パークシティー浜田山（３）

[近所をよく知るＯＢ]

”通りすがり”に近い立場ですが、

多くの方々の意見に思うところもありますので。

投稿が1000件に達しましたので、Part3に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

忌憚の無い意見を、有意義なかたちで交換しましょう。


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[62: 不動産関係他社]

Ｄ棟は戸数も100戸を超えることから、もっとも子割りの棟になります。
コンセプト・ターゲットはDINKSや単身者、ヤング層としています。
そのため平米数はもっとも小さい棟になりますよ。62.5平米からです。
結果、販売価格は事前予測データ情報では6000万円前半〜2億5000万
ただし1年以上先なので状況は変わる可能性が大です。(明らかに下がる方向）

何か勝手にまったく逆のことを書いている人がいますが、その意図は不明です。
ガセネタに注意してください。

[63: 購入検討中さん]

私も先日C棟の案内で行った時に６０さんと
同じ情報を聞きましたが。６２さんとどっちが本当？

それにしてもヤング層がこんな田舎だ昭和だ言われてる街の、
駅徒歩も遠い棟を買うだろうか。
素人だってそんな販売戦略たてないと思うけど。

[64: 匿名さん]

他の三井物件のスレなんか見てると
美化したり擁護したりする人が出てきたり、
削除の嵐になったりするのに、
このスレは面白いですね。

[65: 匿名さん]

私は先日のCの説明会で、D棟に関しては6さんの情報に近いことを担当の営業の男性から聞きましたが・・・・。私にとってDは度外視しているのですが、それにしても担当者によってまったく違うのは問題だと思いました。

[66: 匿名さん]

62さんです。脱字失礼。

[67: 物件比較中さん]

凄いことが判明！
やっぱりBは残っていますよ！それも多数！間違いないです。
張本人の三井のとある知り合いが上位情報として漏らしていました。
オフレコです！！！


抽選が漏れた人はチャンスかもしれません。問い合わせてみてはいかがでしょうか？ただし、問い合わせ電話をして”販売を終了しました”と言われた人は残念ながら金持ちリストにエントリーされなかった人ですが。


金を確実に持っていて抽選に漏れた富裕層に個人攻撃しているのはどうも事実みたいです。しかしなぜそこまで虚偽の発表をして売れたように見せたいのですか？素人の私にはどうも理解ができませんので、どなたか詳しい人教えてください。本当にプライドや戦略だけなのでしょうか・？？

[68: 匿名さん]

オフレコは、漏らさないからオフレコ。

漏らしてたら、単なる情報。

[69: 購入検討中さん]

Bは一応完売したようですよ。

この相場状況であそこ400万超で買う人が結構いるんだねぇ。
正直信じられない。どんな手を使ったんだか。

ABC以降が楽しみだなぁ。
後で同一物件内坪単価が開きすぎる！なんて訴訟騒ぎに
なったりしなけりゃいいが、、、、、、

待てば回路の日和ありでしょう！

[70: 購入検討中さん]

いや、まてよ

管理費が高いのか、ここは、、、、
まぁ、本当にコスト払って、この「環境」を買いたい人向きだな。

希望は120平米超だから、それで管理費高いとやっぱり対象外だなぁ。

[71: 匿名さん]

＞＞６７さん
ブランド保持と高値保持でしょう。
ここが崩れたと周知されたりしたら、今後出していく物件の値付けを再検討しなければ買う人はいなくなりますから。また三井のみならず業界全体的にもインパクト出ると思いますよ。

[72: 購入検討中さん]

C棟の中庭南住戸を検討していた者です。
C棟図面をご覧になった方にご意見頂きたいのですが、
中庭南側２階、３階住戸のバルコニーは、図面から判断すると
物干金具の真上に庇がなく、青空状態になっていませんか？

この状態だと洗濯物や布団などが不意の雨にさらされるだけでなく、
故意ではないにせよ、上階が誤ってこぼしたり落としたりした
ものも下階を直撃です。植木に与えた水なども下に飛び散ります。

洗濯物だけの問題ではありません。
一般に庇がない部分は直射日光に常にさらされ、劣化も早いと聞きます。
このような箇所が建物にあることで、該当する住戸が困るだけでなく
棟全体としても将来の修繕費用に影響が出てしまう恐れがあります。

ご検討中の皆様はこの状態をどうご覧になりますか？
この設計は以前にこちらでも話題に出たB棟の外廊下などの
導線の悪さに次ぐ、設計の不具合ではないでしょうか。

ひどいのは中庭南側の３階のほとんどの住戸で、バルコニーの戸境となる
仕切りがコンクリート造ではなく一昔前の安っぽい簡易間仕切り１枚で、
その真上は青空、というみすぼらしい作りである点です。
せっかくの重厚な意匠もこんな安っぽいベランダ間仕切りでは台無しです。

