コスモレジア大塚はどうですか？

[ひよこ]

コスモレジア大塚の購入を検討しています。
近隣の状況を教えてください。

[51: 匿名さん]

山手線沿いはだいたい風俗街だよね。
そうじゃないのは目白くらいかな？
いずれにせよ風俗のイメージがつよい地区のそばに高級住宅街がある。
駒込、巣鴨、恵比寿、五反田、鶯谷等。
山手線を選ぶということは郊外的な良さより、利便性をとったということだから別によいのでは？

[52: 匿名さん]

価値観は人それぞれだと思います。
学校を選ぶのも偏差値の高さや環境や教育方針とか併設校かとか制服が可愛いとか・・・
その人が最も譲れないところで選んでいるのではないでしょうか。
住宅もその人の価値観だと思います。何を基準に選んでいるかは、それぞれの
考え方だから。その人が納得しているのなら良いのでは。
周りの環境ですが、確かに北口には風俗店もいっぱいあります。
だけどコスモレジアに駅から行くときには大丈夫です。
それから私もガン研跡地は期待しているので、どうなるか楽しみです。
できればショッピングモールやカフェやレストランができて欲しいです。

[53: 匿名さん]

アーデルも風俗街を通りますよ

[54: 匿名さん]

地元住民です。
風俗街は確かに客引きが今だにあったりして、環境的には
いいと思いませんね。中学生たちが店の前を普通に歩いてたりします。
コスモレジアの前の道は抜け道として朝の渋滞はひどいし、
夜中はみんなかなり飛ばしてますね。
　それ意外は結構便利な場所だと思いますよ？
癌研の跡地はスーパーとマンションになるようです。

[55: 匿名さん]

＞風俗街が近いということは、それ目当ての柄の悪い人間が周辺をうろつく可能性も高い。小さい子供がいるファミリーにはきつい環境でしょう。

こういう人は、予算があれば山手線内、予算がなければ郊外の私鉄沿線で選んだ方がいいですよ。
山手線内はこれからは、北側でも坪単価300万円超の世界に突入しつつあるし、
郊外は柄の悪い人がうろつかない代わりに、どこに行くにも不便で寂しい、朝の電車は満員です。
子供は一般的に多いから、活気はありそうですね。

[56: 匿名さん]

風俗街の近くは子育ての環境に悪いと言いますが、誤解だと思います別に子供は関係ないでしょう。
関係あるのは、実は大人なんじゃないでしょうか、誘惑に駆られたりしちゃうのは大人でしょう、冷静に考えればわかりますよね。

[57: 匿名さん]

隣に立ち退かない平屋があったり、南面の三角形の居室といい、風俗を除いても
ここはどうかな？安いには安いなりでしょう。
まあ、ＤＩＮＫＳや老夫婦には便利でいいのでしょうが・・・。

[58: 匿名さん]

なんでこの物件はみんなにたたかれるんだ？？

[59: 匿名さん]

ここは、ネガティブの情報もよくでるので、検討者にとっては
非常に参考になります。

[60: 匿名さん]

街やマンションを美化するだけのスレが多いから、そういう意味では
いいところも悪いところも出ていて、良いスレかもしれないですね。
ところで契約者さんは、いるのでしょうか？　まだ検討中の人が多いのでしょうか。

[61: 匿名さん]

＞58
最初から読んだけど、特定の人に煽られているだけで叩かれてはいませんよ。
部屋の形が特殊だとは、叩かれていますね。
環境のことを言うのは、MRで嫌な思いをした人か買えないからあきらめた人でしょう。

[62: 22]

私は契約はまだですが申し込みましたよ。
今、審査待ちです。

[63: 匿名さん]

今日現場を通りかかって反対運動の看板を見かけました、大爆笑ですね。
素人相手ながら、あれで妨害になると思っているのでしょうか？

・ここは巣鴨新田、昔は田んぼでした・・・
　　→江戸時代は大塚を含めたあの辺りはどこもかしこも田んぼや牧場ですよ
　　　サンシャインの辺りは、地盤が良くて有名ですが、みんな田んぼだったらしいですよ。
　　　でも、大塚は明治時代には都市ガスも電気もあった街なんですけど。
　　　戦前は巣鴨や池袋にはまだ何もない時代に都電のガードの辺りに
　　　白木屋（現在の東急百貨店）のデパートがあったのが、地元の人の自慢なんですけど、
　　　その頃、現在の世田谷や目黒などの郊外は田園地帯、薪でご飯炊いてましたよね。

