パークシティー浜田山（３）

[近所をよく知るＯＢ]

”通りすがり”に近い立場ですが、

多くの方々の意見に思うところもありますので。

投稿が1000件に達しましたので、Part3に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

忌憚の無い意見を、有意義なかたちで交換しましょう。


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[102: 匿名さん]

C棟の価格って出てるんですか？

[103: 買いたいけど買えない人]

改正（というか改悪）建築基準法の影響で、設計変更などに
デベとゼネコンが及び腰なので、メニュープラン不可になっている
のではないでしょうか。カラーセレクト不可はよく分かりませんが
便乗？

[104: サラリーマンさん]

これか

三井不レジの記念碑的しこり物件。
まぁ、餌食になるのはジモティのじじばば中心みたい
だから、社会的なインパクトはそう広がらずにすみそうだけど。

ちゃんと管理組合の財政が成り立つかが不安要素だな。

多分独り者が増えたり、こなし夫婦が増えてく中で、
この郊外の地に、こんんだけの管理費を毎月払いながら
住もうという世帯がどんだけ確保できるかがキーだね。

物件価格が高い上に、管理費高いわけだから、
よほどの郷土愛がないと住めないね。

[105: 物件比較中さん]

>102 ＭＧに行けば価格表もらえますよ。高いけど。

[106: 匿名さん]

C棟　価格をかなり下げてきたね。。

ガツンと下げた。


妥当だろうね。Ｃも苦戦してんだろうなぁ。残るよ。

[107: 物件比較中さん]

ガツンとは下がってないよ。相変わらず殿様商売。

[108: 購入検討中さん]

>ガツンと下げた。

Ｃ棟はＡ〜Ｃ棟の中で、各部屋の面積バリエーションが一番多い棟なので、一概にガツンと下げた、とは言えないのでは。各向きの同階の坪単価で比較しないとなんとも言えませんね。

Ｂ＆Ｃ棟の両方の値段を知っている人からレス入るかな？

[109: 匿名さん]

住宅情報ナビには５室分の予定価格が載っています。
Ｂ棟よりも安いとはいえませんね。

[110: 物件比較中さん]

竣工は１年半も先なのに、あれが選べないこれが選べないと、顧客不在の姿勢は如何なものか。

[111: 匿名さん]

当初は様々なオプションプランが示され選択を楽しみにしていたが、突然4階までは色含むオプションが選べない、3-4階はフローリングの色だけ選択可、となった。改正建築基準法の影響鑑みスケジュール遅延を避ける為云々ということだが、きちんとした説明はない。よいマンションと思うが、コンセプトと相反するようなここにきてのドタバタ劇に、スケジュール優先、買い手への配慮が薄い印象が拭えない。

[112: ご近所さん]

安普請の庶民向けマンションでは実現できないどんな事が売り物なのか？
・１世紀超耐久で資源の節約。
・高性能断熱でエネルギー費用の節約。
・高性能資材で大規模修繕費用の大幅削減。
・ゆとりの設備で、更新時期の大幅延長。
・水周りも自由に配置できる配管変更対応の二重床。
・空間のゆとりをもたらす天井高、せめて３ｍ。
・屋上緑化でヒートアイランド回避。
・災害時も１ヶ月単位の篭城対応。
・爺婆介護車両の横付け車寄せ、介護施設完備。
・コンシェルジェによる新聞宅配。
・メイド＋キッチンサービス。　等々

有料サービスもあるけど、その内幾つが実現？
デベが建築時と維持管理時の両方で居住者から潤沢に利益を上げられる集合住宅って訳ではないのかな？

他人の懐だけど、実質が伴っていなくて、厚化粧だけの住まいに見えて仕方が無い。過去の遺産で購入した人だって、ご先祖さまは命がけで一所懸命築いた財産だと思うけどな。今の収入だって、甘っちょろな仕事で得られる筈は無い。デベが大切な資産を掠め取る事には寛大なんだな。

[113: 物件比較中さん]

もともとエレベータはキーをかざして自分の階にしか止まらないはずが、
一部購入者の二世帯で上下で買ったから自由に行き来出来るように
ロックを解除してくれといった我儘を飲んで、誰でもどの階へ自由に行ける仕様に変更。
共連れで侵入した部外者もしかり。
三井＊＊マネジメントですとか言って、消火器やら羽毛布団やら印鑑やら自由に売って回れるわけだ。
人の目の少ない内廊下、未成年を狙った性犯罪が多発しても不思議でない。

なんのためのトリプルセキュリティ？
三井のこの”ブレ”はいったいなんだ。

[114: 購入検討中さん]

>113さん
初耳！それ、事実ですか？
お話に出ている該当２世帯だけがお互い住んでいるフロアを行き来できる様に、キーロックを解除するんではないですか？（そのご家族のみ居住２フロアを自由に行き来できる仕様）
元々この施設は、居住者が他棟の共用施設を利用する事も想定し、施設予約した人は当日のみ、居住者でなくても共有施設のあるフロアに入れる様になっています。キー毎に細かくロック制御できるはず）

