パークリュクス本郷

[購入検討中さん]

パークリュクス本郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都文京区本郷2-103-13他
価格：未定
間取：1LDK-2LDK
面積：40.27平米-51.85平米

[23: 匿名さん]

>>21

他の物件に目移りしたから、という理由で手付を返していたら
青田売りは成立しない。絶対帰ってこないからここに乗り換えるなら
手付は捨てるしかないね。

本郷PHが最近のNo1物件、という見解には同意。
単身者向け・超狭小住戸しか入らないこことは格が違う。

ただ。価格帯がダブるのは本郷PHの一番安い部屋（＝条件が悪い部屋）と
ここの最高価格部屋くらいじゃないか・・・

「鶏口となるも・・・」じゃないけど、本郷PHは億ションが多く、当然入居者も
それなりの所得層が入る。そこに一番の貧○人として入居するよりもここの
一番高い部屋を買ったほうが個人的にはいい。

生活レベルが違う人と一緒のマンションって色んな意味で窮屈だよ。

[24: 匿名さん]

実際に行ってみると　ここに２３階！？
２３階反対と書いてありました
確かにあの場所で２３階は周辺住民も反対する気もちわかります
東大の中を上から見渡すには良い場所だけど・・
あの小さい場所に何も２３階建てなくてもと思いました
せいぜい１０階くらいでしょうね

[26: 匿名さん]

>>24

坪４００万円オーバーなんでしょうね・・・

[27: 購入検討中さん]

ここは４０〜５０㎡ばかりだから、ＯＬさんか投資用（投資になるかな？）が購入するんじゃないですか。もしかしたら賃貸マンションに変更かも。文京区はワンルームマンションには厳しいから。

[28: 匿名さん]

>もしかしたら賃貸マンションに変更かも

地権者いるからそれはないでしょう。

[29: 匿名さん]

急に賃貸に変更なんてありえるんですか？
売れ行きはいかがなんでしょう

[30: 匿名さん]

>>29

だからまだ売ってないって。

売れ行き売れ行きって異常に売れ行きを気にする人がここと伊藤忠にはりついてるね・笑

[31: 匿名さん]

事前案内会の葉書が来ました。
正式名称は「パークリュクス本郷」だそうです。

三井の新ブランドなんでしょうか。
それとも、パークホームズにできない何か深い理由があるのでしょうか。

[32: デベにお勤めさん]

>>31
パークリュクスって、三井の新ブランドです。
独身女性向けのマンションを目指してるみたい。四谷三丁目で「パークホームズアーバンレジデンス」という名前で売っていたのと、同じような企画らしいです。
独身のうちは自分で住んで、結婚したら賃貸に出す、というパターンを想定してるので、
40平米〜50平米が中心になるようですね。

[33: 匿名さん]

ここも完成して、本郷ＰＨも完成したら近くに大きなスーパーが欲しいですね。

[34: 匿名さん]

一度しか行ったことがないんだけど、ここは駅からの道、夜は怖くはないですか？
いい環境のような気がしたので・・・・

[35: 近所をよく知る人]

怖くないです。
治安はいいですよ。

[36: 匿名さん]

案内会はいつからなんだろ？価格はどのくらいかな？？
治安がよくて・・・いい感じなら、だったら高いかな

[37: 匿名さん]

>>36

５月３１と６月７の週末に事前案内会（完成売りで事前もヘチマもないが）
あるというハガキきてるよ。

[38: 匿名さん]

もう完成なんですね。早くないですかぁ〜？
価格が気になりますが、建物の質？も気になります。
そんな短期間で平気なのかな？と・・・いってもはっきりとは
いつからいつから作業がはじまったかわかりませんが・笑
確か伊藤忠の物件よりあとだった気がするんだけどな〜？？？

[39: 購入検討中さん]

元々４月下旬販売予定とHP上にあったのに、どうしてこんなに販売開始が遅れそうなのか、どなたか理由をご存知ですか？

[40: 匿名さん]

＞＞39さん

推測ではありますが、考えられる理由としては・・・
1.価格戦略が非常に難しい局面に入り、価格決定に時間がかかった
2.地権者住戸の決定・調整に時間がかかった
3.反対運動を行う地域住民との何らかの調整
4.新ブランドの立ち上げ
5.何らかの施工上の問題

おそらく新ブランドについては社内決定にそれなりの時間を要したのでは？
このブランドがこれ１発で終わってしまうと購入者からみてもリスクになってしまうので
良いブランドに育ってくれると良いのですがね。

