パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[681: 匿名さん]

分譲価格が先取り価格ですでに高いので値上がりを期待して買うのは誤りであろう。

ただ値下がりリスクも小さいのでとりあえず買うにはいいんじゃない？売りたくなったら売ればいいしキャピタルロスもおそらく家賃払うより低い。

金利も低いので自分の金融資産は温存しフルローンでもいけるね。

[682: 匿名さん]

これから、羽田直結みたいなポジがどんどん出てくる可能性が高いから、むしろこれからが値上がりの時期だとおもうけどね。

[683: 匿名さん]

>>682

羽田直結するかも、、、というレベルだと実需による値上がりではなく先物買いの投資マネーによる値上がり。

そういうかねはむしろ築古マンションに向かうかもね。
建て替え狙い。

[684: 匿名さん]

近辺の同等クラスの中古価格÷分譲時価格がバラバラで見方が難しい

[685: 匿名さん]

これは値上がりしてるよね。
https://www.sumai-surfin.com/re/25623/
こっちは値下がりしてる
https://www.sumai-surfin.com/re/9563/
https://www.sumai-surfin.com/re/2610/

1平米あたり、90-100万が妥当なエリアなのかね。

[686: 匿名さん]

>>685
とりあえずパソコンの前から離れて、色々なモデルルーム行ってみることから始めようか。

[687: 匿名さん]

ここは駅近なのは評価できるが高すぎる。

[688: 匿名さん]

品川区はお肉が特産品なんですか？
地場産業なんでしょうか？
産地直送だと友人から聞きました。
何故ですか？

[689: 匿名さん]

あの再開発一体、及び、他の建物の管理費を賄う為の割高な管理費払うなんてすごいですね。分譲価格も割高だし。ランニング含めて検討されてるとしたら頭上がりません。ちなみに倍率工作ではないですよー

[690: 匿名さん]

>>689
お金の価値観というのは人それぞれです。
あなたはこの販売価格およびランニングコストを自分の価値観と比較して高いと感じただけの事でしょう。ただ、世の中全ての方があなたと同じ金銭感覚ではないですからね。
あなたの身の丈に合った素敵な物件に巡り会える事をお祈りしております。

[691: 匿名さん]

オフィスビルに入る企業、店舗、スーパーも街の管理費を負担してくれるおかげで綺麗で沢山の店舗で充実した再開発の街に住めるのですから寧ろありがたいですよ。

[692: 匿名さん]

仮に、1億の部屋で他より管理費が1万円高かったとしても年間12万円。30年住んでも360万円。
1億が1億360万になったからって諦める人っているの？

[693: 匿名さん]

メンテにも金をケチらないのが肝要だ。

[694: 匿名さん]

お金に肝要な人多いですね！
ただ伝えたいのは、超高層の建物に囲まれ、ドブ川目の前、低地、に大金突っ込む考えはすごいなと思いました！価値観と言われればその通りですね！
ちなみにタワー契約者です。管理費負担有難う御座います。

[695: 匿名さん]

>>694
私もタワー契約者ですが、694のような方が同じタワーにいるのは残念です。
他物件をdisるような方は何とも言えないですね。
そもそもこのレジデンスは同一開発内の兄弟みたいなものです。
身内を批判されるのは悲しいものです。

[696: 匿名さん]

どっちが弟かな？そうやって優劣つけてるのはあなたじゃなくて？

[697: 匿名さん]

694は契約者じゃないよ。

余分な管理費払ってるのはタワーだし。

駅に繋がらないから使わないデッキ。
あればいいけど、なくてもいいエスカレーター。
駅の中のエレベーター。

同じように管理費負担だし。

[698: 匿名さん]

そりゃ先に売り出したタワーが兄で、レジデンスが弟でしょ。
でも世の中には、弟の方が優秀な兄弟なんて山ほどいるわけで。

とまあ、くだらない揚げ足に付き合うのもバカバカしいですな。

[700: 匿名さん]

これでネガだまるな！
品川高級住宅街の最高ブランドマンションですね！

[701: 匿名さん]

>>700
ポジの振りしたネガ書き込み、お疲れ様です。
何とまあ不毛なこと

[702: 匿名さん]

普通に品川区の中では高級住宅街になるのでは？

[703: 匿名]

702さん
そう思います。もちろん上には上があるけど十分高級住宅街
と言っても問題はないと思います。
松濤とかと比べるとそりゃ全然ですけど.

