パークシティー浜田山（３）

[近所をよく知るＯＢ]

”通りすがり”に近い立場ですが、

多くの方々の意見に思うところもありますので。

投稿が1000件に達しましたので、Part3に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

忌憚の無い意見を、有意義なかたちで交換しましょう。


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[401: 匿名さん]

浜田山の駅はやはり貧弱ですよね。
浜田山の駅を利用している人は、夜とか帰り道怖い感じはないんでしょうか？

パークシティ全体が出来たら明るくていい感じなのかな？と思うのですが、駅からの道が寂しくて、細くて歩道もないのでそれがネックです。
治安がいい場所なら安心なのですが。

[402: 近所をよく知る人]

井の頭線は、ラッシュ時に死ぬほど混むのがちょっと鬱ですね。
しかも下北や吉祥寺があるので、本当に平日の昼間のわずかな時間を除いて、平日も土日も夜もずっと混んでる感じなのです。


車両が少ない編成で、現在でもいっぱいいっぱいの本数を運行してるから、今後改善する見込みもないだろうですし。


毎日、家にいて近所を徘徊するだけの老人か専業主婦にはあまり関係ないでしょうけど。


毎日都心に通勤する身にとっては、通勤に使用する路線の状況は死活問題。家選びの重要項目なのだけれど、やはり家を買うときには、家族＝主婦の意見が強く反映されちゃうんですよね。


ともかく接続が渋谷と吉祥寺なので、更にその先の都心に通勤している人にとっては決して便利な線ではないですし。


深夜近くには、渋谷も吉祥寺も酔っ払った若者がてんこ盛りになってて、残業帰りの身には結構つらいですよ。


渋谷、吉祥寺、新宿に日中、遊びに行く人にとっては便利だろうと思いますけどね。


井の頭線は縦移動が基本なので、山手線内側に通勤する人は縦移動している分、時間のロスになるでしょうし。


しかも激しい混雑で車内も殺伐としてるので朝からほんとに嫌な感じでしょう。

[405: 周辺住民さん]

うん？
死ぬほど混む？聞き捨てなりませんな。
京王線、小田急線と比較して、死ぬほど混みますか？
山手線より辛いですか？？

私が通勤、通学した路線の中では（少なくとも上記路線と比較して）、かなり空いてる方ですが。
どうしてもギュウ詰めが嫌なら、富士見ヶ丘発の最後尾車両に乗りましょう。渋谷までなら高々２０分。

この間、「２分ほど遅れております。まことに申し訳ございません。」という社内アナウンスがあって驚きました。朝のラッシュ時にこんなに正確な運行している井の頭線はエライぞ！

あ、すみません。
なんかしらケチつけたい人にマジ反論しちゃったかな。

[406: 匿名さん]

田園都市線も死ぬほど混みます。
乗れない時も有ります。
骨密度低いと骨折しますよ。
私鉄沿線通勤地獄ですね
何とかしてほしい。

[407: 匿名さん]

興味深い記事がありましたのでいかがでしょう。
以下のようにあげてみましたが。。
あなたはお考えですか？
どうでしょう。


１．新聞配達や宅配の業者は配送の際、どこにバイクやトラックを止めるのですか？
通常ならメインエントランスの前ですが、これはメールコーナーがロビーにあるから当然でしょう。
しかし、グリーンベルトが邪魔して業者の方は入れません。導線であるべき切れ目が無いのです。
建物の外に駐車して歩いて持って来いということでしょうか？あるいは遠く離れた切れ目辺りに駐停車しろというのでしょうか。
初歩的な設計ミス。是正を要求。

２．集合ポストと思われるメールコーナーが南棟にしかありません。理解不可能。北棟の端に住んでいる人は
どうしろというのでしょうか？
重い手動片開き扉を、往復で８枚も通過しなければなりません。狂っています。
それぞれの棟に集合ポストを作るべき。是正要求。

３．エントランスホールのセキュリティラインが理解不能です。シリンダキーのオートロックラインは
どこでしょうか？
メールコーナーが南棟ロビーにあることを考えると明らかにロビーはセキュリティライン内です。
しかし、エントランスホール〜ロビーの扉が重い両開きの手動ですね。となると、これがオートロックラインの
扉ということになるとしか答えが見つかりません。ありえないですね。早急にスライド自動扉に変更すべきです。
身体障害者や車椅子利用の方がいらっしゃいますので手動の開き扉はありえないです。決定的に設計ミス。
至急改善要求。

４．あなたはペットを飼っていますか？
ペット足洗い場が、北棟のみについています。足を洗ったペットはどうやって南棟の住戸へと
帰るのでしょうか？
ワンちゃんはまた北棟ロビーに戻り、豪華なエントランスホール
を通り、また南等ロビーを通りそして今度は中庭へ出て外廊下でようやくＥＶへ。こんなルートですか？
エントランスホールやロビーは犬の毛だらけですよ！共生も大切ですが少なくとも人獣分離が大前提です。
犬が苦手な人や小さいお子様やアレルギーの人もいるでしょう。毎回毎回犬をメインの豪華なエントランスホールで
走り回らせるつもりでしょうか？中庭にショートカットルートを絶対に設けるべきです。
これも明らかに設計ミスです。詰めが甘すぎます。プランニング変更要求。

５．”共用廊下”が明らかに通路巾不足です。このままではＷＣＴの二の舞です。
通路が狭いのは悲惨です。毎日の生活導線ですから。狭いところで1.5メートルしかありません。
1.5メートル・・・両手を広げられません。
天井高さは1階共用部で2.75メートルですから、非常に圧迫感、切迫感がある通路です。
外光を取っていればまだ救われましたがここはどこも真っ暗です。いっさい外部に面していません。
照明計画に期待するしかなさそうですね。狭い通路をいかに広く見せるか・・・。
早急に改善すべきです。通路巾は車椅子、及びすれ違い幅員の余裕をみて最低で1.8メートル必要です。
法的に問題があり、刷新と是正修正要求。

６．図面のミス・・・406、407号室の前の外廊下からの外階段について。ＤＮは正解ですがＵＰはありませんよ！三井さん。
三井さんよ、しっかりしてください。これを見たらすぐ訂正図面の作り直し訂正広告と謝罪のコメント正式に出しなさい。
今放置していれば後で大変なことになるのはあなた方よくご存知ですよね？

