コスモレジア大塚はどうですか？

[ひよこ]

コスモレジア大塚の購入を検討しています。
近隣の状況を教えてください。

[2: 匿名さん]

閑静な住宅地というわけでもないですが、買い物等の利便性は抜群でしょう。
ファミリータイプと言うには、大きな部屋がないマンションですね。
DINKS向けなのでしょうか。

[3: ひよこ]

そうですね、やや手狭な感じはありますが、山手線沿いで徒歩5分というのは魅力ですね。
リクルートは田端にも物件を出していますが、最近分譲に力を入れているのでしょうか？

[4: 匿名さん]

山手線大塚駅徒歩5分は希少価値、都電荒川線も使えます。
丸ノ内線新大塚も徒歩圏内、
少し無理すればJR池袋、北池袋、板橋も歩けます。
徒歩圏にスパーが5軒、コンビニ多数で利便性という点では最上の部類でしょう。
大塚駅北口の風俗街を通らずに駅まで行けて目の前は公園、環境もまあまあでしょう。
癌研跡地に、ショッピングセンター、公園が出来るそうなので、環境は益々良くなるでしょう。
残念なのは、間取りが変則的なことですか。
管理会社も定評があるようです。

[5: 匿名さん]

少し離れた西巣鴨近辺に、マンションが二つ
建設中ですね。

[6: 匿名さん]

先日建設地を見に行ってきましたが、周囲の反対の旗が見えました。
また、地盤があまりよくないみたいですね、そんな看板もありました。
建設地は狭く、すぐ近くのステーションフロントタワーと比べると見劣りしますね。

[7: 匿名さん]

現地を見てきましたが、やっぱり周辺の反対運動が気になります。
あと、前の道路の交通量は結構ありますね。
音が気になるかもしれません。

[8: 匿名さん]

大塚って、いたるところでマンション建設反対してません？
そういう土地柄？？

[9: 匿名さん]

大塚でマンション建設の反対は、ここくらいしか見たことがないですよ
反対運動のメッカ、必ずといっていいほど反対運動があるのは文京区です
若干近いから、影響があるのかも。

[10: 匿名さん]

駅前のステーションフロントが出来るときも反対の旗が多かったですよ。こんなタワーマンションは大塚には必要ないって！モデルルームに行く前に現地を確認しに行って来ましたが道路正面の反対の家が目障りでしたね。販売会社と管理会社はいいのですが、見た感じの外観に影響あるかも。結局モデルルームには行きませんでした。

[11: 匿名さん]

パンフやＨＰではいい感じだったんですが、あの反対運動してるヘンな家が気になりました。
その辺もケアした上で販売して欲しいですね。
同じく、モデルルームに足を運びませんでした。

[12: 匿名さん]

すぐ近くの東京電力の電気の鉄塔のようなものが気になりますが、
送電線みたいなものでしょうか？　交通量は結構多いです。

[13: 匿名さん]

やはり１ＬＤＫは東向きになってしまうんですね…。
ファミリー向けを重視なんでしょうが。
すごく魅力的なのですが、前の道路の交通量の多さや周辺の環境が気になりますね。

[14: 匿名さん]

ここ最悪

[15: 匿名さん]

道路側の反対の家。邪魔！引越しのときなんかトラブル起こるんじゃない！

[16: 匿名さん]

このマンション人気無いね。
変なつくりだから？

[17: 匿名さん]

三角の部屋は抵抗があるんだろうね、それと間取りが小さな部屋が多いから
掲示板では話題にならないのかもね。
掲示板と、実際の売れ行きは無関係ですからね。
掲示板で話題になるのは3LDK中心のファミリータイプのマンションですよ。
少し前だと大京のグランフォート、最近だと破格に安いアーデル大塚、グローリア巣鴨タワーとか

[18: 匿名さん]

マジでここはバルコニーないしね

[19: 匿名さん]

半面バルコニーでその分、採光を考えてリビングや居室が出窓というのは都内の最近の流行ですね
バルコニーは洗濯物干し以外に必要としないというのが、業者の言い分なのでしょうが
やっぱり、ゆとりの部分でバルコニーは少しでも広い方がいいと思いますね。
近所に最近出来たマンションもほぼ例外なく、バルコニーは狭い。

