パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[No.101 by 匿名さん 2014-06-02 22:34:36]

タワーも眺望無い部屋は300ぐらいでしたよ。

[No.102 by 匿名さん 2014-06-02 22:39:09]

でも、見栄をはって他人に言うときは
坪単価370万のタワーだと言うわけね。

[No.103 by 匿名さん 2014-06-02 22:41:45]

タワー棟は平均坪340ぐらいだったと思う。

[No.104 by 買い換え検討中 2014-06-02 23:01:43]

300なら我が家は買います！けど、いくらなんでももっとたかいでしょ。早く間取が出ないかな。

[No.105 by 匿名さん 2014-06-02 23:06:20]

>>103
タワースレに370って書いた人がいるけど、誇張だったんですね。

[No.106 by 匿名さん 2014-06-02 23:14:03]

>>105
一期は平均坪単価368万

[No.107 by 匿名さん 2014-06-03 00:04:10]

条件悪い住戸を含めて全戸で340ぐらいか。

[No.108 by 匿名さん 2014-06-03 00:35:12]

>>107
全部合わせて360前後だよ。

[No.109 by 匿名さん 2014-06-03 00:37:54]

100
ここにもいるんだw

[No.110 by 匿名さん 2014-06-03 00:55:30]

ここは、タワーでないんで壁は乾式じやないよね？

[No.111 by 匿名さん 2014-06-03 01:05:01]

この高さなら当然乾式でしょ。コストが見あわない。

[No.112 by 匿名さん 2014-06-03 01:41:40]

今、山手線圏内南側で、手が届く物件って、ほとんどないでしょう？

ここは、その意味で貴重。こっちもすぐ売れるよ。

[No.113 by 匿名さん 2014-06-03 08:00:31]

プラウドが400だったからな
しかも眺望ないし
グラスカ370 五反田利用可能
プラウド400 五反田利用可能
OWCT360 駅直結高台
ウィズシティ 350駅直結全戸南向き
パークシティ 360大規模再開発緑豊富 売れ行き好調
て考えるとやはり400狙い？
そうみるとプラウドは高かったね

[No.114 by 匿名さん 2014-06-03 08:24:57]

大崎は坪350以下では買えなくなったのですか？
ファミリーだと最低でも７０平米は必要ですから、坪350だと7400万。もはや庶民には無理だね。山手線内側に庶民が新築買おうってのがそもそも無理なわけですが。

[No.115 by 匿名さん 2014-06-03 08:25:51]

ウエストシティタワーは330ぐらいだっけ？
お買い得でしたね

[No.116 by 匿名さん 2014-06-03 09:06:48]

一番安い部屋で1平米100万位だったと記憶してたが？
あそこは公費が多く入ってたから割安だった
山手線外だけどね

[No.117 by 匿名さん 2014-06-03 09:54:35]

すみふは、335ぐらいでは

[No.118 by 匿名さん 2014-06-03 09:56:00]

リーマンショックで予定価格を値下げしました。ただあそこはトランクルームだったか自転車置き場だったかも専有面積に含まれているのと、構造上大きな柱が専有部のなかに張り出しており、壁心面積はともかく実質利用できる面積はかなり狭まるので坪単価が安めに見えるけど実質はそうでもないって意見もありました。

安く見えるのには理由がある。不動産になかなかお買い得なしです。特に新築はね。

[No.119 by 匿名さん 2014-06-03 16:52:12]

そういえばタワー建てたときに、ここは一棟なのにパークシティなのは何故だとか、一棟でパークシティだから安いだろうとか、無駄なことを騒いでいたわけですねw

[No.120 by 匿名さん 2014-06-03 21:15:34]

ここは三井的には１８階だ、リバーサイドタワーマンションらしいですよ。

[No.121 by 匿名さん 2014-06-03 21:31:03]

リバーサイドね笑 ドナウ川ならな。

[No.122 by 匿名さん 2014-06-03 21:54:38]

都心一等地で坪単価400万以下で買えるのはここが最後になりそうだね
今月から年末にかけて相当景気刺激施策がでてきそうだから不動産価格もかなり上がりそうだものね

[No.123 by 匿名 2014-06-03 22:44:04]

角住戸多そうだから400超えるかもよ

[No.124 by 匿名さん 2014-06-04 00:07:25]

品川区は都心ではないから、都心一等地とは全く違います。
そう言えば、ドトールスレでも都心一等地と書かれていたことがあったな。あちらも違うけど。

[No.125 by 匿名さん 2014-06-04 03:13:21]

