ザ・パークハウス新川崎

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-shinkawasaki/?adid=ad20712
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三菱倉庫株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社　横浜支店
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

所在地：神奈川県川崎市幸区下平間238他6筆（地番）
交通：JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅（駅舎）より徒歩14分、
　　　JR南武線「鹿島田」駅（東口）より徒歩9分

【物件情報の一部を追加しました 2014.5.30　管理担当】

[501: 匿名さん]

>>500
近くに住んでいましたが、すごく生活がしやすく、良いところでしたよー

[502: 物件比較中さん [男性 30代]]

分かっている情報としては

高級志向のマルエツ
以前、建設場所付近にあったよくわからない中華料理屋
美容室
クリーニング店
ドラッグストア
ジェクサー
りそな銀行

元々ララテラスのようなおしゃれな店は期待していなかったけど、
ユニクロや１００均のような実用的な店が入居してほしかったな…
どれも鹿島田にはありすぎる店（中華・クリーニング・薬局）

でもイメージ図をみるとなんかおしゃれそうですよね。
諦めるのはまだ早いかもしれません！

[503: 購入検討中さん]

>>501さん、よろしかったらどんな点が生活しやすいと感じたか
教えていただけませんか？

[504: 周辺住民さん]

501ではないですが、現在近隣在住者です。
住みやすい点は、鹿島田、新川崎の2駅が使えるところ。
武蔵小杉や川崎に出やすく、川崎行きのバスも多い。

商店街は、オリジナリティはないが、ドラッグストアや100円ローソンなど普段使いには問題なし。夏祭りなどイベントもあり。

幼稚園、保育園、学校も近隣にあり子育てしやすい。

難点としては、特に夏場の週末、府中街道を暴走族が通るようでうるさい。府中街道が近いため、救急車や消防車の音がよく聞こえる。


そんなところでしょうか。

[505: 周辺住民さん]

以前鹿島田に住んでました。
とても居心地がいいところだと思ったのでマンションもこのエリアで買いたかったのですが、事情があって別のエリアに購入しました。

この物件についてはほとんど知識がないのでコメントしませんが、このエリアの環境について言えば、何人かの方が書かれているように交通の便が「意外と」いいのが第一に挙げられるのではないでしょうか。

買い物環境は、
・スーパーマーケットは鹿島田駅前のマルエツと府中街道沿いのオリンピックはいずれも徒歩圏内（ちょっと遠いですが小向の方にはライフもあります）。
・ファストファッションは徒歩圏にありませんが、川崎、小杉は電車で10分以内、車や自転車があれば古市場にg.u.があります。
・鹿島田駅前商店街は、少なくとも平間、向河原よりも栄えた商店街ではないかと個人的には思ってます。

騒音については、これはもう仕方がないのではないかと思います。
小杉（綱島街道、府中街道）や武蔵中原（中原街道）、溝の口（246号）辺りと大して変わりません。

個人的に思う難点は、道が狭い割には交通量が多い為渋滞が多いこと（有り得ない道路を臨港バスが走ります）、医療機関（特にかかりつけになりそうな開業医）がちょっと少ないことくらいなのかなと思ってます。

[506: 匿名さん]

このエリアは、人を新川崎駅に車で送迎に行く時、どんなイメージになりそうですか？徒歩14分なので結構そういうことがありそう。
今は踏切で閉まったら結構渋滞してますよね。後々南武線が高架化されるという話ですが、それ以前に新川崎スクエア＆パークタワー住民渋滞がありそうで怖い。
今の時点で結構車詰まってるし、雨の日なんか商店街から動かない感じだし。。。そしてそもそも交通広場は西側に移行しますよね。スクエア前は区画整理してますが二車線にはならなそうだし、新川崎送迎場所は東側にはないですよね。
これがネックで悩んでます。
ここを決めてる人はそこまで考えてるんでしょうか？そもそも、車保有の人が買う物件じゃないのかな。

[507: 匿名さん]

>>506
確かに。交通広場、新川崎スクエア、パークタワー、周辺マンション、全て完成という条件がそろったら、鹿島田駅前とかかなり渋滞しそう。全くよめん。

[508: 購入検討中さん]

