パークシティー浜田山（３）

[近所をよく知るＯＢ]

”通りすがり”に近い立場ですが、

多くの方々の意見に思うところもありますので。

投稿が1000件に達しましたので、Part3に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

忌憚の無い意見を、有意義なかたちで交換しましょう。


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[528: 匿名さん]

Ｅ棟に普通のファミリーが集まりそう。

相場感ある買い物したいなら、待てば？

Ｅ棟売り出す頃には都内の新築マンション相場も1割から2割は下がっているからね。

今買うのはなんだかもったいない。

[529: 匿名はん]

>527
>この掲示板のレスがよい方向に役立つこともあるんだね。

軌道修正に必死ですね(笑)

掲示板や図面スペック眺めてるだけのマンションオタク多すぎ。

[530: 匿名さん]

>No.520 No.519 No.527

いつも同じ発言聞き飽きました。
別人のはずなのに、
いつも同じ内容で、
何を言いたいのかよく解ります。

>今後ABキャンセル住戸が続出すると聞きましたので、

この掲示板を見てキャンセル続出ですか。

>この掲示板のレスがよい方向に役立つこともあるんだね。

有り得ないでしょう。
残念な事です。

[531: 匿名さん]

掲示板を見てキャンセルというわけではなく、Ｄが予想を上回る高いグレードだったことで、Ｄに移動する顧客も多いという主旨だと思います。私もそのうちの一人ですので同感です。
＞５３０
過剰な詮索は度を越えると不快なものです。いちいち反応しないほうがいいと思います。というのも反応を楽しんでいるようなところも見受けられます。こんなことを書くとまた何か言われそうですが私は上記誰でもありませんのであしからず。

[532: 匿名さん]

＞531
契約取り交わした後のチェンジそんなに簡単に出来るんですか？

ABCからDE、DEから戸建て、またはFGHIへの移動？
全部見てから決めないと大混乱ですね。
あまり聞かないケースなので、契約後の乗り換えに対する三井の対応、
詳しくお願いします。

[533: 匿名さん]

Ｄの方が高額なのでＯＫなのでは？

[534: 匿名さん]

〉530　いつも同じ発言聞き飽きました
そうですよね。あなたの必死の抵抗もね（笑。
デべの三井さん。

[535: 匿名さん]

５２９
あなたがその代表者。

[538: 購入検討中さん]

530や534は何がしたいの？
と言いたい。誹謗中傷や詮索しかしないのですか？

[539: ご近所さん]

アホ臭い展開ですね

こんな掃き溜めみたいなスレッド誰も参考にしてないだろうに

[540: 匿名さん]

全戸が内廊下でグレード仕様高く、しかも150平米クラス多く、桜ロード近し・・・・
となればこのくらいの金額は安い方ではないでしょうか？
しかもパンフレットにも、『いよいよプレミアム住戸がスタート！』的なことが明記されてきました。

ただ、今からプレミアム開始なら、今までのは何だったの？
って思います。

Ｄは素晴らしい棟になること間違いなし！ですな。
しかしそのあとのＦＧＨは、ならなる予期せぬ展開も？
例えば全戸１８０平米以上、坪単価８００万円以上！って臭いがプンプンします。
３階建てのＦＧＨ棟を心待ちにしている皆さんには心の準備が必要かもです。

[541: 匿名さん]

FGで坪800万では君たち甘いんじゃないか？
当然1000万は越えてくる新価格。
なぜなら南街区こそ三井の真骨頂なる開発地区。
また戸建て街区は一区画50坪以上だから一般層には到底手が出せないようにする計画。
土地坪800万以上は確実。

ABCDE棟なんて南街区と比較にすらならない。

三井ワールド完成。

[542: 物件比較中さん]

