コスモレジア大塚はどうですか？

[ひよこ]

コスモレジア大塚の購入を検討しています。
近隣の状況を教えてください。

[82: 匿名さん]

君はコスモを感じたことがあるか？

[83: 匿名さん]

とりあえず某銀行屋さんに聞いてみたけど
ずばり「買い」だそうです。
バルコニーとかリビングの形とか色々不満要素はあると思うけど
資産価値は高そうですね。

[84: 匿名さん]

銀行の買い＝資産価値って言えるんですか？？

[85: 匿名さん]

銀行屋にもよるでしょうけどね。
なんだかんだいって銀行は詳しいし（当たり前ですがｗ）、
目安にはなるのでは？

[86: 匿名さん]

No.83へ
その銀行員は何をもって「ずばり買い」と言われたのですか？
銀行屋はバブル弾ける前はガンガンお金貸して不動産購入させて
バブル弾けたらさっさと回収し不動産を銀行が押さえていたでしょう。
あまり銀行屋の言うことはあてにならないと思いますが。

[87: 匿名さん]

銀行屋の言う資産価値とは、将来にわたる担保価値、投資としての価値のこと。
駅に近くてある程度の規模があって、デベも有名なら資産価値は高いでしょう、
中古になっても買い手が多いと言うこと。
反面教師のマンションも、分譲されていますよね。
都心物件としてのポイントが高いのは、徒歩圏に複数の駅があるかどうか。
複数路線、複数駅が利用できるのは都心物件としての、最低限のレベルでしょう。

[88: 匿名さん]

87さんの言うとおりだと思います。
転売価値を考えるなら銀行の言うことは無視できませんね。

[89: 匿名]

銀行員は不動産のプロではありません。（人によっては宅建の試験くらいはパスしているかもしれませんが）。担保価値の評価は保証会社が行います。銀行員としてはローン残高を十分にカバーできるかどうかが関心のポイントで、ざっくり大丈夫そうかどうかで言っているのでは？余程不動産に詳しい人の意見ならば参考になるかもしれませんが、そうでなければ聞き流したほうがいいと思います。銀行でローンを担当している人は若手で経験の浅い人も多いですから。まじめに不動産を買おうと悩んでいる人のほうがはるかに相場観はあると思います。私もこの物件見ましたが、駅には近くて便利ですが。バルコニーがないので室内物干しがあるのはいいですね。

[90: 匿名さん]

私も不動産を捜していたので、ＭＤ見に行きました。
立地場所が気に入り候補に入れていましたが、風水を見る人がこの物件は風水では
全く良くない（Ｔ字路の突き当たりが悪いそうです）中国人や風水を知っている人なら
誰も買わないでしょう。と聴き、私は風水信者ほどでは無いのですが、ためらって止めて
しまいました。それと近くの鉄塔が気になったのですが、電波を出すものだったら余計
no　goodです。健康に及ぼす影響が心配だから。
風水をご存知の方いらっしゃいましたら教えて下さい。
T字路の突き当たりって悪いのですか？

[91: 匿名さん]

＞89
銀行員は不動産のプロではない？
元銀行員ですが、住宅ローンなんて、制度融資で債権保全は保証会社にリスクヘッジできるから
決められた書類を集めて保証会社に送るだけで、新人でも出来る最も簡単な融資です。

しかし銀行員は、一般融資の場合不動産を担保にとって資金融資をする立場ですから
数多くの不動産を評論家的立場で見ていますし、相場にも明るいです、担保主義の日本の
銀行では仕事の一部です。資産価値は素人の何十倍も見ています。
あくまでも資産価値とか運用利回りの話であり、それによる有利不利を判断しているだけ
住み心地なんて現物を見てもいなければ知りませんし関係ない

バブル崩壊で、不動産のプロも銀行も転びましたから将来のことは何とも言えないというのが
正解です。但し1年研究したくらいの素人よりは何十倍も不動産を見る目はあると思います。

[92: 匿名さん]

