パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[641: 匿名さん]

オフィス棟のテナントに蔦屋書店とか入ってくれないですかね。
250mの並木道ともマッチすると思うんですよ。

[642: 匿名さん]

参考

[643: 匿名さん]

たった4件の匿名ユーザーレビューでの2位なので、まったく参考になりませんよ。

[644: 匿名さん]

酷い臭いを嗅げた人は運が良いのか、悪いのかどちらでしょうね。
私は酷い臭いを嗅いで、躊躇してしまいました。

[645: 匿名さん]

どの季節・天候でも全く臭わないということはないですよ。
気にならない程度か、気になる、酷く気になる・・の繰り返しです。
大雨の後は、底のヘドロが浮いているのか黒い物体が沢山流れていますし、夏場は結構臭いがきついことが
あります。

それでも、年に1週間程の桜を楽しむ、徒歩3分を享受したいかですね。

それにしても、この価格はタワーの価格を下げた分を上乗せしているとしか思えないです。
眺望も悪いしメニュー選択もないし・・・
相当強気の物件です。

[646: 匿名さん]

施工は大成だし、駅近だし、タワーより断然良いので仕方がないかと

[647: 契約済みさん]

メニュー選択ないのは、少し残念ですね。

[648: 匿名さん]

タワーの余波と駅近で確実に売れると三井は強気な値づけだけではなく、
そうとう手抜きしてます。

1）同じ間取りはないのにモデルルームはタワーのをそのまま流用。

2）営業を入れ替えました。
タワー販売時の優秀な営業は勝ちどきへ。今回の営業は質が低いです。

3）コンパニオンの質が下がりました。

広告代理店勤務でコンパニオンを雇う機会もあったのですぐ分かります。
ランクでぜんぜん値段が違うんですよ。
容姿もそうですが、立ち居振る舞い、話し方、接客の仕方。。。。

タワーの時は銀座七丁目クラスだったのが今回は新宿までは落ちないまでも
六本木といったところでしょうか。

[649: 匿名さん]

飛行機の件は、どのような説明を受けるのでしょうか？

[650: 匿名さん]

三井は営業とかコンパニオンの手抜きするな！

というより、やはり売れてしまうんですね。
「営業とコンパニオンの質は下がりましたが、徒歩３分で物件の質は
上がりましたから」言うわけありませんが

[651: 匿名さん]

駅三分だと電車の騒音は、どうなんでしょうか？
目黒川の匂いよりも気になります。

[652: 匿名さん]

>>651
目の前にニューシティの建物あるし、駅からの動線は直線ではないのでほとんど電車の音はしません。

[653: 匿名さん]

６５１さん
実家が目黒川沿いにあります。私の家は北品川１丁目でしたが、目黒川の臭いは
風向きによっては確かに臭う事がありました。でも耐えられないとか、洗濯物に
ついてしまうとかそういった事は全くなかったですよ。
臭うな程度でした。ただこれがすごい暑い日だとむわっとくる事もありましたがね。
私が小さい頃よりは全然川も綺麗になっているので臭いがする事も少なくなっていそうですが。

[654: 匿名さん]

営業の質は確かに下がったかな。
新人？って感じ。それだけ売れる自信が有るんだろうね。

実際に、このくらいの価格でこの利便性はなかなか手に入らない。目黒は高すぎて手が出ないしね。

[655: 匿名さん]

６５２、６５３さん
返信ありがとうございます。

騒音もあまりなく駅３分は非常に魅力的ですね。
匂いも私自身はあまり気になりません。
五反田にも徒歩圏ですし、非常に住みやすい町だと思います。
ただ、坪４００万はちょっと高いですね。買える人が羨ましいです。

[656: 匿名さん]

港区並の割高な坪単価、品川区相場の割安の駐車場代。
どちらかがフェアーバリューです。　裁定取引みたいですね。

[658: 匿名さん]

同感。
外資コンプレックスだろう。
帰国はかえってむやみにカタカナは使わないもんな。

[659: 匿名さん]

オリンピックまではいいとして、その後地価はどうなるんでしょう・・・

[660: 匿名さん]

駐車場代、安いの？3万？

[661: 匿名さん]

ここはゲリラ豪雨に弱そうだね。

[662: 匿名さん]

駐車場代はいくらぐらいですか？　参考までに知りたいです。

[663: 匿名さん]

>>662
機械式28000円～

[664: 匿名さん]

坪単価400万のマンションですよね。駐車場だけ貸して下さい。

[665: 匿名さん]

