パークシティー浜田山（３）

[近所をよく知るＯＢ]

”通りすがり”に近い立場ですが、

多くの方々の意見に思うところもありますので。

投稿が1000件に達しましたので、Part3に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

忌憚の無い意見を、有意義なかたちで交換しましょう。


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[641: 匿名さん]

住民反対運動があるような計画はそもそも気持ち悪いです

反対派住民の報復が実に恐ろしい

近所の反対派住民と仲良くできるわけがないと実感しました

[642: 匿名さん]

＞金をかけずして良いものをつくればいいのに・・・

素材のコストを削っていいものを求めると、今度はデザインそのものにコストがかかるよ。
適当にどこかのデザインパクっちゃえば安上がりになるだろうけど。

[643: 購入検討中さん]

＜マンション＞在庫重く３割引きも……大量売れ残りの現場で何が起きているのか

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

「弊社物件に来場していただいた方限定でご案内しています」。
東京都渋谷区に住む男性会社員（３１）は、自宅に届いたダイレクトメールを開いて目を見張った。
大手不動産会社が売り主の杉並区の新築マンションで、販売価格を７７９０万円から６０００万円台まで、１割以上値引きしていたためだ。

↑これってここの事ですか？

[644: 匿名さん]

昨日の毎日新聞にも出ていたニュースですね。
これは、浜田山のイニシアのことですよ。
ですが、いづれここも同じことにならざるを得ませんね。
実際にまだＡやＢは売れ残っていますから・・・

マンションの販売が全国で低調だ。用地や建築資材の高騰を受けて販売価格が急上昇したことや、景況感悪化による購入層の買い控えが背景にある。大量の売れ残りを抱えた現場で今、何が起きているのか。
■契約率は急落
好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。

■購入層は様子見
売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。

まさにここもファンドの手が大量に染まっています。

[645: 匿名さん]

もうひとつ、

Ｂ棟を大量に買い上げたファンドを知っています。。。
そしてＢは概ね賃貸物件になるそうです。
家賃はいくらなのでしょうか？？

[646: 匿名さん]

ＤやＥ、もっといえば、ＦＧも少し待てば確実に下がりますよ！

[647: 匿名さん]

ファンドの手が伸びているのは、ここに限った話ではありません。
でも税金や高額な管理費＋積立金を支払ったあとの、実質の投資利回りは結構低めになりそうだけど、それで納得して購入しているのかな？
それとも、サブプライムローン関連のファンドと同じ図式で、賃料収入を見込むファンドに組み替えて転売して、当初に購入するファンドには損失が生じないような仕組みが考えられているのか、素人には想像を超える魑魅魍魎な世界だな。

分譲デベロッパーは在庫がさばけるし、その後の賃貸物件の管理委託費用が入る。最初に購入するファンドも転がし利益が入る。
損をするのは、無味乾燥なコミュニティーを強いられる居住者（区分所有者と賃貸入居の占有者の微妙な溝）、ファンドを購入する機関投資家と（無知無学の）一般投資家かな？

近所の郊外物件では、ファンド所有らしい部屋数が２０％を突破した。総会には、ネクタイをしたスーツ姿の参加者が目立つそうだ。周りは休日開催でカジュアルな雰囲気なので、只でさえ住民出席者が少なくて威圧感すら感じられると聞いた。法人の代理出席者は、どうも面構えが宜しくない。委任の本人確認も疑わしくなるらしい。

[648: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルのような分譲デベとファンドは切っても切れない関係。
お互い表裏一体となって持ちつ持たれつの図式。
但しそれは今までの話。
まさに先発Ｂ棟とＡ棟は７割以上がファンド仕手による囲い込みだと私も聞いている。
当初はそれだけ価値がある物件という判断が故だろうね。
つまり販売当初はデベも強気販売価格を打ち出したわけだが、ここにきて都内新築ＭＳ相場の様相が変化してきたのも事実。
実際のところＤＥ棟にファンドの介入はほとんどないと関係者は語る。
Ａのようにプロパー住戸対応もない。
ファンド(個人投資家）は当ＭＳを投機対象から外した。
外したというよりむしろ見放されたってわけ。
これも時代の流れなんだろうね。
利回り3パーで恩の字のこの時代、賃貸では回らないという正しい決断だと思うよ。
しかし、これはここに限ったことじゃない。
都心新築マンションは今本当に売れていないんだよね。
この余波が郊外の当ＭＳにも顕著にあらわれた結果だろうね。
2008夏以降、買い手市場に移行していくのは間違いない。