[20: 匿名さん]

私はバルコニーは気にならないですね。
よって、買います！
・・・うう、迷う・・・・

[21: 匿名さん]

家族状況が変化する5年後10年後も、バルコニーが気にならなければ、買いでしょう（笑

[22: 匿名さん]

そうなんですよね、５年後、１０年後・・・
でも、これからこれ以上の物件が現れるかというと、わかりませんし。
ほんと、堂々巡りです。
いい加減結論出さないと時間も無いんですけどね。
だれか、俺の背中を押してくれW

[23: 匿名さん]

風俗三角エリアに　タワマン建てて

[24: 匿名さん]

>22
山手線エリアで予算ギリギリなら買い。
これより値ごろのある山手線エリア物件はしばらくでなそうです。
あくまで値段だけの判断ですが。
予算に余裕があるならほかを探す。

[25: 22]

予算はギリギリです。
ちなみに友人が建設関係の仕事をしている人と
マンションの話になったとき
「どこのデベがいいか？」という話題で
「何はともあれ三井（高いけどね）、あとはコスモスとか・・・・、・・・（２、３の会社名）」
と言われたとか。
よーし、おじさん買っちゃうぞぉ！！
＞＞２４さん、ありがとう！

[26: 匿名さん]

＞25
大塚エリアならまだ発表になってないみたいですが、旧癌研跡地にマンションが出来る予定です、
その手前の材木屋さんの跡地にマンション建築計画が出ていましたよ。
駅からの距離は10分程度掛かりますけど。
大手の物件なら南大塚に住友不動産が、建設しておりこちらはHPに掲載されていますよ、
大塚駅6分、新大塚5分で50世帯だそうです。
迷わすつもりはありませんが、情報だけ。

[27: 22]

うう、迷った・・・ｗ

[28: 匿名さん]

>26
でもその二つはコスモよりかなり値段は上がると思われます。
特に住友は南大塚ですし、住友ということもあり、文京区価格でしょう。
金利の問題もありますし、山手線エリアがはずせない、かつ予算がギリギリならコスモがよいのではないでしょうか？
山手線エリアにこだわりがないのであれば、他のマンションを探すのが良い気がします。

[29: 匿名さん]

>26
今年あった区の発表では、癌研跡地は公園とＵＲでなかったでしたっけ。
ある一角（材木屋さんの跡地）が分譲になるのでしょうか。

住友の南大塚の物件、行ってみました。南側隣接にマンションあり。しかし
通りから中に入っているので多少静かな感じはありました。
コスモレジアは一応直前にはマンションないですね。でも、通りに面していて
音が少し心配で、かつ前に反対の戸建てがあって、不思議といえば不思議な
造りですね。

[30: 匿名さん]

コスモレジア買うくらいなら、アーデル買った方が良いんじゃないの？

[31: 匿名さん]

コスモレジア1000円のカレーライス（ガラガラのお店）
アーデル700円のカレーライス（行列のできるお店）

[32: 匿名さん]

＞29
私も住友の南大塚のマンション現場に行ってみましたが、南側は5階建てのマンションで
すぐ前は南大塚公園でした。
大通りからかなり奥に入った住宅地なのに、何で14階建てか建てられるんだろうと思いました。
コスモレジアは、大通りとはいえ交通量もそれほど多くないので、静かなのではと思います。
部屋の形が三角でなければ、もっと人気が出るような気がしますね。

[33: 匿名さん]

＞31
アーデルは、トッピングした７００円のカレーライスという感じがします。
一般に販売しているのは、西向き、東向きの中住戸ばかりですから。

[34: 匿名さん]

アーデルそんなにいいんですかね？
MR見に行ったけど、「これじゃぁね」という感じでした。
あの立地、形状なら南向きはほしいところだけど
等価交換で埋まっちゃってたし。

[35: 匿名さん]

