パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[1: 匿名さん]

大成の本命がいよいよ来たね。

[2: 匿名さん]

お〜、遂にスレが立ちましたか。
張り切っていきましょう。

[3: 匿名さん]

やっぱ、住むならタワーよりこっちかな。
スーゼネだし駅近だし。

[4: 匿名さん]

おいおい、丸の内や表参道を目指すとかかホムペにかいてるぞ。大丈夫か？三井よ

[5: 匿名さん]

タワー東側より、目黒川ビュー。
ほっとするね。

[6: 匿名さん]

庶民のためのタワー、エグゼクティブのためのレジデンス。

[7: 匿名さん]

目黒川の向こうには楽天タワー

[8: 匿名さん]

>>6

逆だろ

[9: 購入検討中さん]

>>4
三井も増資発表しましたから、まんざらでも
ないのでは。
日本橋への投資の資金をコッソリ回して
くれるかも。

[10: 匿名さん]

大崎で回収して日本橋に回すんだろ。

[11: 匿名さん]

スレ立てて欲しくなかったなあ。
倍率が高くなってしまう。タワーの売れ残りよりこっちの方が良いから。

[12: 匿名さん]

管理費が気になる。タワー棟みたいな法外価格でなければよいのだが。

[13: 匿名さん]

坪単価どのくらいでしょうか？

[14: 匿名さん]

川沿い低地だから300ぐらい？

[15: 購入検討中さん]

賢い選択ですね、レジデンス。
管理費が安くタワーと同等の施設を
利用でき、さらに安く眺望もいい。
坪単価300ちょいと予想。

[16: 匿名さん]

レジデンスとか名前を見ると低層マンションを思い浮かべるが、実際はタワーの下半分をさらにタテ割りにした感じだよ。タワー低層となら比較になるけどね。

[17: 匿名さん]

エレベーター2台しかないのかよ！

[18: 匿名さん]

管理費はタワーの半分くらいと想定。

[19: 匿名さん]

なんでだよ？タワーの管理費が高いのはエリア全体の植栽管理費が入っているから。レジデンスも費用負担はあるから管理費は変わらないと想定。

[20: 匿名さん]

え〜、そんな？
レジデンスもタワー内の共用施設使えるの？
だったらイイけどのね。

[21: 匿名さん]

レジ棟はエリア全体の管理費をタワー棟と同様に負担する上に、小規模なのでスケールメリットが薄く、コンシェルジュや清掃、修繕等の一戸あたりの負担額がタワー棟よりも高くつくので、タワー棟よりも管理費・修繕費は高くなりますよ。
まぁ、実際はコンシェルジュなし、清掃週一とかにしてタワー棟よりも安くすると思うけどね。

[22: 匿名さん]

免震なんでしよ、こちらは。

[23: 匿名さん]

>20
タワー棟には鍵がないから入れもしない。まさに門前払いです。

[24: 匿名さん]

残念ながら耐震だね。

[25: 匿名さん]

え、た、た耐震？ 仕様もたいしたことなさそうだし、川沿いなんで280が妥当かな

[26: 匿名さん]

駅近ですし380くらいかな。

[27: 匿名さん]

レジデンスが仮に３８０で即完したら御殿山ハイツも考え変えて建て替えに走るんじゃないか

[28: 匿名さん]

タワー住民のための管理費は断固拒否します。

[29: 匿名さん]

夏はサイレンで大変ですな。

[30: 匿名さん]

>28

タワー施設はつかえないよ。月島がそう。レジ棟も。あ、固定資産税もね。あそこ住む人、お金もちや。

[31: 匿名さん]

>>30
月島の場合、レジデンス棟は地権者が大半だから
タワー棟の地権者仲間に頼めば、いくらでもタワー施設が使えるでしょ。
あそこの管理費、レジ棟の方が安くなっている。その代わり、各階ゴミ置き場は無い。

[32: 匿名さん]

>>17
116戸しかないのに
エレベーター２基あれば十分だろ。

[33: 匿名さん]

坪300ぐらいだろう。

[34: 匿名さん]

タワーより高いって
営業が言ってた。

[35: 匿名さん]

じゃあ380くらいかな。

[36: 匿名さん]

バカらしい。タワーより高いなら買わない。

[37: 匿名さん]

普通にタワーより高いよ。

[38: 匿名さん]

ここ、ふつうのマンション。ほかの中古は280くらいっしょ。駅近でもこのくらいだよ。たかくて300ね。間取りみるまでもないな。耐震で低層でないから、柱、梁バリバリでてる可能性大

[39: 匿名さん]