>90
私も風水信者ではありませんが、占い師の方から同じようにＴ字路突きあたりは良くないと
聞いたことがあります。突き当たりには、悪い気が溜まりやすいのだそうです。
気にしない人は別に良いと思いますが・・・

[93: 83]

83です。
その銀行員さんは知り合いの方の同僚でメガバンクで働いている中堅どころ（４５歳前後だと思います）らしいです。
大塚近辺を担当しているらしく、また、個人的にコスモの某部長さんを知っていて、その人からも
直接はなしを聞いたらしいです（親戚だとのこと）。
私は不動産自体全くのど素人なのですが、「転売、賃貸等を考えても、いい物件にあたると判断できる」とのことです。
ちなみに、コスモの某部長さんもこの物件にはかなり自信を持って勧められるといっていたそうです。

[94: 匿名さん]

>92
90です。早速ありがとうございます。思い出しました。
確かに同じ事言っていました。
風水にこだわると確かにマンションの購入って難しいですね。
方角や水回りなど全部ＯＫなんて物件あるのかな。
設計士がこだわらない限りそんな物件なかなか見つかりませんよね。
私は結局違う物件にしてしまいましたが。風水で悪いところも有る物件ですが
色でカバーする予定です。

[95: 匿名さん]

＞93
＞転売、賃貸等を考えても、
転売は、マンションブランドと割安感で決まりでしょう
賃貸は、駅から5分と周辺環境の良さ、利便性。
一番大切なのは、賃貸するのに適度な部屋の大きさということ、広すぎると
家賃効率が悪化しますし、借り手が限定されます。狭すぎると借り手が悪くなる可能性もあります。

[96: 匿名さん]

＞93
賃貸の場合、この地区には少ない内廊下だけでも借りる人は。ウォー！となり
割安感を持つと思いますよ。
大塚という地域性、更に北口ということもあるのでしょうが最近分譲されたマンションでも
ホテルライクな内廊下というのは、思い浮かばないから大きなポイントかもしれません。
すぐ近所に今年竣工した大京としては高級路線のグランフォート青淵閣も、
100㎡超の部屋と、立派なエントランスがありましたが、なぜか外廊下でした。
アーデルもグローリオタワーも外廊下だったと思います。
建設費にもそれほど響かない、ちょっとしたことですが
マンション全体の全てのコンセプトを物語るような気がします。

[97: 匿名さん]

風水かですか。
考えたことも無かったですよ。
そういうことには全く無頓着なもので。

内廊下ってそんなにポイント高いんですね。
確かに売りにはしてたみたいですけど、そこまでアピールして無かったですね。
これも特殊な形状の成せる技なんでしょうけど。

[98: 匿名さん]

銀行員を馬鹿にしすぎでは？

[99: 匿名さん]

銀行員なんて、実際自分で無謀なリスクとって、
そのリスク顕在化の後始末も自前では出来ないで、
結局国に助けてもらったわけですから。
資産運用の能力は二流以下。

[100: 匿名さん]

99さんは、何もわかっていない。
銀行の一般融資は、稟議制ですから個人ではありません、過去の経験則と実績で判断します
個人が無謀なリスクなんて取りようがありません、そういう仕組みになっています。
銀行員を甘く見ると、ローン審査で痛い目に遭うこともありますよ、
彼らはサラリーマンですから、たとえ情がなくても関係ありません。
態度の悪い嫌なお客のローン審査が、落ちようがどうしようが無関係に等しい。
ローンで落ちた場合も、理由を説明する義務もありませんから考えようによっては恐ろしいのです。
こんなマンションなんて全額現金でポーンと買えるなら、何とでも言ってください。

[101: 匿名さん]

確かにこのスレの一部の人は銀行員をなめ過ぎてますな。
もちろんすべての銀行員が不動産に明るいなんて事はいえませんが、
経験を積んで、勉強している人はなかなかのもんですぞ。
なんといっても彼らの飯の種なんだから。
資産運用能力は二流以下とかいってますが、じゃあ一流はどこのどいつなのかと。
無知とは怖いもんですな。

