パークシティー浜田山（３）

[近所をよく知るＯＢ]

”通りすがり”に近い立場ですが、

多くの方々の意見に思うところもありますので。

投稿が1000件に達しましたので、Part3に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

忌憚の無い意見を、有意義なかたちで交換しましょう。


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[171: 物件比較中さん]

たしかにそうかもしれませんが、数名は、本気で買おうと思ってる人も見てると思います。D、F棟はどうなるんですかね〜。まったく違ったデザインになるんですかね〜。

[172: 近所の古家住まい]

>>171
横から失礼ですが、デザイン重視でお求めになるのですか？余計な手間は掛けたくない気持ちは分かりますが、１０年も住めば又気分を変えて別の場所にお移りになる。時間と手間はお任せでもっと大切なことに自分の時間をお使いになる。ある意味正解だとは思います。

確かにお金が掛かった内装かも知れませんが、もしかして数年間かもしれないお住まいの間に、色合いが深まるような建材ではありません。そこそこのお掃除で済んでメンテナンスフリーだけが取り得の。

私なら、空間の自由度を優先します。勿論間取りはあとから全面的でも変えることは出来ますが、それも床と天井に挟まれた間だけの話。２層分の天井高とまでは申しませんが、ここと云えども普通の集合住宅と基本的には同じです。窓もいじることが出来ないのは困った事ですが、せめて平面の四角だけでなく、メゾネットにも発想が広げられる空間の自由度が欲しい所です。多分いや絶対私には集合住宅に住む資格がないのでしょう。

折角集合住宅にも利点が沢山あるのですから、判で押したようなプランから抜け出れば良いのではと思っています。

[173: 物件比較中さん]

171さん、コメント、ありがとうございます。
基本的には永住のつもりで、メゾネットもあまり趣味ではありませんが、おっしゃることは共感できます。この物件が宣伝/マーケティング通りの価値があるものなのかどうか、建ってもいないわけですから、ある意味、賭けですね。マンションはどれを見ても似たような間取りで、ここも然程工夫を凝らした間取りと言えるものではないのが残念ではあります。

[174: 匿名さん]

買った人知ってる。

[175: 購入検討中さん]

図面みましたがＤ棟に40平米台があります。Ｅ棟に５５平米と３５〜４０平米がありました。ワンルームでしょう。

[176: 匿名さん]

>>175
ワンルームや小さい住戸をマイナーな目で見る傾向があるらしいけど、私は大きい住戸を１軒買うよりも、隣り合った小さな住戸を２軒買うのも賢明ではないかと思っている。時間帯が異なるカップルの時代も、子供が大きくなってユーテリティーが混雑するようになると、俄然ゆとりが出てくる。廊下を通って家族が行き来するのは人目が気になるかも知れないが、ベランダを通路に使う手もある。本当はホテルのコネクティングルームのように、内部の連絡扉があれば最上。

一般的に小さい住戸は、日当たりや通風の面とかで冷遇されているので、その点は価値観で比較するしかない。大きすぎる住戸は次第に持て余すようになるし、家族構成の変化にも対応できるのではないか。

今どき、構造の設計変更は大変な作業になってしまうけど、２戸一緒に購入を申し込んで、両方の境壁が盲潰しで、補強だけの無筋ＣＴを直ぐに除去してくれたら、驚くだろうな。

[177: 契約済みさん]

Ａ棟の価格はＢ棟より２割増しになるみたい。。。
立派ですね。。。
Ｂで決断してよかったです。

[178: 匿名さん]

住所が高井戸東なのにこの値段設定はないですよね。

[179: 購入経験者さん]

浜田山駅からの立地ですが、実際にはＢ棟（裏口）の方が駅寄りなのに、物件の徒歩表示だとＡ棟の方が近い様な表現になっていますね。すべて表玄関からの計算になるからかな？

[180: 匿名さん]

さらしなもすぬーぴももういないのか？
みんな価格に呆れて退散したのか。
で、いまここに残ってる人達は買う気満々？

[181: 匿名さん]