[704: 匿名さん]

703さん
そうですよね？
プライド持ちましょうよ！

[705: 匿名さん]

>>704
御殿山じゃあるまいし、ここは高級住宅街ではないですよ。

[706: 匿名さん]

いや寂れた御殿山より再開発により都内屈指の住宅街になるここでしょう。不動産のことわかってんのかな？

[707: 匿名さん]

７０５さん

一度、御殿山を歩いてみると良いですよ。建物もだいぶ古く、
高級住宅街という雰囲気はあまりないですよね。もちろん由緒正しき地で
高級住宅街であるとは思いますが。
私はこの大崎から五反田にかけての再開発エリアの雰囲気が好きです。
人によってはタワマン乱立でいやがる人や目黒川の匂いが気になる人も多いと思います。

[708: 匿名さん]

残１戸となったタワースレが過疎り、旬のここに何故ネガが集まるかを考えれば、本質は見えてくる。検討者は臆することなくＧＯですね。

[709: 匿名さん]

タワー棟まだ売ってるんだ。一瞬でなくなった富久と比べると川沿い低地っていうのはマイナスなのかね。

[710: 匿名さん]

<709
富久が安いから、川沿い低地と関係ないよ。

[711: 住民]

商業施設は何が出来るんだろ？期待していいのかな。ゲートシティ大崎みたいないかにもビジネスマン向けなのだったらがっかり。土日なんて人ぜんぜんいないし。

[712: 匿名さん]

>>711

大崎といえばお得意のメガネ屋じゃないか？

[713: 匿名さん]

確かに大崎は再開発されて住みよい場所になってきましたが、駅前も整備されほぼ完成状態。伸びしろはほとんどないのでは。山手線内側にも関わらず地下鉄へのアクセスがないのは、厳しいかと。　生活する上で便利なので、無意識のうちに大崎からは出なくなってしまいそう。　

[714: 匿名さん]

>>688
食肉処理場です。

[715: 匿名さん]

713さん
たしかに、地下鉄があると、利便性はもっと良くなりますね。
今回で大崎の山手線内側の再開発は、おわりなのでしょうか？

[716: 匿名さん]

>>714

それは港区港南ですよ

[717: 匿名さん]

>>715

まだまだ続くよ。

[718: 匿名さん]

>>716
もともとは大崎にとさつ場があったはずですよ。

[719: 匿名さん]

718さん
とさつばがあったのは、何年前のはなしですか？

[720: 匿名さん]

これみて勉強してください

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000010000/hpg000009945.htm

[721: 匿名さん]

ここはサウスゲート計画から外れていると思います。サウスゲート計画は東京の新たな玄関口として品川ー田町間を国際都市として整備してゆく国家的プロジェクトですが、ここは、昔からの町工場地区の活性化ぐらの地域開発レベル。あと数年で忘れられてしまう気がします。

[722: 匿名さん]

大崎にあったのは明治２６から昭和１１年までです。

麻布本村とな三田小山町とか再開発でいずれも三井の大規模マンションがたちましたよね。

ちなみに大崎のと場はゲートシティ大崎のある場所あたりだったそうです。

[723: 匿名さん]

>>721

このエリアもサウスゲートエリア同様に政令により、都市再生緊急整備地域に指定されています。
重要な国家プロジェクトの一つですよ。
だから容積率９００パーセントとかになるわけです。

[724: 匿名さん]

大崎は世界のS社次第ですね。　復活なるか。

[726: 匿名さん]

725は伸びしろのない人間

[727: 匿名さん]

と殺場って1世紀近く昔の話だったのね。

とさつ場さんは、何でそんなに昔の話にこだわってるの？
宗教的な理由で、過去に一度でも関わりがあった土地には住んではならないみたいな戒律があるんでしょうか？

[728: 匿名さん]

>>725
伸び代なかったら、こんなに地価上昇し続けないと思いますよ。

付近の再開発もまだまだ続くみたいだし、新しい大規模再開発は伸び代なかったらやらないと思いますけどね。

[729: 匿名さん]

>>728
もとの地価が安かっただけ。

[730: 匿名さん]