ＡＢＣ棟は高すぎた。（買った人には誠に申し訳ないが）
異常なチャレンジ価格設定だったと正直思うよ。
ようやく適正な価格設定を設ける大手デベが牽引役となって
都内新築ＭＳは適正価格時代に入ったといっても過言ではない。

[649: 匿名さん]

この先ら適正価格の傾向は続いていきそうですか？だとしたらいつまでですか？647さんや648さんの意見を聞きたいです。
教えてください。

[650: 匿名さん]

古今東西、経済の予測など占いのようにわからないものだ。
上がるか下がるか完璧に予想できる輩がこんなところにいるはずも無い。
短期での損得勘定に固執することなく、必要な時に購入できる物件を購入すべし。

[651: 匿名さん]

チャレンジ価格はどうも一段落。
今後ますます下がるといいですね。
需要あっての供給ですからね。

[652: 匿名さん]

当初より　下がっているんですか？　もしくは中古？何が理由でしょうかね。

[654: 匿名さん]

和解が成立しそうです。
このままでは被告不利だからです。
金で解決して円満に仲良くしたいですね。
朗報でした。

[655: |]

>>649
周辺の賃貸相場、金利の動向を収益還元法に当てはめると良く分かるよ。
昔は土地価格や物件価格の相場が重視されたけど、今は収益還元法での比較も大切。

不動産は自分の好みとのマッチングが大切だから、買える時に買いたい物件が見つかったら、それが買い時だと思う。気に入らなくなったら買い換えれば良いだけの話。それが嫌なら、徹底的に足を棒にして探し回るか、勉強して戸建を建てるか、仲間を募ってコーポラティブを建てるか、のいずれかの選択。自分の頭を使うか、他人の頭を使う（お金を払って）かのどちらかだよ。

３０歳代、４０歳代でそれ程ライフスタイルが固まっていては、柔軟性に問題アリとも感じられるので、数軒は違う家屋に住んで見ることが大事だと思う。

[656: 申込予定さん]

ＤＥ棟モデルルームの専攻優先案内のDMがパンフとともに届きました。カタログ掲載の写真を見るとＡＢＣよりスゴい豪華なインテリアですね。床は大理石？なのでしょうか。かなり高級感がありますね。
ＤＥ棟販売まで待っていて正解だと感じた次第です。

早速、来週の土曜日１０時でＭＲ予約を取り付けました。もし間取りが気に入れば契約をする予定です。

[657: 匿名さん]

あとになればなるほど高級化していっていますが、、、

先に買ったＡＢＣの住人を侮辱していないかが心配です。

近隣の住人とは仲良くしていきたいです。

余裕がある人はステイタスの最も高いＤ棟に集まりそうです。
ＡＢＣは窮屈に詰め込まれたイメージでしょうから、、、

[658: 匿名さん]

Ｄ棟のＭＲは驚きを越えてスゴいです。
都心のホテルみたいです。

[659: 匿名さん]

ＡＢＣが色褪せて見えてしまうのは担当者も認めました。
ＤＥはＡＢＣより豪華＆ハイグレード設定だって予め言っていたはずですよ　　って担当者に言われました。
みなさんもそうですか？聞いていましたか？

ＡＢＣ既購入者に対してのみ、事前案内と称してＤＥモデルの詳細パンフが配布されているのはもっと辛辣です。


ＤＥも購入を促しているのがアリアリですね。

[660: 匿名さん]

車を中心に生活している人は駅からの距離なんて関係ないかな。
一戸建てのエリアは人気が高いだろーから抽選に勝ち抜くのは難しいかな。
建築制限知りたいな
建ぺい率と容積率も知りたい