年配の母親との二人暮らしをしている者です。
現在、杉並と世田谷にて「中型犬」の飼えるマンションを探しています。
出来れば敷地が大きくて、高齢な母親も安心して散歩ができるような物件が希望なのですが、
このマンションは中型犬は飼う事が出来るかご存知の方はいらっしゃいますでしょうか？
とてもワガママな希望条件なのですが、以前この掲示板で将来的に一戸建てエリアも出来ると
いうような投稿を見ましたので、もしかしたらっと思いご質問させて頂きました。
世田谷区の「深沢ハウス」という物件は大型犬も可能との事ですが、最寄りの駅までの距離が
遠すぎるため断念しました（こちらは中古だったのですが）。
長文になりましたが、どなたか情報を頂けますと幸いです。
宜しくお願い致します。

[182: 購入経験者さん]

＞181さん
モデルルームで説明を聞いた事のある者です。
こちらの物件の、Ｂ棟、Ｃ棟に関しては、１Ｆのみ大型・中型・小型犬ＯＫ。２階以上は小型犬のみ。という事だったかと思います。
これから、事前案内会のあるＡ棟はまだ説明を聞いてないので不明です。
（が、他棟と同条件の可能性も高いと思います）

最近は、犬の毛のアレルギーのある方もいらっしゃる様なので、エレベータには飼い主が
抱いて乗れるサイズのワンちゃんを。という配慮かと思います。

[183: 匿名さん]

どうしてもパークコート成城と比較せざるを得ない
御大は第１種低層住居専用地域
いかに当該浜田山が法外な価格なのか知るところとなった

[184: 購入検討中さん]

パークコート成城も高かったと記憶しています。パークコート・シリーズは好きでないので、パスしましたが、坪いくらでした？

[185: サラリーマンさん]

いよいよ厳しくなってきたようだね。
手持ちの金持ち需要も一巡したようだ。

最近電話が多くて五月蝿くてかなわんな。
ま、最近は話題にも上らないようだからしょうがないか、、、、

[186: 匿名さん]

最近広告費に金をジャブジャブ使っているようで、もったいない。
自社の敷地を使っているのだから価格は抑えられるハズ。
物件価格を下げて完売させれば良いと思うのですが...。

三菱もそうだけど、浜田山なんかで強気に出ても失敗するだけ。
地価も一時は坪280万円したけど、いまは200万切ってるようです。
それでも戸建は在庫積み上がって、売れてない。
城西は完璧に値崩れしてるよ。

[187: 契約済みさん]

三井もこのタイミングで虎の子の浜田山グラウンドを出してくるということは、
やっぱり超長期で下落トレンドは避けられないと認めたということだね。

常識ある人なら誰でも気付いてたこととは思うが。
思ったより早く下落局面入りで厳しいね。

[188: 匿名さん]

そうそう、それにＤ棟Ｅ棟ではガツンと販売価格を下げざるを得ない状況になってきたし。
いずれにしてもＡＢＣ棟を高値で買ってしまった人の恨みが怖いよね。
まだＢＣ棟ともかなり売れ残っているらしいし。。いまになって必至で電話攻撃ですか？

[189: ビギナーさん]

三井は完全に弱気に振ってきたね。
脇目も振らず逃げ出したという感じか。

[190: いつか買いたいさん]

たしかにね。
急ぎだしたね。

[191: ご近所さん]

>>185-190
三井不動産だけではないよ、浮き足だっているのは。
杉並区だって、隣の柏の宮公園を旧日本興業銀行から譲渡されて緑地整備した訳だけど、杉並区が住民税撤廃作戦なんて本格的に進めれば、区有財産の収益向上なんて課題が絶対に出てくるさ。足元から火の手が上がる可能性もある。地元住民の運動で指摘されている、ここの区画整理事業での東京都や杉並区の不可解な態度は、何らかの作戦があるものと考えても不思議でない。