・マンションの前は元は河だから、地盤はズブズブ・・・
　　→戸建てじゃあるまいし、マンションは地中深く岩盤まで基礎杭を打つから関係ないですよね
　　　あれが本当なら湾岸のタワー購入者なんて、驚いてひっくり返っちゃいますよ(笑
　　　あの看板通りなら、看板のある木造の戸建てがいちばん危なそうなのに。

駅から近い割には、それほどゴミゴミしていないで静かなところですね。

[64: 匿名さん]

>63
大塚駅付近の地元民ですが、少し誤解があるようです。
サンシャイン近辺は確か武蔵野面で
安定した地盤ですが、大塚駅からコスモレジアの付近は
元は河川で地盤もゆるいはずです。反対の表現は極端ですが
間違いとはいえませんよ。

[65: 匿名さん]

＞64
サンシャイン近辺はそうなんですか。
でも戸建てなら地盤が緩いのはよろしくないですが、マンションは数十ｍも
固い地盤まで杭を打つから、表面の地盤はあまり関係ないのではありませんか？
私も地元民なので、亡くなった祖母は大塚で関東大震災を体験しましたが
近所で火事はなかったと言っていました、昔は平屋だったので家にも全く被害はなく
余震の揺れがひどかったので、家の前で一晩野宿したそうです。
関東大震災の被害状況の資料を見たことがありますが、大塚の辺りは火災でそんなに亡くなって
いませんでした。当時は人口密度が低いからかもしれませんが、下町とか都心の辺りは
けっこう被害があったようですね。
地盤については、目白の某高級マンションを検討したことがありますが、神田川の河川敷ですが
地盤が強いので、杭なしのベタ基礎だと自慢していましたから、
河川と地盤は、それほど関係ないのかもしれませんね。

[66: 匿名さん]

地盤と震度は関係があるので、大きな地震がくると
距離が近くても、震度が違うことは良くあるようです。
阪神淡路大地震のときは、打ち込んだ杭が折れたようです。

目白駅近くの物件は、確か台地の一番端でギリギリセーフ
だと思いますが。

[67: 匿名さん]

地震のことをいろいろ心配するのか書き込みが多いですが、戸建てに比べれば
遙かにマンションは安全な住まいでしょう。

[68: 匿名さん]

安定した地盤に、信頼できる建物という両方がそろえば、安心。
どちらかが欠ければ、戸建もマンションも危険なのは同じです。

[69: 匿名さん]

地質は全くの素人ですが、地盤の話をついでに一つ。東京の湾岸部に比べて、豊島区は武蔵野台地の端ということもあり多少はマシです。大塚駅近辺の地盤は沖積層で比較的新しい軟弱地盤ですが、豊島区内は液状化の危険のある場所はハザードマップによるとほとんどなかったと思います。大塚駅から見て南側、西側の少し登ったあたりが武蔵野面の端だったはずです。

[70: 匿名さん]

失礼、豊島区の一部は沖積層ではなく河谷底でした。地盤としては最悪です。

[71: 匿名さん]

なんですと？
それはコスモレジアは最悪ということですか？

[72: 匿名さん]

購入を検討をしている方なら、モデルルームで地盤調査報告書を見せていただいたら、良いのではないのでしょうか。このあたりの地盤は一般的には良くないのですが、コスモレジアの場所が地盤が良いかどうかはどうかは、それで確認するのが間違いないと思います。

[73: 匿名さん]

もう契約しちゃいました・・・・

[74: 匿名さん]

常識で考えてもマンション用地の場合、下町とか湾岸より地盤が遙かにいいのは想像がつくけどね・・
のっぽマンションの場合、それなりに対策もするからね。

[75: 匿名さん]

基礎杭が長いということは、それだけ支持層(安定した地盤）までの距離があるということですから、安心できるかどうかは？ですが。イメージとしては豆腐に建物は乗らないので、爪楊枝を刺してその上に建物を造っている感じだと思います。ただし、東京はそのような場所は多いですし、大塚駅北も庚申塚あたりまで、東南にも同じような地盤ですから、周囲も同じと思えば、少しは気が休まるかもしれません。

[76: 匿名さん]