>>117
360前後、380もあります。

[No.126 by 匿名さん 2014-06-04 11:18:26]

>>125
暇だったから計算してみた。
367.5765
まっ、ここ見ている人には興味ない数字ですね。
失礼します。

[No.127 by 匿名さん 2014-06-04 12:09:35]

お買い得と言われたすみふとほぼ同じなら売れるわけだよ。

[No.128 by 匿名さん 2014-06-04 12:35:00]

そうですね。

しかし管理費・修繕費が1平米当たり
・パークシティ：501円
・OWCT　　　　：404円
・グランスカイ：413円
なので、パークシティとOWCT差が97円。
80平米（24.2坪）だと月7760円差、年間93.120円。
35年（35年ローン計算引用）で326万円差。
坪単に直すと13.5万円差になります。

細かい金利計算省き、計算ベースを35年と仮定し、OWCTを基準値とすると、管理費・修繕費合計で、坪単価13.5万円オン計算になるから、トータルでみると実は高いかも。

[No.129 by 匿名さん 2014-06-04 14:07:04]

スミフ物件はリーマンショックの影響で焦って価格を一斉に下げたんだよね
仕様も良かったし山手線内側のこだわり無ければ今考えてもラッキーな物件だった　要するに時期ですね
でもこちらは山手線内側だから普通に考えて外側より高くなるのは当たり前
あとは時期だけどオリンピックもリニアもあってプラスの要素は有るけどマイナス要素は特に見当たらない
もしデッキで駅直結すれば山手線内側で駅3分だし大崎の中でも価値は高くなると思う
しかも戸数が少ない
OWCTより1割高いとしても400　時期も悪くないし山手線内側で駅直結3分で小世帯数って事ならそれ以上でも売れるんじゃない？
HP見るとデッキ予定っぽい点々有ったけどデッキは出来る予定あるの？？
デッキできなければ380ってとこかな・・

[No.130 by 匿名さん 2014-06-04 15:01:56]

オリンピック競技自体は大崎に関係ないですし、観光客が大崎で下車することもないでしょうし、
リニアは大崎駅ではなく品川駅ですし、間接的なプラス要素ですよね。
どの程度のプラスなのかは疑問です。

[No.131 by 匿名さん 2014-06-04 16:59:04]

隣駅がリニアの始発駅っていうのはかなりのプラスでしょ。

一応徒歩圏内だし、タクシーでも1メーターで余裕で行けるもんね。

[No.132 by 物件比較中さん 2014-06-04 17:59:58]

都心３区の千代田、港区住宅街はあれよあれよと、＠500超えばかりだよ。ここ買っといたほうがいいかと思う、今日この頃、、

[No.133 by 匿名さん 2014-06-04 19:17:47]

400以下なら即完売な気がする

[No.134 by 匿名さん 2014-06-04 21:41:19]

坪350でも苦戦すると思う。

[No.135 by 匿名さん 2014-06-04 22:24:34]

450ぐらいでも、買わないともう買えなくなりそうだ。東京はそれでも世界的には安い。都心はすでに500ラインやから、、

[No.136 by 匿名さん 2014-06-04 22:26:50]

ニューヨークに不動産買った方が利回りはいいよ。東京は世界でも最低クラスの利回り。

[No.137 by 匿名さん 2014-06-04 23:01:41]

英語できないとな、、

[No.138 by 匿名さん 2014-06-04 23:30:41]

利回りはニューヨークの方が東京より低いけど？

ニューヨークだけじゃないよ。ロンドン、香港、上海、シンガポール、ベルリン、パリの利回りは東京より低い。

[No.139 by 匿名さん 2014-06-04 23:34:17]

主要先進国の大都市のなかでは東京の利回りは高い。すなわちリターン（賃料）に対して不東京の不動産価格は安いように見える。だから外国人が東京の不動産を買っている。まあみんなが買うと不動産価格が上がり、結果利回りは下がる。

[No.140 by 匿名さん 2014-06-04 23:47:36]

蒲田駅前タワーでは、坪500と頻繁に書き込む人がいてスレが寂れている。
ここも高過ぎる数字を書いてると客は逃げるかもよ。

[No.141 by 匿名さん 2014-06-04 23:47:38]

>>139
１月前くらいだが、USリートは5.5%、日本のリートは3.5%ぐらいだった。不動産が安かったのは10年前、今は割高になってるよ。

[No.142 by 匿名さん 2014-06-05 08:21:17]

