コスモレジア大塚はどうですか？

[ひよこ]

コスモレジア大塚の購入を検討しています。
近隣の状況を教えてください。

[2: 匿名さん]

閑静な住宅地というわけでもないですが、買い物等の利便性は抜群でしょう。
ファミリータイプと言うには、大きな部屋がないマンションですね。
DINKS向けなのでしょうか。

[3: ひよこ]

そうですね、やや手狭な感じはありますが、山手線沿いで徒歩5分というのは魅力ですね。
リクルートは田端にも物件を出していますが、最近分譲に力を入れているのでしょうか？

[4: 匿名さん]

山手線大塚駅徒歩5分は希少価値、都電荒川線も使えます。
丸ノ内線新大塚も徒歩圏内、
少し無理すればJR池袋、北池袋、板橋も歩けます。
徒歩圏にスパーが5軒、コンビニ多数で利便性という点では最上の部類でしょう。
大塚駅北口の風俗街を通らずに駅まで行けて目の前は公園、環境もまあまあでしょう。
癌研跡地に、ショッピングセンター、公園が出来るそうなので、環境は益々良くなるでしょう。
残念なのは、間取りが変則的なことですか。
管理会社も定評があるようです。

[5: 匿名さん]

少し離れた西巣鴨近辺に、マンションが二つ
建設中ですね。

[6: 匿名さん]

先日建設地を見に行ってきましたが、周囲の反対の旗が見えました。
また、地盤があまりよくないみたいですね、そんな看板もありました。
建設地は狭く、すぐ近くのステーションフロントタワーと比べると見劣りしますね。

[7: 匿名さん]

現地を見てきましたが、やっぱり周辺の反対運動が気になります。
あと、前の道路の交通量は結構ありますね。
音が気になるかもしれません。

[8: 匿名さん]

大塚って、いたるところでマンション建設反対してません？
そういう土地柄？？

[9: 匿名さん]

大塚でマンション建設の反対は、ここくらいしか見たことがないですよ
反対運動のメッカ、必ずといっていいほど反対運動があるのは文京区です
若干近いから、影響があるのかも。

[10: 匿名さん]

駅前のステーションフロントが出来るときも反対の旗が多かったですよ。こんなタワーマンションは大塚には必要ないって！モデルルームに行く前に現地を確認しに行って来ましたが道路正面の反対の家が目障りでしたね。販売会社と管理会社はいいのですが、見た感じの外観に影響あるかも。結局モデルルームには行きませんでした。

[11: 匿名さん]

パンフやＨＰではいい感じだったんですが、あの反対運動してるヘンな家が気になりました。
その辺もケアした上で販売して欲しいですね。
同じく、モデルルームに足を運びませんでした。

[12: 匿名さん]

すぐ近くの東京電力の電気の鉄塔のようなものが気になりますが、
送電線みたいなものでしょうか？　交通量は結構多いです。

[13: 匿名さん]

やはり１ＬＤＫは東向きになってしまうんですね…。
ファミリー向けを重視なんでしょうが。
すごく魅力的なのですが、前の道路の交通量の多さや周辺の環境が気になりますね。

[14: 匿名さん]

ここ最悪

[15: 匿名さん]

道路側の反対の家。邪魔！引越しのときなんかトラブル起こるんじゃない！

[16: 匿名さん]

このマンション人気無いね。
変なつくりだから？

[17: 匿名さん]

三角の部屋は抵抗があるんだろうね、それと間取りが小さな部屋が多いから
掲示板では話題にならないのかもね。
掲示板と、実際の売れ行きは無関係ですからね。
掲示板で話題になるのは3LDK中心のファミリータイプのマンションですよ。
少し前だと大京のグランフォート、最近だと破格に安いアーデル大塚、グローリア巣鴨タワーとか

[18: 匿名さん]

マジでここはバルコニーないしね

[19: 匿名さん]

半面バルコニーでその分、採光を考えてリビングや居室が出窓というのは都内の最近の流行ですね
バルコニーは洗濯物干し以外に必要としないというのが、業者の言い分なのでしょうが
やっぱり、ゆとりの部分でバルコニーは少しでも広い方がいいと思いますね。
近所に最近出来たマンションもほぼ例外なく、バルコニーは狭い。

[20: 匿名さん]

私はバルコニーは気にならないですね。
よって、買います！
・・・うう、迷う・・・・

[21: 匿名さん]

家族状況が変化する5年後10年後も、バルコニーが気にならなければ、買いでしょう（笑

[22: 匿名さん]

そうなんですよね、５年後、１０年後・・・
でも、これからこれ以上の物件が現れるかというと、わかりませんし。
ほんと、堂々巡りです。
いい加減結論出さないと時間も無いんですけどね。
だれか、俺の背中を押してくれW

[23: 匿名さん]

風俗三角エリアに　タワマン建てて

[24: 匿名さん]