[102: 匿名さん]

無知でも何でもいいんですけど、一生に何度もあることではないですから
銀行員を敬って、お世辞を使ってローン審査を受けることをお勧めします。

[103: 匿名さん]

あなたごときに勧められなくてもちゃんと受けましたよん（ハート）

[104: 匿名さん]

銀行員はピンキリだが銀行自体は無能だというのが正解。

[105: 匿名さん]

まぁ、そう熱くなるな。
ここは某巨大掲示板じゃないんだから。

[106: 匿名さん]

このマンション、投資で買う人が多いみたいですね、竣工したら賃貸が多そうですね。

[107: 匿名さん]

>>106
え？そうなんですか？
私がＭＲで話を聞いたときは、賃貸はほとんど無いって言ってましたよ。

[108: 匿名さん]

私も契約者ですが、賃貸はほとんど無い（というか、話を聞いた時点では皆無）と聞きました。
その点は気になっていたので、最初に話を聞いたときに質問したんですが、
「個人情報なので詳しいことは言えないけど、今までの契約者の中には、投資目的の人はいない」
と言われましたね。

[109: 匿名さん]

あの台形のＬＤＫをどう使うかが問題ですな・・・

[110: 匿名さん]

銀行も、銀行員もなめれれて当然。サラ金に金を貸すか、公庫に因縁をつけて取り上げた住宅ローンしか収益源がなく、国際競争力もなく、また本来のバンカーとしての役割を果たしているわけでもない銀行がほとんど。何をいきがっているのかが不思議。

[111: 匿名さん]

もう銀行ネタはいいんじゃないでしょうか？

[112: 匿名さん]

順調に売れてるみたいだね。
年明けに２次なのかな？

[113: 匿名さん]

戸数が少ないだけに話題も少ないですね

[114: 匿名さん]

近くのマンションみたいに売り急いでないようですね、デベも大手になると体力があるから
マンション価格上昇のこの時期は、売り急ぎより値上がり待ちの売り惜しみが多いようです。

[115: 匿名さん]

なるほど。２LDKは完売。１LDKもほぼ完売。
３LDKがあと少しらしいですが、当初の予想通りだといってましたね。
そもそもアーデルなんかと比べると、広告宣伝費は1/10位じゃないだろうか、
と、担当の人が言ってました。

[116: 匿名さん]

その分、建物と土地にコストを掛けていると言うことですね。

[117: 匿名さん]

二重床じゃないのが気になります。

[118: 匿名さん]

ボイドスラブでスラブを厚くしているので問題ないでしょう、その分梁が表に出ない。
通常の二重床の場合小梁が必ず居室やリビングに出てきます。
コスモも埼玉千葉などの郊外のマンションが多いから郊外では、梁のメリットを取って
直床にするのが普通みたいです。
全体的に、小さな部屋が多いから水回りの移動なんてリフォームは想定していないのでしょう。

[119: 匿名さん]

LL-40なのもいいですね。
ほかの同程度のところならLL-45でしょう。
アーデルなどもそうですし。

[120: 匿名さん]

アーデルは、価格は安いですが一応二重床ですから同等には比較できないと思いますよ。

[121: 匿名さん]

アーデルとコスモでは比較にならないでしょう。
あちらよりよほど造りはしっかりしてると思いますが。
いろんな面で。

[122: 匿名さん]

なかなかいい勝負だと思います

[123: 匿名さん]

コスモは駅に近いこと、デベが信頼できることがメリットかな
マンションとしての造りは、部屋の形は変形、直床だけど内廊下のコスモだと思う。
アーデルの方は、二重床＆中規模だけど外廊下と1Fが店舗・・・うーん比較が難しいですね。

[124: 匿名さん]

ペット可が心配です。
私は飼う予定は無いのですが
上から足音が響いたり、隣から鳴き声がうるさかったりしたら・・・

[125: 匿名さん]