>>729

地価そのものではなく地価上昇率ナンバーワンがなぜ話題になるかというと、住宅地の上昇率トップの常連はずっと表参道とか代官山とかだったわけ。
それが住宅地としては知名度も低い大崎（北品川）だったから話題になった。

まあネガさん次のすみふを買えばいいよ。坪４００かもしれんけど。

[731: 匿名]

ここは直基礎ですか？
タワーと同じ制震構造か免震かどちらでしょうか？

[732: 匿名さん]

次のすみふ、期待しない方がよいかと。すみふ関係者に聞いたところ、タワマン予定しているが、建材＆人件費が上昇してゼネコンがどこも手を挙げてくれないと。なんとか建築費用を下げるため、外廊下にしてみたり、床暖房をやめる、などかなり仕様の低いマンションにせざるを得ないそうです。400だしてそれは嫌でしょ。その後この計画が進んでいるかは知りません。

[733: 匿名さん]

>>730
地価上昇率、のトップ常連になることの方が重要でしょう。
再開発を織り込まれた一発屋、で終わらずに。

[734: 匿名さん]

>>731

直基礎ただし一部杭基礎

[735: 匿名さん]

>>733

表参道だってずーっと地価が上がり続けてるわけではなく下がる時はガクーンと下がる。まあ実際は下げないと売れないけど土地の持ち主は表参道を安く売りたくないので取り引は実際には成立しないんだけどね。

で景気が盛り返すとドカンーと上がる。地価上昇率トップの実態はこんなもんだけどそこに大崎が入り込んだという不思議。

[736: 匿名さん]

本当に大崎入るなんて不思議。

[737: 匿名さん]

JR東日本の大崎駅の乗車数は18位。
毎年どんどん増えてってる。
http://www.jreast.co.jp/passenger/index.html

[738: 匿名さん]

18←19←23←23←24←26←26←33←36←46←50←63←71←70←70
素晴しいですね

[739: 匿名さん]

ごめん、三井の開発の合間に住友が高値で地価を維持して地上げしているにすぎない。争っているようで三井が上げて住友が維持する、そして貸し付けてるのは同じ三井住友銀行ってビジネスモデルができているだけですよ。
外部から人を集められないため知名度も人気もないからさ、大崎ってそんなには実力ないと思いますよ。目黒川がネック。

[740: 匿名さん]

>>738
りんかい線って大崎始発駅だからね。あれみんな大崎から乗車扱いだからさ、悩むことない。

[741: 匿名さん]

以前書き込みがありましたが、坪単価400万で駐車場２万８千円は、あり得ないでしょう。＠400万なら4万円、2.8万円なら
＠300強ぐらいじゃないですか？　どちらかが適正価格ではないと思います。私は真実を知りたいだけです。

[742: 匿名さん]

目黒川のせいか、なんかあの辺陰気な感じなんだよね。
ゲートシティが邪魔なのかな？

[743: 匿名]

タワーと比べて、コンシュルジュサービス、各階ゴミ置き場の有無とか、タワーのジム、ラウンドリー、ラウンジとか使えるんだっけ？
何か使えないサービスがあるにも関わらず、管理費を同じにしてたなら、その分若干駐車場を安くしたんじゃない？
あくまでも推測ですが。

[744: 物件比較中さん]

開発され高級化をたどる大崎界隈。
憧れの街になりました。
住んでてよかった。

駅前に三越か伊勢丹か高島屋ができればいいのに。
あと、フードコートもほしいですね。

[745: 物件比較中さん]

>>737
すばらしいですね。
品川、五反田、浜松町、田町、大崎が今後の東京の中心地になるでしょう。

[746: 物件比較中さん]

＞＞７４２
陰気？　には思えないけど？
人それぞれなのかな？

[747: 匿名さん]

車窓や写真だと普通の川だが水かさが増すと臭いし色が濁りきってるしで目黒川はこわい。

[748: 匿名さん]

>>747

涙ふけよ

[749: 匿名さん]

>>748
誰も涙ふかねーよ。
同じネタばかりでつまんねんだよ

[750: 匿名さん]

>>745
っていうか、有明や東雲などのりんかい線利用者の人口増で
りんかい線利用者が増えても
運賃計算上は大崎駅でＪＲ乗車になるからさ。大崎駅は通過するだけだけど。

[751: 匿名さん]