三井不動産の区画整理完成で、幹線道路への出口がいずれ出来るから、柏の宮公園だって大規模住宅地への転用が可能になる。一挙に緑地が無くなるとは言わないが、洪水対策とかで代替地として使って結果宅地化ってな構想も描ける。

個人単位では減築なんて普通になりそうな時代で、人口自体が減少するのだから、住宅の新規需要も当然先細りは必至。

今までファンドが目を付けたのは、企業の遊休不採算資産の収益向上だけど、実は一番無駄が多いのは自治体や公益団体だ。当然国だって標的だ。すでに国有国策会社の株に買いが入っている。一例が、電源開発とか空港会社とか、枚挙にいとまが無い。

住宅地の規制容積率に対して、実情の容積率がすこぶる余りを出しているのも同様だ。今の所、土地への執着は揺るがないとは言われているけどね。地方都市では、空き地になった更地が固定資産税滞納のまま放置されている。自治体はそれを寄付しようにも受け取らない。

[192: 匿名さん]

売れ残っているという話はどうなんでしょうね。　抽選になるほどでしたが？　　子供のいる家族もずいぶん来ていましたよ。
この後予定されている棟は三井関係者が入るという話も聞きます。
EとかFあたりと、ABCDは価格が変わるのは当然でしょう。　あそこの地形の歴史を知っている人なら条件が変わってくるのもうなずけるはずだと思います。

[193: 匿名さん]

地形の歴史とは何ですか？

[194: 匿名さん]

浜田山を支えていた三井グランドや柏の宮公園などが住宅地になってしまえば魅力半減。
この辺の資産価値を長期的に下げていくことになりそう。
また住民の反対運動が起こるのでは...。

[195: 匿名さん]

あのグラウンドは、駅と反対に向かって下がっています。川に近いあたりは昔沼だったんです。
地形の高い部分と低い部分ができるわけで下の方にできるのは低層という話ですから、そのあたりが価格に差がついてきても納得じゃないでしょうか。

[196: 匿名さん]

完売と販売終了はちがう。

あの有名なフェイク抽選のことを言ってるの？
倍率1倍でも抽選ってやってるよ、普通に・・・

[197: 匿名さん]

テレビスポットすごいね。
三井の枠はほとんど浜田山に
なってるね。

てこ入れですね。

[198: グループ企業にいた]

テレビＣＭを見て悲しく思った。
グループと言えども、企業としては独立はしていた。
それでも僕らは、不動産・建設に有形無形の支援はしてきた。

その余禄で運動場を維持してきたのに、
手のひらを返した様に『７０年前から街づくりが始まっていた』なんて？
多分明治以来、グループの地下（じげ）企業としての鬱積を晴らしている積りなんだろう。
資本を持てば、殿上人になれると思った訳だ。

今の顧客を見れば、ＩＴ企業なんて内実は『泡沫金転がし』だよ。
実体の貢献が無い世の中の余し者。極論だとは思うよ、だけどそれで良いのかな？
蝋燭は燃え尽きる前に、一瞬一番輝いて燃える、は正論だと思っている。

[199: 匿名さん]

どうも、既契約の半分以上が50歳以上、７５％以上が40歳以上だそうです。
2，30年後にはどんどん売り物件が出てくるかと思うと、資産価値は危ういですね。
年齢構成が多摩ニュータウンと同様の新規分譲と考えると、ちょっと引いてしまいます。

[200: 匿名さん]

何処だろうと
20年30年なんて、長く同じマンションには　
住みたくないなぁ。

[201: 購入検討中さん]

近所に住んでます。

>浜田山を支えていた三井グランドや柏の宮公園などが住宅地になってしまえば魅力半減。

正直、そうは思ってません。井の頭線の北側で育ちましたが、南側、三井グラウンドの辺りは鬱蒼としていて、地域住民にそれほど開かれていたわけではなかったと記憶しています（浜田山を離れていた１０年間はわかりませんが）。
高井戸中学に通っていましたが、三井の森と呼ばれていた中学の南側の林（整備して公園として開放するそう）と三井グラウンドの間の道は、人通りも少なく、自転車で通っても怖い場所でした。
緑を残しながら開放的な空間になるなら、それは好ましいのではないかと思っています。