自分もペット可のマンションは嫌なんだけど、最近高級物件でもペット飼育可じゃないと売れないみたいですね。

[126: 匿名さん]

そうですね、自分もペット可と聞いたとき、ちょっと「？」と思ったんですが
コスモスだし大丈夫かな？と思って決めてしまいました。
あんまりひどいようなら管理組合で何らかの方策を施したりできるんですかね？

[127: 匿名さん]

内廊下ってそんな良いですか？全然良いとは思わないな〜臭いし

[128: 匿名さん]

臭い内廊下は、管理会社がきちんと清掃していないか、廊下の換気が悪いか。普通は変な臭いはしませんが。外廊下は子供が遊んで廊下から落下する事件もあるし、雨や風のひどいときは玄関ドアに吹きっさらしになるし、昔の団地みたいです。

[129: 匿名さん]

内廊下VS外廊下の話は他でもやっていますよ。
どっちが良いとか悪いとか。
あくまでも参考意見として聞きますが、挑発的な意見はどうかと思います。

[130: 匿名さん]

一般的には内廊下のほうが評価は高いようですね。

[131: 匿名さん]

内廊下が臭うなんて、住んだことがない、内廊下マンションに友達がいない証拠だと思うよ。
外廊下の床材は、長尺塩ビシートでないと雨を防げません、屋外非常階段と同じ素材です。
内廊下の床材はタイルカーペットになりますから、ホテルライクです。
どちらが高級感があるかは、一目瞭然だと思いますよ。

[132: 匿名さん]

131
内廊下なんてたいした事はない。大袈裟だよ

[133: 匿名さん]

ところで、このマンションは内廊下ではなかったですか？外廊下はアー○○大塚じゃないの。

[134: 匿名さん]

大塚北口エリアに限って言うと、内廊下の物件はあまり思いつかないですよ。

[135: 匿名さん]

ここは内廊下もセールスポイントの一つなんですね。

[136: 匿名さん]

北大塚エリアでは、内廊下が希少価値なのは確かです、南大塚エリアだといくつかあります。

[137: 匿名さん]

そうなんですか。
正直なんも考えて無かったです。
コスモスの方も内廊下については特にアピールして無かったですね。

[138: 匿名さん]

マンション用地の狭さと地型から、内廊下にしやすかったということもありますね。
でも結局、内廊下はタイルカーペット貼りなら高級感があってホテルライクでいいと思います。

[139: 匿名さん]

＞138
そんな高級物件ではありませんので。

[140: 匿名さん]

＞139
物件を見てないですが、内廊下の床は外廊下のようなビニールカーペットなんですか？

[141: 匿名さん]

普通はホテルのような高級感があるマンションは絨毯です。または高級なタイル（大理石など）ですね。ここはどうなんでしょう。売主に聞いてみたらいかがでしょう。ビニールカーペットなんて、とんでもない！マンションの価値が落ちますよ！

[142: 匿名さん]

さすがにポーチの大理石はあるけど、全部大理石の廊下なんてないよ、ヒビだらけになってどうするの
外廊下は普通は長尺塩ビシート（ビニールカーペット）を使います。

[143: 匿名さん]

一番高級な物件だと御影石をつこうてる

[144: 匿名さん]

で、結論としてここはどうなのよ？
３LDKを考えてるんだが。
（実際は2人なので２LDKに変更するつもり）

[145: 匿名さん]

価格相応、地域相応の内廊下、駅近物件ということですね。

[146: 匿名さん]

2LDKに間取変更するなら良いんじゃない？3LDKならすすめないけど

[147: 匿名さん]

おーけー、わかった
買うぜ、３LDKを。そんで間取変更してやるぜ、ベイベー

[149: 匿名さん]

っていうか、既に契約しました。

[150: 匿名さん]

お？契約者さんですか。
コスモスの対応はいかがでしたか？

[151: 匿名さん]

掲示板の投稿数でも、広告宣伝でも完全に近くのアーデルに負けてますね。
でも、本当に良いマンションの掲示板は閑散としていると言われますから
それはそれでいいのでしょう。

