パークシティー浜田山（３）

[近所をよく知るＯＢ]

”通りすがり”に近い立場ですが、

多くの方々の意見に思うところもありますので。

投稿が1000件に達しましたので、Part3に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

忌憚の無い意見を、有意義なかたちで交換しましょう。


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[610: 匿名さん]

>>609
杉並区内でもこことは違いますが、昭和３０年代で中央線荻窪駅から徒歩圏内で、知り合いが坪千円で買わないかと誘われたそうです。大卒の初任給が千円台の時代です。今の初任給が２０万円前後として単純計算で坪２０万円、確かに安かったのでその話をしてくれた人は後々まで悔しがったとか。

当時は住宅ローンなんて無かったし、銀行からも簡単には借金も出来なかった時代にしても、その知り合いは事業が巧くいっていて、何とか買えたそうだ。だから悔しさも一層募る訳。これほど土地の価値担保が高まるとは当時は予想も出来なかったしね。

逆に区内で農業をしていて、１反（３００坪）でも土地を持っていた地主は、アパート経営とか分譲とか錬金術みたいな気持ちを味わった筈。でも彼らのほとんどは、先代までは野良着に土まみれで本当に質素な生活をしていた。

電車に乗って新宿当りまで出かけるのも年に数えるほど、冠婚葬祭が唯一の楽しみ、そんな地主たちから昭和の始め頃に、当時の不動産部の先輩たちはどの様な口説き文句で土地を買い上げて浜田山運動場を作ったのだろうか？

[611: 匿名さん]

６０９です。
当時安く買って古くから住んでいる人に、安く買ったんだから、今も当時の値段で売れと言うのは非常識だね。と言いたかったんです。
安く買った地所を高く売ると、ひがみっぽい人にあんな高値をつけて売れる訳が無いと陰口を言われるんでしょうか。
高い高いと言う人も自宅を売るときは高く売りたいものです。
物価も上がっているし、昔に安く地所を買って古くから住んでいる方も、売るときは高く売れるといいですね。

[612: 匿名さん]

物でも土地でも利用価値で値段が付くのが鉄則。
それらの平均値で数字で表すのが現金価値。
物の価値と現金価値は互いに循環して、どちらが先かは永遠の課題。

経済の仕組みを分かっていない人が、僻みや軽口を叩くのが世の常ですね。

[613: 匿名さん]

話がだんだん感情論になってきましたね
根拠無き主観論は意味がないので控えるように
釘を刺されないうちに

[614: 匿名さん]

『土地の神様』と言う表現があるように、日本人の土地に対する感情は複雑かも知れない。一方、土地に付加価値をつける手法も不動産業としては、本能の一部。
三井グループのOBの浜田山運動場に対する、郷愁交じりの苦言も確かに聞こえて来るので、情緒的や感傷的な発言も土地への評判を形成する背景の一つ。
毀誉褒貶も使いよう、（嘘）も方便、目くじらは立てたくない。
気軽な書き込みが掲示板の身上では？

[615: 匿名さん]

でもＭ井不動産販売の役員年収は役員報酬を合わせると３０００万なんですよ。毎日遊んでいるのにそれでもいいのですか？？

[616: 匿名さん]

>>615
だから三井系グループのＯＢが苦言しているのです。
大先輩の汗の結晶を（仕込みの）錬金術で換金しやがった（売り飛ばし）、ってね。

[617: 匿名さん]

ユニオンの陰が薄いＭ井不動産販売は会社側がのほうが強い
社員の実入りは低いのに・・・

[618: 匿名さん]

結局は見苦しい金がらみの妬み嫉み。他人の懐具合までよく探るね。
何かと言うとOBOBにも食傷気味です。他人の土地に異常な執着しすぎですよ。

[619: 匿名さん]

親会社の三井不動産は４０代前半で平均年収８８０万
（2007年サンデー毎日発表）
一方、三井不動産販売レジデンシャルは４０代前半で平均年収７６０万
（同上）
この大きな差は（現実問題として）どう説明する？
辟易＆郷愁ＯＢ連中は現実を痣笑うかのごとく甘い汁の温床に預かってきたというのに。

[620: 匿名さん]

三井不で４０で８８０ってことはありえないでしょ。笑
３０でクリアーしてそうな数字。

[621: 匿名さん]

>>619
８８０万を見て、×井不動産や×友×井建設と違う、三井（系）グループの基幹企業のＯＢが笑った。　給料をケチると、客や下請けから上前を刎ねるようなあこぎな商売に走る。