>『７０年前から街づくりが始まっていた』

これは…苦笑ですね。三井グループ専用ってイメージが刷り込まれていましたから。
決して地域住民に開かれていたとは思わない。長年住んできた者からすると、はぁ？って感じです。

>既契約の半分以上が50歳以上、７５％以上が40歳以上だそうです。

中心価格帯が8000万円で、ちょっとマシな広さを求めたら１〜1.5億ですもん。30代が普通に買える値段じゃあない。
それに浜田山はイメージが先行しているけど、どなたかの投稿にもあったように、駅前商店街なんてほんとショボイ。でも、穏やかな街なんです。ちょこちょこ良い店もありますが、年収2000万円の若手が求めるような街ではない。必然的に購入層は40〜50代になるでしょう。
でも、20〜30年後に手ごろな価格で中古として出回るとすれば…いいんじゃない？

それにしても坪単価は驚きの高さ。管理費もこの規模のマンションにしては高すぎ。「皆でこの緑を維持していきましょう」に賛同できる人じゃないと、購入してから後悔するんじゃないかな。
ということで申し込みはしましたけど、かなり迷ってます。

ところで、フェイク抽選って本当？担当営業は、公開抽選って言ってましたが。その場ではずれても、キャンセルになりました！って連絡があったり？？
もっとも、３、４倍になるかもって言われていた第１希望は今のところ２倍だそうです。ふたを開けたら無抽選かも。うちもやめるかもしれないし…。

[202: 購入検討中さん]

ところで、近隣の反対派の方々は。何を反対しているのでしょうか？

敷地の真ん中に道路を通すと、何が起こるのでしょうか？

さっぱり理解できないのですが。どなたか、詳しい方お願いします。

[203: 購入経験者さん]

テレビCM、タイミング遅い気がしますね
あと、制作がしょぼい。。高年齢層向けでしょうか。

[204: 匿名さん]

うわさのテレビＣＭ見た。やはり、こういう結果になったか・・・パート1か2の過去レスで誰かが、テレビＣＭをするようになったらおしまいだってね。
わざわざ膨大な金をかけてまでテレビＣＭを打つということは、裏を返せばよほど売れ残っている証だと思った。
完売しましたなんて嘘800言ったって、バレバレ。相当焦っているね。かなりの数が売れ残っていると。
噂では最初のB棟なんてキャンセルが相次いだものだから、三井は今は電話個人攻撃に躍起になっているらしい。
最初の値付けを間違ったからこんなことになった。
どう考えても最初の値付けから高すぎだと思った。。
一番かわいそうなのは何も知らずに飛びついて既に契約をしてしまった人だ。
マンション選びは慎重の上にも慎重に。

[205: サラリーマンさん]

>201さん、フェイク抽選って本当？担当営業は、公開抽選って言ってましたが

フェイク抽選なんてどこのデベでも普通です。

それだけ人気のあるふりをして、どうしても価値を上げたいのでしょう。

５倍というのは通常２倍のことを言います。

よって２倍や３倍というのは実質競争無しを意味します。

それが証拠に秋のＢ棟はキャンセル住戸を含め今現在１０戸ほど買い手がついていません。

競合他社の不動産屋が言うのだから正しい情報だと思いますよ。

[206: 購入検討中さん]

2月12日に書き換えられた物件概要ページのタイトルは、

「パークシティ浜田山 Ａ棟第１期・Ｃ棟第１期２次 」

ですが、下部には、

「※おかげさまでＢ棟（全住戸）・Ｃ棟（第１期）の販売を終了いたしました。」

とありますね。

さて、「Ｃ棟第１期２次」は「Ｃ棟（第１期）の販売を終了」したあとでも販売するのですかね？

[207: 物件比較中さん]