アーデルとかグローリアは、あの地区のニーズには合致したグレードと価格だと思います。

[36: 匿名さん]

>>34
やはりJR駅の大塚から5分と、地下鉄駅から5分では全然価値は違うと思います
でもアーデルは大規模、コスモは小規模で悩むところですね。
同じような規模なら、間違いなくコスモでしょう。。

[37: 22]

結局ここに決めましたよ。
予算はギリギリですが、やっぱりJR大塚徒歩５分は大きいので。
このスレにはここに決めた人はいないんですかね？

[38: 匿名さん]

モデルルーム見ました。駅から５分は魅力だったし、内側廊下だし、ペットＯＫ、
スーパーよしやの前を通るから便利だし、サンシャインにも近い。価格もまあまあだった。
購入も考えました。だけどやっぱりアーデルにしました。
止めた理由は部屋が斜め？四角く無いこと、周りの住民の反対、１軒だけ真ん中でがんばっている
家が気になったこと。

[39: 匿名さん]

だからやめておけって！

[40: 匿名さん]

通りすがりですが、何か失礼な書き込みがあったのであえて書き込みます。
アーデルは、外廊下で南向きは地権者専用、販売しているのは西向き東向きの中住戸ばかり
売り主の格や知名度も違います。
立地についても大塚駅からも12分と2倍以上距離があってけして便利とは言えないでしょう。
コスモから12分も歩いたら、都営三田線の西巣鴨、名門丸の内線の新大塚まで行かれます。

また大きな相違点としては、不動産としての地価が全然違います。
路線価図によると、アーデルの敷地は380C　コスモは520Cですから37％も地価が高い。
賃貸の条件や将来的な資産価値を考えても　コスモの方が断然有利でしょう。
住宅地の環境としても、アーデルは地蔵通りはずれのゴミゴミとしたあの立地
コスモは、すぐそばに公園もあって閑静な住宅街を控えています。
何と言っても大塚地区最大の癌研跡地の再開発で、将来の発展性も見込めます。

こんなに条件が違うのに、分譲価格の坪単価が同等なのが不思議です、
やはり角住戸とはいえ部屋の形かもしれませんね。（＾−＾）にっこり

[41: 匿名さん]

売り主の知名度なんて関係ない！所詮リクルートコスモスが内部のゴタゴタで社名変更しただけでしょ！
コスモレジアを所詮山の手の外側！新大塚と比較する事じたいナンセンス。
資産価値が断然有利なんて笑わせるよ！

[42: 匿名さん]

＞41
なぜか不動産の常識に反論したいんですね。
新大塚と比較なんてしていません、冷静によくお読み下さい
やはり山手線の内側と外側は、格も地価も違うことは事実でしょう。
12分あれば、丸の内線新大塚駅までも歩けると書いただけです。
税務署が決めた、路線価が大幅に違うことは事実として受け止めましょう。
地価と住み心地は別の次元だと言うことも理解していますが、
不動産を評価する場合の、資産価値の目安になることは事実ですし
実際に路線価の何倍ということでデベは用地仕入れをしますから、土地の仕入れ価格も違います。
実質的に不便な高級住宅地のマンションでも、資産価値が高いのと同じことです。

例を挙げるなら、文京区なんてJRの駅もないし坂の多い不便な場所がたくさんなありますが
なぜか資産価値や地価は、豊島区や北区とは断然違います。

[43: 匿名さん]

＞売り主の知名度なんて関係ない！
郊外で知名度で苦戦している、カタカナデベが聞いたら泣いて喜びますよ！
そういうお客さんが大半なら喜ばしいのですが、現実には違います。
カタカナデベのリーズナブルな造りのいい物件が苦戦しているのに、
財閥系デベの立地が悪くて割高なマンションが、完売したりしています。

[44: 匿名さん]

やはり、そういうもんですかね？

[45: 匿名さん]

あの近隣の住宅の建設反対の垂れ幕や看板はコスモレジアが竣工したら
無くなるのかしら？
そのままだったら住み心地悪いですよね。

[46: 匿名さん]

山手線徒歩５分は一般的に言って魅力。でも、ここに書いている人たちは
実際に現地周辺を歩いたことがありますか。間取り以上に周辺環境が・・。
一度、北口駅前のスタバ裏の一体を歩いてみてください。

[47: 匿名さん]

近隣の方も反対運動は無駄だとわかってやっているのですよね、
完売したら垂れ幕も、無意味になります。
法令遵守の建物に反対しても無駄なことは、重々承知でしょう。

豊島区の用途地域
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzutyuuijikou.ht...