役員連中が高給に加えて、仕事上の賄賂に乗じて自分も私腹を肥やすのを見て、若いもんが今度は会社の資産に手を付けた、そんな構図は無いだろうか？　　若いもんったって、４０歳台とかの中堅がだよ。プロジェクトを組み立てて実務を仕切る連中の話だ。勿論、上納金はしっかり予算に組み込まれている。

[622: 物件比較中さん]

どなたかが、E棟はすべて２００㎡以上で・・・と言っていましたが、今日届いた資料では、７９㎡と１０５㎡の間取り図がありました。どういうことですか。相変わらずでたらめな情報を流す不届き者がいるようです。？

[623: 匿名さん]

>>620

平均だからね〜。それもありかな。
大卒管理職なら、1500万円くらいはいってるんじゃない？

三井不動産と三井不動産販売レジデンシャルは、もともと同じ会社で最近分かれたばっかり
だから、単に年収は人員構成の違いじゃない？

[624: 匿名さん]

年収の話はデベのスレとか他でやってくれ。ここでやる意味がわからん。

[625: 購入検討中さん]

DE棟の冊子パンフレットが届きましたね。
D棟が最高グレードとなる予定なのでしょうか。

既出ですが、D棟は87.25㎡(1戸)〜204.83㎡(1戸)
100㎡台　9,000万円台〜17,000万円台
120㎡台　16,000万円台〜25,000万円台
130㎡台　21,000万円台〜28,000万円台
170㎡台　25,000万円台〜33,000万円台

E棟の南西側や、GHI棟上層階からの眺望が
どんなものになるのかが気になります。

[626: 購入検討中さん]

E棟は61.94㎡(3戸)〜151.91㎡(1戸)とD棟より控えめになっていますが、
共用部も含めた延床面積／総戸数は、D棟185.3、E棟183.3で大体同じ、
150前後のABC棟と比べてずいぶん差がありますね。

[627: 申込予定さん]

だから言ったでしょう

ＡＢＣは廉価バージョンだってね。


本流はＤＥなのはわかってたから。待って良かった。

ＡＢＣに住んでるなんて、知られるのが恥ずかしいね。


ＤＥに住めない人がＡＢＣに必死で住んでる感じがする・・・そんなストーリーになるのはわかってたよ。

[628: 匿名さん]

↑稀に見る見栄っ張り。

買う人ならわざわざ近所にケンカなんて売らない〜

ネットで見栄張って楽しいなんて病んでる、、、ね。

[629: 匿名さん]

あのー、ＤＥに住んでるほうが「ある意味」恥ずかしいと一部向きには取られる可能性ありかと。

[630: 匿名さん]

タワーマンションで言うなら、Dは庶民には手の届かないトップフロア。
DEだけじゃ街並は完成しない訳で、全体でパークシティ浜田山を構成するんだから、６２７みたいな冷やかしは放っておけばいいんじゃないですか。

流石にDは部屋割りも最高のグレードで立地も一番いいかな。
先日周りを歩いてみても、D棟の位置は柏の宮公園脇の桜並木と欅のおかげで森の中の邸宅という雰囲気。
南傾斜の高台だし、FGはもっと低層なのでかなり眺望が開ける。広さが平面で１５０前後もあれば快適なマンションの住み易さが実感出来る。

値段も広さもパークシティ浜田山のコンセプトを体現していると思う。
今はまだパークシティ浜田山自体のイメージが曖昧だけど、完成したら日本の住宅地では希有な街並になりそう。
推測ですが免震はDEまでなのかな、と思っています。
あくまで個人的な推測ですが。
そうなると、FGHIは価格が控えめになるかと予測しています。
素人の推測で外れるかな。

どこの板でも性格の悪い変な人が張り付いてて嘲っているけど、永遠にバーチャルの中で見栄や嘘をつき続ける邪鬼のようなもの。人を嘲って楽しんでいるのかと思うと悪意を感じて気味が悪いですが、買い物もして電車にも乗る普通の人なんでしょうね。

[631: 匿名さん]

↑
結局こういう人が一番たちが悪いよね、、、。

[632: 匿名さん]

おそらく自作自演でしょうし、、、ね。

[633: 匿名さん]

ＦＧ価格が控えめになるなんてありえない

管理費もさらに高くなるだろう

なるほどおっしゃる通り３階建てだから免震じゃないかもしれない

[634: 匿名さん]

Eは60〜90平米Classの小割りがメインだと担当者から聞かされていた。
話しが違うから
担当者に文句を言いたい気分。

[635: 匿名さん]

でも６５が３つもあるんだから、７５や８０もそれくらいあるんじゃないの？

[636: 匿名さん]

