パークリュクス本郷

[購入検討中さん]

パークリュクス本郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都文京区本郷2-103-13他
価格：未定
間取：1LDK-2LDK
面積：40.27平米-51.85平米

[3: 匿名さん]

三井からＤＭ来ましたよ、完成売りですね。５１㎡で２ＬＤＫって・・・
去年、四谷三丁目で三井が分譲したパークホームズは４０㎡台で２ＬＤＫつくってたけど。

伊藤忠のクレヴィアも相当高い設定だったけどここはどう？

[4: 匿名さん]

１ヶ月くらい前に建築現場に行ってみましたが・・・・
そのときは、近所の方の反対旗がすごかったですよ。。。。

[5: 匿名さん]

>伊藤忠のクレヴィアも相当高い設定だったけどここはどう？

あそこも当初は坪単価380からとかいわれていたけど、昨今の環境を多少考慮したのか、第一期は
330万程度の設定に。
でも、その第一期が先着順で結構余っているところをみると苦戦気味のようですね。

やはり、こういったコンパクトを購入する層はかならずしも資金力がある層ではないので
あまり高いと難しいでしょうね。

[6: 物件比較中さん]

現在、他の物件で申し込みしようと思っていましたが、
突然この物件が引っ掛かり俄然興味を持ちました。

坪単価３３０万でも高いと感じますが・・・
お幾ら位になるんでしょうか。早く知りたいです。

[7: 匿名さん]

>>05

>あそこも当初は坪単価380からとかいわれていたけど、昨今の環境を多少考慮したのか、第一期は
330万程度の設定に

いま残ってる部屋の坪単価をみると、最低＠３２９（３階）〜最高＠３７９（５階）。
＠３３０ってことはないが、＠３８０で予定価格出したら誰も買いに来なかったので
多少下げて３６０＋αくらいに落したんでしょうね。土地の仕入れを考えると利益が
出るギリギリの水準と思うが。

三井もクレヴィアの価格を参考にするだろうからそんなにかけ離れた値段にはならないと
思います。

[8: 匿名さん]

近所の反対運動があった物件って何か影響ありますか？
検討中ですが、反対運動が気になります・・・・・・・

[9: 匿名さん]

文京区だと反対運動おきない物件の方が珍しいのでは？

法的には近隣が何を言おうが法規を満たしていれば建物はたちますからね。
あんなの地域エゴ以外の何物でもない

[10: 匿名さん]

狭い間取りばかりですね

[11: 匿名さん]

へぇ〜文京区って反対運動が多いんだぁ
間取りはシングルだったら十分じゃないですか？
広いと金額が・・・・

[12: 匿名さん]

>>11

基本的には全く気にする必要はないと思います。
ここのは見てませんが
反対運動ののぼりとかビラとかをみて、「日照権」とか
ありふれた話だったら無問題です。
（２〜３年前だったかな？）三井不動産が本郷真砂でやった物件では
ダンプの現場搬入を周辺住民が実力行使でとめてましたから・笑
それでも予定通り引き渡ししてましたからね。

[13: 匿名さん]

そうなんですね。駅前から建築現場まで反対のぼり旗がずっと・・・
でしたのでかなり気にはなっていました。
反対のぼり旗の内容は確認してませんが・・・それでも建てるか三井みたいな（笑）
三井ってよく反対にあうんですね・・あはは

[14: 匿名さん]

文京区の場合は結構反対多いですね。
まあ、全てが住民エゴともいえないですが、エゴのほうが多いでしょうか。
三井の本郷真砂なんかは崖地で坂下の住人なんかはかなり怖かったと思います。
私も「ここにこの高さたてるの？」って感じで反対する人の気持ちもわかるなあと感じました。
湯立坂の野村も建ちそうにないですが、反対するのは筋が通っていると思います。
ただし、ココに関しては反対を気にする必要ないと思います。
建ってしまえば、反対運動ってなんだったのかという感じになりますから。

[15: 匿名さん]

なるほどぉ〜。あとは間取りと金額です。
検討している４０平米の間取りが洋室を通らないとバスルームにいけない
というのがすごく気になります。
５０平米は金額的に無理だと思うのです。

[16: 匿名さん]