これを見るとわかりますが、用途地域は商業地域＆防火地域ですから高さ規制も日影規制ないです
高さとか、日当たりで文句を言えない用途地域です。
極論をすれば、商業地＆防火地域に指定されていますから行政が、
今後建て替えする場合には、木造住宅を建てて住んではいけないと決定している場所です。

そういえば、HPの物件概要には、用途地域と容積率と延べ床面積が記載されていませんね
なぜなんだろう？
「マンションズ」には、延べ床面積と用途地域は記載されていますが、容積率は記載されていません。
豊島区のHPによると、建ぺい率80％　容積率600％のはずなんですが。

[48: 匿名さん]

＞46
何をおっしゃりたいのかわかりませんが、多分環境が悪いとでも言いたいのでしょう。
大塚と巣鴨の山手線の外側は、風俗街として有名ですがそれがどうしたのでしょう？
地図の通り歩けば風俗街を通らないし問題ないのでは。
よしやの隣には、財閥デベのタワーも建設されていて、中古市場でも人気物件ですよ。
東大進学ランキングで有名な巣鴨学園も風俗街を通って生徒は通学していますが
何か問題があるのでしょうか？
池袋の豊島岡女子学園も、池袋東口の風俗街のはずれにありますが
やはり東大ランキングの常連校ですよ。
山手線沿線なんて、雑多な街ですから風俗街のない駅を探す方が大変ですよ。（＾−＾）にっこり

[49: 匿名さん]

＞４８
学校に通うのと住むのとでは違うかと。気にならない人は検討すればいいと思いますが、
風俗街が近いということは、それ目当ての柄の悪い人間が周辺をうろつく可能性も高い。
小さい子供がいるファミリーにはきつい環境でしょう。
ちなみに、うちは環境が悪い私立中学は難易度が高くても敬遠しました。

[50: 匿名さん]

＞49
はいはいそうですか、良かったですね。
頭のレベルにあった環境のいい私立中学で良かったですね。
過保護な親御さんで、おそれいりました・・・
池袋、大塚と巣鴨の山手線外で、水商売とその筋の人を気にしたらどこにも住めません
地元ですからよく知っていますが、家賃が高いから駅の側にはあんまり住んでいませんよ、
10〜15分のところに多いですよ？？

[51: 匿名さん]

山手線沿いはだいたい風俗街だよね。
そうじゃないのは目白くらいかな？
いずれにせよ風俗のイメージがつよい地区のそばに高級住宅街がある。
駒込、巣鴨、恵比寿、五反田、鶯谷等。
山手線を選ぶということは郊外的な良さより、利便性をとったということだから別によいのでは？

[52: 匿名さん]

価値観は人それぞれだと思います。
学校を選ぶのも偏差値の高さや環境や教育方針とか併設校かとか制服が可愛いとか・・・
その人が最も譲れないところで選んでいるのではないでしょうか。
住宅もその人の価値観だと思います。何を基準に選んでいるかは、それぞれの
考え方だから。その人が納得しているのなら良いのでは。
周りの環境ですが、確かに北口には風俗店もいっぱいあります。
だけどコスモレジアに駅から行くときには大丈夫です。
それから私もガン研跡地は期待しているので、どうなるか楽しみです。
できればショッピングモールやカフェやレストランができて欲しいです。

[53: 匿名さん]

アーデルも風俗街を通りますよ

[54: 匿名さん]