地盤のことが話題になっていますが、HPの構造のところを見ると支持増の地盤まで
杭の長さが27ｍとなっていますので、これが正しければ都内としては標準的なのでは
ないでしょうか。都内でも物件によっては40ｍ超のところもありますから。
下町の物件などでは、この杭の長さをHPに書いてないところも、たくさんありますから
HPにあえて書くということは、ある程度自信があるのでしょう。
http://www.tokyoplayer.jp/structure/index.html

ちなみにHPによると、ご近所のアーデル大塚は、28.5ｍでしたから、同等の地盤なのでしょう。

[77: 検討中]

こちらの物件を検討中ですが、反対運動をされているお宅というのは、このマンションのどちら側にあるのでしょうか？
このお宅と接してしまうようなお部屋はありますか？

[78: 匿名さん]

南側の戸建てのようですよ、3階までの低層階なら接するけど
窓から挨拶するほどの距離でもないよ。

[79: 検討中]

＞７８様、

さっそくのご回答、ありがとうございます！
接しているのは南側なんですね。
できるだけ早くＭＲ＆現地に行ってみようと思います！

[80: 匿名さん]

2LDKはほとんど売れてた気がします。
３LDKだと主寝室側が南になり、反対住宅側になりますが、
コスモスの担当者はあまり気にしてないとのことです。
話し合いは進捗していると言っていました。

[81: 匿名さん]

いまの反対している住宅のところに、建て替えで建物ができたとしても
最高で６階建てくらいまでしかできないらしいですね。
７階以上の人は南側の日照は安泰みたいです

[82: 匿名さん]

君はコスモを感じたことがあるか？

[83: 匿名さん]

とりあえず某銀行屋さんに聞いてみたけど
ずばり「買い」だそうです。
バルコニーとかリビングの形とか色々不満要素はあると思うけど
資産価値は高そうですね。

[84: 匿名さん]

銀行の買い＝資産価値って言えるんですか？？

[85: 匿名さん]

銀行屋にもよるでしょうけどね。
なんだかんだいって銀行は詳しいし（当たり前ですがｗ）、
目安にはなるのでは？

[86: 匿名さん]

No.83へ
その銀行員は何をもって「ずばり買い」と言われたのですか？
銀行屋はバブル弾ける前はガンガンお金貸して不動産購入させて
バブル弾けたらさっさと回収し不動産を銀行が押さえていたでしょう。
あまり銀行屋の言うことはあてにならないと思いますが。

[87: 匿名さん]

銀行屋の言う資産価値とは、将来にわたる担保価値、投資としての価値のこと。
駅に近くてある程度の規模があって、デベも有名なら資産価値は高いでしょう、
中古になっても買い手が多いと言うこと。
反面教師のマンションも、分譲されていますよね。
都心物件としてのポイントが高いのは、徒歩圏に複数の駅があるかどうか。
複数路線、複数駅が利用できるのは都心物件としての、最低限のレベルでしょう。

[88: 匿名さん]

87さんの言うとおりだと思います。
転売価値を考えるなら銀行の言うことは無視できませんね。

[89: 匿名]

銀行員は不動産のプロではありません。（人によっては宅建の試験くらいはパスしているかもしれませんが）。担保価値の評価は保証会社が行います。銀行員としてはローン残高を十分にカバーできるかどうかが関心のポイントで、ざっくり大丈夫そうかどうかで言っているのでは？余程不動産に詳しい人の意見ならば参考になるかもしれませんが、そうでなければ聞き流したほうがいいと思います。銀行でローンを担当している人は若手で経験の浅い人も多いですから。まじめに不動産を買おうと悩んでいる人のほうがはるかに相場観はあると思います。私もこの物件見ましたが、駅には近くて便利ですが。バルコニーがないので室内物干しがあるのはいいですね。

[90: 匿名さん]

私も不動産を捜していたので、ＭＤ見に行きました。
立地場所が気に入り候補に入れていましたが、風水を見る人がこの物件は風水では
全く良くない（Ｔ字路の突き当たりが悪いそうです）中国人や風水を知っている人なら
誰も買わないでしょう。と聴き、私は風水信者ほどでは無いのですが、ためらって止めて
しまいました。それと近くの鉄塔が気になったのですが、電波を出すものだったら余計
no　goodです。健康に及ぼす影響が心配だから。
風水をご存知の方いらっしゃいましたら教えて下さい。
T字路の突き当たりって悪いのですか？

[91: 匿名さん]

＞89
銀行員は不動産のプロではない？
元銀行員ですが、住宅ローンなんて、制度融資で債権保全は保証会社にリスクヘッジできるから
決められた書類を集めて保証会社に送るだけで、新人でも出来る最も簡単な融資です。