タワーと比べたら、あかんよ。近隣中古と比べる。

[40: 匿名さん]

お隣の御殿山ハイツくらいで出てこないかな。

[41: 匿名さん]

＞31
地権者仲間ってなに？
地権者同士そんなに仲がいいの？
ただの元・ご近所さんでしょ？しかも、半分くらい法人だし。

[42: 匿名さん]

耐震でも制震でも柱・梁は変わらないんじゃね？
等級2とかだったら話は違うけど。

[43: 匿名さん]

そもそも、なんでこのマンションつくるの？地権者のため？中途半端だわ

[44: 匿名さん]

なんで新築なのに中古と比べんの？
タワー高値塚掴みした人？

[45: 匿名さん]

いくら駅近でも品川区ってどうなのよ？

[46: 匿名さん]

なんか、ありきたりのマンションじやないかな、、

[47: 匿名さん]

いわゆるペンシルタワーの類いだね。

[48: 匿名さん]

ポジいないの？ここ。

[49: 匿名さん]

ペンシル？ あら、残念なかんじ

[50: 匿名さん]

>>48
ホンキで買いたい人がポジして倍率を高くしたい訳ないし、
タワーを掴んだ人もここをポジする必要ないし。

[51: 匿名さん]

概要に載ってる数字を見る限りは、レジデンス棟はペンシルどころかニードルタワー(笑)

[52: 匿名さん]

ペンシルネガはタワーを掴んじゃった人かな？駅６分と駅３分の違いは大きいよ。

[53: 匿名さん]

>>52
同意。
ネガってるやつはたぶん○○
ホームページを見る限り、タワーより
レジデンスに魅力を感じる。

[54: 匿名さん]

パークシティ大崎より高く出すと営業の人から聞きました
駅に近いからしょうがないですね

[55: 匿名さん]

>>54
そりゃ駅徒歩６分よりも駅徒歩３分の方が価値があるから
高くしなきゃおかしいでしょ。スーゼネだし。

[56: 匿名さん]

駅３分以外は魅力に欠けるんだよな。目黒川もこの辺りは流量が緩くて臭いが溜まりやすいらしい。

[57: 匿名さん]

＞52

建築面積
1233.91平米

延床面積
124460.06平米

これって大変なこと（こんな細いor薄いの作れるの？？）だと思うんだけど…まぁ、誤記だと思うけど。

[58: 匿名さん]

一桁間違ってますね

[59: 匿名さん]

知人に連れられて有栖川公園行ったら、蛇がいて、住むなら、再開発エリアの人工的な街並みにあるタワマンがベストと思った。

大くて緑豊かな公園とかいらんわ。

[60: 匿名さん]

>>59
こりゃまた大きな釣り針だこと。
こんなにあからさまに大きいと有栖川公園のザリガニしか食いつかないですよ。

[61: 匿名さん]

ここの公園？単に木が植えてあるだけでしよ。比べることじたい滑稽だわな

[62: 匿名さん]

＞＞59
くらべるなら同じ品川区運河沿いの品川区民公園ぐらいにしておいたら。恥ずかしいよ笑

[63: 匿名さん]

タワーとレジデンスってネーミングだと、レジデンスって低層棟ってのがパターンなんだけど、ここはタワーなんだね。

[64: 匿名さん]

>>55

最近そのスーゼネがトラブル連発。

[65: 匿名さん]

地元の人しか買わんだろうね。目黒川好きが前提で

[66: 匿名さん]

でも駅３分だからな。西口の住友と並んで大崎のフラッグシップになるでしょう。

[67: 匿名さん]

杭基礎ですか？流石に地盤はよくないのでは？

[68: 匿名さん]

>>64
だからってタワマン実績の少ない、並のゼネコンが建てたタワマンなら良いって話にはならない。

[69: 匿名さん]

トラブルが見つかる分だけスーゼネは安心。同じような構造で仕事をしてるのに見つからない中堅ゼネは。。

[70: 匿名さん]

一般にタワーは20階以上。ここは18階だからタワーとは呼びにくいね。

[71: 匿名さん]

タワーとは呼びませんね。中途半端な企画ではないでしょうかね、、

[72: 匿名さん]

>>67

タワー棟は直接基礎ですがここは杭ですね。ここは地盤が悪いので重力のある高層タワーは無理と聞きました。

[73: 匿名さん]

危ないじやない、ここ？

[74: 匿名さん]

>>72
杭を深く打てば問題ない。隣のオフィス棟は杭基礎で超高層。ただ深く杭を打つのはコストがかかるから低層にしたのだろう。

[75: 匿名さん]