７．屋上階からまっすぐ下に下りてきた煙突が、突如地下にくると見えませんね。消えています。
Ｂ１天井内で振り回すつもりですか？防火区画内でのマタギは建築基準法違反ですよ。
これも設計ミス。不明点コメントまで。

８．南棟の屋上にハッチが見当たりません。
屋上緑化のはずですよね？問題あり。まさか他人のお宅のタラップ拝借で荷物を運ぶ？行き来する？
設計ミス。不明点コメントまで。
なるほど納得ですな。
読んでいるといろいろと勉強になります。
特に３と５は致命的ですな。
是非改善を要求したいものですな。
パート１ということはまだ他にも問題点があるのですかな？
非常に気になるところでして・・。


これが全て事実であるならば大問題。
この際Ｂ棟は避けてＡ棟に望む。
設計者の怠慢なのか？そのへんはっきりすべし。
使いにくいマンションに当然金は出せない。
最近他社のサイトでも話題になっている生活動線の無謀さについて言いたい。
あまりに酷いので直接電話したが販売センターの担当者は不在で、代わりに対応に出た所員にうまくごまかされてしまった。彼らは口ばかりだ。いつも電話を終えしばらくしてそれに気づく。言いたいことの半分しか言えていない。口を割って入られるから。明日こそ聞きたいことを聞こうと決意した。外廊下やひ自動ドアが無いことを。ありえん話でけしからん。そうか。がっかりです。
うまくいかないものですね。
せっかく浜田山はいいと思った矢先にこのありさまか。それでこの販売価格？おかしいですよね？
どう考えても高すぎませんか？値付けを間違ってませんか？何かが狂っています、ここは。

[408: 匿名さん]

設計ミスがあったなら三井はいつまでも意地を張るのではなく素直に修正すべきですな。
ましてや図面の不備は許しがたいですな。

しかし、購入希望者に間違いを指摘されるなんぞ、ちと情けないですぞ。三井さん。
まだ配布済みでない図面はすぐ修正版をつくって刷新すべきですぞ。
Ａ．Ｂ．Ｃ．Ｄ．Ｅ棟は建築確認済みですよね。
それで、今から設計変更・修正はできるのですか？
どなたか、詳しい方教えてください！
建築確認済みですが、これと、仕様の変更は特にリンクしていないようですよ。壁の位置が変わったり、区画ラインが変わるなど大きな変更でないかぎり訴求はされないとのこと。
おそらく変更されると思いますよ。

予想外に高い価格設定（おそらく２期も）に驚かされました。数々の不備にも正直驚いています。そもそも北南に分けるのであればロビーは一つの方がよいのではないでしょうか。素人意見ですみません。私は4駆所有ですが、駐車場に車をとめたあとＥＶであがってもどうしても一度ロビーに出ざるを得ませんね。なぜこんなに複雑な動線なのでしょうか。疑問です。すんなり、地下駐から住戸へアプローチできるものと思い込んでいたので幻滅です。詳しい方教えてください。これも修正されますか？
ここはレベルが違いますね。
某サイトは異常でしたから、やっと水を得たような心地好さがあります。
そんなことはさておき、相談したかったことは４つのカラープランセレクトに関連することです。クッチーナ製キッチンでＴＯＰがホワイトグラニットですが、ダークプランを選択した場合、コーディネイトとして成立するのでしょうか？
建具は変更が効くとして本石の天板はおそらく物理的に無理があるような気がします。

似たような事を考えていました。
うちはアイランドに変更しますが、先日の相談会で水廻りと給排水の位置を確認できたので少しは安心しました。
アーバンナチュラルではチェリー材なので違和感は無いと思いますよ。気になるようでしたら施工前に石種の変更を希望されてはいかがでしょうか？ネロ系のマーブル（水磨き）であれば問題ないでしょう。ダークプランでしっくりくる大人のコーディネイトができそうです。
当然、引き渡し前工事となるのでオプション範疇ですが配管の取りまわし前がベストだと思うのでそのタイミングはいたしかたないでしょう。
ですよね〜？当方１０５Ｇｒですが、やっぱクッチーナはアイランドキッチンでしょう！
床上配管なので排水管はどこでも転んでいけるようですね。
アイランド周辺でワインセラーの補強をcon天150で三井に確認済です。
マルっと良かったですね。ナイスアドバイスありがとうございます。
なるほど、黒大理石ときましたね・・・。うーん、イメージできますね。そうときたら水磨きよりかは本磨きでしょうかね（笑）早速三井に問い合わせてみます。


おっと、プレミア住戸ですな。
クッチーナでアイランド！すんげーいいですよあれは。オールＳＵＳとかあるし。
勿論パーティシンク（アンダーカウンター）ですかね。
下部収納がカンガルーポケットになっているタイプが最近発売されたので参考にしてみては？
この際金物替えちゃってくださいまし！ってひとごと？（笑）

どうもはじめまして。
アドバイスと新情報参考になりました。
cucinaのカンガルーは写真で見たことがあります。
>この際金物替えちゃってくださいまし！
ハハハ、余力があればね。
ドンブラハ総取っ替えでもいっときますかな？

TOPの白御影と３口ガスコンロがどうも結びつかないようで、家内は当然のようにフルフラットの電磁プレート変更なり！と騒いでおります。お互い大変ですなぁ。
ペンダントフードは掃除が大変。そういう意味でも電磁フラットは掃除が少しでも楽でよいですね。
ガスもガスで火力など魅力的ですがせっかくのデザインフードなのでやはりここは電磁へ変更でしょうね・・・。
うーん、私はデザイン優先でしょうかね・・・。本日午後、三井さんは数々のプランニングの不備や指摘を設計陣に伝えると確約しました。安心してひとまず信じるとしましょう。関連してですが、
みなさんは車種は大型ですか？
我が家はハイルーフなので立体は難しいかと・・・。
しかも抽選で倍率が高そうですし。保険でそろそろ押さえておこうかと。
近所で駐車場事情に詳しい方、駐車場は近所に空いてますでしょうか？是非ともそう願いたいもの。信じて待つとするか。

駐車場は井の頭通り北に２〜３箇所ある。
ただしいずれも屋根なし。
駅周辺（南）は記憶に無いが、西永福との中間に小規模なものが確かある。立体では浜田山３丁目道路沿いにあったような記憶が。ちなみにお車の車種は何ですかな？