住民ですが、現在は新川崎駅前には送迎車を止めるスペースはないので、定期的な送迎は諦めたほうがよいのではないかと思います。ときどき勝手に停めてはバスやタクシーにクラクションを鳴らされている人もいます。私も、あまりに酷い場合はいつでも警察に通報するつもりです。但し、交通広場については改善の可能性があるのかもしれませんが、情報がありません。。

[509: 匿名さん]

送迎ができない駅というの車ユーザーにとっては致命的です。。
西側の交通広場は普通のロータリーっぽいので大丈夫でしょうが、毎回かなりの距離を迂回して送迎に行くのは現実的ではない。。

他の懸念もあるので、検討からはずします。

[510: 送迎]

新川崎～15分以内であるけるし、そのうちデッキができれば新川崎駅から鹿島田駅経由でサウザンドシティの手前にあるTSUTAYAまで濡れずに行ける。
そこからなら徒歩五分くらいかな？
それでも車で帰りたいときはタクシー利用か新川崎駅から数分離れた場所（デッキづたいでいけるシンカモール付近等）で待機。
地元民だがパークハウスなら立地的に送迎不要では？

[511: 匿名さん]

別に車なら交通広場のロータリーに迎えに行っても時間かからないでしょ。広いから先に着いても車で待てるスペースも有るし。
今の駅前じゃタクシーがいて待つのは無理だけど。

[512: 匿名さん]

車の話題が続いているようですけど、車を所有される方ってけっこういるのかしら？
駐車場が全戸数の半分以下という少なさだから、車を所有する方が少ない地域なのかなと思ったのですけど。

間取りが1LDKからありますけど、どちらかというとファミリー向けのマンションなのかなと思います。
1LDKといってもかなり広そうなので、賃貸にするような投資向けというのとは違う感じですよね？

[513: 匿名さん]

周辺環境は申し分ないかと思いますが、さすがにこの物件ちょっと割高すぎる気がします

単純に考えてください。
新川崎14分ですよ、、、？

明らかに駅遠物件ですよ。大丈夫ですか？

[514: 匿名さん]

最寄り駅が新川崎ならこの物件は明らかに駅遠物件ですが、ここの最寄り駅は鹿島田駅です。
鹿島田駅徒歩９分。決して近くはないですね。
ただ、最寄り駅１０分以内は単純に駅遠と言い切れないものもあると思いますが・・・

[515: 購入検討中さん]

一番小さいところで1LDKではなく、1LDK+Sですよ。（間取りは実質2LDK）
Dinksや子育てが終わった老夫婦向けでしょうか。（子供1人なら十分範囲内の間取り）

最寄り駅9分は近いですよ。
投資目的でなく永住目的であれば、寧ろ駅に近過ぎない方がいい。（駅近は民度の差が激しい、特に商店街の親に放ったらかしにされがちな子供たちと同じ学校に通わすのは嫌）

[516: 匿名さん]

新川崎スクエア3Fはデリフランス・カフェ コロ プラス（ドトール新業態）・フレッシュネスバーガー
の入店が決まったみたいですね 既に決定済みのフィットケアデポ・りそな銀行等と合わせて大分出揃ってきました。
他にもまだ何店舗か飲食店が入る可能性がありそうです。

[517: 購入検討中さん]

新川崎スクエアに、本屋、ユニクロ、無印良品が入ってくれれば完璧だが。。そんなに上手くいかないよね。本屋入らないかなー。。

[518: 匿名さん]

517さんが挙げられたお店…入ったら最強ですよね。
本屋は最近、本当に減ってきてしまったので是非とも入ってほしいですよね。
どういうお店が入るのかっていうのは
まだ飲食店のお話が多い状態なのですね。
というかあとの発表の分も飲食店なのかなぁ。

[519: 周辺住民さん]

本屋さんは地元のお店が鹿島田にあるから、他店の新規出店は阻止しに来るんじゃないですかね。

[520: 購入検討中さん]

本屋無理ですか。。それは残念。飲食店もある分には便利そうですね。まぁ、隣の武蔵小杉まで行けば何でもあるのですが。。できればもう少し利便性があがる店が入ってくれたら申し分ないですね。

[521: 契約済みさん]

セリアなど可愛い100均が欲しいです。

[522: 購入検討中さん]

100均いいですね。入ればいいなぁ。。この掲示板をトリガーに入らないだろうか笑

[523: 物件比較中さん]