B棟以上のプレミアム棟の予定などは、初期段階では
相応の予算がある人にしか教えなかったということかな？

よくよく考えてみると、ABC棟は線路に近すぎる感がありました。
このクラスになると、何より環境重視という事になるでしょうから、
敷地南側の方に魅力を感じます。

新しい敷地計画を見る限り、FG棟も相当に凝ったものができそうですね。
南傾斜の高台のヘリですから、眺望・通風に強みがあるわけで、
単純に駅から遠いから安くなるだろう、という予想は外れるのでは？

[543: 物件比較中さん]

>541
土地坪800万はいくらなんでも高すぎません？
個人的には、坪300万×50坪＝1.5億〜、ウワモノ5000万〜で
2億円台くらいで出すつもりかなと思ってたんですが。

これは割とすんなり売り切れると思うんですよね。
世田谷玉川地域あたりの戸建か、パークシティ浜田山か、
みたいな選択肢で。

正直、マンションはABC棟までにして、あとは全て戸建にした方が
良かったのではないかと思います。

[544: 匿名はん]

ＦＧを選択肢にするようなステージの高い顧客は

駅など利用しないのでは？

[545: 匿名さん]

戸建て地区を作る意味ってなんなのだろうと思う。
あの規模だと、３０戸そこそこしか作れないですよね？
ＭＳのほうが益が出る・・・と素朴な疑問でした。。。

[546: ご近所さん]

FG棟の日照と南側傾斜への視線確保のためでしょう。
あくまでもFGに焦点を合わせている計画にも思えます。
今となってはＡＢＣはオマケのオモチャみたいですね。

[547: 元祖ご近所サラリーマンさん]

オマケなんていちいち失礼ですよ。霞んで見えるだけです。北エリアは密集しているから窮屈かもです。

[548: 匿名さん]

売れ残るということは消費者の方が賢いと言うことだ。

新古品として値が下がってから購入の検討に入っても十分です。

そのころは相場も下がっていることでしょう。

特に線路際のＡは疲弊しているからお買い得物件になるかもしれないから期待したいところです。

[549: 契約済みさん]

Ｂを購入しましたがＤ購入の意思表示をしました。間取りと広いところにとても魅力を感じました。


Ｄも数回に分けての販売ということですので自分の希望間取りは最終回ということになりました。利息を考慮すると待ちたくないのですが株価上昇の見込みもありません。

モデルルームは３部屋ですね。
ずいぶん大がかりです。

[550: 匿名さん]

南側は相当高額物件になりそう。
この掲示板を見ているような人には手が出ないね。

事実なら悪い夢を見ているような価格。
どんな人が買えるのだろうか。

近所の、一戸建て売却組がほとんどなんだろなー
親が残した財産売り払ったとか＝
いいなああ

[551: 匿名さん]

こだては中止じゃないのですか？続行ですか？
あれれ？

[552: 匿名さん]

>>549
Ｂ棟はキャンセルですか？

[553: 匿名さん]

南に行くほど販売価格が上がっていくのですか？
ＨＩまでありますよね？

[554: 匿名さん]

偏った新聞記事があり残念です。
記事内容やアンケートは捏造されていますね。
ここは法に則った素晴らしい開発地域です。
人気も高いと思います。

[555: 匿名さん]

新聞記事とは何ですか？何かに取り上げられたのでしょうか？

[556: 雪崩現象？]

最初に分譲した棟の購入者が雪崩をうったように南側の後に分譲される棟に鞍替えする現象が起こり始める予感が。三井商店としても都合が良いのかも知れない。南に行くに従って低層にして視野視界を確保する一方、北側の線路よりは用途地域を（政治力で）変更して、高さと容積率を確保して販売床面積の増加を目指せば利益目標と言う数字のつじつま合せの土台が出来る。超高層タワーとは言わないけど、１５階建て位は別に特別の景観ではなくなるかも知れない。

まさかだけど、一見出来上がっているように見える建物は実は「撮影所のセット」同然の張子の虎だったりして。今、このプロジェクトの担当者が経営陣からプレッシャーをかけられているのは、密約の履行だから何として密かな策略のタイミングを狙っているのではないか。