というかスーモに出てる目黒川の屋形船って実在するんですか？
ゲリラ豪雨のあとの状態からは想像を絶するんですけど、臭いとか水の色とか。

[666: 匿名さん]

＞665

スーモは見ていませんが、屋形船という風情のある船ではありません。
非常にチープな造りの船？です。
あれに乗って、水しぶきがかかったら汚いだろうという感想しかないです。

水は常に灰色がかったモスグリーン。
大雨の後は、気持ち悪い黒い物体が多数水面を漂っています。
どれだけ臭うかは、個人の嗅覚の問題ですから。
鼻づまりが日常的な人は気にならないと思います。

川沿いの歩道を歩くとわかりますが、舗装されていても結構凸凹があります。
地盤が弱いのでしょう。

ただ、ここは大成が立てているので、万全の対策はとられていると思います。

[667: 匿名]

桜の季節にボートで、目黒川の花見をしました。とても綺麗でした。
匂いも全く気になりませんでしたね。

[668: 匿名さん]

ゲートシティのエスカレーター建設工事のお知らせでてましたね。工期は九月から来年四月まで。
施主は三井不動産ではなく他のビルと同様再開発組合なのですね。広くいえばマンションの価格に入ってるってことだね。

[669: 匿名さん]

>>665

桜の季節はありますよ。品川区の規制緩和で数年前から運行が可能になりました。
天王洲あたりから出発してプラウドタワー東五反田の前の船着き場で降りることもできたかな。

[670: 匿名さん]

>>668
容積率緩和用件の一つだったと思います。

[671: 匿名さん]

>>670

なるほど

[672: 匿名さん]

>>670
タワーの重説の時はそんな話出なかったですけど、どうなんでしょう。

[673: 匿名さん]

>>668
ゲートシティのどの辺に作られるのですか？

[674: 匿名さん]

>>673

看板は小関橋からゲートシティに行く道の途中にありました。エレベータのあたりにつながるのかな？

[675: 匿名さん]

>>672

デッキか当面ニューシティと繋がらないので動線確保のため急遽作ることにしたみたいですよ。

[676: 匿名さん]

>>672
私はタワーを一期一次でかったけど、確かに言ってましたよ。

[677: 匿名さん]

はじめから決まってたことですよ。タワーの重要説明事項にもしっかり載ってます。

[678: 匿名さん]

永住には向かなさそうだし、値上がり幅もなさそうだし今回はスルーかな

[679: 匿名さん]

値上げ幅は分譲価格ですでに先取りされてますからね

[680: 申込予定さん]

>678

倍率下げ工作ご苦労さまです。

[681: 匿名さん]

分譲価格が先取り価格ですでに高いので値上がりを期待して買うのは誤りであろう。

ただ値下がりリスクも小さいのでとりあえず買うにはいいんじゃない？売りたくなったら売ればいいしキャピタルロスもおそらく家賃払うより低い。

金利も低いので自分の金融資産は温存しフルローンでもいけるね。

[682: 匿名さん]

これから、羽田直結みたいなポジがどんどん出てくる可能性が高いから、むしろこれからが値上がりの時期だとおもうけどね。

[683: 匿名さん]

>>682

羽田直結するかも、、、というレベルだと実需による値上がりではなく先物買いの投資マネーによる値上がり。

そういうかねはむしろ築古マンションに向かうかもね。
建て替え狙い。

[684: 匿名さん]

近辺の同等クラスの中古価格÷分譲時価格がバラバラで見方が難しい

[685: 匿名さん]

これは値上がりしてるよね。
https://www.sumai-surfin.com/re/25623/
こっちは値下がりしてる
https://www.sumai-surfin.com/re/9563/
https://www.sumai-surfin.com/re/2610/

1平米あたり、90-100万が妥当なエリアなのかね。

[686: 匿名さん]

>>685
とりあえずパソコンの前から離れて、色々なモデルルーム行ってみることから始めようか。

[687: 匿名さん]

ここは駅近なのは評価できるが高すぎる。

[688: 匿名さん]

品川区はお肉が特産品なんですか？
地場産業なんでしょうか？
産地直送だと友人から聞きました。
何故ですか？

[689: 匿名さん]

あの再開発一体、及び、他の建物の管理費を賄う為の割高な管理費払うなんてすごいですね。分譲価格も割高だし。ランニング含めて検討されてるとしたら頭上がりません。ちなみに倍率工作ではないですよー

[690: 匿名さん]