>４０平米の間取りが洋室を通らないとバスルームにいけない

僕もこの間取りみて三井も相当割り切ってるな〜と思いました。
これはあんまり見ない間取りですね。

４０㎡タイプの部屋構成をみると
ＬＤＫ（ＬＤ＋Ｋ）で１０．１〜１０．８畳、洋室が６畳。
パンフ上の畳数表示ではそれらしく見えて、収納もなんとか。

バス・洗面を廊下インにすると洋室を４畳台にしなければならないから仕方なくって感じでしょう。

Ｂタイプは廊下インがこの形状ではそもそも無理だけど・・・。クローク・物入れの前は
実質上「通路」なのに畳数にはカウントされてる。事実上は４畳台の部屋なんだけどって。

三井が去年売ったパークホームズ四谷三丁目では何と４０㎡台で２ＬＤＫつくってた。
単価が騰がってるし。まあどうせ買うのはマンションのことなんか何もわかんない独身女性、
何でもつくっちゃえ〜・・・・ってとこでしょうね。

そういや伊藤忠の物件にも３畳の部屋あったね。

[17: 匿名さん]

部屋の広さは広いに越したことはないけど、
個人的にはベットルームが設けてあればいいのでＯＫなんだけど。
バスルームがベットルームを通らないといけないとなると、湿気とかは
平気なのかな？
そうなると伊藤忠のクレヴィアも気になるな。
クレヴィアは標準装備にミストサウナが付いているのが個人的には気になるけど
こちらの物件はどんなものが標準装備されているのですか？
ご存知でしたら教えてくださいませ

[18: 匿名さん]

このマンションって本郷３丁目駅からすぐ近くの商店街にあるマンションですよね。
昨日本郷ＰＨの進捗状況を見に行ったついでにぶらぶらしていたら、その近辺に建設反対の旗が沢山掲げてあったのでじっくり見てきました。駅から近くて、商店街の中で便利そうですが敷地一杯に建ち、周りにそれほど高い建物も無いので、完成したら目立ちそうですね。周辺の方の反対する気持ちがわかります。でも坪３４０万くらいだったら本郷ＰＨキャンセルしてこちらを購入したいです。私の希望するちょうど５０㎡位の部屋がありそうなので。
また東大の赤門の近くまで行きましたが東大のまん前に高層マンション？が建設されるようで、そこにも反対の旗が立ってましたね。三井もそうだけど赤門の側にマンションを建設する野村の態度も理解できませんね。いまの東大生はお坊ちゃまが多いからそんな事は他人事で、自分の大学の景観が損なわれても関係なしなんですね。

[19: 匿名さん]

関係ないわけないと思いますよ・・・でも反対しても三井もそうですが、
マンション建てちゃう訳だし、買う人もいる訳だし・・・
個人的には近所の住民にあんなに反対されているマンションに住むのは考えちゃいますが、
文京区は反対が普通みたいなので・・・・

[20: 匿名さん]

>>18

>坪３４０万くらいだったら本郷ＰＨキャンセルしてこちらを購入したいです

物件の性格が違いすぎて比較の対象にならないと思うんですが、、、、
本郷PHの安いほうの部屋なら坪３００台だし、手付を捨てて三井に乗り換えるのは
割に合わないと思うけど。もしかしてネタ？

>赤門の側にマンションを建設する野村の態度も理解できませんね

別に規制は無いのだし、建ってしまうのは仕方ないかと。買ったときの土地代考えると
坪４００〜のはずだけど野村は臨機応変に価格調整してきますからね〜

ところで伊藤忠の春日の物件とココを比較する話が別スレであったけど同じ値段なら
絶対こっちですよ。東大に近いのは文京区ではやっぱり強い。

[21: 匿名さん]

>18

本郷ＰＨが予算的に厳しいけどがんばって購入を決めた方の本音ではないでしょうか？。おそらく、キャンセルできるならというのは、手付を返してもらえるならという意味でしょう。少しでも安いものをと思えば、そこのところも本音で釣りではないと私は解釈しました。

私は本郷ＰＨがここ最近の文京区の大規模物件ではトップになる（私は歴史的には小石川ＰＴが1番だと思っているのですが、もう古い）と思っているのですが、予算的に無理で、売れ残りの値下げが決まったら連絡してくださいとお願いしたものなので18さんの気持ちなんとなくわかります。

そして、本郷ＰＨを購入されたなら、全然格が違うので、全く後悔される必要ないと思いますよ、と予算の関係だけであきらめたものとしては思いますし、正直うらやましいです。

[22: 匿名さん]