[115: 購入検討中さん]

そうではないから問題なのだよ

[116: 匿名さん]

美辞麗句を並べてみても三井レジなんて所詮は付加価値は上げないで価格だけあげることしか考えてない。

浜田山は全体が欺瞞に満ちた三井グループの墓碑的物件。価格しかり、付加価値の薄い管理費しかり。

購入したら管理組合はすぐに三井を首にして野村でもどこでも雇い替えたらいいよ。

[117: ？]

>>116
管理会社を取り替える事を言っているのかな？

どこでも同じだよ。居住者の中である程度知識を持った人がしっかり役員を引き受けないとやられっぱなしで終わる。別にエンジニアでなくても構わない。ポリシーを持っていて、管理の何かが分かっている人が適任。

管理では設備のこまごました点検修理や手当てが沢山あるから、本当は専属の万能の職人さんが１人いると助かる。人件費はどっちにしても必要だから、朴訥でも腕の良い職人さんに給料を若干弾んで夫婦住み込みで管理人を勤めてもらえば最高。でもそんな人は得がたい、隠居仕事でも構わないとしても。部品や資材の購入は、今はホームセンターでも可能。

自分で身体を動かす、「プレーイング・マネージャー」見たいな年配がいれば、自主管理を目指すのも面白い。設備屋の専属職人は必須。

理想的には、コーポラティブみたいな気心知れた自主管理。

ハイスペックのマンションで管理の手間が省けて、経費が節約できると思いきや、ランニングコストでも管理会社がしっかり儲ける仕組みになっている。戸建で維持管理修繕費用に毎月３〜５万円も使うかな？

[118: kiki]

このマンションの資産価値どう思いますか？
広尾ガーデンヒルズ以上の街になるのでは、と期待しているのですが・・

[119: 申込予定さん]

パーク・シティが特別清算開始
　不動産業のパーク・シティ（大阪市）が大阪地裁から特別清算の開始決定を受けたことが明らかになった。負債総額は約81億円。不動産売却などで有利子負債圧縮を目指したが財務内容が改善せず、債権者からの要請を受けて法的手続きによる処理を進めることになった。(13:51)

[120: 周辺住民さん]

＞118さん

沿線の人気度合は置いといて、都内で徒歩５分圏内（Ａ〜Ｃ棟まで？）であそこまで緑が多く周囲に公園・学校・図書館・24ｈ営業スーパーも近い環境はそうそうないのでは。また、管理費が高いという事は、裏をかえせば環境や建物もある程度高い水準で維持されると考えられるので、駅近棟は資産価値は高いと思いますよ。
ただ「広尾ガーデンヒルズ」とまで言うと「広尾」と「浜田山」ではそもそも街のグレードが余りにも違いすぎるので、「それ以上」はないと思いますけども・・・。本物件が出来る事によってトータル1000人以上街の人口が増えますので、若干、駅周辺は栄えるのではないかと思われますが。

＞皆さん

皆さんの見解は、どうでしょ？

[121: 匿名さん]

>>117　
〜自分で身体を動かす、「プレーイング・マネージャー」見たいな年配が
いれば、自主管理を目指すのも面白い。〜

住人の手を煩わさずに済むから良さそーだね。
ちょっと給料はずんでやってもいいから、面倒なこと全部片付けて
くれそー。

[122: 物件比較中さん]

規模といい、町並みの高級感、統一感といい、日本国内でこれだけの雰囲気の街はないと思います。（他にあったら教えて）
だけど物件価格、管理費が高すぎ。両方ともあと１割は下げないと。
まだ続々と棟が建つみたいだけど、買う人いるのかねぇ？

[123: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズと比べるのは・・・ちょっと違うと思いますが、
良いマンションだと思います。

[124: 購入検討中さん]

いいマンション？？
誰にとって？

売主と、販売業者(=売主）と、管理受託会社にとってはいいよね。

巨大なマージンのっけて（グループで取得したときの簿価なんかゼロに近い、）売主が儲かり、
物件価格が高いので、販売会社の取り分も十分あり、
売った後は、高い管理費から委託管理費もきっちりとり、
入居者の金で、「三井PC」シリーズのイメージを宣伝してもらえるわけだから。三井不・三井レジ・グループにとっては「成功すれば」すごくいい物件なのは間違いない。

でも買う側は、

単なるお人よしで、金余りの、世の中知らずの人中心なんだと思うよ。

[125: 匿名さん]

122

できてもないのに、えらい鼻息荒いですね。
ミサワの作った街とかご存じないようで、、、、

[126: 匿名さん]

＞120

私にとっては意味不明だが、
高い管理費払って「資産価値」が維持されるのは当たり前で、
いこの物件にかぎったことではないよね。
管理費はらうということは永遠に「追加投資」しつづけることだから。

問題は、追加投資のリターンがどうかということでしょ。
めちゃくちゃ低いと思うよ。
言い換えると、「付加価値」を生むことはないでしょ。
価値の維持を目指すけど、価値の減退を遅らせることしかできないと思うよ。

