パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[141: 匿名さん]

>>139
１月前くらいだが、USリートは5.5%、日本のリートは3.5%ぐらいだった。不動産が安かったのは10年前、今は割高になってるよ。

[142: 匿名さん]

>>141

金利差を考慮すべし

[143: 匿名さん]

>>142
いや、それはそうなんだけど、円建てで調達してUSリートでも良いでしょ。

＞利回りはニューヨークの方が東京より低いけど？

少なくともこれは間違い。

[144: 匿名さん]

UsREITではなくニューヨークの話だろ？
ニューヨーク（マンハッタン地区）は3%台。マンハッタン除けば利回り上がるけどね。

[145: 匿名さん]

NYが良いとかTOKYOが低いとかNEWSの数字に踊らされて知ったかぶって語る前に、まずは自ら投資してその体験談として根拠を示しながら書いてもらわないと、参考にすらならないよ。

[146: 匿名さん]

>> 143

違うよ。
長期金利分を割引かなきゃ。
（REIT利回りー長期金利）
そうしなきゃ、豪ドルとかの高金利通貨で預金しておきゃ良いだけになっちゃう。
リスク無しで儲かっちゃうのはおかしいでしょ？

[147: 匿名さん]

ついでに書くと、
日本は借主が保護されるため、家賃は高くなります。
敷金、礼金、更新料も加わるし。その代わり、立ち退きを求めることが難しい。

海外の不動産買う人は、物件の値上り期待で買っているので家賃収入目当てではないわよ。

一般的には、日本の方が家賃はたかめです。

[148: 匿名さん]

まあ利回り低くてもエグジットではキャピタルゲイン期待できるなら3%でもいいよねって判断もある。
だから高値で買うことが正当化されせっかくの収益還元方によるロジカルな価格算出からかけ離れたものになってしまう。

逆に利回り高いってのは割安ってことでもない。リスクがあるから利回りが高い。

[149: 物件比較中さん]

さて、いよいよきましたね。雨の季節。低地の水害に注意と、ニュースでさかんに放送されています。ご購入予定の方は明日あたり、現地見学要ですね

[150: 匿名さん]

サイレンなるかな？

[151: 購入検討中さん]

坪330くらいなら欲しいな。

[152: 匿名さん]

>>146
いや分かってるけど。
長期金利はアメリカが2.5%、日本が0.6%、ゆえに金利コストを引いてもアメリカ3%、日本2.9%ですよ。

[153: 匿名さん]

ちなみに昔は日本のリートは余裕で5%越えてたから、この頃は日本の不動産は買いだったと思うよ。でも今は利回りで海外に劣後する水準まで上がってる。

[154: 匿名さん]

>> 152
もし、わかって書いてるのなら、フェアな書き方じゃないよ。
匿名の掲示板で、自分のポジションで書き込むのはあたりまえだろうけどさ。

簡単のため、REITを債券としてとりあつかうけど、
正確には、物価上昇分も割引かなきゃいけないから…

物価を考慮する前での2.9と3.0というのは誤差の範囲内です。
つまり同じだということ。
結局、リスクが同じ債券なら、どこの国でもリターンは一緒てことの証明になったりします。

物価上昇（ちょい前はマイナスだったけど）を考慮すると、この数字でも日本が上回ります。

本来、日本の方がリターンは多くなるはずなのに、米国と同じであるとすると、
未成熟な日本のREIT市場のため、ボラれているということ。
運用会社が費用名目で儲けすぎているって事です。

私も日本のREITは買う気がおきないけどね。

日本では、REIT買うより現物を買った方が有利って事ですわね。

「割高」かどうかっていうのは、何の尺度で測るかによるけど、
インカムゲインであれば、日本はアメリカより割安って言っていいんじゃない？

本筋から外れてしまったので、ここで消えます。
板を汚してしまっていたら、ゴメンナサイ。

[155: 匿名さん]

>>154
前提が違ってる。新築の現物はリートより利回り低いよ。インカムゲイン狙いなら日本の不動産はもはやダメ。

[156: 匿名さん]

物件の話しよーぜー

[157: 匿名さん]

>>147
は〜？
借主保護でしょ。
海外なら(米国)大家の都合でテナントを叩き出す
ことできるよ。通知は必要だがね。
日本は大家泣かせの制度だね。
投資家でないから、平気でこういうことが
いえるをだね。

[158: 匿名さん]

事業協力者分の売りが坪461万円。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FLLR6A01/

ここも角は400超えるかもね。

[159: 匿名さん]

147は、立ち退きを求めるのが難しいけど、賃金的には貸し主がかなり優遇されているって言ってるんでしょ。
言い回しが粗雑じゃないだけで、言ってること同じじゃない？

[160: ビギナーさん]

事前商談会の案内来ましたね！
来週の土曜日に行って来ます！
子供の幼稚園が比較的近隣にあるので、毎日近くを通っています 笑