車はトヨタのグランビアです。

[409: 匿名さん]

駐車場に屋根は特に必要がはないですけど近いのが最優先です。しかし、ここは駐車率100％では無いですよね？抽選も厳しいですが、地上への動線はもっと厳しいですね。不思議ですが、必ずわざわざロビーへ戻らないと家に帰れないですね。遠回りをさせるのは許しがたいですな。荷物を抱えた身でどうしろというのでしょうか？すんなり住戸エレベーターへ直接行けないものですか？
地下に免震装置がありこれがピットとラップしているために二重スラブの結果、構造壁となるためスペースに大きく制約を受けていますね。おそらく地上シャトルELVは構造上厳しいですね。推測に過ぎませんが、ＡＣ棟もおそらく同じ構造であることが考えられるのでシャトルは無理だと思います。免震＋SRCの弱点ですね。
結局、期待していたパークマンショングレードや、パークコートとはほど遠いグレードで、ごく普通の仕様のマンションとなってしまったわけだが、で、この販売価格というのはいくらなんでもどうかと原点に立ち返ってしまうのだがどうだろうか。周辺環境や立地のみに倍以上の金額を取られるのは些か無理が生ずるなと。通常であればここが浜田山でない想定のうえで坪３００にはとうてい満たないクラスの物件に過ぎない。ほぼ土地代ということになっている。

まったくの同感ですね。
我々が求めている内容と三井が提供するモノとではとてつもなく大きな隔たりがあります。三井さんはもし今回の予定販売価格が決定価格として提供したいのなら少なくとも建築グレードをブラッシュアップさせなければ納得いかないでしょうね。今は明らかに、やみくもに、ここぞとばかりにノリと勢いの営業トークで乗り切ろうとしているスタンスは不快です。素人は騙されて（表現が下劣ですみません）かわいそうだと思います。ほとんど土地に対してこの価格を払支払うのかと思うと憤りを感じますね。
ほぼ同じ意見だ。
一般論としてここは高すぎる。平均坪単価300万円は言い過ぎだが（笑）言いたい主旨はよく伝わる。
300はどう考えてもないが、常識的にせいぜい350〜360だ。
つまり坪100万以上は乗せられている算段。
ここをどう捉まえるか。
三井ブランドで10万。
浜田山ブランドで10万。
鹿島ブランドで10万。
周辺環境・立地・駅近で10万。
敷地内環境・付帯施設で10万。
それ以上何があるというのか？
これら付加価値を鑑みても380が消費者決断の攻防ラインだろう。
ルールを無視した三井の皮算用は計り知れないが常識論を慮れば400がデッドラインだ。
異常に強気な価格設定で挑戦しているのは今だから。
そのうち確実に価格事情の流れも変わる。

しかも、あくまでも予定価格だからこのへんにしておく。
予定価格ですからね。あくまでも。
しかし私もこの価格はありえないと感じました。
平均坪単価はあくまでもマンション全体の平均の重さを量る指標とすれば、
前代未聞といっても過言ではないくらいそのレンジが広いことが当物件の特徴としてあげられますよね？
下は坪345万〜上は坪573万。
３階以上で85㎡を超えると途端に坪400万に属する設定となっていますね。
最上階など、値付けを明らかにミスっている住戸が他にも３ヶ所ありますが今は予定価格ということで、今は多めに見てあげましょう。どうせ図面の明らかなミスとともにすぐに修正が入るだろうかと思いますので。

さて、なかなか鋭い手厳しい意見ですな。
なるほどＢの想定予定販売価格総計は92億円ですね。
建築総工費25億とすれば益率72.8％！！！！
35億としても62％。
信じられない！！！！！
高益率、どこの世界においても聞いたことがないです。
前代未聞とはこのことですな。

つまり、建築グレードは至って普通レベルのマンションであるにもかかわらず、5.5億を資金投入した立派なＭＲ作ってワイワイ騒いでる間にドサクサ紛れにプレミアム乗せて高値で早いうちに売り切ろうという、そういうロジックですね。

恐るべしですな。

せっかく建築デザイン自体は素晴らしく、プランニングの不備は多々あるものの周辺環境も抜群に良いのに、妥当な価格で市場に提供できないというのは残念の極みですかな。


こんにちは。
凄まじい益率。
ゼネコンは10％で恩の字というこのご時世で。
サブコンは5％だぞ！
いったいこの物件はどうなっているのか。
狂気だ。
そこまでして金を儲けたいという根性。
ラーメン構造を得意とする躯体屋やってます。

先日プロジェクト発表会に行って図面を入手しました。
購入を考えています。
階高のわりには界壁が薄いのが気になります。
ELVシャフトや他の縦穴は防音を考慮しているのか疑問です。
この２点。
結構重要だと思いますよ。

耐震基準を満たしているいないはプロでも見抜けませんからね・・・。図面だけでは。＞妥当な価格で市場に提供できないというのは残念の極みですかな。

仰せの通りで。。。
この異常とも言える高値で買う人がかわいそうだ。
物事を理解して納得の上での購入でであれば問題は無い。しかし、真実を見極める事ができない一般人がほとんであることを考慮するとこの値付けはおかしいとしか言いようが無い。一般論で発言しているのであしからず。世間が言う高い安いはある程度正しい指標だ。ここは高い。割高。価格と内容バランスが取れていないのだ。
チャレンジして失敗してもリカバリーはいくらでも利くということでしょうかね。。。

そうそう、あわよくばって意欲がありありと。

[410: 匿名さん]

ここまで執着質に書くのってなんか怖い。

[411: 匿名さん]