>>689
お金の価値観というのは人それぞれです。
あなたはこの販売価格およびランニングコストを自分の価値観と比較して高いと感じただけの事でしょう。ただ、世の中全ての方があなたと同じ金銭感覚ではないですからね。
あなたの身の丈に合った素敵な物件に巡り会える事をお祈りしております。

[691: 匿名さん]

オフィスビルに入る企業、店舗、スーパーも街の管理費を負担してくれるおかげで綺麗で沢山の店舗で充実した再開発の街に住めるのですから寧ろありがたいですよ。

[692: 匿名さん]

仮に、1億の部屋で他より管理費が1万円高かったとしても年間12万円。30年住んでも360万円。
1億が1億360万になったからって諦める人っているの？

[693: 匿名さん]

メンテにも金をケチらないのが肝要だ。

[694: 匿名さん]

お金に肝要な人多いですね！
ただ伝えたいのは、超高層の建物に囲まれ、ドブ川目の前、低地、に大金突っ込む考えはすごいなと思いました！価値観と言われればその通りですね！
ちなみにタワー契約者です。管理費負担有難う御座います。

[695: 匿名さん]

>>694
私もタワー契約者ですが、694のような方が同じタワーにいるのは残念です。
他物件をdisるような方は何とも言えないですね。
そもそもこのレジデンスは同一開発内の兄弟みたいなものです。
身内を批判されるのは悲しいものです。

[696: 匿名さん]

どっちが弟かな？そうやって優劣つけてるのはあなたじゃなくて？

[697: 匿名さん]

694は契約者じゃないよ。

余分な管理費払ってるのはタワーだし。

駅に繋がらないから使わないデッキ。
あればいいけど、なくてもいいエスカレーター。
駅の中のエレベーター。

同じように管理費負担だし。

[698: 匿名さん]

そりゃ先に売り出したタワーが兄で、レジデンスが弟でしょ。
でも世の中には、弟の方が優秀な兄弟なんて山ほどいるわけで。

とまあ、くだらない揚げ足に付き合うのもバカバカしいですな。

[700: 匿名さん]

これでネガだまるな！
品川高級住宅街の最高ブランドマンションですね！

[701: 匿名さん]

>>700
ポジの振りしたネガ書き込み、お疲れ様です。
何とまあ不毛なこと

[702: 匿名さん]

普通に品川区の中では高級住宅街になるのでは？

[703: 匿名]

702さん
そう思います。もちろん上には上があるけど十分高級住宅街
と言っても問題はないと思います。
松濤とかと比べるとそりゃ全然ですけど.

[704: 匿名さん]

703さん
そうですよね？
プライド持ちましょうよ！

[705: 匿名さん]

>>704
御殿山じゃあるまいし、ここは高級住宅街ではないですよ。

[706: 匿名さん]

いや寂れた御殿山より再開発により都内屈指の住宅街になるここでしょう。不動産のことわかってんのかな？

[707: 匿名さん]

７０５さん

一度、御殿山を歩いてみると良いですよ。建物もだいぶ古く、
高級住宅街という雰囲気はあまりないですよね。もちろん由緒正しき地で
高級住宅街であるとは思いますが。
私はこの大崎から五反田にかけての再開発エリアの雰囲気が好きです。
人によってはタワマン乱立でいやがる人や目黒川の匂いが気になる人も多いと思います。

[708: 匿名さん]

残１戸となったタワースレが過疎り、旬のここに何故ネガが集まるかを考えれば、本質は見えてくる。検討者は臆することなくＧＯですね。

[709: 匿名さん]

タワー棟まだ売ってるんだ。一瞬でなくなった富久と比べると川沿い低地っていうのはマイナスなのかね。

[710: 匿名さん]

<709
富久が安いから、川沿い低地と関係ないよ。

[711: 住民]

商業施設は何が出来るんだろ？期待していいのかな。ゲートシティ大崎みたいないかにもビジネスマン向けなのだったらがっかり。土日なんて人ぜんぜんいないし。

[712: 匿名さん]

>>711

大崎といえばお得意のメガネ屋じゃないか？

[713: 匿名さん]

確かに大崎は再開発されて住みよい場所になってきましたが、駅前も整備されほぼ完成状態。伸びしろはほとんどないのでは。山手線内側にも関わらず地下鉄へのアクセスがないのは、厳しいかと。　生活する上で便利なので、無意識のうちに大崎からは出なくなってしまいそう。　

[714: 匿名さん]

>>688
食肉処理場です。

[715: 匿名さん]