本郷ＰＨか伊藤忠のクレヴィアか三井のここかとか・・・どこがいいかは
人それぞれの優先順位なので絶対こことはいいきれないんじゃないんですか？
前のレスにもあるけど、バスルームの位置も個人的にはあの間取りはパスですね

[23: 匿名さん]

>>21

他の物件に目移りしたから、という理由で手付を返していたら
青田売りは成立しない。絶対帰ってこないからここに乗り換えるなら
手付は捨てるしかないね。

本郷PHが最近のNo1物件、という見解には同意。
単身者向け・超狭小住戸しか入らないこことは格が違う。

ただ。価格帯がダブるのは本郷PHの一番安い部屋（＝条件が悪い部屋）と
ここの最高価格部屋くらいじゃないか・・・

「鶏口となるも・・・」じゃないけど、本郷PHは億ションが多く、当然入居者も
それなりの所得層が入る。そこに一番の貧○人として入居するよりもここの
一番高い部屋を買ったほうが個人的にはいい。

生活レベルが違う人と一緒のマンションって色んな意味で窮屈だよ。

[24: 匿名さん]

実際に行ってみると　ここに２３階！？
２３階反対と書いてありました
確かにあの場所で２３階は周辺住民も反対する気もちわかります
東大の中を上から見渡すには良い場所だけど・・
あの小さい場所に何も２３階建てなくてもと思いました
せいぜい１０階くらいでしょうね

[26: 匿名さん]

>>24

坪４００万円オーバーなんでしょうね・・・

[27: 購入検討中さん]

ここは４０〜５０㎡ばかりだから、ＯＬさんか投資用（投資になるかな？）が購入するんじゃないですか。もしかしたら賃貸マンションに変更かも。文京区はワンルームマンションには厳しいから。

[28: 匿名さん]

>もしかしたら賃貸マンションに変更かも

地権者いるからそれはないでしょう。

[29: 匿名さん]

急に賃貸に変更なんてありえるんですか？
売れ行きはいかがなんでしょう

[30: 匿名さん]

>>29

だからまだ売ってないって。

売れ行き売れ行きって異常に売れ行きを気にする人がここと伊藤忠にはりついてるね・笑

[31: 匿名さん]

事前案内会の葉書が来ました。
正式名称は「パークリュクス本郷」だそうです。

三井の新ブランドなんでしょうか。
それとも、パークホームズにできない何か深い理由があるのでしょうか。

[32: デベにお勤めさん]

>>31
パークリュクスって、三井の新ブランドです。
独身女性向けのマンションを目指してるみたい。四谷三丁目で「パークホームズアーバンレジデンス」という名前で売っていたのと、同じような企画らしいです。
独身のうちは自分で住んで、結婚したら賃貸に出す、というパターンを想定してるので、
40平米〜50平米が中心になるようですね。

[33: 匿名さん]

ここも完成して、本郷ＰＨも完成したら近くに大きなスーパーが欲しいですね。

[34: 匿名さん]

一度しか行ったことがないんだけど、ここは駅からの道、夜は怖くはないですか？
いい環境のような気がしたので・・・・

[35: 近所をよく知る人]

怖くないです。
治安はいいですよ。

[36: 匿名さん]

案内会はいつからなんだろ？価格はどのくらいかな？？
治安がよくて・・・いい感じなら、だったら高いかな

[37: 匿名さん]

>>36

５月３１と６月７の週末に事前案内会（完成売りで事前もヘチマもないが）
あるというハガキきてるよ。

[38: 匿名さん]

もう完成なんですね。早くないですかぁ〜？
価格が気になりますが、建物の質？も気になります。
そんな短期間で平気なのかな？と・・・いってもはっきりとは
いつからいつから作業がはじまったかわかりませんが・笑
確か伊藤忠の物件よりあとだった気がするんだけどな〜？？？

[39: 購入検討中さん]

元々４月下旬販売予定とHP上にあったのに、どうしてこんなに販売開始が遅れそうなのか、どなたか理由をご存知ですか？

[40: 匿名さん]

＞＞39さん

推測ではありますが、考えられる理由としては・・・
1.価格戦略が非常に難しい局面に入り、価格決定に時間がかかった
2.地権者住戸の決定・調整に時間がかかった
3.反対運動を行う地域住民との何らかの調整
4.新ブランドの立ち上げ
5.何らかの施工上の問題

おそらく新ブランドについては社内決定にそれなりの時間を要したのでは？
このブランドがこれ１発で終わってしまうと購入者からみてもリスクになってしまうので
良いブランドに育ってくれると良いのですがね。