個人的に少し気になるのは、やはり地権者がらみですね。
どこを販売対象とするかは価格戦略とも関係のある非常に重要な問題です。
本物件のように、低層と中層以上で眺望・日照にかなりの差が生じるケースではなおさらです。
何しろ1/3以上が地権者ですから。

5はたぶんないとは思います。
でも、2LDK表示を販売直前に訂正（1LDK+S）してきているあたりにやや混乱を感じさせます。

以上、個人的な感想でした。

[41: 匿名さん]

ここって本郷通りからちょっと奥に入ったとこかな？
地元住民の反対の旗が結構立ってるから！

[42: 匿名さん]

>1.価格戦略が非常に難しい局面に入り、価格決定に時間がかかった
>2.地権者住戸の決定・調整に時間がかかった
>3.反対運動を行う地域住民との何らかの調整
>4.新ブランドの立ち上げ
>5.何らかの施工上の問題

７月完成、９月入居なんで、現物を見せて売るなら５末に案内開始って普通の
スケジュールだと思います、、、「コンセプトルーム」って何なのかな。棟内のＭＲの
こと？地権者がどこをとるかは建築確認をとったときに決まってるでしょうし
（でなきゃ土地売りません）反対運動なんてなんも関係ないですよ

販売価格なんぼにするんでしょうね〜、今夏竣工する物件なら工事代が爆騰する前だから
むしろクレヴィアより安いかもしれませんよ・・・三井さんのことだから土地の仕込みも
無茶はしてないでしょうしね・・・

[43: 匿名さん]

でも狭い敷地に、隙間もなく建ってますよね！外観は良くないし、あれじゃ近隣の住人は大迷惑そのもの。あの敷地じゃディスポーザーなんか付けられないですね。
ＭＲは完成済みの部屋に作るのでしょうか？

[44: 購入検討中さん]

非常に説得的な理由を挙げてくださり、ありがとうございました。

＞本物件のように、低層と中層以上で眺望・日照にかなりの差が生じるケースではなおさらです。

そうなんですか？具体的にどのタイプ（A1、A2、B、C）で何階以下だと隣の建物にかぶってしまうのか御存知ですか？

ちなみに、担当者に電話で聞いたところ、４０平米の部屋は４千万円台が中心、５０平米の部屋は５千万円台が中心になる予定とのことでした。

[45: 匿名さん]

＞４０平米の部屋は４千万円台が中心、５０平米の部屋は５千万円台が中心

えっ、そんな安いの？。見に行かなくちゃ。

[46: 匿名さん]

坪３３０ちょっとってとこでしょうかね？
隣との建物との間があまりあいていないので、低層だときびしい
感じですが・・地権者の方たちがかなりいらっしゃるとのことですので
販売されるのは、どこになるのでしょうかね？
低層部分なんでしょうかね？？？金額から考えると・・・低層なのかな〜？

[47: 匿名さん]

>えっ、そんな安いの？。見に行かなくちゃ。

長期的に見たこの地域の相場からは十分に高いと思いますが・・・
去年のミニバブルで感覚が麻痺してしまっている方が多いようですね。

[48: 匿名さん]

今の相場はおいくらくらいなのでしょうかぁ？
いくらくらいなら買い？

[49: 匿名さん]

今はおいくらぐらいが相場なんですか？
いくらくらいなら買いなんですかね？
わからなくなってきました。

[50: 匿名さん]

文京区の駅近で、三井の物件をこれ以上安く買いたいなんて、まあ、希望を持つのは自由だけどね、、、。２年ぐらい待ってみたら？、税金も金利も上がってるだろうけどね。それより豊島区とか行ったらどうですか？、舎人ライナーとかも安いですよ。

[51: 匿名さん]

豊島区はお隣なのに、手頃だよね。
でも、個人的には絶対文京区！
シングルにはここが一番なのかな？？

[52: 匿名さん]

新築ＭＳに掘り出し物なんてないでしょうね〜

将来のことなんて誰にもわからないし。去年の四谷三丁目の三井物件も坪３５０であっという間に
完売だったけど・・・坪３３０なら即日完売でしょうな。

クレヴィアが３８０で出していること考えるとそんなに安く出すことはないでしょう。
坪３５０−３６０くらいはつけてくるでしょうね。クレヴィア以外に目立った競合もないし。

[53: 匿名さん]

クレヴィアはそんなに坪単価してませんよぉ！
最上階ならそのくらいする間取りもあるみたいですが・・
でも苦戦？？なのかぁ？

[54: 匿名さん]

ここは４０００万超えということですね？
間取りからいって、購入者はシングル・ディンクスの方たちですよね。
みんなお金持ちだなぁ〜とてもじゃないけど４０００万以上の
マンションは・・・・・泣。うらやましいぃ