我が家としてはこのことに気付くまでは中庭南側を検討中だったのですが、
この点が気になり、現在検討を保留しております。
検討中の皆様のご意見をお聞かせ頂ければ幸いです。

[73: 匿名さん]

>>72
詳しい確認は販売センターにある設計図書で分かりますが、取り急ぎ一般論で、参考に。

庇が無いのは斜線制限などで、セットバックしているために物理的に設けることが出来ない場合も考えられます。

”安っぽい簡易間仕切り”は、火災や災害時に蹴破って避難脱出が出来るような材質は使われます。仕切りをコンクリート壁にする場合は、同様に人が蹴破ってくぐり抜ける事が出来る仕切り板付の開口部が設けられます。その開口部を設けない場合は、バルコニーの床に下の階のバルコニーに避難できる避難（開口）ハッチが設けられます。

動線や意匠の問題点は、過去レスも。

[74: 匿名さん]

やはり、ここはコンセプト崩れ。一応、物件概要にハイグレードとあるが、それでいて外導線とかペラ間仕切りとか、ちょっと理解できない。
外導線も、生活の中に緑を生かしたいという狙いかもしれないが、それだったらアリュールみたいに硝子張りのインナーコリドーにもできるわけだし。建物の外に出れば＊＊高い管理費で維持する植栽だってあるんだから、なんだかチグハグな気がする。
「こんにちわ」でも盛んに地域貢献をアピールしてるけど、避難面積算定とか不透明な生態系調査とか、ホントかなーというところも多い。いろんなこともあるから、裁判は行政（＝三井）が勝つと思うけどね。
内装は結構好みなんだが、トータルで見て（値付けもね）、二の足を踏んでしまう。昭和の香りが残る落ち着いた町並みで、駅近というのが気に入った人はいいんじゃないの。

[75: 匿名さん]

72さん
私も気になったので担当の営業の方に電話で先ほど確認しました。
”ひさしは無い”とのこと。
日影規制の問題ではなく、そういう”デザイン”だそうです。
設計者が屋根いらないと判断したかもしれないという曖昧な返事でしたよ。

物干しバーがあるのに屋根は無い。
こんなマンション前代未聞ですね。

改善する予定はないそうです。
2階3階南側の人は、引越し後に個人で屋根をつけることになりそうですね。だって、洗濯物が濡れてしまいますもの・・・・・。

戸境のブチヤブリ壁はあんなものだと思いますよ。
消防法令で定められていますから。見た目さえ気にしなければ特に悪くないですよ。

[76: 匿名さん]

好みの問題も有りますね。
私はルーフバルコニーの方が好きですが・・・
もっとも、開口部に全然ひさしが無ければ困ります。
こちらは、全然無いのですか？

[77: ご近所さん]

Ｂ棟も確かに、バルコニー上に屋根がある部屋と屋根がない部屋がありましたね。ベランダの屋根重視なら、よくあるスクエアビル型マンションで、バルコニーが建物インサイドにある物件なら、100％屋根ありますが・・・。この物件は、海外の建物等も参考にしてデザインを考えている様なので、「設計の不具合」とまで言ってしまうと気の毒な気がします。ちなみに、他部屋バルコニーとの境にあるパーテーションも、消防法で定められている為、仕方ないですね。Ｂ棟では、パーテーションではなく隣の部屋の壁部分で仕切られる形も多かった様です（代わりに非難ハッチがつく形）。
どうしても、本物件が良い場合には、（他棟の１Ｆ図面もすべて見ましたが）各棟毎にデザインアプローチが異なる様なので、他棟も検討してみてはいかがでしょうか？

[78: 匿名さん]

ぶち破り型パーティションのペラ１枚仕切りは今時少ない安物設計。本当のハイグレード物件なら各必要箇所に避難ハッチ設置だろう。それが出来なくてもせめてコンクリートスラブの下部のみパーティションをはめるタイプが普通。

メインパンフレットにあるB棟CGパースにさりげなく描かれたこのペラ１枚パーティションが、もの哀しくもこの物件の本当の姿を暴露している。
高級物件と思ってだまされて高値を払うのはバカバカしい。

[79: 購入検討中さん]

７２です。
７５さん、販売センターに質問して頂き、ありがとうございました。
その他の皆様も書き込みありがとうございました。

確かにある程度好みの問題もあるかもしれませんが、
物干し金具がある部分に屋根がないというのは、
好みの問題ではなくて不具合ではないかと思います。
きっと三井さんの方では「そういうデザイン」という返答か
とは思っていましたが、やっぱりそうなのですね。