>>750
でその事とこの物件、何の関係があるので？

[752: 匿名さん]

素直にここの価値を認められない人がいるというだけ。

[753: 匿名さん]

価値のある物件は購入当初は高く感じ、過ぎてみれば買ってよかったと思うのが常です。ネガはいつもガミガミ言っているうちにいい物件を逃してしまう優柔不断な人たちです。

[754: 匿名さん]

ウエストシティタワーズの中古がいいよ。

[755: 匿名さん]

>>754
うん、やっぱそっち側なんだよね。山手線の外側だけどさ。

[759: 匿名さん]

モデルルームは予約しないとダメですか？

[760: 購入検討中さん]

1期では50～70中心に売るみたいですね。40や80より引きがあったんですかね。モデルルームの印象だとdinksか小さい子連れが多いように思ったんで、まさに妥当な結果な気もしますが。駅近ですが、あんまり単身の方とかみかけなかった印象でした。

[761: 匿名さん]

>>760
えっ？てことは、全戸即日完売できないんですか？
いまだに完売できないタワー棟よりも、こちらの方が良いのに。

[763: 匿名さん]

>>761
売り出す住戸は、事前説明会前にもう決まってたからね。
営業もだいぶ人数減らしたし、一気に出すと手が回らないんだよ。

[764: 匿名さん]

>>759
タワーのときは予約が必要でした。でも前日までに予約できなくても当日電話を掛けて予約したらOKでしたよ。

[765: 匿名さん]

目玉の高層階と中心のカーブした住戸、値ごろ感のある50と60を出すので倍率つく部屋が多そうですね。その過熱感を次期の販売につなげて売り抜く戦略かな、なんて勝手に考えてます。

[766: 匿名さん]

今日の目黒川も匂った。。
今週の台風が見ものだねー

[767: 匿名さん]

真面目に土嚢とか用意されておいた方が良いのではないでしょうか。敷地には流れ込まないようにしないと。

[768: 匿名さん]

↑タワーと同じやつの書き込みか

もういいって

[769: 匿名]

>>766
台風が見もの？
苦しむ人がいるのに？
人として終わってるな、お前。

[770: 匿名さん]

>>767

土嚢は目黒川沿いにはあちこちに積んでありますよ。
マンションは土嚢ではなく防潮壁ですけど。

[771: 匿名さん]

梅雨時の目黒川の臭いは無理。地下に埋めれば解決するが何十年後だろうな。

[772: 匿名さん]

臭い？
外国人がデータとカタログだけ見て買ってくれてるうちは心配ないよ。

[773: 匿名さん]

外国人が大崎なんて買わないよ。勘違いするなよ。

[774: 購入検討中さん]

聞き忘れちゃったんでどなたか聞いた方いれば教えて下さい。
こちらは車寄せってあるんですかね？雨の日とかないと不便ですよね。今のマンションにはなくてタクシーからダッシュなんで次は欲しいと思ってました。

[777: 匿名さん]

あの目黒川の匂いは三井に言ってなんとかしてもらいましょうよ。資産価値に多少なりとも影響しますよ。

[778: 申込予定さん]

川の話をこれ以上ここでするの止めません？繰り返し出てきて食傷気味です。
目黒川沿いには中目黒あたりからここに至るまで大量にマンションがあって住める人は住めるし住めない人は住まないだけ。これ以上話したければ目黒川スレでも作って川沿いマンションの人の意見を広く聞いて見るといいかもしれません。
このマンション本気で検討してる人が役に立つ場にしたい。

[779: 匿名さん]

>>778
賛成です。
川自体は確かに気になる存在ですが、ここでの議論きいてても役に立たないので物件の話したいと思います。
うちは二人で入居なんで2Lを見てるんですが、60A60B70Cと3択ですが、70Cは予算オーバーなんで（汗）実際は2択です。
ポジション的に60Bがいい場所なんだろうなと思いつつも、ちょっと洋室２の形状が個性的過ぎるかな…って。一方60Aは行灯部屋。
悩まれてる方いますか？

[780: 購入検討中さん]

うちも2L希望です。
Bの変な形の部屋は図面上では意外にベッドと机がおけて、そんなに変でなく感じたので子供部屋ならありと思ってます。
Aの窓のない部屋は可哀相かもっていう感じでまとまりつつありますが、違う意見ありますかね？