三井さんの鼻息の荒さが目立ちますよね。
しかし土地環境は最高ですよね。
あそこは。
素晴らしいです。
よく７０年もまえからあの地を持っていましたね。
先見の明があったのでしょうか、さすがです。バイク2台所有しています。
1台がＳＲ４００でもい1台が原付です。
地下のバイク置き場があまりにも小さく、台数もすくないように見えますが・・・。この大規模物件でスケールの大きさにしては小さすぎるスペースに思えるのですが、普通はこんなものですか？７６戸ですよね？
7台ですね。通常は単車の戸数率10％（10戸につき1台の計算）ですので規定通りといったところでしょうか。しかし、この大規模計画においてはもう少しゆとりがあったもよかったと私もそう思います。地上で別置きの場所があれば良いのですが。あとは、入居してからマンション管理組合との折衝ですかね・・・。うるさいおばさんがたは反対でしょうけど・・・。
追記です。単車もそうですが、地下のゴミ置き場って、北棟の人はかなり大変ですね？動線が長すぎてかなりしんどいですよ、これ。正直言って毎日のことですから、この距離を歩かせるのは問題有りですね。まさかロビーをゴミ袋を下げてうろうろするわけにもいきませんよね。当然地下からのアプローチになるわけですが、駐車場を横切るのは危険そうですし難ありです。メールコーナーも南棟にしかありませんので、南棟のほうが全ての面で有利ですよね。にもかかわらず、価格表を見ると同じで差はないですね。共用施設の場所や動線を理解している人なら全員が南棟を選択しますね。だって金額が同じですもの。三井はこの点でも公平にきちんと説明しているのでしょうかね？Ｃ棟には63.69㎡からあります。
１階などの条件の悪い部屋であれば坪単価２９０万で計算すると5690万円前後になるものと思われ・・・。
ただし、抽選では高倍率になることが必須。

とありますが、60㎡代の販売戸数予測は立ちますか？

我が家はDINKSで将来的にも子供は考えていないので

1LDK60㎡で充分なんですが・・・。

渋谷区在住　女性　30代
固定資産税が大きくＡＢＣで違ってくる計算だ。
これは謎だ。
Ａ棟の公開空地面積参入？・北側公園は私有地扱いか・・・。
ますます解からない。
Ｃ棟はキツキツだな。容積率取れているのか？

つまり、結論。
Ｃ棟はどう計算しても”小割り”の間取り中心の棟になる。
80㎡台が多く占めるのではないかと・・・。
なるほど、ターゲットはヤング層、もしくはDINKS、単身者向けですか・・・。
同感。
何かと南棟が便が良いように作られていて価格に差がないのは不快。
地上トランクルームは南棟。それに比べ
地下トランクルームは北棟。
当然地上の方が便利。
区別している。
地下ゴミ置き場も南棟のみ（これはいたしかたないが）
大きいのは集合ポストが南棟のみ。
おじゃまします。
浜田山ですか、盛り上がっていますね。

確かに南棟のほうが恵まれているのは事実ですね。
北西棟の坪573万円の部屋はあの価格で成立しているのでしょうか？向かい合う南西角住戸と、どう考えても価格のねじれが生じていますね。そのことについてはもう皆気づいています、
三井のミスではないかという声もチラホラ聞こえ始めました。これに関して三井からの正式なコメント待ちです。
広い方が安いなんて聞いたことが無いし、しかも北棟なのに・・・。
現在の価格発表はあくまでも予定価格とのこと。
実質販売価格は流動的との情報あり。（販売関係者）
デベ、現在顧客情報収集、分析中。
リサーチ如何で最終価格が決定。


＞予算オーバー？
浜田山の大規模マンションということで、期待しています。
予算が100平米くらいで15000万程度なのですが、
予算内で選択肢があるでしょうかね？
庶民にはなかなか手が出せないような値段になってしまうのでしょうか？

ここはそもそも100㎡以上クラスが極端に少ないです。
Ｂ棟７８戸のうち100㎡以上はわずか１４戸ですから。
全体規模にしては、ちょっとおかしいプランですよね？
そこでこの際質問です。
そのような素晴らしい予算があるのにもかかわらず、
ここ浜田山を選択しようとされている決め手は何ですか？
都心に行けばその予算があれば150㎡超えの、しかも
便のよいマンションはいくらでもあります。
にもかかわらずといたっところを、ぜひ興味があるので差し支えない程度で教えてください。
大変に期待してモデルルームを訪問しましたが余りに高くて本当に驚きました。
確かに環境も良く最新設備が充実した大規模ランドマークマンションなのは分かりますが、100平米で1億5000万円の価値はあるのでしょうか？買得なのですか？
90〜100平米で8500万円程度は覚悟していたのですが予算の約2倍です。これだけの規模と希少性だから高いのでしょうか？
それともこれが今後発売される不動産価格なのでしょうか？
なんだか浦島太郎の気分です。

[412: 匿名さん]

新しい価格を押し出したいようですが、
それならなおさらのこと価格に見合うだけの質を高めなければただのバブルです。今回の価格発表では万人が驚きました。先般噴出した建築の多々ある不備は残念で是正を望むところですがそれにしても割高なのは変わりないと思います。しかし現在は三井さんも手探りで様々なあ角度から反応を伺っているようで、データをもとに分析をしている最中と聞いています。
mixiコミュニティーから来たものです。

カラープランの説明の部分がよくわからないので

もっと詳細が知りたいです。

教えていただけないでしょうか。
mixiコミュも１００人を越えていました。こちらでも熱く議論が交わされていると漏れ聞きます。今後もより深い情報交換の場にしましょう。たまにのぞきにきます。よろしくお願いします。
皆さんこんにちは。ご存じの方もいるかとは思いますが、eマンション掲示板で、当掲示板の批判的内容の書き込みが相次いでおります。一人で自作自演している、文体からわかるなどという侮辱的書き込みに対しては私は反論すべきだと思うのですが、皆さんはよくだまっていられますね。
皆さんはどう思っていますか？聞かせてください。わたしも見て笑ってしまいましたよ、これ全部自作自演って・・・。（笑）。
そんなことを書いている人、何も知らないみたいですが。
反論しない方がいいと思う。

他サイトの件ですが、やはり無視が最善だと思います。過去には他人の反論を楽しむかのような書き込みもあり、その人は目的が我々とは明らかに違います。

反論すると調子に乗るので静観するのが大人の対応だと思います。
みなさまコメントありがとうございます。よくわかりました。やはりミディアムのウォールナットで落ち着きそうです。家具との相性がしっくりくるというのが決め手になりそうです。多数のご意見参考になりました！！


設計図を見ていて、地下の構造柱がどうも太すぎるとずっと腑に落ちなかったのが判明しました。地下は免震ではなく、おそらく耐震構造です。もうしわけありません。地下だけでなく、１階もしくは２階までは耐震構造の可能性が高いです。三井はどうも金をケチりましたね。はっきり言います。このままだと低層階は地震時に揺れます。時に１階住戸は確実に免震ではなく耐震構造なので揺れます。虚偽広告の可能性が出てきました。
三井はコストを押さえる為に基礎免震構造ではなく中間層免震構造にランクを落としていると予測できます。断面図を見ないと断定はできませんが、おそらく２階か３階が二重スラブで免震装置が隠されています。