[152: 匿名さん]

アーデルとは規模が全然違いますからね。
コスモスの担当者は広告宣伝費はたぶんアーデルの1/10位でしょう、と
言ってましたし。
こちらは総戸数42戸ですからね。
私はアーデルと比べてこちらにしましたけれど。

[153: 匿名さん]

１ＬＤＫはやっぱり北東なんだな…。
価格と場所はいいんだけどなぁ。

[154: 匿名さん]

ここは南向きは無いですね。
でも、もし南向きにバルコニーが作れるようなら価格は跳ね上がるといわれました。

[155: 匿名さん]

アーデルもコスモも南向きが販売できないから、割安に感じるだけだと思います。
同じ東向きや西向きの価格を他のマンションと比較したら、それほど割安でもない。

[156: 匿名さん]

アーデルはともかくコスモはそこそこ割安ですね。
JR大塚駅徒歩5分という立地はかなり大きいです。
デベと施工と立地等を考えれば、少なくともアーデルよりは
割安感があると思います。

[157: 匿名さん]

＞156
アーデルは、立地と施工、デベ等で価格相応と言うことでしょうか？

[158: 匿名さん]

ここの最大の特徴であり欠点は変形の間取でしょう。
これをどう評価するかだと思いますが。
アーデルは価格相応じゃないでしょうか。
意外と占有面積も小さいし、全体的に小作りですよね。
また、立地的にも微妙なところです。
だからこそあの価格でいけるのだと思います。

[159: 匿名さん]

どっちも微妙な物件であることは確かだな

[160: 匿名さん]

＞159さんへ
貴方はマンションをお探しの方ですか？それとも冷やかし？

[161: 匿名さん]

真実を述べるものです

[162: 匿名さん]

要するに「尻尾の無い馬」と云うことか。

[163: 匿名さん]

意味がわかりません。

[164: 匿名さん]

早く入居したいぜ

[165: 匿名さん]

ここはアーデルに比べると盛り下がってますね・・

[166: 匿名さん]

＞１６５
アーデルには考慮する点が多いみたいだから。

[167: 匿名さん]

住民反対運動はまだそのままなのですかね？

[168: 匿名さん]

気にするなよ。そんなもん

[169: 匿名さん]

気にする人は気にしますよ。
弊害が無いという保証は無いですから。

[170: 匿名]

コスモレジア大塚は都市計画の為三角形になり、反対運動されている隣の家がビルを建てれば商業地で建蔽率１００％。道路に面して下がらずに済み１３階を建てる計画中と聞いてます。

[171: 匿名さん]

反対運動されている隣の家がビルになったとしてもあの敷地面積では６階が限度と聞いていますよｗ

[172: 匿名]

その話は何処から出ているのですか？

[173: 匿名さん]

>>172
「その話」ってどの話？
＞171に書いてあることなら、俺もコスモスの担当者から同じように聞いたよ。

[174: 匿名さん]

本当ですか？

[175: 匿名さん]

お隣と容積率も高さ規制も用途地域も全面道路幅も同じだから、
理論的にはコスモと同じ高さのビルは建築可能でしょう。
しかしノッポのペンシルビルになってしまうから、現実的には6階程度ということでは。
ちょっとした建築の知識と、あとは豊島区のHPで用途地域を確認すれば誰でもわかります。

[176: 匿名さん]

何階建が建とうとも品性の無い反対親父が建てるビルはきっとボロビルで景観損ねるのは、間違い無し。

[177: 匿名さん]

最近アクション無いですね〜
完売したんでしょうか？

[178: 匿名さん]

単に興味がないだけだよ

[179: 匿名さん]

まぁ、戸数が少ないからねｗ

[180: 匿名さん]

ところで、施工の大豊建設ってどうなんですかね？
あまり評判聞かないですけど。

[181: 匿名さん]

ローンどこにするかな？
ここの提携だとフラットはオリックス、他は中央三井がトレンドらしいが。