パークシティー浜田山（３）

[近所をよく知るＯＢ]

”通りすがり”に近い立場ですが、

多くの方々の意見に思うところもありますので。

投稿が1000件に達しましたので、Part3に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/

忌憚の無い意見を、有意義なかたちで交換しましょう。


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[191: ご近所さん]

>>185-190
三井不動産だけではないよ、浮き足だっているのは。
杉並区だって、隣の柏の宮公園を旧日本興業銀行から譲渡されて緑地整備した訳だけど、杉並区が住民税撤廃作戦なんて本格的に進めれば、区有財産の収益向上なんて課題が絶対に出てくるさ。足元から火の手が上がる可能性もある。地元住民の運動で指摘されている、ここの区画整理事業での東京都や杉並区の不可解な態度は、何らかの作戦があるものと考えても不思議でない。

三井不動産の区画整理完成で、幹線道路への出口がいずれ出来るから、柏の宮公園だって大規模住宅地への転用が可能になる。一挙に緑地が無くなるとは言わないが、洪水対策とかで代替地として使って結果宅地化ってな構想も描ける。

個人単位では減築なんて普通になりそうな時代で、人口自体が減少するのだから、住宅の新規需要も当然先細りは必至。

今までファンドが目を付けたのは、企業の遊休不採算資産の収益向上だけど、実は一番無駄が多いのは自治体や公益団体だ。当然国だって標的だ。すでに国有国策会社の株に買いが入っている。一例が、電源開発とか空港会社とか、枚挙にいとまが無い。

住宅地の規制容積率に対して、実情の容積率がすこぶる余りを出しているのも同様だ。今の所、土地への執着は揺るがないとは言われているけどね。地方都市では、空き地になった更地が固定資産税滞納のまま放置されている。自治体はそれを寄付しようにも受け取らない。

[192: 匿名さん]

売れ残っているという話はどうなんでしょうね。　抽選になるほどでしたが？　　子供のいる家族もずいぶん来ていましたよ。
この後予定されている棟は三井関係者が入るという話も聞きます。
EとかFあたりと、ABCDは価格が変わるのは当然でしょう。　あそこの地形の歴史を知っている人なら条件が変わってくるのもうなずけるはずだと思います。

[193: 匿名さん]

地形の歴史とは何ですか？

[194: 匿名さん]

浜田山を支えていた三井グランドや柏の宮公園などが住宅地になってしまえば魅力半減。
この辺の資産価値を長期的に下げていくことになりそう。
また住民の反対運動が起こるのでは...。

[195: 匿名さん]

あのグラウンドは、駅と反対に向かって下がっています。川に近いあたりは昔沼だったんです。
地形の高い部分と低い部分ができるわけで下の方にできるのは低層という話ですから、そのあたりが価格に差がついてきても納得じゃないでしょうか。

[196: 匿名さん]

完売と販売終了はちがう。

あの有名なフェイク抽選のことを言ってるの？
倍率1倍でも抽選ってやってるよ、普通に・・・

[197: 匿名さん]

テレビスポットすごいね。
三井の枠はほとんど浜田山に
なってるね。

てこ入れですね。

[198: グループ企業にいた]

テレビＣＭを見て悲しく思った。
グループと言えども、企業としては独立はしていた。
それでも僕らは、不動産・建設に有形無形の支援はしてきた。

その余禄で運動場を維持してきたのに、
手のひらを返した様に『７０年前から街づくりが始まっていた』なんて？
多分明治以来、グループの地下（じげ）企業としての鬱積を晴らしている積りなんだろう。
資本を持てば、殿上人になれると思った訳だ。

今の顧客を見れば、ＩＴ企業なんて内実は『泡沫金転がし』だよ。
実体の貢献が無い世の中の余し者。極論だとは思うよ、だけどそれで良いのかな？
蝋燭は燃え尽きる前に、一瞬一番輝いて燃える、は正論だと思っている。

[199: 匿名さん]

どうも、既契約の半分以上が50歳以上、７５％以上が40歳以上だそうです。
2，30年後にはどんどん売り物件が出てくるかと思うと、資産価値は危ういですね。
年齢構成が多摩ニュータウンと同様の新規分譲と考えると、ちょっと引いてしまいます。

[200: 匿名さん]

何処だろうと
20年30年なんて、長く同じマンションには　
住みたくないなぁ。

[201: 購入検討中さん]

近所に住んでます。

>浜田山を支えていた三井グランドや柏の宮公園などが住宅地になってしまえば魅力半減。

正直、そうは思ってません。井の頭線の北側で育ちましたが、南側、三井グラウンドの辺りは鬱蒼としていて、地域住民にそれほど開かれていたわけではなかったと記憶しています（浜田山を離れていた１０年間はわかりませんが）。
高井戸中学に通っていましたが、三井の森と呼ばれていた中学の南側の林（整備して公園として開放するそう）と三井グラウンドの間の道は、人通りも少なく、自転車で通っても怖い場所でした。
緑を残しながら開放的な空間になるなら、それは好ましいのではないかと思っています。