以前単身だった頃に住んでいた賃貸は最上階で
屋根なしのバルコニー、洗濯物は雨ざらしでした。
バルコニー外置きの洗濯機も劣化が早かったです。

その不便さを分かっているだけに、この「デザイン」で
あの管理費の高さではちょっと躊躇してしまいます。

まだ他棟もありますし、様子を見ようと思います。
こちらも参考にさせて頂きます。ありがとうございました。

[80: ご近所さん]

MR電話で出てきたセールスのお姉さん、新入社員かあなぁ、
挨拶や受け答えも学生並みですね、、、

いくら売り手市場とは言え、もうちょっと選んでとるか、
とってからの教育をちゃんとしてくれ。三井君。

[81: 匿名さん]

バルコニーに屋根がないと、窓に直接雨が降りかかる訳。
ガラスも汚れるし、サッシを締め切らないと雨が浸入する。

屋根の無い利点は〜、日陰無く日光浴が出来る位か。
多すぎる太陽の光は皮膚がんの原因にもなるらしいし、
それならバルコニーの手すりも邪魔だ、冬の低い太陽の時に。

安藤忠雄氏の設計ではないが、家屋の中の移動で傘をさすような意匠も
人間の脳の活性化に役立つらしいから、長寿の住宅かもね。

[82: 匿名さん]

>いくら売り手市場とは言え、もうちょっと選んでとるか、
>とってからの教育をちゃんとしてくれ。三井君。

同じことは住んでからの管理にも言えるよ。三井くん

[83: 匿名さん]

避難ハッチなんて冗談じゃない。
あんな目障りな物はバルコニーに欲しくはないよ。
タイルを張るにも邪魔なだけ。

[84: 購入経験者さん]

タイル置くにもでは？
タイル張っちゃいかんでしょ。

[85: 匿名さん]

まあ、場所にもよりますが都心ですと、バルコニーにあまり
洗濯物を出さず乾燥機で済ます場合が多いと思いますが・・・
（私自身は、マンション生活２０年近くバルコニーに洗濯物を出した経験がないので・・・）

これだけ自然環境が良い場所だと、太陽の光で干すのが嬉しいですね。

[86: ご近所さん]

>85さん

そうですね。こちらの物件は、元々乾燥機つき洗濯機がありますし、物干し金物自体オプションなので、通常の洗濯物は乾燥機で。という事なのだと思います。

時に、私はＣ棟の全部屋図面はまだ見てないのですが、この物件、各部屋２面バルコニー確保だったかと思います。屋根なしバルコニーの場合は、もう一方のバルコニーは屋根ありだったのではないでしょうか？そこで救済措置がある感じですかね。
ちなみに、ベランダ手すりにかけての布団干しは景観を鑑み、どの棟も厳禁だそうです。念の為。

[87: 匿名さん]

営業さんの話によると、物干しがOP、乾燥機つき洗濯機が標準ですので、基本的に洗濯物はベランダには干さないという想定のもと、設計されているとのことでした。86さんのご推察の通りですね。
ただ、この物件はバルコニーの奥行きも深いものが多く（…最近のマンションの傾向なのかもしれませんが）、洗濯物が気持ちよく乾く、というのはあまり期待できない気がするのですが…。いかがなものなのでしょうか？
まぁ、奥行きのないバルコニーのお部屋もありますから、洗濯物など気にされるのでしたら、後者の方が良いのかもしれませんね。

[88: 契約済みさん]

誰がどう考えても外に干したほうが気持ちいいよね。
布団はどうすんの？

[89: 購入経験者さん]

「こんにちは」を読んで初めて見ましたが、意匠を凝らした内装とスケールのすごさに驚きました。

過去レスを少し見ましたが、１Fの値段はありましたが、２F以上はどのくらいになるのでしょうか？坪４５０〜くらいでしょうか？

管理費も確かに高いですね。庭代が含まれているのか。。

[90: 匿名さん]

てすりでの布団干しは賃貸マンション以外は、普通やりませんね。
どうしても干したいのなら、バルコニーの内側で。

[91: 匿名はん]

ＭＲに行ってきました。
デベのやや戦略的な取り組みには関心しましたが、一方販売スケジュール等は疑問が残るものでした。
Ｃ棟は、竣工が１年以上先で販売開始前でありながら、オプション等は受け付けないような説明でした。こういう売り方があるんですかね。それとも何か問題があるのでしょうか。

[92: 物件比較中さん]