直床のマンションにしては高いな
たから売れてないんだろうし

[524: 匿名さん]

523
本当に検討者かな。
そうなら間取り集と価格表くらいはお持ちでしょうから、具体的にどのフロアの間取りがいくらで高いと思うのか。
いくらなら買いだと思うのか。
売れてないとありますが何部屋販売済みでそう判断したのか。
詳しく教えてくださいませ。

[525: 検討者]

523ではないがホームページによると73.5㎡4500万円～、最近の相場からすると、これで高いと思うならよそへ行くか数年買うのを見合わせるしかないのでは。

最近のマンション価格上昇はすさまじいものがある。

近隣ならゴクレ・ソラシアなど中堅以下も分譲しているし、大師線沿線は2割くらい安い。

直床とかそれぞれの物件にケチをつける暇があるなら、買えるところ・欲しいところの検討に時間を割いた方がいいと思うよ。

価格が落ち着いた頃には金利が上昇し、借入・家賃・贈与性を考慮すると早めに買った方が得なケースもある。

[527: 匿名さん]

新川崎スクエアには他にスシローが入ることが決定したようです。
3F決定済：デリフランス・カフェ コロ プラス（ドトール新業態）・フレッシュネスバーガー・スシロー

フィットケアエクスプレスは1階のマルエツ内に入ることが決まったので
やはり3階は主に飲食店が入るようですね。

[528: 申込予定さん]

新しい本屋を望む声がありますね。
でも、サウザンドシティの2Fに地場本屋がありますよ。
よほどの専門性を求めなければ充分な規模です。TSUTAYA併設だし。

新川崎スクエア、サイゼリヤが入って欲しかったな(笑)。

[529: 匿名さん]

>>528
サイゼリヤ入ると聞きましたよ！？
事実かどうかはわかりませんが。。。
物件自体は割高なイメージです。

[530: 申込予定さん]

>>529さん、ありがとうございます。
期待しておきます。

でも、割高物件、ですか？
比較対象はどのあたりでしょうか？
けっこう土地代が乗ってるみたいだし(笑)、確かに安くはないけど、
他の同等な立地の物件と比べれば普通の価格だと感じたのですが。。。

[534: 匿名さん]

>533さん

532です。
「割高」という感想がなぜ批判的なのか私にはわかりません。
個人にとって高いと感じるか安いと感じるかは全く自由ですし、それをこの掲示板で書く人がいることでこの物件を検討者がどう感じているか参考になる人もいると思います。
もちろん割高の根拠を書いてもらえたら更にありがたいですが、それを「答えろよ」という命令口調でいう必要はないと私には思えます。
気を悪くされたらすみません。

[535: 周辺住民さん]

新川崎スクエア
3F決定済 VIVID（美容院）
マルエツ側にあった美容院が移るそうです。

[536: 申込予定さん]

まあまあ双方落ち着いて(汗)

>>528(>>530)です。
自分の問いが火に油を注いだようなら申し訳ありません。

ただ確かに、自分は適正だと思っている物を論拠もなしに
割高だ割高だとこられると、確かに面白くない感情は否めません。
申し訳ありませんが、ここは正直なところです。

割高だとおっしゃる方は、具体的にどんな立地の坪単どの程度の
物件に適正感や割安感を感じておられるのか、よろしければ
伺ってみたいです。
ここが割高に思われる方、お答えになれる範囲で、ぜひとも
お願いします。

[539: 匿名さん]

物件とは直接関係ありませんが、モデルルームのスタッフの対応悪すぎ！

[540: MKT MAN [男性 30代]]