>22
山手線エリアで予算ギリギリなら買い。
これより値ごろのある山手線エリア物件はしばらくでなそうです。
あくまで値段だけの判断ですが。
予算に余裕があるならほかを探す。

[25: 22]

予算はギリギリです。
ちなみに友人が建設関係の仕事をしている人と
マンションの話になったとき
「どこのデベがいいか？」という話題で
「何はともあれ三井（高いけどね）、あとはコスモスとか・・・・、・・・（２、３の会社名）」
と言われたとか。
よーし、おじさん買っちゃうぞぉ！！
＞＞２４さん、ありがとう！

[26: 匿名さん]

＞25
大塚エリアならまだ発表になってないみたいですが、旧癌研跡地にマンションが出来る予定です、
その手前の材木屋さんの跡地にマンション建築計画が出ていましたよ。
駅からの距離は10分程度掛かりますけど。
大手の物件なら南大塚に住友不動産が、建設しておりこちらはHPに掲載されていますよ、
大塚駅6分、新大塚5分で50世帯だそうです。
迷わすつもりはありませんが、情報だけ。

[27: 22]

うう、迷った・・・ｗ

[28: 匿名さん]

>26
でもその二つはコスモよりかなり値段は上がると思われます。
特に住友は南大塚ですし、住友ということもあり、文京区価格でしょう。
金利の問題もありますし、山手線エリアがはずせない、かつ予算がギリギリならコスモがよいのではないでしょうか？
山手線エリアにこだわりがないのであれば、他のマンションを探すのが良い気がします。

[29: 匿名さん]

>26
今年あった区の発表では、癌研跡地は公園とＵＲでなかったでしたっけ。
ある一角（材木屋さんの跡地）が分譲になるのでしょうか。

住友の南大塚の物件、行ってみました。南側隣接にマンションあり。しかし
通りから中に入っているので多少静かな感じはありました。
コスモレジアは一応直前にはマンションないですね。でも、通りに面していて
音が少し心配で、かつ前に反対の戸建てがあって、不思議といえば不思議な
造りですね。

[30: 匿名さん]

コスモレジア買うくらいなら、アーデル買った方が良いんじゃないの？

[31: 匿名さん]

コスモレジア1000円のカレーライス（ガラガラのお店）
アーデル700円のカレーライス（行列のできるお店）

[32: 匿名さん]

＞29
私も住友の南大塚のマンション現場に行ってみましたが、南側は5階建てのマンションで
すぐ前は南大塚公園でした。
大通りからかなり奥に入った住宅地なのに、何で14階建てか建てられるんだろうと思いました。
コスモレジアは、大通りとはいえ交通量もそれほど多くないので、静かなのではと思います。
部屋の形が三角でなければ、もっと人気が出るような気がしますね。

[33: 匿名さん]

＞31
アーデルは、トッピングした７００円のカレーライスという感じがします。
一般に販売しているのは、西向き、東向きの中住戸ばかりですから。

[34: 匿名さん]

アーデルそんなにいいんですかね？
MR見に行ったけど、「これじゃぁね」という感じでした。
あの立地、形状なら南向きはほしいところだけど
等価交換で埋まっちゃってたし。

[35: 匿名さん]

アーデルとかグローリアは、あの地区のニーズには合致したグレードと価格だと思います。

[36: 匿名さん]

>>34
やはりJR駅の大塚から5分と、地下鉄駅から5分では全然価値は違うと思います
でもアーデルは大規模、コスモは小規模で悩むところですね。
同じような規模なら、間違いなくコスモでしょう。。

[37: 22]

結局ここに決めましたよ。
予算はギリギリですが、やっぱりJR大塚徒歩５分は大きいので。
このスレにはここに決めた人はいないんですかね？

[38: 匿名さん]

モデルルーム見ました。駅から５分は魅力だったし、内側廊下だし、ペットＯＫ、
スーパーよしやの前を通るから便利だし、サンシャインにも近い。価格もまあまあだった。
購入も考えました。だけどやっぱりアーデルにしました。
止めた理由は部屋が斜め？四角く無いこと、周りの住民の反対、１軒だけ真ん中でがんばっている
家が気になったこと。

[39: 匿名さん]

だからやめておけって！

[40: 匿名さん]

通りすがりですが、何か失礼な書き込みがあったのであえて書き込みます。
アーデルは、外廊下で南向きは地権者専用、販売しているのは西向き東向きの中住戸ばかり
売り主の格や知名度も違います。
立地についても大塚駅からも12分と2倍以上距離があってけして便利とは言えないでしょう。
コスモから12分も歩いたら、都営三田線の西巣鴨、名門丸の内線の新大塚まで行かれます。

また大きな相違点としては、不動産としての地価が全然違います。
路線価図によると、アーデルの敷地は380C　コスモは520Cですから37％も地価が高い。
賃貸の条件や将来的な資産価値を考えても　コスモの方が断然有利でしょう。
住宅地の環境としても、アーデルは地蔵通りはずれのゴミゴミとしたあの立地
コスモは、すぐそばに公園もあって閑静な住宅街を控えています。
何と言っても大塚地区最大の癌研跡地の再開発で、将来の発展性も見込めます。

