パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[121: 匿名さん]

リバーサイドね笑 ドナウ川ならな。

[122: 匿名さん]

都心一等地で坪単価400万以下で買えるのはここが最後になりそうだね
今月から年末にかけて相当景気刺激施策がでてきそうだから不動産価格もかなり上がりそうだものね

[123: 匿名]

角住戸多そうだから400超えるかもよ

[124: 匿名さん]

品川区は都心ではないから、都心一等地とは全く違います。
そう言えば、ドトールスレでも都心一等地と書かれていたことがあったな。あちらも違うけど。

[125: 匿名さん]

>>117
360前後、380もあります。

[126: 匿名さん]

>>125
暇だったから計算してみた。
367.5765
まっ、ここ見ている人には興味ない数字ですね。
失礼します。

[127: 匿名さん]

お買い得と言われたすみふとほぼ同じなら売れるわけだよ。

[128: 匿名さん]

そうですね。

しかし管理費・修繕費が1平米当たり
・パークシティ：501円
・OWCT　　　　：404円
・グランスカイ：413円
なので、パークシティとOWCT差が97円。
80平米（24.2坪）だと月7760円差、年間93.120円。
35年（35年ローン計算引用）で326万円差。
坪単に直すと13.5万円差になります。

細かい金利計算省き、計算ベースを35年と仮定し、OWCTを基準値とすると、管理費・修繕費合計で、坪単価13.5万円オン計算になるから、トータルでみると実は高いかも。

[129: 匿名さん]

スミフ物件はリーマンショックの影響で焦って価格を一斉に下げたんだよね
仕様も良かったし山手線内側のこだわり無ければ今考えてもラッキーな物件だった　要するに時期ですね
でもこちらは山手線内側だから普通に考えて外側より高くなるのは当たり前
あとは時期だけどオリンピックもリニアもあってプラスの要素は有るけどマイナス要素は特に見当たらない
もしデッキで駅直結すれば山手線内側で駅3分だし大崎の中でも価値は高くなると思う
しかも戸数が少ない
OWCTより1割高いとしても400　時期も悪くないし山手線内側で駅直結3分で小世帯数って事ならそれ以上でも売れるんじゃない？
HP見るとデッキ予定っぽい点々有ったけどデッキは出来る予定あるの？？
デッキできなければ380ってとこかな・・

[130: 匿名さん]

オリンピック競技自体は大崎に関係ないですし、観光客が大崎で下車することもないでしょうし、
リニアは大崎駅ではなく品川駅ですし、間接的なプラス要素ですよね。
どの程度のプラスなのかは疑問です。

[131: 匿名さん]

隣駅がリニアの始発駅っていうのはかなりのプラスでしょ。

一応徒歩圏内だし、タクシーでも1メーターで余裕で行けるもんね。

[132: 物件比較中さん]

都心３区の千代田、港区住宅街はあれよあれよと、＠500超えばかりだよ。ここ買っといたほうがいいかと思う、今日この頃、、

[133: 匿名さん]

400以下なら即完売な気がする

[134: 匿名さん]

坪350でも苦戦すると思う。

[135: 匿名さん]

450ぐらいでも、買わないともう買えなくなりそうだ。東京はそれでも世界的には安い。都心はすでに500ラインやから、、

[136: 匿名さん]

ニューヨークに不動産買った方が利回りはいいよ。東京は世界でも最低クラスの利回り。

[137: 匿名さん]

英語できないとな、、

[138: 匿名さん]

利回りはニューヨークの方が東京より低いけど？

ニューヨークだけじゃないよ。ロンドン、香港、上海、シンガポール、ベルリン、パリの利回りは東京より低い。

[139: 匿名さん]

主要先進国の大都市のなかでは東京の利回りは高い。すなわちリターン（賃料）に対して不東京の不動産価格は安いように見える。だから外国人が東京の不動産を買っている。まあみんなが買うと不動産価格が上がり、結果利回りは下がる。

[140: 匿名さん]

蒲田駅前タワーでは、坪500と頻繁に書き込む人がいてスレが寂れている。
ここも高過ぎる数字を書いてると客は逃げるかもよ。

[141: 匿名さん]

>>139
１月前くらいだが、USリートは5.5%、日本のリートは3.5%ぐらいだった。不動産が安かったのは10年前、今は割高になってるよ。

[142: 匿名さん]

>>141

金利差を考慮すべし

[143: 匿名さん]

>>142
いや、それはそうなんだけど、円建てで調達してUSリートでも良いでしょ。

＞利回りはニューヨークの方が東京より低いけど？

少なくともこれは間違い。

[144: 匿名さん]

UsREITではなくニューヨークの話だろ？
ニューヨーク（マンハッタン地区）は3%台。マンハッタン除けば利回り上がるけどね。

[145: 匿名さん]

NYが良いとかTOKYOが低いとかNEWSの数字に踊らされて知ったかぶって語る前に、まずは自ら投資してその体験談として根拠を示しながら書いてもらわないと、参考にすらならないよ。

[146: 匿名さん]