>>141

金利差を考慮すべし

[No.143 by 匿名さん 2014-06-05 10:26:15]

>>142
いや、それはそうなんだけど、円建てで調達してUSリートでも良いでしょ。

＞利回りはニューヨークの方が東京より低いけど？

少なくともこれは間違い。

[No.144 by 匿名さん 2014-06-05 10:36:38]

UsREITではなくニューヨークの話だろ？
ニューヨーク（マンハッタン地区）は3%台。マンハッタン除けば利回り上がるけどね。

[No.145 by 匿名さん 2014-06-05 14:09:24]

NYが良いとかTOKYOが低いとかNEWSの数字に踊らされて知ったかぶって語る前に、まずは自ら投資してその体験談として根拠を示しながら書いてもらわないと、参考にすらならないよ。

[No.146 by 匿名さん 2014-06-05 14:23:42]

>> 143

違うよ。
長期金利分を割引かなきゃ。
（REIT利回りー長期金利）
そうしなきゃ、豪ドルとかの高金利通貨で預金しておきゃ良いだけになっちゃう。
リスク無しで儲かっちゃうのはおかしいでしょ？

[No.147 by 匿名さん 2014-06-05 14:36:11]

ついでに書くと、
日本は借主が保護されるため、家賃は高くなります。
敷金、礼金、更新料も加わるし。その代わり、立ち退きを求めることが難しい。

海外の不動産買う人は、物件の値上り期待で買っているので家賃収入目当てではないわよ。

一般的には、日本の方が家賃はたかめです。

[No.148 by 匿名さん 2014-06-05 14:42:38]

まあ利回り低くてもエグジットではキャピタルゲイン期待できるなら3%でもいいよねって判断もある。
だから高値で買うことが正当化されせっかくの収益還元方によるロジカルな価格算出からかけ離れたものになってしまう。

逆に利回り高いってのは割安ってことでもない。リスクがあるから利回りが高い。

[No.149 by 物件比較中さん 2014-06-05 21:24:02]

さて、いよいよきましたね。雨の季節。低地の水害に注意と、ニュースでさかんに放送されています。ご購入予定の方は明日あたり、現地見学要ですね

[No.150 by 匿名さん 2014-06-05 21:39:41]

サイレンなるかな？

[No.151 by 購入検討中さん 2014-06-05 21:45:26]

坪330くらいなら欲しいな。

[No.152 by 匿名さん 2014-06-06 01:10:10]

>>146
いや分かってるけど。
長期金利はアメリカが2.5%、日本が0.6%、ゆえに金利コストを引いてもアメリカ3%、日本2.9%ですよ。

[No.153 by 匿名さん 2014-06-06 01:12:00]

ちなみに昔は日本のリートは余裕で5%越えてたから、この頃は日本の不動産は買いだったと思うよ。でも今は利回りで海外に劣後する水準まで上がってる。

[No.154 by 匿名さん 2014-06-06 03:29:15]

>> 152
もし、わかって書いてるのなら、フェアな書き方じゃないよ。
匿名の掲示板で、自分のポジションで書き込むのはあたりまえだろうけどさ。

簡単のため、REITを債券としてとりあつかうけど、
正確には、物価上昇分も割引かなきゃいけないから…

物価を考慮する前での2.9と3.0というのは誤差の範囲内です。
つまり同じだということ。
結局、リスクが同じ債券なら、どこの国でもリターンは一緒てことの証明になったりします。

物価上昇（ちょい前はマイナスだったけど）を考慮すると、この数字でも日本が上回ります。

本来、日本の方がリターンは多くなるはずなのに、米国と同じであるとすると、
未成熟な日本のREIT市場のため、ボラれているということ。
運用会社が費用名目で儲けすぎているって事です。

私も日本のREITは買う気がおきないけどね。

日本では、REIT買うより現物を買った方が有利って事ですわね。

「割高」かどうかっていうのは、何の尺度で測るかによるけど、
インカムゲインであれば、日本はアメリカより割安って言っていいんじゃない？

本筋から外れてしまったので、ここで消えます。
板を汚してしまっていたら、ゴメンナサイ。

[No.155 by 匿名さん 2014-06-06 09:03:14]

>>154
前提が違ってる。新築の現物はリートより利回り低いよ。インカムゲイン狙いなら日本の不動産はもはやダメ。

[No.156 by 匿名さん 2014-06-06 10:55:46]