>『７０年前から街づくりが始まっていた』

これは…苦笑ですね。三井グループ専用ってイメージが刷り込まれていましたから。
決して地域住民に開かれていたとは思わない。長年住んできた者からすると、はぁ？って感じです。

>既契約の半分以上が50歳以上、７５％以上が40歳以上だそうです。

中心価格帯が8000万円で、ちょっとマシな広さを求めたら１〜1.5億ですもん。30代が普通に買える値段じゃあない。
それに浜田山はイメージが先行しているけど、どなたかの投稿にもあったように、駅前商店街なんてほんとショボイ。でも、穏やかな街なんです。ちょこちょこ良い店もありますが、年収2000万円の若手が求めるような街ではない。必然的に購入層は40〜50代になるでしょう。
でも、20〜30年後に手ごろな価格で中古として出回るとすれば…いいんじゃない？

それにしても坪単価は驚きの高さ。管理費もこの規模のマンションにしては高すぎ。「皆でこの緑を維持していきましょう」に賛同できる人じゃないと、購入してから後悔するんじゃないかな。
ということで申し込みはしましたけど、かなり迷ってます。

ところで、フェイク抽選って本当？担当営業は、公開抽選って言ってましたが。その場ではずれても、キャンセルになりました！って連絡があったり？？
もっとも、３、４倍になるかもって言われていた第１希望は今のところ２倍だそうです。ふたを開けたら無抽選かも。うちもやめるかもしれないし…。

[202: 購入検討中さん]

ところで、近隣の反対派の方々は。何を反対しているのでしょうか？

敷地の真ん中に道路を通すと、何が起こるのでしょうか？

さっぱり理解できないのですが。どなたか、詳しい方お願いします。

[203: 購入経験者さん]

テレビCM、タイミング遅い気がしますね
あと、制作がしょぼい。。高年齢層向けでしょうか。

[204: 匿名さん]

うわさのテレビＣＭ見た。やはり、こういう結果になったか・・・パート1か2の過去レスで誰かが、テレビＣＭをするようになったらおしまいだってね。
わざわざ膨大な金をかけてまでテレビＣＭを打つということは、裏を返せばよほど売れ残っている証だと思った。
完売しましたなんて嘘800言ったって、バレバレ。相当焦っているね。かなりの数が売れ残っていると。
噂では最初のB棟なんてキャンセルが相次いだものだから、三井は今は電話個人攻撃に躍起になっているらしい。
最初の値付けを間違ったからこんなことになった。
どう考えても最初の値付けから高すぎだと思った。。
一番かわいそうなのは何も知らずに飛びついて既に契約をしてしまった人だ。
マンション選びは慎重の上にも慎重に。

[205: サラリーマンさん]

>201さん、フェイク抽選って本当？担当営業は、公開抽選って言ってましたが

フェイク抽選なんてどこのデベでも普通です。

それだけ人気のあるふりをして、どうしても価値を上げたいのでしょう。

５倍というのは通常２倍のことを言います。

よって２倍や３倍というのは実質競争無しを意味します。

それが証拠に秋のＢ棟はキャンセル住戸を含め今現在１０戸ほど買い手がついていません。

競合他社の不動産屋が言うのだから正しい情報だと思いますよ。

[206: 購入検討中さん]

2月12日に書き換えられた物件概要ページのタイトルは、

「パークシティ浜田山 Ａ棟第１期・Ｃ棟第１期２次 」

ですが、下部には、

「※おかげさまでＢ棟（全住戸）・Ｃ棟（第１期）の販売を終了いたしました。」

とありますね。

さて、「Ｃ棟第１期２次」は「Ｃ棟（第１期）の販売を終了」したあとでも販売するのですかね？

[207: 物件比較中さん]

あくまで
販売終了なんですね。
完売（Sold out）ではないと。

なにがおかげさまなんだか、、、
三井一流のお上品なあてつけかな（baku)

[208: 匿名さん]

はぁ？？？

B棟のキャンセル5戸出ていましたが　何か？販売センターに確認してみてはいかがかな？今問い合わせすれば喰いつきが違うことでしょうよ。


必死でTVでCMをやっていますが、よほど当該マンションは人気が無いのでしょうな。
人気が無いというよりむしろ、価格が高すぎるという理由で買い手がつかないといったほうが正確でしょうな。ABCは完全に戦略失敗。よってDE棟に期待したいところでしょうな。坪300は切らないと完売は無理だと思いますが皆さんはいかがお考えかな？いづれにしても私のように年収1500万に満たないものは当該マンションは到底購入は無理ですがね。

[209: 購入検討中さん]

今後の販売において、３０平米クラスが多数出るって他サイトで見ましたが真偽はいかがでしょうか？
詳しい人がいらっしゃいましたら教えてください。
例えば、高級ワンルームみたいなかたちを取って企業の富裕単身者をターゲットにするのでしょうか？もしそれが現実なのであれば三井不動産販売の今回のシティの主旨がよく理解できないのですが。

[210: 匿名さん]

小さくしたら１戸単価は安くなるので売りやすいということでしょうが、
本来のコンセプトから外れますよ、購入済さん達からクレーム来そう...。