あまり掲示板見てませんでしたが、割高と考える方はやはり転売前提、もしくは資産価値という観点からではないでしょうか。過去の新川崎の地価実績と比較して、確かに高い水準でしょうね。ということは、一旦相場が落ち着けば資産価値の毀損が考えられるということ。
ここは今後の見通しについて見解が分かれるところでもあるでしょう。人口減少社会の中でただでさえ今後土地が空く可能性がある中、都心から離れた場所にあることで資産価値の毀損を気にするのか。それとも、武蔵小杉が空前の盛り上がりを見せる中で新川崎も今後は人気スポットとなると見込むのか。またはそこまでは見込まなくとも、今後の金利上昇リスク等を踏まえると早めに住宅購入を検討するのか。資産価値を気にする方はこんなことを考えるでしょう。
また一方で、資産価値とは離れて自分が住みたいと感じる場所を優先する方は、武蔵小杉や横浜、東京駅までのアクセスの良さやコストパフォーマンスが良いとされる穏やかな街並みが気にいった方は割高とは思わないでしょう。
要は相対基準か絶対基準かの違いです。どちらも重要な要素であり、一概にどうとは言えないでしょう。
それぞれの基準で後悔しないようにすれば良いのです。正解はありません。最悪のシナリオだった時に後悔しない選択肢かを考えれば良いのです。
個人的には住宅は資産価値も重要ですが、仮に他人から評価されなくても自分が素直に良いと感じた場所の方が後悔が少ないと感じてはいます。ここは皆色々な考えがあってしかるべき。
そんな私は購入を検討しています。

[541: 匿名さん]

新川崎スクエアの全ての入居店舗がプレスリリースで発表になったようです。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2015/0203/index.html

[542: 匿名さん]

>>534
割高だと思いますよ。
パークホームズ新川崎東やシンカシティは68平米程度のファミリー物件が3300万円からありましたから。
パークタワー新川崎は二駅直結ですが、ここと全く同じ坪単価260万でした。部屋によっては、ここより広くて安いです。
ただ、不動産投資ではないので、好みで選べばよいとは思います。どの物件も一長一短ありますから。
パークホームズはここと同じブランドマンションですが、幹線道路沿いでディスポーザーも無し。シンカは今や駅直結ですが、やっぱりハセコー物件。パークタワーはブランドで駅直結ですが、南が塞がれている。ここは、駅遠で幹線道路が近いですが、ブランドマンションで設備はいいですよね。
不動産は立地がすべてですから、新川崎でリスクを回避するなら、シンカの中古でしょう。
今後は、人口減によって、駅徒歩10分以上の中古マンションは価値が無くなるそうです。1000万円程度の値下がりは覚悟されたほうがよいのでは。
ちなみに、武蔵小杉のパークタワー一本目坪単価230万円程度でした。ここら一帯が数年(むしろ数ヶ月単位)で値上がりしているだけの話です。それでも割高じゃありませんか？

[543: 匿名さん]

>>542
＞ここと全く同じ坪単価260万でした
はいダウト
パークハウスは230~240万だよ

[544: 周辺住民さん]

現在出てる価格は坪206〜253万円だね。
平均は230くらいかな。
パークタワーは平均240〜250くらいだったかな。
パークタワーの再販価格は1割高だと予想。

ここ数年で比較して割高だというなら納得。
ただしこの物件に粘着して割高と言い続けるのはおかしい。
周辺の野村、住友、ナイスと比べたら割高感は皆無。

[545: 購入検討中さん]

確かに、何をもって割高とするかは考えどころ。数年前と比較するだけでは十分とは言えません。状況が数年前とは似て非なるものです。建築材や人件費は高騰しています。オリンピックが過ぎるまで購入を控えますか？その時ローンは組めますか？機会費用が大きすぎやしませんか？
色んなリスクを踏まえて考えましょう。それでもこの物件割高でしょうか。。まぁ、妥当な水準と考えますが。

[546: 購入検討中さん]

新川崎スクエアの店舗はぼちぼちですね。まぁ、良しとしましょう。

[547: 周辺住民さん]

確かにあのラインナップをボチボチと思う人にはちょっと割高かもしれないですね。

[548: 購入検討中さん]

545と546は同一人物なのですが。。、苦笑

[549: 匿名さん]

専用庭がある間取りだと、専用駐車場があるのがいいと思いました。
収納も結構たくさあるみたいで、良いのかな？
ダイニング部分はちょっと狭さがあるのかな？という気もしますが、
テーブルの形次第では、少しスペースも取れるのかな？
庭が東向きになってしまうので、午後からはちょっと暗くなってしまうのかな？

[550: 匿名さん]

何か特別な物が見えるわけではないけれど、
視界が開けている、眺望が良いというのはいいんじゃないかなと思います。
最上階の7階からの眺望は公式サイトから見られますが、
それ以下の階もまあまあ良い感じですかね…。
低層階はさすがにそこまで求めてはいけないかなーと思うけれども。