あくまで
販売終了なんですね。
完売（Sold out）ではないと。

なにがおかげさまなんだか、、、
三井一流のお上品なあてつけかな（baku)

[208: 匿名さん]

はぁ？？？

B棟のキャンセル5戸出ていましたが　何か？販売センターに確認してみてはいかがかな？今問い合わせすれば喰いつきが違うことでしょうよ。


必死でTVでCMをやっていますが、よほど当該マンションは人気が無いのでしょうな。
人気が無いというよりむしろ、価格が高すぎるという理由で買い手がつかないといったほうが正確でしょうな。ABCは完全に戦略失敗。よってDE棟に期待したいところでしょうな。坪300は切らないと完売は無理だと思いますが皆さんはいかがお考えかな？いづれにしても私のように年収1500万に満たないものは当該マンションは到底購入は無理ですがね。

[209: 購入検討中さん]

今後の販売において、３０平米クラスが多数出るって他サイトで見ましたが真偽はいかがでしょうか？
詳しい人がいらっしゃいましたら教えてください。
例えば、高級ワンルームみたいなかたちを取って企業の富裕単身者をターゲットにするのでしょうか？もしそれが現実なのであれば三井不動産販売の今回のシティの主旨がよく理解できないのですが。

[210: 匿名さん]

小さくしたら１戸単価は安くなるので売りやすいということでしょうが、
本来のコンセプトから外れますよ、購入済さん達からクレーム来そう...。

[211: 買いたい人]

>>210
小さくなったら、我が家で隣り合った２区画買います。
すれ違いＤＩＮＫＳには最適です。その距離感が新鮮さを保ちます。
でも場所が悪いだろうな。１階西向きとかで。

[213: 匿名さん]

半分も売れてないのかと思いきや、結構売れてる。不思議。

[216: おこぼれ頂戴さん]

【販売実態の解明の方法】

竣工して引渡しが始まる頃に、法務局出張所（登記所）で登記簿謄本を取ってみれば一目瞭然。
登記簿謄本の写しの請求は、１通１０００円（普通は定額限度のページ数は超過しない）。
こうした公示公然の情報を利用すれば、憶測や粉飾＋仮装（？）の実態は簡単に分かる。
登記所は管轄は確か荻窪桃井、暇と小遣いのある方は是非解明をして下さい。

所有者の名前や住所（共有者が別住所の場合）は個人情報なのでネット掲載はルール違反だけど、分譲業者や関係者の名義になっている専有部分の割合と、一般の購入者の名義になっている割合までなら、語っても許される範囲かな。競合不動産各社や、ファンドだって有力な顧客名簿になるのだから、絶対調査対象の標的にする。

バブルの頃は、登記所の前に門前市をなす、〜書士の看板業者はこうした事務の代行で景気沸騰してとてつもない甘い良い思いをした。それと、収入印紙（途中で登記印紙に制度が変わった）を代行販売している何とか共済会も儲かった筈。こんな波及効果もあるのがこの業界、今一時隙間風が吹いているらしい。その隙間風を一番素肌に感じるのが、ＭＲの販売お姉さん達ですね。

[217: 近所をよく知る人]

コスモスイニシアのフォルム浜田山を買えば？
さらにキャンセル１戸出て、現在３戸がバナナの叩き売り状態ですよ！

メゾネット住戸なんて1500万円も割引き状態！
お買い得！

まったく・・・
どこもかしこも売れないんだね。。。。。
このご時勢。。

[218: 購入検討中さん]

201です。

やっぱやめました。
担当営業に連絡したら理由は聞かれたけど案外あっさりしてたな。
別の客がついてるからいいよって感じ。少なくとも２倍以上の倍率はあったらしい（笑）

でも坪単価が高い部屋は売れ残り率８０％超えそうだね。値付け失敗。
景気が上向いてきたら誰か買うのかなー。

あーもう購入検討中さんじゃなくなりました・・