地元住民です。
風俗街は確かに客引きが今だにあったりして、環境的には
いいと思いませんね。中学生たちが店の前を普通に歩いてたりします。
コスモレジアの前の道は抜け道として朝の渋滞はひどいし、
夜中はみんなかなり飛ばしてますね。
　それ意外は結構便利な場所だと思いますよ？
癌研の跡地はスーパーとマンションになるようです。

[55: 匿名さん]

＞風俗街が近いということは、それ目当ての柄の悪い人間が周辺をうろつく可能性も高い。小さい子供がいるファミリーにはきつい環境でしょう。

こういう人は、予算があれば山手線内、予算がなければ郊外の私鉄沿線で選んだ方がいいですよ。
山手線内はこれからは、北側でも坪単価300万円超の世界に突入しつつあるし、
郊外は柄の悪い人がうろつかない代わりに、どこに行くにも不便で寂しい、朝の電車は満員です。
子供は一般的に多いから、活気はありそうですね。

[56: 匿名さん]

風俗街の近くは子育ての環境に悪いと言いますが、誤解だと思います別に子供は関係ないでしょう。
関係あるのは、実は大人なんじゃないでしょうか、誘惑に駆られたりしちゃうのは大人でしょう、冷静に考えればわかりますよね。

[57: 匿名さん]

隣に立ち退かない平屋があったり、南面の三角形の居室といい、風俗を除いても
ここはどうかな？安いには安いなりでしょう。
まあ、ＤＩＮＫＳや老夫婦には便利でいいのでしょうが・・・。

[58: 匿名さん]

なんでこの物件はみんなにたたかれるんだ？？

[59: 匿名さん]

ここは、ネガティブの情報もよくでるので、検討者にとっては
非常に参考になります。

[60: 匿名さん]

街やマンションを美化するだけのスレが多いから、そういう意味では
いいところも悪いところも出ていて、良いスレかもしれないですね。
ところで契約者さんは、いるのでしょうか？　まだ検討中の人が多いのでしょうか。

[61: 匿名さん]

＞58
最初から読んだけど、特定の人に煽られているだけで叩かれてはいませんよ。
部屋の形が特殊だとは、叩かれていますね。
環境のことを言うのは、MRで嫌な思いをした人か買えないからあきらめた人でしょう。

[62: 22]

私は契約はまだですが申し込みましたよ。
今、審査待ちです。

[63: 匿名さん]

今日現場を通りかかって反対運動の看板を見かけました、大爆笑ですね。
素人相手ながら、あれで妨害になると思っているのでしょうか？

・ここは巣鴨新田、昔は田んぼでした・・・
　　→江戸時代は大塚を含めたあの辺りはどこもかしこも田んぼや牧場ですよ
　　　サンシャインの辺りは、地盤が良くて有名ですが、みんな田んぼだったらしいですよ。
　　　でも、大塚は明治時代には都市ガスも電気もあった街なんですけど。
　　　戦前は巣鴨や池袋にはまだ何もない時代に都電のガードの辺りに
　　　白木屋（現在の東急百貨店）のデパートがあったのが、地元の人の自慢なんですけど、
　　　その頃、現在の世田谷や目黒などの郊外は田園地帯、薪でご飯炊いてましたよね。

・マンションの前は元は河だから、地盤はズブズブ・・・
　　→戸建てじゃあるまいし、マンションは地中深く岩盤まで基礎杭を打つから関係ないですよね
　　　あれが本当なら湾岸のタワー購入者なんて、驚いてひっくり返っちゃいますよ(笑
　　　あの看板通りなら、看板のある木造の戸建てがいちばん危なそうなのに。

駅から近い割には、それほどゴミゴミしていないで静かなところですね。

[64: 匿名さん]

>63
大塚駅付近の地元民ですが、少し誤解があるようです。
サンシャイン近辺は確か武蔵野面で
安定した地盤ですが、大塚駅からコスモレジアの付近は
元は河川で地盤もゆるいはずです。反対の表現は極端ですが
間違いとはいえませんよ。

[65: 匿名さん]