普通の庶民とは縁遠い世界で繰り広げられている魑魅魍魎な世界。騙される方も自己責任、これだけのマンションを買うだけの財力がある人達にリスクを回避するだけの才覚が無い訳がない。

それにしても、億単位の購入資金を動かせる人だったら、マンション建設の１００億円単位の資金の手当てだって赤子の手をひねる程度のたやすい事だと思えるけど、自分の好きな立地で好きなデザインで自ら専門家やデザイナーを使ってまるっきり斬新なマンションを計画して、自分はそこのいわば頭首におさまって、残りは分譲すれば良い訳で、そんな頭の使い方もしたい放題の立場の人達ではないのかな？

ディズニーやりかちゃんやハリポタではデザイン料が莫大になるけど、どこかの国や地方のテイスト趣ならそれは自由に使える。

（いわゆる）お金持ちやお金動かし人は、お金の使い方は知らないのかも知れないね。

[557: 匿名さん]

２〜３億は出せても１００億は無理です。

[558: 匿名さん]

やっぱりまたはじまっちゃった？（笑）
ここは他の板と比べても駄目駄目ちゃん。
まともな返事ないし、買える人は見ないんだろうね。

[559: 匿名さん]

２〜３億程度じゃ、南エリアはどこも買えないよ。

５億以上資金がないと無理。

政治力濃い出来レース。

旧財閥職員ＯＢと官公庁ＯＢが南地区に住むことになる。

[560: ’]

>>557
１００億円は手元から出してもどってこない訳ではないでしょう。
リスクの少ない投資をして、分譲が終われば無事投資資金を回収する話でしょう。
２〜３億円も出すことが出来る人は、事業をしていて運転資金を十億円単位で借入れをして、事業活動をしてそれを元手に利潤を上げている順風満帆の方だと思います。１００億円くらい借り入れるのはたやすい仕事でしょう。

ですから自分好みのマンションを建てて、それを分譲して資金を回収するのは同じ事でしょう。ご自分の事業分野と異なっても、専門家を雇ってマネジメントするのは基本的に同一の行動でしょう。

結局、大半の人は住居ごときにそんな神経を使えない、使うものでない、と言う考えなのでしょう。それがマンションデベロッパーの付け込み所で、見かけだけの厚化粧の億ションが横行する原因に。庶民の安普請のマンションは選択の余地がないけど、高級マンションでも断熱とか省エネとか技術は忘れ去られた仕様がほとんどだ。

お金を扱う儲ける技術は覚えても、お金を上手に使う方法は一代位では身に付かない。

[561: 匿名さん]

中身のない内容の説教じみたのはウンザリ。

[562: →匿名さん]

じみてないのを聞きたい！？

[563: 匿名さん]

Ｅのパンフレットも届きましたね。
話が違いすぎます。この掲示板を信用した私が間違っていました。

全戸200平米以上で特にメゾネットclassは３５０平米ですね。すごいです。たぶん予想では６億か７億でしょうか。

[564: 購入経験者さん]

>542さん

＞B棟以上のプレミアム棟の予定などは、初期段階では
＞相応の予算がある人にしか教えなかったということかな？

この掲示板では（なぜか知りませんが）「ＤはＡ−Ｃ棟より安くなる」と真実と逆の話が出ていましたが、同時期にBCどちらかを購入しようと販売員に相談していた友人（ローン審査で落ちた）が、諦めきれず先販売のDについて質問した所、他棟よりも間取りも広く高い値段になる。とちゃんと教えてもらっていましたよ。予算のある人にだけリークしていた情報ではないと思います。