物件の話しよーぜー

[No.157 by 匿名さん 2014-06-06 11:38:25]

>>147
は〜？
借主保護でしょ。
海外なら(米国)大家の都合でテナントを叩き出す
ことできるよ。通知は必要だがね。
日本は大家泣かせの制度だね。
投資家でないから、平気でこういうことが
いえるをだね。

[No.158 by 匿名さん 2014-06-06 13:01:48]

事業協力者分の売りが坪461万円。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FLLR6A01/

ここも角は400超えるかもね。

[No.159 by 匿名さん 2014-06-06 13:26:13]

147は、立ち退きを求めるのが難しいけど、賃金的には貸し主がかなり優遇されているって言ってるんでしょ。
言い回しが粗雑じゃないだけで、言ってること同じじゃない？

[No.160 by ビギナーさん 2014-06-06 14:03:46]

事前商談会の案内来ましたね！
来週の土曜日に行って来ます！
子供の幼稚園が比較的近隣にあるので、毎日近くを通っています 笑

[No.161 by 匿名さん 2014-06-06 19:23:17]

>>158
中古の売り広告は、希望価格だから売れるかどうか分からないし。
その価格、飯田橋駅前のパークコート並ですね。

[No.162 by 匿名さん 2014-06-06 19:50:16]

新築だって売主希望価格だぜ

[No.163 by 匿名さん 2014-06-06 19:59:11]

浸水大丈夫かしら？、、、

[No.164 by 匿名 2014-06-06 20:03:49]

161
売り主希望って分かってますよ。
それを加味して、400って言ったつもりです。

[No.165 by 匿名さん 2014-06-06 20:09:58]

>>163

まだまだいけるぜ

http://micos-sb018.on.arena.ne.jp/shinagawa/n811s_g/d_2112.html

[No.166 by 匿名さん 2014-06-06 20:36:10]

麻布、青山より高いな笑。三井社員は買った人に足向けて、寝れないなw

[No.167 by 匿名さん 2014-06-06 23:42:58]

これから買う人には足を向けて寝れませんが、もう買った人なんかどうでもいい。

これ、営業の本音。

[No.168 by 匿名さん 2014-06-07 00:22:40]

400超えね笑

[No.169 by 匿名さん 2014-06-07 07:49:31]

ここは、川沿いで低地ですが、周辺の土地に
比べて更に低くかんじるよですが気のせい？

[No.170 by 匿名さん 2014-06-07 09:01:44]

海抜3mしかないからな

[No.171 by 匿名さん 2014-06-07 12:11:33]

この話、ここには影響ありますか？


http://news.tv-asahi.co.jp/sphone/news_society/articles/000028353.html

国土交通省は、羽田空港の発着便数を増やすために、騒音問題などで禁止していた東京上空の飛行について一部緩和する方針を固めました。具体的には、大田区や品川区の上空や、江東区や江戸川区の上空を飛ぶパターンなどが検討されています。

[No.172 by 購入検討中さん 2014-06-07 12:24:59]

かなりネガティブなニュースに。品川区名指しですか、、資産価値に影響ありそうかな、こりゃ

[No.173 by 匿名さん 2014-06-07 12:50:04]

計画停電の時もそうだっけど、やはり都心3区は別扱いですよね。まあ、それだけ税金払っているし、当然かもしれませんが。

[No.174 by 匿名さん 2014-06-07 15:03:57]

都心３区なんか指定したら、噛み付かれる事ぐらい交通省のお役人わかってますわな。そこは外しますよ。ルートからね。１７１さんあげた４区は影響必須になる感じかな。。もちろん、資産価値に影響するんじゃないですかー、、

[No.175 by 匿名さん 2014-06-07 18:55:30]

大崎直撃？

[No.176 by 匿名さん 2014-06-07 19:17:34]

読売新聞のルート地図を見ると
大崎や五反田付近の上を通りそう。

[No.177 by 匿名さん 2014-06-07 19:23:09]

普天間どころじゃないな。羽田って３分に１便ぐらい離発着してるよね。

[No.178 by 匿名さん 2014-06-07 19:44:59]

飛行機は京浜東北線より東側を通すべきだな。あの辺は準工なんだから何でもあり。

[No.179 by 匿名さん 2014-06-07 19:57:14]

あの、、ここも準工業なんですが、、

[No.180 by 匿名さん 2014-06-07 21:25:57]

このマンションは準工だけど御殿山や池田山の住環境を守ろうと思ったらここは通せない。

[No.181 by 匿名さん 2014-06-07 22:02:27]