しかし銀行員は、一般融資の場合不動産を担保にとって資金融資をする立場ですから
数多くの不動産を評論家的立場で見ていますし、相場にも明るいです、担保主義の日本の
銀行では仕事の一部です。資産価値は素人の何十倍も見ています。
あくまでも資産価値とか運用利回りの話であり、それによる有利不利を判断しているだけ
住み心地なんて現物を見てもいなければ知りませんし関係ない

バブル崩壊で、不動産のプロも銀行も転びましたから将来のことは何とも言えないというのが
正解です。但し1年研究したくらいの素人よりは何十倍も不動産を見る目はあると思います。

[92: 匿名さん]

>90
私も風水信者ではありませんが、占い師の方から同じようにＴ字路突きあたりは良くないと
聞いたことがあります。突き当たりには、悪い気が溜まりやすいのだそうです。
気にしない人は別に良いと思いますが・・・

[93: 83]

83です。
その銀行員さんは知り合いの方の同僚でメガバンクで働いている中堅どころ（４５歳前後だと思います）らしいです。
大塚近辺を担当しているらしく、また、個人的にコスモの某部長さんを知っていて、その人からも
直接はなしを聞いたらしいです（親戚だとのこと）。
私は不動産自体全くのど素人なのですが、「転売、賃貸等を考えても、いい物件にあたると判断できる」とのことです。
ちなみに、コスモの某部長さんもこの物件にはかなり自信を持って勧められるといっていたそうです。

[94: 匿名さん]

>92
90です。早速ありがとうございます。思い出しました。
確かに同じ事言っていました。
風水にこだわると確かにマンションの購入って難しいですね。
方角や水回りなど全部ＯＫなんて物件あるのかな。
設計士がこだわらない限りそんな物件なかなか見つかりませんよね。
私は結局違う物件にしてしまいましたが。風水で悪いところも有る物件ですが
色でカバーする予定です。

[95: 匿名さん]

＞93
＞転売、賃貸等を考えても、
転売は、マンションブランドと割安感で決まりでしょう
賃貸は、駅から5分と周辺環境の良さ、利便性。
一番大切なのは、賃貸するのに適度な部屋の大きさということ、広すぎると
家賃効率が悪化しますし、借り手が限定されます。狭すぎると借り手が悪くなる可能性もあります。

[96: 匿名さん]

＞93
賃貸の場合、この地区には少ない内廊下だけでも借りる人は。ウォー！となり
割安感を持つと思いますよ。
大塚という地域性、更に北口ということもあるのでしょうが最近分譲されたマンションでも
ホテルライクな内廊下というのは、思い浮かばないから大きなポイントかもしれません。
すぐ近所に今年竣工した大京としては高級路線のグランフォート青淵閣も、
100㎡超の部屋と、立派なエントランスがありましたが、なぜか外廊下でした。
アーデルもグローリオタワーも外廊下だったと思います。
建設費にもそれほど響かない、ちょっとしたことですが
マンション全体の全てのコンセプトを物語るような気がします。

[97: 匿名さん]

風水かですか。
考えたことも無かったですよ。
そういうことには全く無頓着なもので。

内廊下ってそんなにポイント高いんですね。
確かに売りにはしてたみたいですけど、そこまでアピールして無かったですね。
これも特殊な形状の成せる技なんでしょうけど。

[98: 匿名さん]

銀行員を馬鹿にしすぎでは？

[99: 匿名さん]

銀行員なんて、実際自分で無謀なリスクとって、
そのリスク顕在化の後始末も自前では出来ないで、
結局国に助けてもらったわけですから。
資産運用の能力は二流以下。

[100: 匿名さん]

99さんは、何もわかっていない。
銀行の一般融資は、稟議制ですから個人ではありません、過去の経験則と実績で判断します
個人が無謀なリスクなんて取りようがありません、そういう仕組みになっています。
銀行員を甘く見ると、ローン審査で痛い目に遭うこともありますよ、
彼らはサラリーマンですから、たとえ情がなくても関係ありません。
態度の悪い嫌なお客のローン審査が、落ちようがどうしようが無関係に等しい。
ローンで落ちた場合も、理由を説明する義務もありませんから考えようによっては恐ろしいのです。
こんなマンションなんて全額現金でポーンと買えるなら、何とでも言ってください。