713さん
たしかに、地下鉄があると、利便性はもっと良くなりますね。
今回で大崎の山手線内側の再開発は、おわりなのでしょうか？

[716: 匿名さん]

>>714

それは港区港南ですよ

[717: 匿名さん]

>>715

まだまだ続くよ。

[718: 匿名さん]

>>716
もともとは大崎にとさつ場があったはずですよ。

[719: 匿名さん]

718さん
とさつばがあったのは、何年前のはなしですか？

[720: 匿名さん]

これみて勉強してください

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000010000/hpg000009945.htm

[721: 匿名さん]

ここはサウスゲート計画から外れていると思います。サウスゲート計画は東京の新たな玄関口として品川ー田町間を国際都市として整備してゆく国家的プロジェクトですが、ここは、昔からの町工場地区の活性化ぐらの地域開発レベル。あと数年で忘れられてしまう気がします。

[722: 匿名さん]

大崎にあったのは明治２６から昭和１１年までです。

麻布本村とな三田小山町とか再開発でいずれも三井の大規模マンションがたちましたよね。

ちなみに大崎のと場はゲートシティ大崎のある場所あたりだったそうです。

[723: 匿名さん]

>>721

このエリアもサウスゲートエリア同様に政令により、都市再生緊急整備地域に指定されています。
重要な国家プロジェクトの一つですよ。
だから容積率９００パーセントとかになるわけです。

[724: 匿名さん]

大崎は世界のS社次第ですね。　復活なるか。

[726: 匿名さん]

725は伸びしろのない人間

[727: 匿名さん]

と殺場って1世紀近く昔の話だったのね。

とさつ場さんは、何でそんなに昔の話にこだわってるの？
宗教的な理由で、過去に一度でも関わりがあった土地には住んではならないみたいな戒律があるんでしょうか？

[728: 匿名さん]

>>725
伸び代なかったら、こんなに地価上昇し続けないと思いますよ。

付近の再開発もまだまだ続くみたいだし、新しい大規模再開発は伸び代なかったらやらないと思いますけどね。

[729: 匿名さん]

>>728
もとの地価が安かっただけ。

[730: 匿名さん]

>>729

地価そのものではなく地価上昇率ナンバーワンがなぜ話題になるかというと、住宅地の上昇率トップの常連はずっと表参道とか代官山とかだったわけ。
それが住宅地としては知名度も低い大崎（北品川）だったから話題になった。

まあネガさん次のすみふを買えばいいよ。坪４００かもしれんけど。

[731: 匿名]

ここは直基礎ですか？
タワーと同じ制震構造か免震かどちらでしょうか？

[732: 匿名さん]

次のすみふ、期待しない方がよいかと。すみふ関係者に聞いたところ、タワマン予定しているが、建材＆人件費が上昇してゼネコンがどこも手を挙げてくれないと。なんとか建築費用を下げるため、外廊下にしてみたり、床暖房をやめる、などかなり仕様の低いマンションにせざるを得ないそうです。400だしてそれは嫌でしょ。その後この計画が進んでいるかは知りません。

[733: 匿名さん]

>>730
地価上昇率、のトップ常連になることの方が重要でしょう。
再開発を織り込まれた一発屋、で終わらずに。

[734: 匿名さん]

>>731

直基礎ただし一部杭基礎

[735: 匿名さん]

>>733

表参道だってずーっと地価が上がり続けてるわけではなく下がる時はガクーンと下がる。まあ実際は下げないと売れないけど土地の持ち主は表参道を安く売りたくないので取り引は実際には成立しないんだけどね。

で景気が盛り返すとドカンーと上がる。地価上昇率トップの実態はこんなもんだけどそこに大崎が入り込んだという不思議。

[736: 匿名さん]

本当に大崎入るなんて不思議。

[737: 匿名さん]

JR東日本の大崎駅の乗車数は18位。
毎年どんどん増えてってる。
http://www.jreast.co.jp/passenger/index.html

[738: 匿名さん]

18←19←23←23←24←26←26←33←36←46←50←63←71←70←70
素晴しいですね

[739: 匿名さん]

ごめん、三井の開発の合間に住友が高値で地価を維持して地上げしているにすぎない。争っているようで三井が上げて住友が維持する、そして貸し付けてるのは同じ三井住友銀行ってビジネスモデルができているだけですよ。
外部から人を集められないため知名度も人気もないからさ、大崎ってそんなには実力ないと思いますよ。目黒川がネック。

[740: 匿名さん]

>>738
りんかい線って大崎始発駅だからね。あれみんな大崎から乗車扱いだからさ、悩むことない。