>> 143

違うよ。
長期金利分を割引かなきゃ。
（REIT利回りー長期金利）
そうしなきゃ、豪ドルとかの高金利通貨で預金しておきゃ良いだけになっちゃう。
リスク無しで儲かっちゃうのはおかしいでしょ？

[147: 匿名さん]

ついでに書くと、
日本は借主が保護されるため、家賃は高くなります。
敷金、礼金、更新料も加わるし。その代わり、立ち退きを求めることが難しい。

海外の不動産買う人は、物件の値上り期待で買っているので家賃収入目当てではないわよ。

一般的には、日本の方が家賃はたかめです。

[148: 匿名さん]

まあ利回り低くてもエグジットではキャピタルゲイン期待できるなら3%でもいいよねって判断もある。
だから高値で買うことが正当化されせっかくの収益還元方によるロジカルな価格算出からかけ離れたものになってしまう。

逆に利回り高いってのは割安ってことでもない。リスクがあるから利回りが高い。

[149: 物件比較中さん]

さて、いよいよきましたね。雨の季節。低地の水害に注意と、ニュースでさかんに放送されています。ご購入予定の方は明日あたり、現地見学要ですね

[150: 匿名さん]

サイレンなるかな？

[151: 購入検討中さん]

坪330くらいなら欲しいな。

[152: 匿名さん]

>>146
いや分かってるけど。
長期金利はアメリカが2.5%、日本が0.6%、ゆえに金利コストを引いてもアメリカ3%、日本2.9%ですよ。

[153: 匿名さん]

ちなみに昔は日本のリートは余裕で5%越えてたから、この頃は日本の不動産は買いだったと思うよ。でも今は利回りで海外に劣後する水準まで上がってる。

[154: 匿名さん]

>> 152
もし、わかって書いてるのなら、フェアな書き方じゃないよ。
匿名の掲示板で、自分のポジションで書き込むのはあたりまえだろうけどさ。

簡単のため、REITを債券としてとりあつかうけど、
正確には、物価上昇分も割引かなきゃいけないから…

物価を考慮する前での2.9と3.0というのは誤差の範囲内です。
つまり同じだということ。
結局、リスクが同じ債券なら、どこの国でもリターンは一緒てことの証明になったりします。

物価上昇（ちょい前はマイナスだったけど）を考慮すると、この数字でも日本が上回ります。

本来、日本の方がリターンは多くなるはずなのに、米国と同じであるとすると、
未成熟な日本のREIT市場のため、ボラれているということ。
運用会社が費用名目で儲けすぎているって事です。

私も日本のREITは買う気がおきないけどね。

日本では、REIT買うより現物を買った方が有利って事ですわね。

「割高」かどうかっていうのは、何の尺度で測るかによるけど、
インカムゲインであれば、日本はアメリカより割安って言っていいんじゃない？

本筋から外れてしまったので、ここで消えます。
板を汚してしまっていたら、ゴメンナサイ。

[155: 匿名さん]

>>154
前提が違ってる。新築の現物はリートより利回り低いよ。インカムゲイン狙いなら日本の不動産はもはやダメ。

[156: 匿名さん]

物件の話しよーぜー

[157: 匿名さん]

>>147
は〜？
借主保護でしょ。
海外なら(米国)大家の都合でテナントを叩き出す
ことできるよ。通知は必要だがね。
日本は大家泣かせの制度だね。
投資家でないから、平気でこういうことが
いえるをだね。

[158: 匿名さん]

事業協力者分の売りが坪461万円。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FLLR6A01/

ここも角は400超えるかもね。

[159: 匿名さん]

147は、立ち退きを求めるのが難しいけど、賃金的には貸し主がかなり優遇されているって言ってるんでしょ。
言い回しが粗雑じゃないだけで、言ってること同じじゃない？

[160: ビギナーさん]

事前商談会の案内来ましたね！
来週の土曜日に行って来ます！
子供の幼稚園が比較的近隣にあるので、毎日近くを通っています 笑

[161: 匿名さん]

>>158
中古の売り広告は、希望価格だから売れるかどうか分からないし。
その価格、飯田橋駅前のパークコート並ですね。

[162: 匿名さん]

新築だって売主希望価格だぜ

[163: 匿名さん]

浸水大丈夫かしら？、、、

[164: 匿名]

161
売り主希望って分かってますよ。
それを加味して、400って言ったつもりです。

[165: 匿名さん]

>>163

まだまだいけるぜ

http://micos-sb018.on.arena.ne.jp/shinagawa/n811s_g/d_2112.html

[166: 匿名さん]

麻布、青山より高いな笑。三井社員は買った人に足向けて、寝れないなw

[167: 匿名さん]

これから買う人には足を向けて寝れませんが、もう買った人なんかどうでもいい。

これ、営業の本音。

[168: 匿名さん]

400超えね笑

[169: 匿名さん]

ここは、川沿いで低地ですが、周辺の土地に
比べて更に低くかんじるよですが気のせい？

[170: 匿名さん]

海抜3mしかないからな