三井は免震を全面にうたってきたようですが、免震ではなく中間層免震だったとは一般人は、またもや騙されました。中間層免震も免震だとお思いかもしれませんが、建築の世界では両者は全くの別物です。通常は免震とは基礎免震を指し、工期、技術力、コストが雲泥の差です。なにしろ低層は揺れるのですから知らずに低層を買った人は大損害です。
三井はモデルルームできっちりとこの事実を説明すべきだと思います。
こんばんは。
中間層免震・・・？
はあ？
さすがに鹿島でそれは無いと思いますよ。
この規模の6階低層マンションで中間免震など聞いたことがないし、意味が無いですから。
いくらなんでも某セ○ールでさえも今はちゃんと金をかけて全て基礎免震構造ですから。それって聞いてないですが。
安全に関わることなのできちんと納得したいです。
本当なら大問題ですが、
いま資料がないんで確認できないのが辛いです。
仮に低層耐震なら柱もかなり太いし、
そのぶん販売価格にも大きく差が出てしかるべきですが、
特に目立たなかった記憶が・・・・
貴方のセザール評価は他でやってください。カリスマさん。
知らずに1階を買った人達がとても不敏でならないのは三井の担当者も同じだろう。
大変遺憾ですな。
慌てて今カタログを見たらご指摘通り中間免震と表記されてご丁寧にモデル図まで表記されています。
予定価格表によると何と1階2階が全く同じ価格ですな。しかも３階は全て価格表示なし！！！

意味深ですな。
解説をお願いしたいです。
話は変わりますが、先週近隣で空き駐車場が４つ見つかり現在検討中です。早く今のうちに押さえておかないと抽選で漏れたら命取りになりますからな・・。
心外だ。
倍以上で掴まされてそのうえ安ものマンション。地震被害は命に関わる問題。
基礎免震はあたりまえだろ！！私は気に入っているからここは買い。
コストダウンでケチるな！

[413: 匿名さん]

三井のふっかけ価格も時間の問題ですね。
ふっかけすぎましたね。
社内関係者の下方修正手続きや決裁が大変ですね。
がんばりましょう。
三井の販売員は良識のある指南を行っていただきたい。販売員としての知識の欠如が目立ち初め、人によって回答が異なるケースが出てきました。

やっぱりおそれていたことが起こってしまったようです。免震のもその一つ。
デベはＢ棟で人気のある間取り,意見,売れ行き,家族形態,収入,その他,様々な意見や価格に対する考え方等を現在探っている。ゆえにＢは試験的な意味合いが強い。
デベも実は手探り状態で見切り発車していることが今回の価格発表で明らかとなった。これら多様なデータを今後細かく分析して、ＡＣそしてＤＥで生かそうと必死。このことから、Ｂで慌てて飛びつくのは勉強不足としかいいようがない。しかも、高すぎて誰も飛びつけない。
現状の価格設定では消費者はついて来ない。
下降トレンドは必ず訪れる。
今がバブル状態ということを気づいている人は少なくない
上場企業の景気の良いサラリーマンでさえ年収が20−30％毎年増えるという事は稀だから、いずれマンション価格の上昇も限界となりその後はジリ安（都内以外は急落）となる可能性が高い。ここもその可能性はある。バブルは必ず後悔する。
根くらべだ。地下が耐震構造なのは駐車場だからしかたないですな。
青山北町パークマンションも同じ構造。
ただしあちらはパークマンション。
グレードは天と地ほどの開きはあるが・・・・・。
それに比べ、ここは地上階は免震構造で、地下駐の場合基礎免震構造は技術的にコスト増だからシティでは無理でしょうな。
杉並区と三井不動産の冒してきた違法とそのトリックは、９割方、裁判所にも読めるようになるところへきた。
うしろで采配を振るったのが東京都であることも分かり、建築確認でもバックに建設省の局長をした人物がいたことが浮き上がってきた。
今回、行政は認可処分を急いだ。
その11もの処分のカラクリは、一つ一つ崩れつつある。
裁判資料・原告側抜粋

えらいことになった。
三井、窮地。
被告側、負けると思う。
どうする三井！
違法性は正当化できない。
とても不安定だ。
買って本当によいものか？
原点に戻るのか。老人と車椅子とベビーカーに厳しいマンション。
自動ドアが無く、片開き扉で溢れているマンション。
扉、多すぎじゃねーか？
地下駐車場はしょうがないよ。
1階から上が免震構造なんだから、いいんじゃないか？

扉は仰せの通りで多いよね。やたらめったらある共用部の扉は遺憾だな。自動扉に替えればいいだけの話。
まったく何を考えているのか、
疑問が多いですねこの物件は。
我々はコラボでデザイン組織運営をやってますが、
かつて経験がないレベルで、
大手デベとは思えない対応の数々。
前代未聞です。
ハードの話。
供給レベルと需要レベルの開きは、
かなり大きいことが目立つが・・・・
それって聞いてないですが・・・・
これが多過ぎ。
納得した上で購入を決めたいので、
今は答えは出ていません。
他板ではあいも変わらず買えない人間がお互いを罵倒しあっています。
買えない人間が買えない人間を揶揄、三井批判を三井が監視する・・・。そして削除依頼。
こんなが図式がここのところ成り立っていて惨めです。
なんか、見ていてかわいそうです。
だってあそこ板では真剣に購入を考えている人間は決して書き込みはしませんので・・・。


さて、そんなどうでもよいことはさておき、こちとら身のある中身の情報です。

昨日の続きになりますが、入居後のコミュニティについてです。
管理体制側としてはそのような状況が望ましいのですが、
南側開発の杉並の申請が下りた今となっては、戸建てエリアの販売タイミングによってはそこは別立てて考えておいた方が何かとスムースに進行すると思いますがいかがでしょう。
１区画45坪平均で高さ制限12メートルの制限域ということ考慮しても契約条件では建築条件付となった場合、駆け込み需要を考えたら煽られますよね？建築条件付きでしょうな、おそらく。物価上昇及び地価高騰は来年で終息。となると南計画自体の引渡しは遅い方がありがたいが組としては高値契約で逃げ切りたい算用もありそこには利権問題もありますから何とも言えんだろ。