個人的に少し気になるのは、やはり地権者がらみですね。
どこを販売対象とするかは価格戦略とも関係のある非常に重要な問題です。
本物件のように、低層と中層以上で眺望・日照にかなりの差が生じるケースではなおさらです。
何しろ1/3以上が地権者ですから。

5はたぶんないとは思います。
でも、2LDK表示を販売直前に訂正（1LDK+S）してきているあたりにやや混乱を感じさせます。

以上、個人的な感想でした。

[41: 匿名さん]

ここって本郷通りからちょっと奥に入ったとこかな？
地元住民の反対の旗が結構立ってるから！

[42: 匿名さん]

>1.価格戦略が非常に難しい局面に入り、価格決定に時間がかかった
>2.地権者住戸の決定・調整に時間がかかった
>3.反対運動を行う地域住民との何らかの調整
>4.新ブランドの立ち上げ
>5.何らかの施工上の問題

７月完成、９月入居なんで、現物を見せて売るなら５末に案内開始って普通の
スケジュールだと思います、、、「コンセプトルーム」って何なのかな。棟内のＭＲの
こと？地権者がどこをとるかは建築確認をとったときに決まってるでしょうし
（でなきゃ土地売りません）反対運動なんてなんも関係ないですよ

販売価格なんぼにするんでしょうね〜、今夏竣工する物件なら工事代が爆騰する前だから
むしろクレヴィアより安いかもしれませんよ・・・三井さんのことだから土地の仕込みも
無茶はしてないでしょうしね・・・

[43: 匿名さん]

でも狭い敷地に、隙間もなく建ってますよね！外観は良くないし、あれじゃ近隣の住人は大迷惑そのもの。あの敷地じゃディスポーザーなんか付けられないですね。
ＭＲは完成済みの部屋に作るのでしょうか？

[44: 購入検討中さん]

非常に説得的な理由を挙げてくださり、ありがとうございました。

＞本物件のように、低層と中層以上で眺望・日照にかなりの差が生じるケースではなおさらです。

そうなんですか？具体的にどのタイプ（A1、A2、B、C）で何階以下だと隣の建物にかぶってしまうのか御存知ですか？

ちなみに、担当者に電話で聞いたところ、４０平米の部屋は４千万円台が中心、５０平米の部屋は５千万円台が中心になる予定とのことでした。

[45: 匿名さん]

＞４０平米の部屋は４千万円台が中心、５０平米の部屋は５千万円台が中心

えっ、そんな安いの？。見に行かなくちゃ。

[46: 匿名さん]

坪３３０ちょっとってとこでしょうかね？
隣との建物との間があまりあいていないので、低層だときびしい
感じですが・・地権者の方たちがかなりいらっしゃるとのことですので
販売されるのは、どこになるのでしょうかね？
低層部分なんでしょうかね？？？金額から考えると・・・低層なのかな〜？

[47: 匿名さん]

>えっ、そんな安いの？。見に行かなくちゃ。

長期的に見たこの地域の相場からは十分に高いと思いますが・・・
去年のミニバブルで感覚が麻痺してしまっている方が多いようですね。

[48: 匿名さん]

今の相場はおいくらくらいなのでしょうかぁ？
いくらくらいなら買い？

[49: 匿名さん]

今はおいくらぐらいが相場なんですか？
いくらくらいなら買いなんですかね？
わからなくなってきました。

[50: 匿名さん]

文京区の駅近で、三井の物件をこれ以上安く買いたいなんて、まあ、希望を持つのは自由だけどね、、、。２年ぐらい待ってみたら？、税金も金利も上がってるだろうけどね。それより豊島区とか行ったらどうですか？、舎人ライナーとかも安いですよ。

[51: 匿名さん]

豊島区はお隣なのに、手頃だよね。
でも、個人的には絶対文京区！
シングルにはここが一番なのかな？？

[52: 匿名さん]

新築ＭＳに掘り出し物なんてないでしょうね〜

将来のことなんて誰にもわからないし。去年の四谷三丁目の三井物件も坪３５０であっという間に
完売だったけど・・・坪３３０なら即日完売でしょうな。

クレヴィアが３８０で出していること考えるとそんなに安く出すことはないでしょう。
坪３５０−３６０くらいはつけてくるでしょうね。クレヴィア以外に目立った競合もないし。