本日スーパーゼネコン決算。
当該パークシティ浜田山のゼネコンの鹿島建設の副社長はこう言い放った。今後、大手デベロッパーは新築マンションは価格を下げない限り売れないと。

営業経費を下げるなどの工夫をしないといけないのかな。

[637: 匿名さん]

それＷＢＳでやっていましたよ。都内新築マンションは今から価格下落に向かうだろうとほとんどのアナリストは分析していました。
建築資材高騰はもとより土地価格が上がりきったことが要因のようです。

[638: 匿名さん]

白い学校みたいのなに？？
ダサいんですけど。。。

[639: 匿名さん]

お気づきだとは思うがＤは実は超お買い得マンションだ。
安い。
実に坪単価比較するとＢより低いことを知っている人は少ない。
賢明な購入者はＤを選択するだろう。
つまり競争率はとんでもないことになりそうだ。

Ｄこそ浜田山パークシティの真骨頂ともいえる位置づけとしているのは明らかだが、それにしても内装仕様はＡＢＣと比較にならないほど優れている。

ＭＲ写真を見たが、大理石をふんだんに使いクラシカルな雰囲気なのもＡＢＣと差別化している。

暖炉があった。

オプションだろうが、アイランドキッチンのパーティシンクやガラスと縦格子のパーティションなどずいぶん豪華だ。

[640: 匿名さん]

豪華はいいが
金をかけりゃ誰でもいいものはできるというものさ。
金をかけずして良いものをつくればいいのに・・・

[641: 匿名さん]

住民反対運動があるような計画はそもそも気持ち悪いです

反対派住民の報復が実に恐ろしい

近所の反対派住民と仲良くできるわけがないと実感しました

[642: 匿名さん]

＞金をかけずして良いものをつくればいいのに・・・

素材のコストを削っていいものを求めると、今度はデザインそのものにコストがかかるよ。
適当にどこかのデザインパクっちゃえば安上がりになるだろうけど。

[643: 購入検討中さん]

＜マンション＞在庫重く３割引きも……大量売れ残りの現場で何が起きているのか

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

「弊社物件に来場していただいた方限定でご案内しています」。
東京都渋谷区に住む男性会社員（３１）は、自宅に届いたダイレクトメールを開いて目を見張った。
大手不動産会社が売り主の杉並区の新築マンションで、販売価格を７７９０万円から６０００万円台まで、１割以上値引きしていたためだ。

↑これってここの事ですか？

[644: 匿名さん]

昨日の毎日新聞にも出ていたニュースですね。
これは、浜田山のイニシアのことですよ。
ですが、いづれここも同じことにならざるを得ませんね。
実際にまだＡやＢは売れ残っていますから・・・

マンションの販売が全国で低調だ。用地や建築資材の高騰を受けて販売価格が急上昇したことや、景況感悪化による購入層の買い控えが背景にある。大量の売れ残りを抱えた現場で今、何が起きているのか。
■契約率は急落
好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。

■購入層は様子見
売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。

まさにここもファンドの手が大量に染まっています。

[645: 匿名さん]

もうひとつ、

Ｂ棟を大量に買い上げたファンドを知っています。。。
そしてＢは概ね賃貸物件になるそうです。
家賃はいくらなのでしょうか？？

[646: 匿名さん]

ＤやＥ、もっといえば、ＦＧも少し待てば確実に下がりますよ！

[647: 匿名さん]

ファンドの手が伸びているのは、ここに限った話ではありません。
でも税金や高額な管理費＋積立金を支払ったあとの、実質の投資利回りは結構低めになりそうだけど、それで納得して購入しているのかな？
それとも、サブプライムローン関連のファンドと同じ図式で、賃料収入を見込むファンドに組み替えて転売して、当初に購入するファンドには損失が生じないような仕組みが考えられているのか、素人には想像を超える魑魅魍魎な世界だな。

分譲デベロッパーは在庫がさばけるし、その後の賃貸物件の管理委託費用が入る。最初に購入するファンドも転がし利益が入る。
損をするのは、無味乾燥なコミュニティーを強いられる居住者（区分所有者と賃貸入居の占有者の微妙な溝）、ファンドを購入する機関投資家と（無知無学の）一般投資家かな？

近所の郊外物件では、ファンド所有らしい部屋数が２０％を突破した。総会には、ネクタイをしたスーツ姿の参加者が目立つそうだ。周りは休日開催でカジュアルな雰囲気なので、只でさえ住民出席者が少なくて威圧感すら感じられると聞いた。法人の代理出席者は、どうも面構えが宜しくない。委任の本人確認も疑わしくなるらしい。