[414: 匿名さん]

とうとう出てしまったか・・
本音を言えば気づかないでもらいたかった。
このまま契約に至りたかった・・
資産価値が下がるのは勘弁してもらいたい。
転売を夢見ていたのにこれで万人知るところとなってしまい水の泡だ。
ここは曰く付きの土地ということ。
誰が買うのだろう？
しかし残念。
皆さん今ごろ気付いたのですか？
本当に三井がやりたかったことを。
三井のホントの最終目的を。
この歴史ある三井のグランドを、由緒正しき格式高い三井の、趣きあるこの最高の立地の浜田山グランド跡地を、一般庶民に渡すわけがないことを。法外な価格なのも、やたら長い念入りな施工、工期なのも、全ては自分達三井社員の役員や三井グループの上層部と一部の金持ち一般人のため。ここに自分達のために自分達による「三井ワールド」をつくろうとしている算段を今頃気付いたようじゃ目も当てられません。
かつて社員向け販売価格が漏れたことを皆さんは記憶していますか？某三井グループ社員の頭が悪い奥さんが絶対に隠密なその価格情報を、何を思ったか脳天気に流してしまいました。三井は大慌てですぐ削除しましたがネット上とはいえ約１日間は世間に知れることとなってしまいました。私は記憶しています。ほぼ半額でしたね。三井の単身赴任社員の寮、役員研修や三井のお客のための宿泊施設に利用するため約５分の１は非分譲なのもこれで理解できるでしょう。これらを除いた分譲の競争倍率は相当なものになるでしょう。しかしそこには三井の社員向け販売の数も含まれていることを忘れてはいけません。まったく不公平ですが、社員は安く優先的に優遇を受けてはならないという法律があるわけでもないですし、要は三井の自由でやりたい放題なので、これはいたしかたないですね。悔しかったら三井グループの社員になれということです。自分達の土地に、自分達によって、自分達のために何を作りなにをしようと勝手なので、私たち部外者は文句を言う資格すらないのはあたりまえの論理です。（ここが国の持ち物なら大問題なんてすが・・）しかし三井の販売員はみんな口を揃えてそんなことは絶対にありません！と真剣に演技をします。それもまぁ考えてみれば当然のことで、見方を変えれば我々に対するせめてもの礼儀だと思えばそれはそれでいいのではないでしょうか。演技をしてナンボ、ふっかけてナンボ ・・・・・この業界が、そんな世界なのは皆さんのほうがよくご存知でしょう。

三井は一般大衆者はどうでもよいのです。自分達のために、自分の会社のためになればそれでよいのです。今回の第一弾のとんでもない価格発表がそれを見事に指し示しています。
販売員や営業マンは当然演技をします。この物件が最高に良いのだと、こんな物件は二度と出ないと。
そして販売員や営業マンは都市計画道路「補助２１５号線」のことには当然一切触れません。聞いても、なんとなくお茶を濁す演技をしますね。
そういう指導をしっかり受けているからです。
その演技を見破れないようではこのマンションに住むのは危険でしょう。我々のような金を持っている一般人には売りたくないというのが正直な気持ちです。三井の分譲マンションと名を変えた三井ワールドに足を踏み入れることは容易ではないでしょう。踏み入れたとしても住んでからが大変なことになりそうなのですから・・・・・
法外な管理費、駐車場代、修繕積み立て金・・・年々上がっていくと予想できますよ。管理組合はほぼ三井の息のかかった人間で占められていますから・・・・・
それに比べて三井の組合員は安い家賃、安い管理費で住める・・・これに加担をするのはウンザリです。

土木会社をやっています。ゼネコンの下請けが主な業務です。
先ずRCラーメン高架橋だと仮定するのであれば「パイプドリル工法」だと容易に推測されます。
線路を開通させたままでの工事ということになり、高さ制限、クレーンの旋回制限を強いられた打ち杭工法としては
この工法が最も優れた基礎杭施工を可能とした工法です。杭を打つ際には京王線の高圧電線を一時中断させます。
このことから考えれば高架橋の階高は6.0〜6.5ｍ（梁下5.2ｍ〜5.7ｍ）前後ではないかと予想できます。
これをマンション高さに換算すると・・・ちょうど３階のバルコニー手すりの高さが高架道のRC柵の高さとなります。
つまり１階と２階は完全に高架道路で隠れてしまいます。


これには３つある斜線制限のうち道路斜線制限が大きくかかわってきます。
ここは第１種中高層住居専用地域ですので、全面道路の反対側の境界線までの水平距離を１.２５倍取りなさいという建築基準法の規制があり、
おそらく５階の一部と、６階部分のセットバックはこの道路斜線規制を見越していることが伺えます。
つまり、そもそも高架道路ありきでのマンション計画をしてセットバックさせている計画です。
「空を広く取り込んで・・」など聴こえの良い文言は確かにその通りですが、実際は道路の斜線規制に対する苦肉の対抗策だったようです。
まちがいございません。
見えなかった全貌がこんなカタチで見えてきてしまいました。
これではカタログだけでは説明不足で素人は完全に騙されています。
デベはそこまでしっかり説明するのがしかるべき礼儀だと思います。
215号の平成21年度着工予定計画は確かにプランとしてはありましたが今は無くなったと理解しています。有力なのは平成23年年度末着工だと聞いています。
石原都政の満期と深く関係あるのでしょうか。
ここまでくると断行は必至です。
10年以上前から望まれている都市計画道路ですから。

[415: 匿名さん]

とんでもない事実が明らかとなってしまった〜。
え？何それ？
高架橋？215道路？
知らね〜〜〜。
聞いてねぇ〜し〜〜〜。
このまえモデルルームにみんなと行ったけど、説明無かったし〜〜。
なんで教えてくれなかったの？
聞かなかったから？
まったく何を考えているのか疑問符だらけです。
橋の下は真っ暗じゃ意味ないじゃんよね〜。
専用庭も台無しって感じ？