[55: 匿名さん]

>>53

ん？最初に見せられた価格表は３８０くらいいってたけど・・・

下げたのかな

中層でいくらくらいですかぁ？

[56: 匿名さん]

はっきりは覚えていませんが、
ネットで販売中で、でていた間取り・・・坪３５０〜３６０ちょっとじゃなかったですか？
確か・・低層なら３３０くらいでした。まだあるかわかりませんが

[57: 匿名さん]

結局ここはどのくらいで購入できるんですか？

[58: 匿名さん]

低層で330から。高層で380前後。でどうでしょうか。
50平米のタイプだと、5100〜5800ぐらいのレンジ。
ただ、これだとクレビアと同じになってしまうので、三井の新ブランドを考慮すると
もう少し高くなるのかも。戸数も少ないからね・・・

でも、仕様がイマイチの場合は、逆にここからちょっと低くなるかも！？

[59: 匿名さん]

内装はどうなんでしょう？
もうモデルルームみれるんでしたっけ？
見た方いますかぁ？

[60: 匿名さん]

予定価格が出たら急に静かになってしまいましたが、、、

ガラストップコンロとか、最低限の仕様はそろえてきた印象ですね。
リモートセキュリティも便利だと思います。

[61: 匿名さん]

>>60

逆に言えばこの程度のスッカスカの仕様で
坪４００万平均近いってのがオドロキの新価格。

そりゃ静かになりますよ・・・・

[62: 匿名さん]

レオパレスの賃貸仕様をチョッと良くした感じ！
このＭＲの近くの本郷ＰＨの方が、値段が高くても良いかも？

[63: 匿名さん]

> 61
逆に言えばこの程度のスッカスカの仕様で
坪４００万平均近いってのがオドロキの新価格。

これね、まさに逆ですよ。この仕様だからこの価格で出せるのです。１年前なら更に１割増。
これからはこんな物件が多くなる。住友の豊洲と麻布の物件も同じ。

こんな事昨年末ぐらいから言われてた事だけど、値段を下げないと売れない価格に入って来てしまって、しかし土地を高い時に取得してしまった物件は結局仕様を下げるしか無い。今はまさにそんなとき。２年後ぐらいまで無理ですよ。今、土地が下がって来てるからこれが出て来る事には資材価格が高騰して、金利が上がって、消費税が上がって、住宅ローン控除が無くなって、固定資産税が上がるだろうから物件価格が下がっても、現金買いする人以外は総支払額はそんなに変わんないだろうけど、仕様は良くなる可能性があるよね。それが良いのなら数年待ったらどうですか？。私なら高いとか言ってないで実需でほしいものが買えるなら今買うけどね。　投資の人には勧めないけど。

[64: 物件比較中さん]

ファミリー向けではなさそうですね。

[65: 匿名さん]

>>63

仕様は気に入らなければリフォームすればいい話だけど、
５１㎡でつくってる２ＬＤＫとか商品の設定そのものに無理がある物件だと思う。
去年出た四谷三丁目のパークホームズもそうだけど、三井はこのテの狭小物件の
企画はどーでもいい、と思ってるんだろうね〜

伊藤忠の物件も決していいわけじゃないけど、ここは更に割り切ってる印象。

[66: 匿名さん]

クレヴィアも排気ガス・部屋の狭さが気になるしな。
なんせ３車線の白山通り沿いですもんね。
この辺ではシングル向けのいい物件はなかなか
ないですね。イニシアイオ湯島も土地が所有権
でないのに、高い金額設定ですし。。。。。
文京区では新築マンション購入は無理なのかな：泣：

[67: 匿名さん]

グレード感が全然違う本郷パークハウスとあまり変わらない単価設定って
ありえないでしょ〜・・・・・。おしゃれな広告で誤魔化すのは限界があるか？

[68: 匿名さん]

>>66

こっちのクレヴィアは２月からは値下げしてくるか！？

http://www.crevia-s.jp/outline/index.html

ギリで文京区じゃないけど・笑

[69: 匿名さん]

いまホームページみたら、もともと２ＬＤＫ表記してた５１㎡の部屋が
１ＬＤＫ＋ＤＥＮに変わってる？

三井にしては珍しいポカだね。

[70: 匿名さん]

表記ミス？それとも設計変更？

[71: 匿名さん]

表記の変更でしょう。

[72: 匿名さん]

第１期１次登録の案内が来ました。私はまだ行っていないのですが、結局のところ販売価格はいくらぐらいになったのでしょうか？