[648: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルのような分譲デベとファンドは切っても切れない関係。
お互い表裏一体となって持ちつ持たれつの図式。
但しそれは今までの話。
まさに先発Ｂ棟とＡ棟は７割以上がファンド仕手による囲い込みだと私も聞いている。
当初はそれだけ価値がある物件という判断が故だろうね。
つまり販売当初はデベも強気販売価格を打ち出したわけだが、ここにきて都内新築ＭＳ相場の様相が変化してきたのも事実。
実際のところＤＥ棟にファンドの介入はほとんどないと関係者は語る。
Ａのようにプロパー住戸対応もない。
ファンド(個人投資家）は当ＭＳを投機対象から外した。
外したというよりむしろ見放されたってわけ。
これも時代の流れなんだろうね。
利回り3パーで恩の字のこの時代、賃貸では回らないという正しい決断だと思うよ。
しかし、これはここに限ったことじゃない。
都心新築マンションは今本当に売れていないんだよね。
この余波が郊外の当ＭＳにも顕著にあらわれた結果だろうね。
2008夏以降、買い手市場に移行していくのは間違いない。

ＡＢＣ棟は高すぎた。（買った人には誠に申し訳ないが）
異常なチャレンジ価格設定だったと正直思うよ。
ようやく適正な価格設定を設ける大手デベが牽引役となって
都内新築ＭＳは適正価格時代に入ったといっても過言ではない。

[649: 匿名さん]

この先ら適正価格の傾向は続いていきそうですか？だとしたらいつまでですか？647さんや648さんの意見を聞きたいです。
教えてください。

[650: 匿名さん]

古今東西、経済の予測など占いのようにわからないものだ。
上がるか下がるか完璧に予想できる輩がこんなところにいるはずも無い。
短期での損得勘定に固執することなく、必要な時に購入できる物件を購入すべし。

[651: 匿名さん]

チャレンジ価格はどうも一段落。
今後ますます下がるといいですね。
需要あっての供給ですからね。

[652: 匿名さん]

当初より　下がっているんですか？　もしくは中古？何が理由でしょうかね。

[654: 匿名さん]

和解が成立しそうです。
このままでは被告不利だからです。
金で解決して円満に仲良くしたいですね。
朗報でした。

[655: |]

>>649
周辺の賃貸相場、金利の動向を収益還元法に当てはめると良く分かるよ。
昔は土地価格や物件価格の相場が重視されたけど、今は収益還元法での比較も大切。

不動産は自分の好みとのマッチングが大切だから、買える時に買いたい物件が見つかったら、それが買い時だと思う。気に入らなくなったら買い換えれば良いだけの話。それが嫌なら、徹底的に足を棒にして探し回るか、勉強して戸建を建てるか、仲間を募ってコーポラティブを建てるか、のいずれかの選択。自分の頭を使うか、他人の頭を使う（お金を払って）かのどちらかだよ。

３０歳代、４０歳代でそれ程ライフスタイルが固まっていては、柔軟性に問題アリとも感じられるので、数軒は違う家屋に住んで見ることが大事だと思う。

[656: 申込予定さん]

ＤＥ棟モデルルームの専攻優先案内のDMがパンフとともに届きました。カタログ掲載の写真を見るとＡＢＣよりスゴい豪華なインテリアですね。床は大理石？なのでしょうか。かなり高級感がありますね。
ＤＥ棟販売まで待っていて正解だと感じた次第です。

早速、来週の土曜日１０時でＭＲ予約を取り付けました。もし間取りが気に入れば契約をする予定です。

[657: 匿名さん]

あとになればなるほど高級化していっていますが、、、

先に買ったＡＢＣの住人を侮辱していないかが心配です。

近隣の住人とは仲良くしていきたいです。

余裕がある人はステイタスの最も高いＤ棟に集まりそうです。
ＡＢＣは窮屈に詰め込まれたイメージでしょうから、、、

[658: 匿名さん]

Ｄ棟のＭＲは驚きを越えてスゴいです。
都心のホテルみたいです。

[659: 匿名さん]

ＡＢＣが色褪せて見えてしまうのは担当者も認めました。
ＤＥはＡＢＣより豪華＆ハイグレード設定だって予め言っていたはずですよ　　って担当者に言われました。
みなさんもそうですか？聞いていましたか？

ＡＢＣ既購入者に対してのみ、事前案内と称してＤＥモデルの詳細パンフが配布されているのはもっと辛辣です。


ＤＥも購入を促しているのがアリアリですね。