それにしても坪450万以上ってあり得なくね？
諸々のマイナス条件を加味すれば
まぁせいぜい坪250〜300だろうよ。
坪280なら買ってやってもよい。
ここはせいぜいそのくらいの価値しかないさ。まーただ現実を真正面から見てみると、超都心部では、この秋からいよいよ坪１０００万越えが続々と出てきそうな勢いだから、浜田山が４５０や５００と言われても、それが相場かなとも思いますよ。
実際、２００２年あたりの底値から１００％程度の値上がりなんだから、上昇局面の途中と考えれば、そんな変な価格設定ではないのでは。
いずれにしても、いいと思えば買えばいいし、ちょっと待って、もっと安い同じような物件がでてくるのであれば待てばいいし、インフレの中でどんどん値上がりする家賃の支払いを楽しみたいのであれば、賃貸のまま暮らせばいいし、人それぞれ。人生いろいろだよね。


Ｂ棟であれば、
とにもかくにも北棟をおすすめします。

とにかく最悪なのは南棟です。
日当たりは最高ですが、
景色は道路しか見えないのでキツイですよ！
まさに車がビュンビュンです。

これはＢ棟に限ったことではなく、ＡもＣも
とにかく南棟は最悪です！

もっと最悪は西棟なのですが。。。（ありえない・・・・）

一人で行ったら帰り道、反対運動の連中に呼び止められました。３〜４年後に高架の道路が中央を走るそうです。●景色について
おっしゃる通りもちろん緑は見えます。
南棟南側からはどうしても高架道路が目に入ってしまうということの極論のつもりでした。何せこの物件は南側のなだらかな傾斜の風景が売りなものですから。大袈裟な書き方ですみません・・・・
●車両通行量について
片側２車線、計４車線になります。
さらに言うと、歩行者専用道が削られ、高架道とマンション敷地境界線との間は約２メートルです。
交通量は半端ではないでしょう。残念ですが補助道路とはいえ幹線道路的に使われますので。
●北棟
図面で確認しました。高架道路までの距離は南棟と同じようです。失礼いたしました。これも南側の風景を意識した書き方になってしまい、申し訳ございませんでした。
でも、井の頭線の音はサッシュを閉めていれば経験上ほとんど聞こえません。
でも私は好きですけどね、たまのゴトンゴトン・・・趣があって・・。
そろそろ、マスコミに働きかけるタイミングではないでしょうか？小規模で小さい力は、マスコミを通すことで莫大なエネルギーとなって行政をも動かすことが出来ます。国立の例がそうでしたよね。今のままでは巨大な見えないと組織の力に揉み潰されてしまいそうです。これだけは何としても避けたいです。こうして係争の間も工事は着々と進んでしまっています。少なくとも三井がやろうとしていることの事実を、この悪事の実態を万人の知るところとし世間に強く訴えかける必要があると思うのです。国立の例もそうでしたね。テレビ東京・日曜日・お昼放映の噂の東京マガジンの「噂の現場」というコーナーに取材を依頼すべきだと思います。真剣に考えてみて検討してみてください。きっと可能性は広がると思います。小さい力はやがて大きな力となることを祈念いたします。
逃げた方が懸命。

三井の組織で埋め尽くされている。

やばい臭いがする。
戸建て？計画中止決定しちゃったよ、三井は。
せっかく整地してるのにね。
どうなっちゃうの？

金がもったいないよねー

[416: 購入検討中さん]

全部読むのに疲れました。
その通りだとも思う意見もあり
そうじゃないと思う意見もあり
関心度が高いことは間違いないですね。
意見は参考になりました。
慎重に判断したいです。

[417: 購入検討中さん]

人気の私鉄沿線、閑静な住宅地、信頼できるデベロッパーの大規模開発、三井ブランド。
これだけ条件のそろった物件はそうそう出てくるものじゃない。
坪４５０万以上の価値は十分あると思う。
住んでもいいし投資にまわしてもいい。
このチャンスを是非ともものにしたい。

[418: 匿名さん]

これらの長文前にも見た気がします。
前にも出てますよね。
同じような内容で。
強烈な三井批判から、購入者は騙されているとか、間に関係ない話を混ぜて、そして価格が高すぎる！と叫ぶ。

根拠のない高架の話も織り込み、三井に謝罪させたいのか、計画中止させたいのか、値下げさせたいのか、真意が不明です。

文面から地元の人みたいですが、そういう人ばかりと思われたら地元民が迷惑です。

[419: 匿名さん]

おそらく反対派の人でしょうか。

文章内容を見ると根拠の無いことが多いようですが確かに事実の面もあります。

判断は難しいところですがいづれにしても高いということは共通認識として持ち合わせておいたほうがよいことでしょう。

いちいち反論するのもどうかと思いますよ。

[420: 匿名さん]

以前からの事ですが、ここの所目にあまる増長ぶりで批判したくなりましたが、

批判しても無駄ですね。

[421: 匿名さん]

半年ほど前の書き込みの再掲載ですね、削除分も含めて。

[422: 匿名さん]

そうですね、反論するだけ労力の無駄かもしれませんね。反省します。

さぁ、では気を取り直して新しいスレッドとして取り上げたいのがDE棟情報です。
自分の知るところでは、決してABCの廉価バージョンではなく同等だと担当者から聞いております。以前から話題に上がっていたように小割りの間取りも確かにあるようですね。40から60平米classが確かにあると明言していたので間違いないと思います。デザインコーディネイションは以前とはまったく違って今流行の現代モダン風ということでした。やはりヤングファミリーがターゲットな様相でした。

皆さん他に何かご存知なら書き込みお願いします。

[423: 匿名さん]

>根拠のない高架の話
215道路自体はもちろん都市計画決定され根拠ありますよ。工事開始時期や形態などは
例によって場所ごとに「いろいろ」ですが
でも世田谷側の工事、進んできてます。
将来環８のバイパス的に使えるようになるまで工事が進むとインパクト大ですが・・・

[424: 匿名さん]

登録申し込み日の前日は毎度、長い書き込み連続投稿のネガティブキャンペーン。
あることないこと書き散らかして。嫌な感じ。
今度区役所行って本当にパークシティを縦断して高架になるのか聞いてこようかな。

[425: 匿名さん]

秘密裏に進めていることなので、簡単には話してくれないさ。

[426: 匿名さん]

ヤングファミリーがターゲットで、かつモダンバージョンなら販売価格は下がる。ABCでキャンセル住戸を多数発生させてしまった失敗も今回は反省すべき点。ABC価格が高すぎた結果、ローン審査脱落キャンセル組がDEに流れくる。