そんなことないんじゃない。南風案２とか見るともろ、高輪上空ぽいけどね。。ここも近いけど（汗）

[No.182 by 匿名さん 2014-06-07 22:18:32]

準工業地地域の騒音規制がゆるいのは理解していますが、その騒音って、飛行機の騒音も入るの？

[No.183 by 匿名さん 2014-06-07 22:22:06]

まぁ、飛行機が
タワマン林立地帯上空を避けてくれることを期待するしかないのでは？

[No.184 by 匿名 2014-06-07 22:28:44]

174
着陸ルートは港区もろだね。
しかも品川区よりも着便数多い。
一時間当り約3倍。

[No.185 by 匿名さん 2014-06-07 22:30:22]

ここ真上、直撃ぽくないですかね。。

[No.186 by 匿名さん 2014-06-07 22:31:00]

確かに、港区通って、高度下げてここを通る感じですね。

港区通る時に煩い感じであれば、港区パワーで反対してもらえるかも。

[No.187 by 匿名さん 2014-06-07 22:55:10]

やはり。1500ftで、真上通過はな、、

[No.188 by 匿名さん 2014-06-07 23:15:55]

4000フィートでも苦情だって。。。
これは、本当に反対しないと、相当マズイかも。
資産価値壊滅。。。

＿＿＿
http://www.city.sakura.lg.jp/0000008107.html
平成23年4月頃より、志津地区にお住まいの方々から航空機騒音に関する苦情が寄せられております。
この航空機騒音は、羽田空港の再拡張事業に伴い、平成22年10月21日より新滑走路が供用開始され、これにより南風好天時及び南風悪天時に運用される飛行ルートが、志津地区上空を高度4000フィート（約1200m：南風好天時）から5000フィート（約1500m：南風荒天時）で飛行していることが原因と考えております。

[No.189 by 匿名さん 2014-06-07 23:16:39]

騒音は、以下の１６頁に少し書かれているけど、都合のよい前提とかで記載しているかもしれないし、よくわかりませんな。品川分と大田区分が中心で、江東区への影響とかも不明だし。

http://www.mlit.go.jp/common/001042510.pdf

[No.190 by 匿名さん 2014-06-07 23:19:38]

轟音地帯になりかねんな

[No.191 by 匿名さん 2014-06-07 23:24:03]

成田住民みたいにゴネよう。

[No.192 by 匿名さん 2014-06-07 23:32:05]

国の発展を考えれば一部の国民には犠牲になってもらう必要がある。福島原発や普天間基地がそうだったように。

羽田の騒音ぐらいお国のために我慢しなさい。

[No.193 by 匿名さん 2014-06-07 23:37:01]

オリンピックなんて辞退しちゃえ～
東京なんて　無理無理・・・
リスクあり過ぎでしょ！！

[No.195 by 匿名さん 2014-06-08 09:05:07]

着陸時はエンジン出力最小だし、あまり問題無いと思いますよ。

そもそも、ここの真上を通る案2はリスクの割りに旨味がないので、案1を採用するんじゃないかな。

[No.196 by 匿名さん 2014-06-08 09:39:03]

＞188の苦情も、着陸の際では？ここより遥かに高い4000フィートですが。

あと、案1と案2って、どちらか一方のみが採用されるのですか？着陸ルートは多ければ多いほど良いわけであって、痛み分けみたいに、両方採用、ってことはないの？

[No.197 by 匿名さん 2014-06-08 16:52:29]

着陸の方が問題になりやすいです。なぜなら陸地との距離が近いから。着陸の角度は離陸の角度の半分以下なんですよ。

[No.198 by 匿名さん 2014-06-08 17:04:54]

ググッてみましたが
離陸と着陸の騒音の大きさは、両方とも説があって不明。

[No.199 by 匿名さん 2014-06-08 17:41:09]

騒音レベルは機種にもよるので一概には言えませんが、おおよそ、

離陸時＞着陸時 離着陸ポイントから３キロ以内
離陸時＝着陸時 離着陸ポイントから３キロから５キロ
離陸時＜着陸時 離着陸ポイントから５キロ以上

ぐらいに分布します。ですので、ここだと着陸時の騒音の方が大きいですね。

[No.200 by 匿名さん 2014-06-09 08:37:29]

伊丹空港は新大阪駅近辺でも結構うるさいから似たような感じになるのかな。あっちは少ないからまだいいけど。