＞64
サンシャイン近辺はそうなんですか。
でも戸建てなら地盤が緩いのはよろしくないですが、マンションは数十ｍも
固い地盤まで杭を打つから、表面の地盤はあまり関係ないのではありませんか？
私も地元民なので、亡くなった祖母は大塚で関東大震災を体験しましたが
近所で火事はなかったと言っていました、昔は平屋だったので家にも全く被害はなく
余震の揺れがひどかったので、家の前で一晩野宿したそうです。
関東大震災の被害状況の資料を見たことがありますが、大塚の辺りは火災でそんなに亡くなって
いませんでした。当時は人口密度が低いからかもしれませんが、下町とか都心の辺りは
けっこう被害があったようですね。
地盤については、目白の某高級マンションを検討したことがありますが、神田川の河川敷ですが
地盤が強いので、杭なしのベタ基礎だと自慢していましたから、
河川と地盤は、それほど関係ないのかもしれませんね。

[66: 匿名さん]

地盤と震度は関係があるので、大きな地震がくると
距離が近くても、震度が違うことは良くあるようです。
阪神淡路大地震のときは、打ち込んだ杭が折れたようです。

目白駅近くの物件は、確か台地の一番端でギリギリセーフ
だと思いますが。

[67: 匿名さん]

地震のことをいろいろ心配するのか書き込みが多いですが、戸建てに比べれば
遙かにマンションは安全な住まいでしょう。

[68: 匿名さん]

安定した地盤に、信頼できる建物という両方がそろえば、安心。
どちらかが欠ければ、戸建もマンションも危険なのは同じです。

[69: 匿名さん]

地質は全くの素人ですが、地盤の話をついでに一つ。東京の湾岸部に比べて、豊島区は武蔵野台地の端ということもあり多少はマシです。大塚駅近辺の地盤は沖積層で比較的新しい軟弱地盤ですが、豊島区内は液状化の危険のある場所はハザードマップによるとほとんどなかったと思います。大塚駅から見て南側、西側の少し登ったあたりが武蔵野面の端だったはずです。

[70: 匿名さん]

失礼、豊島区の一部は沖積層ではなく河谷底でした。地盤としては最悪です。

[71: 匿名さん]

なんですと？
それはコスモレジアは最悪ということですか？

[72: 匿名さん]

購入を検討をしている方なら、モデルルームで地盤調査報告書を見せていただいたら、良いのではないのでしょうか。このあたりの地盤は一般的には良くないのですが、コスモレジアの場所が地盤が良いかどうかはどうかは、それで確認するのが間違いないと思います。

[73: 匿名さん]

もう契約しちゃいました・・・・

[74: 匿名さん]

常識で考えてもマンション用地の場合、下町とか湾岸より地盤が遙かにいいのは想像がつくけどね・・
のっぽマンションの場合、それなりに対策もするからね。

[75: 匿名さん]

基礎杭が長いということは、それだけ支持層(安定した地盤）までの距離があるということですから、安心できるかどうかは？ですが。イメージとしては豆腐に建物は乗らないので、爪楊枝を刺してその上に建物を造っている感じだと思います。ただし、東京はそのような場所は多いですし、大塚駅北も庚申塚あたりまで、東南にも同じような地盤ですから、周囲も同じと思えば、少しは気が休まるかもしれません。

[76: 匿名さん]

地盤のことが話題になっていますが、HPの構造のところを見ると支持増の地盤まで
杭の長さが27ｍとなっていますので、これが正しければ都内としては標準的なのでは
ないでしょうか。都内でも物件によっては40ｍ超のところもありますから。
下町の物件などでは、この杭の長さをHPに書いてないところも、たくさんありますから
HPにあえて書くということは、ある程度自信があるのでしょう。
http://www.tokyoplayer.jp/structure/index.html

ちなみにHPによると、ご近所のアーデル大塚は、28.5ｍでしたから、同等の地盤なのでしょう。

[77: 検討中]

こちらの物件を検討中ですが、反対運動をされているお宅というのは、このマンションのどちら側にあるのでしょうか？
このお宅と接してしまうようなお部屋はありますか？

[78: 匿名さん]

南側の戸建てのようですよ、3階までの低層階なら接するけど
窓から挨拶するほどの距離でもないよ。

[79: 検討中]

