パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[551: 匿名さん]

臭いは特に雨の日にひどいんだよね。

[552: 匿名さん]

今日レジデンス棟の南側の目黒川沿いを歩きました。
少し臭いますがすごく気になるほどではありませんでした。

ちなみに私はかなり匂いに敏感な方です。

2階にロビーでしょうか？ソファーセットのようなものが見えました。
外観が全部できていないのにもう内装工事してるんでしょうか？

[553: 匿名さん]

確かに行くタイミングや場所によって臭いの感じ方が変わると思います。
きつい時の臭いは一度嗅いでみると良いと思います。
川の色は緑でした。
行ったときレジデンス棟そばの橋の一つ上流側にある橋の周囲のパイプから噴水のように水が出てました。
面白い演出だと思っていましたけど。
何かまいてるのでしょうか？

[554: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[555: 匿名さん]

業務糖は6月30日が上棟式なんだね。お知らせが投函されてた

[556: 匿名さん]

タワーより1割UPの400万／坪みたいですね。りんかい線の羽田直通や図書館などの行政施設の決定、ゲートシティの新設エスカレーターなどなどポジネタも多くありこの値段も妥当な線なんでしょうか。もっと景気どん底の時なら手が届く価格だったかも。

[557: 匿名さん]

>>556
りんかい線の羽田直通はまだ検討の段階です。
行政施設には、図書館だけではなくて100床の老人施設も入ります。
羽田の検討飛行ルートが上を通るネガネタもあります。

[558: 匿名さん]

たしかにりんかい線が羽田に繋がるのは便利だな。行政施設ができるのも便利。また抽選かな？

[559: 匿名さん]

りんかい線の羽田空港直結は、国鉄時代の既に羽田空港に繋がっている貨物路線を活用する案でコストがあまり掛からないから実現する可能性が高いです。
前から案としてありましたがJR東日本が案わ発表したことでより実現の可能性が高まりました。

[560: 物件比較中さん]

目黒川についてコメントいただいてありがとうございます。
値段を踏まえて考えてみたいと思います。

[561: 匿名さん]

羽田直通は「時間という価値を高める」「Door to Door」推し物件ですから、
良いニュースには違いないんですが、どうせなら発表はもっと後でも（汗）

・・・とか思っている検討者さんもいらっしゃるのでは？
梅雨時なので「傘がない」状況で、問題は我が身の倍率。

[562: 匿名さん]

タワーより1割高いんですか。
ここで適正価格が出てますが、適正価格より相当高いってことですよね。
https://www.sumai-surfin.com/re/31985/
値下がりするリスクが高いってことですよね。悩みます。

[563: 匿名さん]

>>562
それは、相場が安定している場合を想定しているので、大規模再開発があるとまったく宛にならないですよ。
特に、ここは地価上昇率NO.1なので、古い情報から類推しても高くなるのは当たり前です。

さらに言えば、その時の各メディアでは、『地価上昇率が高いのはパークシティ大崎が出来るから』というのも主要因のひとつなので、タワー棟の売れ行きから見ても、売れ行き好調は必至でしょう。
買うなら1期で飛び込むべきでしょうね。

[564: 匿名さん]

グローバルフロントタワーが坪320に下がってるね。

[565: 匿名さん]

562　儲かる確率は９０％だよ。

[566: 匿名さん]

タワー契約者です。

563さんのご意見「買うなら1期で飛び込むべきでしょうね。」に賛成です。
選ぶ余地のある時の方がいいですよ。

営業は「この人はどれくらい本気で買う気があるのか」を見てますし、本気度
が高い客にはできるだけ確実に買えるよう営業間で情報交換、調整もしています。

562さんのご心配も分かりますが仮に下がったとしても（その場合は世間の相場
が軒並み下がるということですが）ここの山手線内で駅近の優位性から下落幅は
小さいと思います。

私は上がることは期待せず10年住んで一割り値下がりして売れるなら充分、と
いう考えています。

[567: 匿名さん]

これから勝どき～晴海周辺で新築タワーの大量供給が始まるから、今タワー買うのはちょっと怖いかも。

[568: 周辺住民さん]

>>567
晴海と被らないでしょ、このレジデンスだと。

[569: 匿名さん]

>>563
地価上昇率No.1自体が、既に古い情報です。
地価上昇率が高かった分は既に価格に織り込み済みでしょう。

[570: 匿名さん]

>>562
適正価格より、ホントに高いですね〜

[571: 匿名さん]