こんなに条件が違うのに、分譲価格の坪単価が同等なのが不思議です、
やはり角住戸とはいえ部屋の形かもしれませんね。（＾−＾）にっこり

[41: 匿名さん]

売り主の知名度なんて関係ない！所詮リクルートコスモスが内部のゴタゴタで社名変更しただけでしょ！
コスモレジアを所詮山の手の外側！新大塚と比較する事じたいナンセンス。
資産価値が断然有利なんて笑わせるよ！

[42: 匿名さん]

＞41
なぜか不動産の常識に反論したいんですね。
新大塚と比較なんてしていません、冷静によくお読み下さい
やはり山手線の内側と外側は、格も地価も違うことは事実でしょう。
12分あれば、丸の内線新大塚駅までも歩けると書いただけです。
税務署が決めた、路線価が大幅に違うことは事実として受け止めましょう。
地価と住み心地は別の次元だと言うことも理解していますが、
不動産を評価する場合の、資産価値の目安になることは事実ですし
実際に路線価の何倍ということでデベは用地仕入れをしますから、土地の仕入れ価格も違います。
実質的に不便な高級住宅地のマンションでも、資産価値が高いのと同じことです。

例を挙げるなら、文京区なんてJRの駅もないし坂の多い不便な場所がたくさんなありますが
なぜか資産価値や地価は、豊島区や北区とは断然違います。

[43: 匿名さん]

＞売り主の知名度なんて関係ない！
郊外で知名度で苦戦している、カタカナデベが聞いたら泣いて喜びますよ！
そういうお客さんが大半なら喜ばしいのですが、現実には違います。
カタカナデベのリーズナブルな造りのいい物件が苦戦しているのに、
財閥系デベの立地が悪くて割高なマンションが、完売したりしています。

[44: 匿名さん]

やはり、そういうもんですかね？

[45: 匿名さん]

あの近隣の住宅の建設反対の垂れ幕や看板はコスモレジアが竣工したら
無くなるのかしら？
そのままだったら住み心地悪いですよね。

[46: 匿名さん]

山手線徒歩５分は一般的に言って魅力。でも、ここに書いている人たちは
実際に現地周辺を歩いたことがありますか。間取り以上に周辺環境が・・。
一度、北口駅前のスタバ裏の一体を歩いてみてください。

[47: 匿名さん]

近隣の方も反対運動は無駄だとわかってやっているのですよね、
完売したら垂れ幕も、無意味になります。
法令遵守の建物に反対しても無駄なことは、重々承知でしょう。

豊島区の用途地域
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzutyuuijikou.ht...

これを見るとわかりますが、用途地域は商業地域＆防火地域ですから高さ規制も日影規制ないです
高さとか、日当たりで文句を言えない用途地域です。
極論をすれば、商業地＆防火地域に指定されていますから行政が、
今後建て替えする場合には、木造住宅を建てて住んではいけないと決定している場所です。

そういえば、HPの物件概要には、用途地域と容積率と延べ床面積が記載されていませんね
なぜなんだろう？
「マンションズ」には、延べ床面積と用途地域は記載されていますが、容積率は記載されていません。
豊島区のHPによると、建ぺい率80％　容積率600％のはずなんですが。

[48: 匿名さん]

＞46
何をおっしゃりたいのかわかりませんが、多分環境が悪いとでも言いたいのでしょう。
大塚と巣鴨の山手線の外側は、風俗街として有名ですがそれがどうしたのでしょう？
地図の通り歩けば風俗街を通らないし問題ないのでは。
よしやの隣には、財閥デベのタワーも建設されていて、中古市場でも人気物件ですよ。
東大進学ランキングで有名な巣鴨学園も風俗街を通って生徒は通学していますが
何か問題があるのでしょうか？
池袋の豊島岡女子学園も、池袋東口の風俗街のはずれにありますが
やはり東大ランキングの常連校ですよ。
山手線沿線なんて、雑多な街ですから風俗街のない駅を探す方が大変ですよ。（＾−＾）にっこり

[49: 匿名さん]

＞４８
学校に通うのと住むのとでは違うかと。気にならない人は検討すればいいと思いますが、
風俗街が近いということは、それ目当ての柄の悪い人間が周辺をうろつく可能性も高い。
小さい子供がいるファミリーにはきつい環境でしょう。
ちなみに、うちは環境が悪い私立中学は難易度が高くても敬遠しました。

[50: 匿名さん]

＞49
はいはいそうですか、良かったですね。
頭のレベルにあった環境のいい私立中学で良かったですね。
過保護な親御さんで、おそれいりました・・・
池袋、大塚と巣鴨の山手線外で、水商売とその筋の人を気にしたらどこにも住めません
地元ですからよく知っていますが、家賃が高いから駅の側にはあんまり住んでいませんよ、
10〜15分のところに多いですよ？？