＞７８様、

さっそくのご回答、ありがとうございます！
接しているのは南側なんですね。
できるだけ早くＭＲ＆現地に行ってみようと思います！

[80: 匿名さん]

2LDKはほとんど売れてた気がします。
３LDKだと主寝室側が南になり、反対住宅側になりますが、
コスモスの担当者はあまり気にしてないとのことです。
話し合いは進捗していると言っていました。

[81: 匿名さん]

いまの反対している住宅のところに、建て替えで建物ができたとしても
最高で６階建てくらいまでしかできないらしいですね。
７階以上の人は南側の日照は安泰みたいです

[82: 匿名さん]

君はコスモを感じたことがあるか？

[83: 匿名さん]

とりあえず某銀行屋さんに聞いてみたけど
ずばり「買い」だそうです。
バルコニーとかリビングの形とか色々不満要素はあると思うけど
資産価値は高そうですね。

[84: 匿名さん]

銀行の買い＝資産価値って言えるんですか？？

[85: 匿名さん]

銀行屋にもよるでしょうけどね。
なんだかんだいって銀行は詳しいし（当たり前ですがｗ）、
目安にはなるのでは？

[86: 匿名さん]

No.83へ
その銀行員は何をもって「ずばり買い」と言われたのですか？
銀行屋はバブル弾ける前はガンガンお金貸して不動産購入させて
バブル弾けたらさっさと回収し不動産を銀行が押さえていたでしょう。
あまり銀行屋の言うことはあてにならないと思いますが。

[87: 匿名さん]

銀行屋の言う資産価値とは、将来にわたる担保価値、投資としての価値のこと。
駅に近くてある程度の規模があって、デベも有名なら資産価値は高いでしょう、
中古になっても買い手が多いと言うこと。
反面教師のマンションも、分譲されていますよね。
都心物件としてのポイントが高いのは、徒歩圏に複数の駅があるかどうか。
複数路線、複数駅が利用できるのは都心物件としての、最低限のレベルでしょう。

[88: 匿名さん]

87さんの言うとおりだと思います。
転売価値を考えるなら銀行の言うことは無視できませんね。

[89: 匿名]

銀行員は不動産のプロではありません。（人によっては宅建の試験くらいはパスしているかもしれませんが）。担保価値の評価は保証会社が行います。銀行員としてはローン残高を十分にカバーできるかどうかが関心のポイントで、ざっくり大丈夫そうかどうかで言っているのでは？余程不動産に詳しい人の意見ならば参考になるかもしれませんが、そうでなければ聞き流したほうがいいと思います。銀行でローンを担当している人は若手で経験の浅い人も多いですから。まじめに不動産を買おうと悩んでいる人のほうがはるかに相場観はあると思います。私もこの物件見ましたが、駅には近くて便利ですが。バルコニーがないので室内物干しがあるのはいいですね。

[90: 匿名さん]

私も不動産を捜していたので、ＭＤ見に行きました。
立地場所が気に入り候補に入れていましたが、風水を見る人がこの物件は風水では
全く良くない（Ｔ字路の突き当たりが悪いそうです）中国人や風水を知っている人なら
誰も買わないでしょう。と聴き、私は風水信者ほどでは無いのですが、ためらって止めて
しまいました。それと近くの鉄塔が気になったのですが、電波を出すものだったら余計
no　goodです。健康に及ぼす影響が心配だから。
風水をご存知の方いらっしゃいましたら教えて下さい。
T字路の突き当たりって悪いのですか？

[91: 匿名さん]

＞89
銀行員は不動産のプロではない？
元銀行員ですが、住宅ローンなんて、制度融資で債権保全は保証会社にリスクヘッジできるから
決められた書類を集めて保証会社に送るだけで、新人でも出来る最も簡単な融資です。

しかし銀行員は、一般融資の場合不動産を担保にとって資金融資をする立場ですから
数多くの不動産を評論家的立場で見ていますし、相場にも明るいです、担保主義の日本の
銀行では仕事の一部です。資産価値は素人の何十倍も見ています。
あくまでも資産価値とか運用利回りの話であり、それによる有利不利を判断しているだけ
住み心地なんて現物を見てもいなければ知りませんし関係ない