[128: 匿名はん]

ミサワの作った街って、どこ？

[129: 買い換え検討中]

CMだろ

[130: 匿名さん]

浜田山に住んでいるものですが、もともとこのあたりは容積率が８０％程度で投資効率は非常に悪い地域です。土地をお持ちの地主さん以外はアパートやマンション投資をやっても全くもうかりません。何を資産価値と言うかは分かりませんが、既に地価もマンション価格も上がっているので値上がり狙いの投資は自殺行為、賃貸に出しても利回りは都心の半分程度ですので大損します。資産価値など度外視で、小さな商店街と古びた銭湯などのワビサビがお好きな方には住み心地は良いかと思います。ただし買い物や私立学校・塾などが無いので、吉祥寺や渋谷まで出ています。個人的にはここを購入するだけの余裕があれば吉祥寺の戸建か井の頭公園を望むマンションを選ぶと思います。

[131: 匿名さん]

もうひとつ、ここを購入される方に老婆心ながらアドバイスですが、ここの工事のために普段は静かな浜田山を大型ダンプが頻繁に往来したり、工事の騒音で周辺住民の方達にはかなり迷惑をかけていました。つい先日まで近隣住民からは建設反対運動まで起きていました。なるべく摩擦を起こさないよう、新たにここの住民になられる方達には、その辺も考慮いただき、住まわせてもらっているという意識が必要だと思います。ちなみに、うちの近所の床屋も反対運動すれば良かったと言っていました。

[132: 近所をよく知る人]

浜田山ブランドつったって、たしかに垢抜けないし、しょぼい駅前、地味なメインロード・・。広尾なんかとは比べても無駄だな。
でもさあ山手線外、環８以内のロケーションで緑も多い場所で「都内に４軒しかないポルシェセンター」「新車と中古車のＢＭＷが向かい合わせ」「アルファロメオ」など外車多数（除くメルセデス）、ついでに「トヨタ」「ホンダ」「日産」が徒歩圏にあるような場所はそうそうはないよな。関東１号店の「エディオン」開店も秒読みだし、パークシティ浜田山にそこそこの年収層が1000人規模でくれば栄えるわな。脆弱な駅の混雑が心配だけど。

[133: ？]

>>132
そこの住民って、お出かけはハイヤーを呼んで、
お買い物は紀伊国屋か成城石井かクイーンズのネット配達で、
大きなお買い物は、三越からお帳場の丁稚どんが足繁く通うのと違う？
お客様を呼んだ時は、出張コックかケイタリングで。

暑い季節は軽井沢に避暑で、寒い冬は沖縄かハワイで避寒を。
もっとも足腰が立たずに、家から一歩も出ないかも知れないね。

ほとんどの住戸からは、富士山も筑波山も赤城や丹沢の山塊も見えなくて、何が楽しみなのかサッパリ分からない。

井の頭線の存在なんて知らずに終わってしまうかも。

[134: 物件比較中さん]

B棟契約した人、何で買ったか教えて下さい。

[137: 匿名さん]

ところで、結局ミサワの作った街って、どこ？

[138: 匿名さん]

ところで、Ｃ棟の要望書はたくさん来たのか？

[139: 駄]

>>137
三郷と違うよね？

[143: 匿名さん]

Ｃ棟の　正式なな最終の価格発表が　ついに出たね
先日の予定価格から　さらに上げてきたね
値段　上がってる。

需要があったんだと思うよ　これって必然？

[144: 匿名さん]

このご時世に　予定価格より上げてくるって・・・・・

物価上昇の影響あるのかな？円高傾向は確実に来年まで続くしね。世界同時株安も少なからず影響か？

[145: 匿名さん]

>143
全部屋、値段あがってるのかな？
Ｂ棟の時は、競争率の高い部屋は若干値上げorステイ。他、倍率の低い部屋は値段を下げてましたよ。

両方の棟の値段を見た人、比較レポどうぞ！

[146: 購入検討中さん]

１１月１８日に物件概要のページが更新されて、タイトルが「パークシティ浜田山 Ｃ棟」から、「パークシティ浜田山 Ｃ棟　第１期」に変わりました。ということは、その時点で売主さんは２期以上にわけて売るという意思表示をしたわけです。需要の程度は推して知るべしですね。

[147: 住まいに詳しい人]

アエラのマンション格付けの記事に載ってるね。
意外にも財閥系にも評価がいいのはどうしてなんだ？

[148: 購入検討中さん]

物件概要ページに８４戸の販売住戸の価格一覧がでました。住戸番号の並び方が興味深いですね。何か意味があるのかも。

[149: 匿名さん]

東向き2LDK 63.69㎡で6550万から、東向き3LDK 74.37㎡で7650万から。管理費と修繕積立で月4万円ですね。

[150: 匿名さん]

三井の物件と住友の物件、どっちも嫌だなぁ。

[151: 購入検討中さん]

いよいよC棟は12/1が申し込み期限ですね。１億円台は2次に回るようですが。それにしても管理費が高い。。