タワー棟は坪300、ここは坪330が適正価格でしょうか。

[572: 匿名さん]

そんなものでしょう。

[573: 購入検討中さん]

ここは最寄りの駅が大崎でも住所が北品川なんですね。北品川というと
京急の駅を思い浮かべてしまうのですが、北品川駅周辺は北品川１丁目。
お隣の新馬場が北品川２丁目の様です。でも京急沿線だとすごく下町の
雰囲気がありますが、ここはちょっと違う。御殿山など近いせいもあるのかな。
同じ町名でもここまで違うのは珍しいのかな。

[574: 契約済みさん]

いや、安すぎるでしょ。坪300万は、ないよ。
昔ならともかく。

[575: 匿名さん]

>>569
ここ数年間であまり上がってないから、間違いなく未反映。
3年後くらいに跳ね上がるのかな？

[576: 匿名さん]

タワーの時は図書館や役所機能が隣に入ることが決まって、ここでは羽田直結か…。

価格発表後に目を引くポジがあると、ただでさえこんなに注目度高いのに、抽選倍率上がりそうですね。

タワーでは一期で良い部屋かなり売れちゃってたみたいで、その後も値下げどころか倍率維持し続けたし、買うなら一期で買うべきってのは間違いないかもね。

[577: 匿名さん]

タワーの横には老人介護施設もできるけど。

[578: 契約済みさん]

じゃ、将来は、お世話になるね。

[579: 匿名さん]

老人介護施設の優先権はあるの？

[580: 購入検討中さん]

共働きの通勤を考えて品川近辺で探してるのですが、遠い将来引っ越す可能性が高いので売るときに大きな値下がりの不安がない物件を探してます。値段がここよりお手頃なので湾岸も考えたのですが明らかに供給過剰なので売るときの値下りが心配で決心出来ませんでした。ここは数少ない品川から近い山手線内物件で、駅近3分、三井不動産の再開発物件、スーパー近接、再開発地域の3割が緑地、100戸程で管理組合での意見がまとまりやすそう、優れた小学校学区、と売るときに有利な条件がそろっているので少し背伸びして買う価値はありそうと感じてます。
特に品川から近いこと、駅近、教育環境、ブランドを重要視してるのですがここの他に良さそうな物件はありますか？

[581: 匿名さん]

＞580

タワー完売の今、ご希望の条件に叶う最強物件はここかと。

[582: 匿名さん]

>>573
白金だってそうだわ。

[583: 匿名さん]

白金はどう違うの？

[584: 匿名さん]

坪400って、高すぎだ〜
タワーも高くて諦めたけど、ここは話にならない。
これからみんなこんな値段になっちゃうんですかね。
オリンピック後にマンションの大暴落が来たりして。

[585: 匿名さん]

>>577
しかも、ベッド数が１００だそうだから
かなり大規模な老人介護施設ですね。
パークシティの緑地は公開なので
お年寄りたちのお散歩に適していますが。

[586: 匿名さん]

港区内陸、麻布、青山界隈は600だから、ここはバーゲンやな笑

[587: 匿名さん]

すぐそばの経年優化を謳った同じ三井の10年落ちタワー&レジデンスが坪330ぐらいで出ててオープンハウスになってる。
そことこちらの物件を見比べて見れば10年後にいくらぐらいで売れるか多少は想像がつくと思います。

[588: 匿名さん]

>>586
ここは品川区だから、港区の街なんか関係なし。

[589: 匿名さん]

>>587
人気のある中古物件なら、オープンハウスなんかにして
不特定多数に見せなくても売れますよ。

[590: 匿名さん]

大崎の街を少し歩いてみたのですがすごい工事中ですね。北品川5丁目再開発区域はまだ緑地が出来てなくて、並木道の店も入ってないのでイメージしにくいけど、街が出来上がったら素敵な町並みになるでしょうね。多くの人は実際出来上がった街を見て大崎の価値を再評価するだろうから今は最後の買いどきでしょう。
勝負になる第一期販売まで時間はありそうなのでモデルルームを見てどんなもんか夫婦で考えたいと思います。

[591: 匿名さん]

こういう広くて、専用庭のあるところに住みたい。中古だから安いし、お金さえ用意できればね。。。私には手が届かないので、現実はタワマンで妥協しますが。

[592: 匿名さん]

あ、URL貼り忘れた、

http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=FBIR6A02

[593: 匿名さん]

随分窓小さいし、日当たりもいまいちで、古くて駅遠物件なのにその価格出うるのは無理じゃないか？？

[594: 匿名さん]