オフィス棟は直接基礎って建築看板に書いてありますけど。

[76: 匿名さん]

オフィス棟は杭基礎と直接基礎の混合でしょ。こういう場合は一般に高層部分が杭基礎で低層部分が直接基礎なんだよ。

[77: 匿名さん]

逆ですよ。直接基礎っていってもここは地面を10m以上掘り下げております。支持層が浅いので杭を打たず建物のところを全て支持層露出するまで地面を掘ってました。
ここが一番時間がかかってたところです。
一部支持層が深いエリアは杭を打ってます。

◆ 基礎工法－直接基礎、一部（場所打ちコンクリート杭・アースドリル拡底工法）

[78: 匿名さん]

いずれにせよ、川沿い地盤がそんなに硬いわけがなので、いろいろ技術を駆使したんだろうけどね。。。311以降は特に気になりますわな。

[79: 匿名さん]

>>70
五反田のライオンズタワーは１８階建て
三井も豊洲のパークタワーは１９階建て

[80: 匿名さん]

>>78

タワー棟は地盤がよいのでそもそも特殊工法の必要もなくコストの低い西松が施工。川沿いは工法が複雑でその技術を持ったスーゼネ施工ってことですかね？

[81: 匿名さん]

杭基礎って言っても、ここは支持層が浅くて堅いから、湾岸みたいに深々と刺さないので、地震でも比較的揺れないと思いますよ。湾岸と比べてですがね。

川沿いでも地盤が緩いとは限らず、ここの地下はかなり堅いから問題ないでしょう。直接基礎にしなかったのは、川沿いで掘るのが難しいからだと思いますよ。

[82: 匿名さん]

みんな、ど素人さんがいい加減なことばっかり言ってますねｗ

[83: 匿名さん]

玄人さんに、なぜ免震にしなかったのか、解説おねがいしたい。

[84: 匿名さん]

金がかかるからで〜〜す。

[85: 匿名さん]

で、ツボ単価にすると、50万も差がでるんかい？

[86: 匿名さん]

タワー棟だって免震ではない。
以前三井は、基本的にタワマンを免震にするとプレスリリースしたのに。

[87: 匿名さん]

杭基礎にしてる時点で地盤は緩いでしょ。

[88: 匿名さん]

免震は金かかるからな。
制震だったら耐震とそんなにコスト違わないからたぶん制震だと思う。

[89: 匿名さん]

並木道の商業施設ってこんな感じ？

http://www.gatecity.jp/plaza/restaurantandshop/

[90: 匿名さん]

杭打、何メートル？

[91: 購入検討中さん]

この辺りの放射線量が高くなければ文京区から引っ越そうか検討中。
京成で都営とつながってるしね。
やっぱり三井はいいな、と思ってしまいます。
社員も品がいいし。他のところ行くと感じる。

[92: 匿名さん]

>>91
都営なら五反田駅です、大崎駅ではありません。品川駅も京急で都営とつながっていますが。
田町駅や目黒駅も都営があるので、付近で唯一都営と関係ないのが大崎です、

[93: 匿名さん]

ここは五反田にもじゅうぶん近いと思うけど？

[94: ご近所さん]

タワーももう直ぐ完売で好調だし
こちらは駅近いし
高くなりそうだな～
たぶんプラウドは超えるんじゃないかな？

[95: 匿名さん]

ここは五反田徒歩10分くらいだから十分圏内だね。浅草線は乗り換えにも便利だし、朝も比較的空いてるのがメリット。

[96: 購入検討中さん]

タワーはあまり好きじゃないけどタワーのほうが買いやすいのかな？
都営は、羽田も成田も便利に行けるし三田で学校関連、日比谷で地所のショッピング施設なんかがすごく使えるよ。
わりとこの辺の人便利だから川崎に行くみたいだけど
やっぱり丸の内はいいわ。大人っぽくて洗練されてるし。
案外都営が簡単に利用できる場所ってないと思いませんか？

[97: 匿名さん]

ここから五反田駅に行く途中のグラスカが大崎駅から６分で五反田駅までも６分だから
ここから五反田駅まで１０分で行くのは無理ですよ。
しかも都営五反田駅はＪＲ五反田駅より遠いですから。

96さん、都営で羽田って品川駅や田町駅と勘違いなさっているのでは？
川崎へも乗換えですよ。

[98: 匿名さん]

眺望は全滅だし、坪300～330ぐらいかな？

[99: 匿名さん]

タワーの眺望悪い部屋もイイ価格してたから、どうかな。

[100: 匿名さん]

川沿い低地、低仕様なんで300かな