ドレッセ目白近衛町プレゼンス(東京急行の目白物件情報)

[近衛町に住みたい]

かねてより注目を集めていた目白近衛町（新宿区下落合）の古河社宅跡地、
当初はプラウド近衛町では、って噂が根強かったけど、現地には「東京急行
マンション建設予定地」と書いた大きな看板がかけられていました。
東京急行（東急不動産の親会社）だと、田園調布等でドレッセ・ブランドの超
高級億ション等の開発を手掛けて来たと記憶していますが、この物件に関す
る情報をお持ちの方、色々教えて頂けると幸いです。そもそも東京急行単独
開発なのでしょうか？　あるいは東京急行と野村のコラボなのでしょうか？
いずれにしても、いよいよ目白近衛町プロジェクトが始動するのですね。
目白では、住友不動産の目白ガーデンヒルズや、鹿島建設の目白タワー＆
レジデンス計画もあって、色々賑やかで何だか楽しみですね。。。


[スムログ 関連記事]
【御留山界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.10】
https://www.sumu-log.com/archives/2105

[51: 匿名さん]

建物はほぼ完成。今は外壁工事とかやってますが、さすが高級感ありますね。
しかも、いかにも目白らしく、決して華美や虚飾でなく、シンプルでベーシックな上質感とでも表現すべきファサード。
下落合高台界隈の高級住宅地に相応しい、代表的な高級マンションのひとつになりそうですね。

[52: 匿名さん]

ここ、くぼ地ですけど、評価に影響ありますか？

[53: 匿名さん]

窪地で評価に影響がないなんてありえない。

[54: 匿名さん]

とすると、割高感強いですかね、ここの物件は

[55: 匿名さん]

地盤は周囲と比べて良くないでしょうね。

[56: 匿名さん]

東向きも、西向きも、隣接住居と近すぎですし、特に西向きは隣接住居の地盤のほうが位置的に全然高い。一番上じゃないと、眺望は抜けてこないでしょうね。

[57: 匿名さん]

何やら、他社工作員が活躍中のにおひプンプン

[58: 匿名さん]

もっと盛り上がろう！

[59: 匿名さん]

はい

[60: リリー]

初めまして。入居予定のものです。近くにスポーツジムはありますか？それから、日々のお買い物はピーコック以外にどこかありますか？高田馬場まで歩いてみたら、10分くらいなので、高田馬場周辺でもいいので、ご存知なら教えてください。

[61: 匿名さん]

スポーツ・ジムは、目白駅近のリッチモンドホテル地下にありますし、テニスクラブがガーデンヒルズの目の前にありますよ。
買い物は、目白通り沿いにピーコックと丸正がありますし、目白駅近の田中屋という酒屋跡に成城石井が入ると云う噂があります。
それと、目白駅前のコマースと云う商業ビルが近々再開発予定なので、そこにショップが幾つか入るかも知れません。
あと、高田馬場駅側には、ピーコックと西友がありますね。早稲田方面まで往けば、三徳とかもありますよ。
ちょっと遠出するなら、新宿の伊勢丹や高島屋、池袋の西武や東武のデパ地下、成城石井、ザ・ガーデンとかもあるので、さすがに都心近接高級住宅地だけあって、買い物には全く困らないですね。

[62: 匿名さん]

田中屋跡地に成城石井が入るといいですね。上流チックで。

[63: リリー]

お返事有難うございました。スーパーがたくさんあるのですね。便利でホッと致しました。 いつもは渋谷東急の成城石井でお買い物しているので、目白にも出来るといいと思います。 建物の完成が近づき、楽しみです。２月から、一般に向けて本格的に売り出すとの事です。

[64: 匿名さん]

スポーツクラブなら高田馬場にビッグボックスもあります。
池袋にもティップネス、コナミ、エスフォルタなどもありますよ。

[65: リリー]