>562
なんか最近、同じ人がいろんな板で住まいサーフィンの沖式新築価格を引用して、
割高だ～、沖式新築価格あたってね～とか言ってるけど、見方誤ってるよ。
住まいサーフィンは、マンション長者７つの法則に当てはまるものは儲けやすいといっており
　　「沖式新築価格」はその７つのうちのひとつだけ。
　　残り５つは「儲かる確率」で表わされている
　　最後のひとつは「買い時指数」、つまり今の不動産価格トレンド

これら７つを総合的に見て判断しないとマンション長者にはなれない。
沖式新築価格だけ見て、割高だ～、今は買い時じゃないとか言ってる人には、マンション長者は無理。
沖式新築価格から１割程度のかい離なら、今の上昇トレンドと相殺して適正価格。２割程度までは許容範囲

よって、大崎のタワーは７つの法則の総合評価でお買い得ということで、あれだけ売れたということ。

[595: 匿名さん]

百万円台の当初予定価格から上限の暫定価格設定のようです。抽選ですね。

[596: 匿名さん]

>>594
少なくとも
沖式新築価格ではここが割高
という事実は変わらない。

[597: 契約済みさん]

割高でも完売かな。

[598: 匿名さん]

>>596
沖式はあまりあてにならないよ。
住み替えのためにマンション売ったけど沖式中古の一割上で制約した。
沖式は中古は売り出しより一律値引きした価格で売れたとみなす、という計算式だから、競争力のある値引きが少ない物件ほど割高に見えてしまう仕組み。
さらに過去事例から計算するから、市況の動きに遅れて反応する。
下落局面では、割安に判定されがちで、上昇局面では割高に判定されがち。
新築も中古との解離を基準に判定するから同じ問題を抱えてる。

この仕組みを理解して利用しないと、割高をつかまされたり、割安を躊躇する原因になってしまう。
全物件トータルの市況の動きを見るには良いデータだから、参考にはなる。

[599: 匿名さん]

一部のパラメータに引っ張られずに、総合判断できることが最も大事ですね。

[600: 匿名さん]

それくらいしかネガるところないんだからあんまりいじめるなよ。
倍率上がるだろ。

[601: 匿名さん]

そうですかね、この値段なりの査定をすれば割とツッコミどころが多いマンションだと思いますけど。安きゃ買いなんでしょうけど坪400ってちょっと前の麻布や三田の高級物件相場で目黒川沿いですけどなんでこんなに評価が高いのか今ひとつ理解に苦しみます。

[602: 匿名さん]

ですね。西向きのメインの配置、川沿い低地、管理費高額とツッコミどころ多いです。でも＠４００で完売すると思いますし、倍率が結構つくでしょう。それだけ大崎の価値が上がったということの証明です。しかも３分という立地なので、もはや希少性の高い物件という位置づけになるのかと。過去の相場や価値判断はもう適用できないと思われます。

[603: 匿名さん]

家って1人で3つも4つも所有する人がけっこう多いから実勢より相場で動くんですよね。
私も自分がもし資産家だったら大崎の駅近ノンタワー物件を一つぐらい押さえておいてもいいかなと思いますもん。タワーより使い勝手が良さそうですし賃貸も売却も早そうですから。

[604: 匿名さん]

>>603
押さえるなら、大崎駅近よりも目黒駅前タワー待ちでしょう。
もっとも、押さえるで賃貸用ばかり多くなっても困りますが。

[605: 匿名さん]

大崎の価値ねー...
この値段なら、よっぽど川に耐性のある人じゃない限り本郷や市谷の高台を選ぶと思うけど。5年くらい住んで即買い換えって計画ならまあ有りなのかな。

[606: 匿名さん]

そんなこと言うわりには随分と注目度高いな。
この勢いは、100戸程度のマンションの進み方ではない。

[607: 匿名さん]

真ん中の2面採光の間取りはリセールできるのか疑問

[608: 匿名さん]

なんだかんだ言われてるけど、なんだかんだで欲しい。
が、高くてちょっと手が届かない。
みたいな方のレスも、スレに勢いをつけてる気がします。

タワー販売前は、ここまで注目度が高いとは思っていませんでした。

[609: 匿名さん]

割高で価値の低いマンションなら早い段階での完売は難しいでしょう。結果が楽しみですね。

[610: 匿名さん]

タワー棟は絶好調の市況で売り出したのに、完売まで8か月かかってるわけで、他のマンションと比べると残念な結果になっています。

[611: 匿名さん]