[427: 匿名さん]

カードローンとかで信用不安で落ちた連中はここでも敗者復活はないよ。
自己資本比率の低さでおちたヤツは通るかもしれないが、いずれ破綻だろう。
そしたら何部屋か、お値打ち価格ででるかも。

[428: 匿名さん]

DEの価格はいつわかるの？

[429: 匿名さん]

７月だと思います。
モデルルームが５月下旬です。
ところで戸建ては本当に中止してしまったのですね。
今日現場を通りがかったのですが、先月見たときは整地が終わって立派な道もできていたのに、今日見たら地面を掘り返して掘削の重機が稼働していました。もったいない。何を工事しているのでしょう？やはり公民館でしょうか？

[430: 匿名さん]

桜も咲いている事だし、明日現場でも見てくるか。

[431: 匿名さん]

430さん
現場の進捗度合いのレポートを期待しています！

[432: 周辺住民さん]

開放的なので犬の散歩には良さそう。多分、買わないけど。
お隣りの柏宮公園から大挙して移動してくるな、こりゃ。
ジョガーも。

[433: 購入検討中さん]

登録に行きますが、まだ躊躇しています。
中央の計画道路の現実味の話しを再度担当者に聞いてから決めたいのと、しばらくすれば今年の秋ごろには都内のマンション価格ミニバブルが終わるので、それまで待ったほうが得策とも考えている次第です。
何も一番高い時期に敢えて購入を急ぐこともないかなとも思います。

[434: 買い換え検討中]

Ｅはワンルーム〜だけど、ＤはＡ、Ｂの流れを汲んで平米数も広め、高価格路線と聞きました。
だから別に急ぐ必要はないかと思います。

[435: 匿名さん]

私もDは平米数広めと聞いています。
予算を提示したら、自分の予算じゃちょっと無理目らしかった。
私の場合はこの物件なら希望の広さと値段の兼ね合いで即決です。
間取りも妥協したくないけど。

あと、今日って登録日じゃないですよね。

[436: 匿名さん]

梅雨が明けるころ、城西は坪３００未満じゃないと売れない市況になってればいいね。

[437: 匿名さん]

どうでしょう。
都心の新築マンションは既に価格下落を始めましたから、城西は秋くらいからではないでしょうか。なにしろ今までの価格が異常でしたから、適性価格に戻る動きは当然として受け止めたいですね。
それにしてもABCが売れ残り状態なのに、DEは果たして売れるものでしょうか？疑問視せざるをえません。

[438: 周辺住民さん]

敷地内は近所の老人の朝夕の散歩コースに最適ですね。公園でうちの犬を遊ばせるのもいいかもしれません。
特に南側の公園は緑が多いし、便所もあるのので老人会の集合場所と憩いの場になっていくことは間違いないでしょう。楽しみです。

[439: 匿名さん]

同感です。　近所付き合いが稀薄になりがちな現在ですから、人が往来できる・のんびりできる環境はむしろ好ましいですよね。
それだけ人の目が増えるわけだし。

[440: 匿名さん]

普通は大規模なほど管理費は下がるものだがここは逆に高くなっている。購入者ばかにしている。
ありえない。
意図が理解できない。

[441: 匿名さん]

自分が探してたランクだと、低層でだいたいここと同じくらいの管理費でしたよ。
タワーは管理費安いね。
１００世帯ちょっとで７万位の管理費の所もあったけど、１０００世帯もある湾岸とかだと２万代とか有るね。

[442: 匿名さん]

私も他の同じような条件の物件の管理費を調べましたが、ここが特別、高いようには思いませんでした。なので、こんなものなのかな…と思っています。

[443: 匿名さん]

管理費が高いと言っているのが不思議だよ。
駅３分の立地の良さは較検討に値する同じような物件はなかったし。
第一２４時間有人管理自体なかなかない。

昼間に管理人がいるだけなら安い管理費はあたりまえだし。

地上５階建ての管理人常駐で管理費月額\89000っていう物件あったけど、高いって言うのはこのくらいのこと言うんじゃないの？

まあ、安いか高いかの感覚は人それぞれだけど、購入者を＊＊にしているとか、管理費ぼったくりみたいな、駄々っ子みたいな言い方はやめようね。

[444: 匿名さん]

イヤイヤこれだけ大規模団地でこの管理費は
ボッタクリ意外なにものでもない。
パ力にするのもほどがある。半分が無駄金といえる。
常識で考えるとありえないくらい高いと言えるのは当然である。

[445: 匿名さん]

大規模団地？　ここって団地じゃないですよね？　どこかと間違えてませんか？

[446: 匿名さん]

ここを団地って呼びたい人前にもいたね。

管理費の額は気にならないけど、
何かにつけて蔑みたがるあなたの存在は気になるよ。

ケチつけるのたのしい？
天を仰ぎて唾す。

[447: 匿名さん]

団地の定義によって見解は違えど大規模開発、画一集合住宅という広義の意味では団地だと言えるでしょう。

何せどんなに頑張っても所詮はパークシティですから。。。

パークマンションやパークホームズとはステージが違いすぎます。

ここはファミリーターゲットのファミリーマンションだと言えるでしょう。

なにか
ここがあたかも高級マンションだと勘違いしている人がいるようですが。。。

[448: 匿名さん]

いつも同じ事言ってるね。
人の大切にしている物をそれは価値のない物だよと言う残酷さ。
いじわるはやめようね。

[449: 匿名さん]

高級物件じゃないとか、ファミリーマンションだとか、そんなことはどうでもいいんです。
管理費も高いか安いか、自分で決めるからいいんです。

井の頭戦がめちゃくちゃ混むとか、
いや、そうでもない、とか。前に書き込みしていただきましたが、そういう情報が大変参考になります。

[450: 匿名さん]

そうですよね！　そんな人はよくいますが、ここはもっとまともな常識的な掲示板にして欲しいです。

浜田山近辺の人は、けっこうみんな住み易いと言っています。　買い物にも便利だし、何だかんだ言っても緑は多い方じゃないでしょうか？　時間帯によっては井の頭線も混雑しますが、渋谷〜吉祥寺までもあっという間だしなかなか便利な線だと思いますよ。　ただ、確かに駅が志位作感じます。他の駅はだんだん改善していってますが、そういう意味では少し遅れていますね。