有難うございます。高田馬場のビッグボックスに行こうと思います。ところで、近くにお住まいの方に伺いたいことがございます。現地は窪地ですよね。エントランスは道路より３０センチほど高くしてあるので、心配ないと思うのですが、大雨の時など道路の窪地部分に水がたまるようなことはこれまでなかったのでしょうか？古河電工の社宅は何か被害などは無かったのでしょうか？

[66: 匿名さん]

こちらは、あと何戸くらい残っているのでしょうか？

[67: リリー]

先高感があるので、今は積極的に売らないで、とっておいているという感じです。全然売り急いでいない感じです。ちなみに３０戸程度は売れていると思います。明後日　入居説明会があるので、正確な数が分かると思います。

[68: 匿名さん]

既にかなり売れてるのですね。確かに、モデルルームを敢えて作っていないのも、竣工後にじっくり現物を内覧しながら販売するからなのでしょうね。億ション級になると、モデルルームだけ見て買う方は少ないようですから、

[70: 匿名さん]

いよいよ竣工間近

棟内モデルルーム・オープン間近のようですね

[71: 匿名さん]

まだまだ残っているようですね。
yahoo　mapで江戸・明治時代の地図が見れるので確認したら、やはり水が流れていた谷なのですね。
一戸建てじゃないんだし杭を打っているので問題ないのかなあ。どう思われますか

[72: 匿名さん]

というより、無料査定サイトで査定してみると、下落合2丁目って意外と安い。
売出価格は1000万割高と出るんですが、如何思いますか。

[73: 匿名さん]

西向き、東向きは基本的には安くなる。新築時にはそれを良さげに見せてなるべく
高く売るわけだが。。中古ではやはり苦労する。
多少高くとも、南向きの資産価値は日本の場合大きい。

[74: 匿名さん]

>>71さんが言っていることはgoogleマップの航空写真を見てもわかりますね。
池の跡の部分だけ街並みが違いますから。
谷のようになっていて、そのままおとめ山公園の池へ続いてる・・・

[75: 匿名さん]

南の財務省官舎跡地は新宿区の防災公園になるんですか？そうだとするとこのマンションの価値が上がりますね。

[76: 匿名さん]

ここの官舎は民間売却リストに入っていたような記憶が？　新宿区が買い取るのですか？　単にそういう要望があるということですか？

[77: 匿名さん]

私も詳しくは知らないのですが、いったんは民間に売却されたらしいのですが、そこから新宿区が買ったようなことを聞きました。（真偽の程は分かりませんが・・・）それで一部か全部か分からないのですが、防災公園になるらしいと聞きました。一部だった場合は残った部分は低層高級マンションになると思うのですが。どなたかご存知の方教えてください。

[78: 匿名さん]

どなたかモデルルームへいらっしゃった方いませんか？感想を聞かせてください。この前、新聞折込チラシが入っていました。モデルルームは完全予約制なので、行きたいけど覚悟がいります。

[79: 匿名さん]

<<76
ttp://www.jsc-com.net/shimoochiai/news2/358.htm
ここにくわしい。

[80: 匿名さん]

先週末、モデルルームに行って来ました。残っている部屋(20戸程）は全て内覧させてもらえるとのことなので、私は3部屋見てきました。第3期販売予定の部屋も希望があれば販売してもらえるそうです（第1期より第2期、第2期より第3期は値上がる可能性が高いとのこと）。外観・内装はいたってシンプルですが、大抵の設備は標準でついてきます。最上階・角部屋は殆ど売れてしまっていますが、私は立地がとても気に入ったので前向きに検討しようと思っています。

[81: 匿名さん]

内覧してみて、隣接住居の圧迫感、どんな感じでした？
そこが問題なければ、私も検討したい。

[82: 匿名さん]

＞＞81さん

東側は殆ど売れてしまっていたので見ていませんが、西側は3.5m位の距離があり、思ったよりも圧迫感はありませんでした。マンションが1軒建っていましたが、それ以外は（今のところ）戸建てだったので、日当たりもそれほど悪くありませんでした。ただ、隣接住居の敷地の方が2〜3m高い住戸もあるので、仮に将来、マンション等が建設された場合、そこは今よりも圧迫感が出て、日当たりも悪くなるかもしれませんね。
いずれにしても、こちらのマンションの立地・広さ・仕様を考えると、現在販売中・今後販売される物件よりも割安感はあると思いました。