＞563さん

＞この掲示板を信用した私が間違っていました。

あの・・・以上の事からも、本当に購入を検討なさっているなら販売センターにまめに連絡をとって
情報収集をされるのが一番正しい情報が得られると思いますよ。裏情報やウワサレベルの事を知りたいのなら掲示板でも良いと思いますが・・・。ここを見ていて、よく販売開始はいつからですか？や値段を知りたがる方がいますが、本当にヤジ馬的な感じがして不思議です。情報が欲しいならオフィシャルに問い合わせれば、誰でも教えてもらえますが・・・。

良いネタにせよ、（デベにとって）悪いネタにせよ、正しい知識を持った方が公正に冷静に語る掲示板なら見てても楽しいですが、ここの書き込みは、首をひねるレベルの話が出てくる事が多いですね。

[565: 匿名さん]

素人に100億の開発が可能？見識疑います。

[566: ご近所さん]

DE棟の正式発表の後に、このスレッドを見返してみましたが、
どのあたりの人が嘘をついていたか、よーくわかりますね。

正直、ABC棟の1億弱のプランを検討するような層が一番
小うるさそうというか、プライド高くて理屈っぽいイメージがありますね。
「俺は1億のローン組める富裕層なのに高井戸東の
外廊下マンションなんて住めるか」的な。

浜田山って時点で駅近とか利便性は大して問題じゃないのに、
都心と同じ尺度で見るから話がややこしくなるんだと思います。

[567: 匿名さん]

>566
まあ言っていることの半分は正しいと思うけどね。
1億前後のプランを検討している人もそれなりに満足させないと
全体計画としてはうまくいかないんじゃないかな？
マンションに3億以上も出すような人は、そもそも数が少ないから。
そう言う私もＤ棟の安いほう狙いです。1億円台前半で
そこそこのプランがあるといいんだけど、無理でしょうか。

周りに何にもないけど環境の良さが売りで、歴史があり、
一部の酔狂な富裕層にアピールする、という点では
世田谷の岡本あたりとイメージがちょっとかぶるのかなと思っています。
（岡本はちょっと不便すぎて見送りました）

[568: 匿名さん]

うちにもＥ棟の概要案内が送られてきましたが、
目を疑うような広い間取りプランでほぼあきらめの境地です。
各プラン価格発表はいつごろなんでしょうか？？
Ｃで抽選で落選しましたのでどうしても気になります。

[569: 購入検討中さん]

Eの案内はまだではないのですか？
家にはパンフ来ていませんが。

[570: 匿名さん]

>>565
１００億円の金額は別として、昔から「普請道楽」と言う言葉があるように、金に任せてあれこれ意匠を凝らして自宅を作っては手放し、又別の所で自宅を建て直す。又は、しょっちゅう自宅を改造する趣味（？）の人もいる。

そんな趣向の延長でマンションを建ててしまう人も見かける。普通は技量技術が伴わないから、専門の建築家や職人の話や忠告も聞き入れず、とんでもない作品が一人よがりに出来上がる。趣味と事業性の両立は難しいけど、マネジメントでは共通する部分もある。

プラモデルやジオラマで遊ぶよりも数段面白い。実益と満足感の両方が達成できる。

[571: 匿名さん]

>564

542でも563でもありませんが、あなたの書き込みに同意します。
　　　　　　　　　　　　　
他の板も情報収集に使わせてもらいますが、物件に関する情報はこんなにデタラメじゃないです。
ここまでデタラメなのは、ほとんどが野次馬で無責任だからかな、と思ってます。

単純な話、自分で調べるべきなんでしょうね。
あまりに無益なので、最近ここは見てもいなかったんですが、
久々に信用出来る564さんの書き込みがあって良かったですよ。
どうせ同じ繰り返しだろうと思うので、ここでの情報はあてにせずおっしゃる通りオフィシャルで収集します。
情報遅くて少ないからイライラするんですけどね。

[572: 近所をよく知る人]

まあ、D以降が安くなると思っていた人は、日本の企業の意思決定プロセスを知らないね。
一端こうと決めたことは、例え相場を読み誤っていようがいまいが変えられないのが日本企業です。経営が変わらないと、負けは認めません。