低層階もメニュープラン、カラーセレクト、やっぱり受け付けるんだって。二転三転。

[93: 匿名さん]

三井の武蔵小杉タワーは、１年半後の完成なのに
高層階でもオプション等を受け付けませんでした。

[94: サラリーマンさん]

いわゆる老夫婦仕様じゃないでしょうか？
洗濯物も大してない前提でしょう。
ファミリー層向きでは無いと思います。

[95: ご近所さん]

>No.91〜93さん
（デベロッパーの怠慢かとも思いますが）工期の都合で、低層階のみ受け付ける場合もある様ですよ。下から作っていくので、上の階は高額物件であっても竣工に間に合わないので、カラーセレクトや間取り変更が受付不可になる。・・・日本は、本当に売り手市場ですね。

[96: 近所をよく知る人]

>>95
単にターゲットが周辺に住む老夫婦だからだと思いますよ。
老人にはあまり興味の無いことだと思います。

[97: ご近所さん]

>No.96さん
え〜と・・・。現在は、Ｃ棟も低層階はセレクトを受付けている。という情報がNo.92さんからあった訳で。すべての理由を「老夫婦ターゲット」と言い切ってしまうのは、性急な結論かと。憶測だけではなく、事実から物事を判断したいタイプですので悪しからず。

[98: 匿名さん]

「周辺に住む老夫婦がターゲット」・・・
確かにそう考えるといろいろ辻褄があうようにも思えてきました。

①修繕計画を説明する気がまるでない
　　
②構造説明会はなさそう。

③２Ｆへ行くのにわざわざエレベータを使用。（億ションっぽいところも何軒か見てますがここまで徹底してエレベータを使用するＭＲは初めてです）

うーん。キッズルームなんてありますが住民向けというより遊びに来た孫向けなんでしょうかねえ？

[99: ビギナーさん]

Ｃ棟の申し込み期限が分かる方いたら、教えて下さい。

[100: 匿名さん]

低層階であってもメニュープラン、カラーセレクトは受け付けないとの説明を受けました。今週あたまの話です。一体全体どうなっているのでしょうか？？

[101: 物件比較中さん]

＞９９　今週末が要望書の締め切りです。
＞１００　先週日曜にｏｋの旨、連絡貰ってけど、ん？

[102: 匿名さん]

C棟の価格って出てるんですか？

[103: 買いたいけど買えない人]

改正（というか改悪）建築基準法の影響で、設計変更などに
デベとゼネコンが及び腰なので、メニュープラン不可になっている
のではないでしょうか。カラーセレクト不可はよく分かりませんが
便乗？

[104: サラリーマンさん]

これか

三井不レジの記念碑的しこり物件。
まぁ、餌食になるのはジモティのじじばば中心みたい
だから、社会的なインパクトはそう広がらずにすみそうだけど。

ちゃんと管理組合の財政が成り立つかが不安要素だな。

多分独り者が増えたり、こなし夫婦が増えてく中で、
この郊外の地に、こんんだけの管理費を毎月払いながら
住もうという世帯がどんだけ確保できるかがキーだね。

物件価格が高い上に、管理費高いわけだから、
よほどの郷土愛がないと住めないね。

[105: 物件比較中さん]

>102 ＭＧに行けば価格表もらえますよ。高いけど。

[106: 匿名さん]

C棟　価格をかなり下げてきたね。。

ガツンと下げた。


妥当だろうね。Ｃも苦戦してんだろうなぁ。残るよ。

[107: 物件比較中さん]

ガツンとは下がってないよ。相変わらず殿様商売。

[108: 購入検討中さん]

>ガツンと下げた。

Ｃ棟はＡ〜Ｃ棟の中で、各部屋の面積バリエーションが一番多い棟なので、一概にガツンと下げた、とは言えないのでは。各向きの同階の坪単価で比較しないとなんとも言えませんね。

Ｂ＆Ｃ棟の両方の値段を知っている人からレス入るかな？

[109: 匿名さん]

住宅情報ナビには５室分の予定価格が載っています。
Ｂ棟よりも安いとはいえませんね。

[110: 物件比較中さん]

竣工は１年半も先なのに、あれが選べないこれが選べないと、顧客不在の姿勢は如何なものか。

[111: 匿名さん]

当初は様々なオプションプランが示され選択を楽しみにしていたが、突然4階までは色含むオプションが選べない、3-4階はフローリングの色だけ選択可、となった。改正建築基準法の影響鑑みスケジュール遅延を避ける為云々ということだが、きちんとした説明はない。よいマンションと思うが、コンセプトと相反するようなここにきてのドタバタ劇に、スケジュール優先、買い手への配慮が薄い印象が拭えない。