バブル崩壊で、不動産のプロも銀行も転びましたから将来のことは何とも言えないというのが
正解です。但し1年研究したくらいの素人よりは何十倍も不動産を見る目はあると思います。

[92: 匿名さん]

>90
私も風水信者ではありませんが、占い師の方から同じようにＴ字路突きあたりは良くないと
聞いたことがあります。突き当たりには、悪い気が溜まりやすいのだそうです。
気にしない人は別に良いと思いますが・・・

[93: 83]

83です。
その銀行員さんは知り合いの方の同僚でメガバンクで働いている中堅どころ（４５歳前後だと思います）らしいです。
大塚近辺を担当しているらしく、また、個人的にコスモの某部長さんを知っていて、その人からも
直接はなしを聞いたらしいです（親戚だとのこと）。
私は不動産自体全くのど素人なのですが、「転売、賃貸等を考えても、いい物件にあたると判断できる」とのことです。
ちなみに、コスモの某部長さんもこの物件にはかなり自信を持って勧められるといっていたそうです。

[94: 匿名さん]

>92
90です。早速ありがとうございます。思い出しました。
確かに同じ事言っていました。
風水にこだわると確かにマンションの購入って難しいですね。
方角や水回りなど全部ＯＫなんて物件あるのかな。
設計士がこだわらない限りそんな物件なかなか見つかりませんよね。
私は結局違う物件にしてしまいましたが。風水で悪いところも有る物件ですが
色でカバーする予定です。

[95: 匿名さん]

＞93
＞転売、賃貸等を考えても、
転売は、マンションブランドと割安感で決まりでしょう
賃貸は、駅から5分と周辺環境の良さ、利便性。
一番大切なのは、賃貸するのに適度な部屋の大きさということ、広すぎると
家賃効率が悪化しますし、借り手が限定されます。狭すぎると借り手が悪くなる可能性もあります。

[96: 匿名さん]

＞93
賃貸の場合、この地区には少ない内廊下だけでも借りる人は。ウォー！となり
割安感を持つと思いますよ。
大塚という地域性、更に北口ということもあるのでしょうが最近分譲されたマンションでも
ホテルライクな内廊下というのは、思い浮かばないから大きなポイントかもしれません。
すぐ近所に今年竣工した大京としては高級路線のグランフォート青淵閣も、
100㎡超の部屋と、立派なエントランスがありましたが、なぜか外廊下でした。
アーデルもグローリオタワーも外廊下だったと思います。
建設費にもそれほど響かない、ちょっとしたことですが
マンション全体の全てのコンセプトを物語るような気がします。

[97: 匿名さん]

風水かですか。
考えたことも無かったですよ。
そういうことには全く無頓着なもので。

内廊下ってそんなにポイント高いんですね。
確かに売りにはしてたみたいですけど、そこまでアピールして無かったですね。
これも特殊な形状の成せる技なんでしょうけど。

[98: 匿名さん]

銀行員を馬鹿にしすぎでは？

[99: 匿名さん]

銀行員なんて、実際自分で無謀なリスクとって、
そのリスク顕在化の後始末も自前では出来ないで、
結局国に助けてもらったわけですから。
資産運用の能力は二流以下。

[100: 匿名さん]

99さんは、何もわかっていない。
銀行の一般融資は、稟議制ですから個人ではありません、過去の経験則と実績で判断します
個人が無謀なリスクなんて取りようがありません、そういう仕組みになっています。
銀行員を甘く見ると、ローン審査で痛い目に遭うこともありますよ、
彼らはサラリーマンですから、たとえ情がなくても関係ありません。
態度の悪い嫌なお客のローン審査が、落ちようがどうしようが無関係に等しい。
ローンで落ちた場合も、理由を説明する義務もありませんから考えようによっては恐ろしいのです。
こんなマンションなんて全額現金でポーンと買えるなら、何とでも言ってください。