今後は、
１．ねばって何年かけてでもこの値段で売る。
２．売り切る前に景気悪化でにっちもさっちもいかなくなり、現在の経営陣が失脚し、
　　大幅に下がった値段で処分売りに出る

のどっちかでしょう。

購入者としては、きちんと資産価値が担保できるかが全てです。
現在、浜田山は坪200万ちょっとで土地が買えます。50坪の床面積150平米以上で1．5億円で戸建てが建てられます。私としては、浜田山は、断然戸建てがお買い得だと思います。

[573: 匿名さん]

572

2でしょ。（担当役員取り替えればすむ話だと思うけど）
1は、今の日本は構造的に不動産価格は非常にあがりつらくなっており、まてば待つほど、状況は悪化します。よって、この値段では、決して売れないでしょう。

[574: ご近所さん]

Ｅの事前案内は拙宅にも届いております。間取り図面のみでした。価格には触れておられませんせんぞ。
先発の抽選で落ちた人から優先的に案内されると聞いておりますので、今は届いていないご家庭もおありなのかもしれません。しかし請求すればすぐ送られてきますぞ。

[575: 購入検討中さん]

この物件に関しては、完成物件の方がずっと売りやすいと思いますけどね。
この環境、この景観にどこまで金を出せるかは、個人の主観が大きい。
利回りとかスペックとか言い出したら、都心のタワーでも買ったほうがいい。
まだ、一年、二年あると考えれば、売れ行きはそんなに心配しなくていいのでは。

[576: 匿名さん]

＞ここまでデタラメなのは、ほとんどが野次馬で無責任だからかな、と思ってます
だけじゃないとも思いますよ。
販売センターの営業の人も半分以上は三井の社員じゃなく
サンライフクリエイションのおばちゃん達だから
正確な情報を知らないんでしょう。

[577: 匿名さん]

>>572

Dは広めなので価格も高くなると聞いていたので。
まあ、その通りかなと。

逆にDはそれなりの価格帯で維持してもらわないと、全体としての価値が見いだせず買う気になれません。

ここはどう見ても都心物件とは価値観が違い過ぎ、都会の喧騒を離れて心地よく暮らしたい余裕の有る層がターゲット。資産価値云々とか、不動産の価値が損得だけと思わない方がいい。

浜田山は断然戸建てがお買い得かどうか知らないけど、ここら辺建ぺい率どれくらいなのか、50坪の床面積150平米以上で1．5億円で戸建ては自分なら選びません。わざわざ浜田山の住宅地に建てたいとも思いません。今の浜田山はただの、のどかな住宅街で、他のイメージのいい住宅街のような特別な魅力は感じません。

資産価値で言うなら減価償却の面で戸建ての寿命は短く土地だけの価値しかない。
また処分する際も、どこにでもあるその辺の中古の戸建てはニーズが限られ、大変売却が難しい。
その点では大規模開発地域内の中古戸建て方が希少価値があり売りやすいです。

この開発は特異でそれが無二の価値でもあり。たまたま場所が浜田山(高井戸)だっただけの話です。
これが都下だったら意味は無いし、ギリギリ浜田山だからいいかなと。

まだ現時点で浜田山の認知度は低いです。
この開発がイメージ通りに成功すれば、一帯の戸建てマンションの価値も上がる。企画倒れで失敗すれば、ああ、あの開発失敗した浜田山ね、と言う事で近辺のイメージも一緒に下がります。
大規模開発はそういうものです。

安くてお買い得な住宅なんて、実際は惨憺たる物です。
安くてお買い得の価値観は人それぞれですが。
買いたい人が買えばいい。

>575
自分もここは完成してからの方が三井も売りやすいだろうと思います。
当初の企画通り、歴史に残る街並(悪い意味だと困りますがね)を美しく作ってもらいたいですね。