[83: 匿名さん]

他の環境が悪いのにやたら高い物件が即完売してる状況を見ると、
ここも直に完売してしまうでしょう。

[84: 匿名さん]

私も見てきました。いい感じでした。たくさん防犯カメラが設置されセキュリティー万全です。エレベーターは内部の様子がモニターで外部から見られるようになっているし、内部に警報ボタンも2個付いていて安心です。ゴミ置き場にも防犯カメラが付いていました。エントランス奥の壁は今はやりの珪藻土の塗り壁で、部屋の内部も高級な建材が使われていました。内廊下は幅も広く、冷暖房が付いていて、ホテルライクなイメージでした。最上階は日当たりも充分で、これなら割安だなと感じました。見学の方も結構来ているようでした。下落合の代表的なマンションになったのではないでしょうか。

[85: 匿名さん]

やはり窪地はかなり気になります。

[86: 匿名さん]

そこなんですよねー。あと隣接住居の距離。
立地、物件はなかなか良いとは思いますが。

[87: 匿名さん]

ここに自然の沼があったというのは、聞きました。
現在は埋めてあるので、もちろん問題ないと思いますが、
沼だった事を気にする人は気にするのかもしれませんね。

[89: 匿名さん]

億ションに相応しい内容かどうかという観点からはいかがでしょうか？

[90: 匿名さん]

確かに窪地であることや、隣接住居との距離が近いこと、眺望・日当たりが期待できないことなどを考えると、超高級億ションとは言えないかもしれませんが、昨今のミニバブルで「これで億？」と首を傾げてしまう物件が多数出てきている中においては、立地・物件そのもののクオリティは決して低いものではないと思います。

[91: 匿名さん]

建物のデザインと構造自体は、良いものであると思います。
ただ土地が窪地であることは周囲と比べて一目瞭然ですので、
目白の中で最高に良い場所だ、とは絶対言えません。
周辺住民で「近衛さんのあたり」というと、あの大木を中心とした高台ですので
窪地でこのマンションのネーミングは「？」という感じです。

しかし、高台では広いマンション用地が出る可能性はなかなかありませんし、
仮に出たとしてももっと高い値付けが予想されるでしょう。
この立地でこのお値段、なかなかお買い得物件なのではないでしょうか。

[92: 匿名さん]

ホームページを見る度に間取りが変わっていますね。
結構売れてしまっているのでしょうか。

[93: 匿名さん]

残りはあと５戸のようです。２月からすごい勢いで売れていますね。今日から入居も始まりました。3月下旬に公示地価が発表になります。そうすると都心の急激な地価上昇が浮き彫りになると思います。そうなるとすぐ完売してしまうと私は見ています。目白でこの価格はお買い得なのではないでしょうか。

[94: 匿名さん]

先月、私がMRに行った時はまだ20戸以上残っていたのに、
もう残り5戸ですか？確かにすごい勢いですね・・・。

[95: ご近所さん]

ケンコーポレーション見てみ。
９件載ってるから。買い取ったみたい。
たいした物件じゃないね。

[96: 匿名さん]

本当ですな。9件も。東、西向き、隣接、くぼ地、では少し割高という
検討者の判断でしょうか。

[97: 匿名さん]

割安な価格だけで、中途半端な高級マンションという感じ。
投資にはいいかもしれない、少し待てば値上がりしそう。

[98: 匿名さん]

ホームページの間取りが14件に増えてますね。
KENに掲載されてるのと同じものも。
いずれにしてもまだまだ残ってるってことですね。

[99: 物件比較中さん]

ＫＥＮは仲介業者。買取はしませんよ。

[100: 匿名さん]

本日、販売員に確認したところ、KENは共同販売を
しているだけで、買取をしている訳ではないとのこと。
残りは11戸だそうです。