まだキャンセルが残1あるんでしたっけ？笑。ここが邪魔しちゃってるかもね。

[612: 匿名さん]

99.8%売れてても、こだわる人はこだわるみたいだからね〜

[613: 匿名さん]

孟母三遷。どんな教育をしたいかで、子供がいる人は住む場所はだいたい決まりますよね。我が家は将来的にはボーディングスクールも視野に入れているので、少なくとも小さいうちはインターのプレと自然に決まりました。日本人のアイデンティティも考えると、その後の進路は悩ましい点もありますが。最近は、港区だと東町小に国際学級ができたり、笄小には昔から日本語学級があったりと、国際化も進んでいますが、それでも、本格的に英語に浸ろうとすると、日本との結びつきの確保が悩みになりそうです。

[614: 匿名さん]

>>610,611
タワー棟スレによると、キャンセル住戸はもう内定してるみたいですよ。時間の問題で不毛な議論かと。

[620: 匿名さん]

今、目黒川かなり生臭い。ゲリラ豪雨のせいか。

[632: 匿名さん]

615、622、625、631と一貫して下劣かつ誹謗中傷が酷く、
本来の物件検討の情報交換の邪魔をしています。
通報しました。

[637: 匿名さん]

なんか必死だね。
まぁ、モデルルームオープン前に、もうすぐ半数売り出す事を決めてしまうくらい三井も自信あるみたいだし、一期で買うには必死になるしかないよね。
抽選、当たると良いですね。

[638: 匿名さん]

>>620
ネガポジぐちゃぐちゃ入り乱れてますが、検討者にとっての今日の一番重要な情報はこれじゃないでしょうか？
先週の雨の後もかなりきてましたがリクルートのフリーペーパーの挿し絵じゃこの物件の前に屋形船浮かべちゃってますからね。

個人的には現場百ぺん叩き上げデカにでもなったつもりで立地を確認してからマンションは買おうと決めました。

[639: 匿名さん]

目黒川グリーンだったけど、全然臭わなかったが。

[640: 匿名さん]

ゲリラ豪雨で親水公園が浸水。
鼻が曲がるくらい臭かった。

[641: 匿名さん]

オフィス棟のテナントに蔦屋書店とか入ってくれないですかね。
250mの並木道ともマッチすると思うんですよ。

[642: 匿名さん]

参考

[643: 匿名さん]

たった4件の匿名ユーザーレビューでの2位なので、まったく参考になりませんよ。

[644: 匿名さん]

酷い臭いを嗅げた人は運が良いのか、悪いのかどちらでしょうね。
私は酷い臭いを嗅いで、躊躇してしまいました。

[645: 匿名さん]

どの季節・天候でも全く臭わないということはないですよ。
気にならない程度か、気になる、酷く気になる・・の繰り返しです。
大雨の後は、底のヘドロが浮いているのか黒い物体が沢山流れていますし、夏場は結構臭いがきついことが
あります。

それでも、年に1週間程の桜を楽しむ、徒歩3分を享受したいかですね。

それにしても、この価格はタワーの価格を下げた分を上乗せしているとしか思えないです。
眺望も悪いしメニュー選択もないし・・・
相当強気の物件です。

[646: 匿名さん]

施工は大成だし、駅近だし、タワーより断然良いので仕方がないかと

[647: 契約済みさん]

メニュー選択ないのは、少し残念ですね。

[648: 匿名さん]

タワーの余波と駅近で確実に売れると三井は強気な値づけだけではなく、
そうとう手抜きしてます。

1）同じ間取りはないのにモデルルームはタワーのをそのまま流用。

2）営業を入れ替えました。
タワー販売時の優秀な営業は勝ちどきへ。今回の営業は質が低いです。

3）コンパニオンの質が下がりました。

広告代理店勤務でコンパニオンを雇う機会もあったのですぐ分かります。
ランクでぜんぜん値段が違うんですよ。
容姿もそうですが、立ち居振る舞い、話し方、接客の仕方。。。。

タワーの時は銀座七丁目クラスだったのが今回は新宿までは落ちないまでも
六本木といったところでしょうか。

[649: 匿名さん]

飛行機の件は、どのような説明を受けるのでしょうか？

[650: 匿名さん]

三井は営業とかコンパニオンの手抜きするな！

というより、やはり売れてしまうんですね。
「営業とコンパニオンの質は下がりましたが、徒歩３分で物件の質は
上がりましたから」言うわけありませんが