ドレッセ目白近衛町プレゼンス(東京急行の目白物件情報)

[近衛町に住みたい]

かねてより注目を集めていた目白近衛町（新宿区下落合）の古河社宅跡地、
当初はプラウド近衛町では、って噂が根強かったけど、現地には「東京急行
マンション建設予定地」と書いた大きな看板がかけられていました。
東京急行（東急不動産の親会社）だと、田園調布等でドレッセ・ブランドの超
高級億ション等の開発を手掛けて来たと記憶していますが、この物件に関す
る情報をお持ちの方、色々教えて頂けると幸いです。そもそも東京急行単独
開発なのでしょうか？　あるいは東京急行と野村のコラボなのでしょうか？
いずれにしても、いよいよ目白近衛町プロジェクトが始動するのですね。
目白では、住友不動産の目白ガーデンヒルズや、鹿島建設の目白タワー＆
レジデンス計画もあって、色々賑やかで何だか楽しみですね。。。


[スムログ 関連記事]
【御留山界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.10】
https://www.sumu-log.com/archives/2105

[22: 匿名さん]

>やんごとなき方々もお住まいになるに相応しい街ですね。

憶測でしょ？

[23: 匿名さん]

昨日から敷地に重機が運び込まれました。
いよいよ工事開始のようです。
東急電鉄のＨＰにはまだ何も発表されていませんね。

[24: 匿名さん]

いよいよ、工事開始なんですね。
どんな物件になるのか、早く概要を知りたいものです。。。

[25: 匿名さん]

…とか言ってたら、登場しましたね。
詳細は結局よくわからない、イメージだけのＨＰですが。

http://www.konoecho.com/index.html

[26: 匿名さん]

ほとんどが億超えの高級物件になりそうですね。
東京急行物件としては、田園調布に次ぐ、プレゼンスというブランドですし。
来春からは宮様も移ってこられるようだし、愛子様もお近くに通学されるし、
目白界隈は注目を集めて、いい宣伝になるのではないでしょうか。

[27: 匿名さん]

坪単価３００万円の前半で収まるのでしょうか？
立地としては文句なしに最高、都内屈指の場所です。
都心でありながら環境よし、雰囲気よし。
目白と呼ばれる地域は広範に及んでいますが、
同じく坪単価の高い、文京区目白台でさえ、
間違いなくかすんでしまう場所でしょうね。
最近は、愛子様のご入園なども関係しているのか、
下落合の反対側にあたる豊島区目白３〜４丁目あたりでさえ、
警邏のおまわりさんが増えました。
時間帯によっては、目白駅の入り口で、
怪しげなカッコウをした若者が、
よく職務質問されています。
治安対策も、今後ますます強化される地域でしょうね。

[28: 匿名さん]

電話で確認しました。
平均１００平米、平均坪単価３５０万円。
やはり億ションでしたね。

[29: 匿名さん]

この界隈は、皇室関係のやんごとなき方々とも古くから所縁深い、由緒格式ある土地柄ですので、
過剰な華美さを誇示するのではなく、その土地柄に相応しい、控えめな上質・上品さを具現化する
真の高級物件になるといいですね。

[30: 匿名さん]

反対運動が起きていると聞きましたが、事実でしょうか？

[31: 匿名さん]

マンション建設で、全く何の反対運動も起きないことの方が珍しいのではないでしょうか？
こちらの物件でも、近隣住民から、周辺環境とマッチした建物にするよう要求が出ていると
聞きましたが、それ程激しいものではないようです。傾斜地ではないので、半地下などを
使った脱法マンションは作れませんし、ヒマラヤ杉も残すとのことで、それ程大きな問題は
ないように思われます。ただ、この辺は窪地状の地形で、隣接する御留山公園の湧き水の
水脈が走っているとも言われているため、あまり地下を掘り返さないように注意して頂きたい
ものだと、個人的には思っています。近隣では、むしろ六天坂辺りに建設予定の物件で、マン
ション建設反対のノボリや立て看がたくさん立っていて、周辺住民の反対の激しさが偲ばれます。

[32: 匿名さん]

間取りも平凡だし、ライトコートに面した共用廊下は貧乏臭いし、エントランスは今どき御影貼りだしｗ

http://www.konoemachi.com/

[33: 匿名さん]

価格発表されましたね。一番安い部屋でも８０００万円台、殆どが１億から２億円の部屋で、
なかなか敷居が高そうです。。。

[34: 匿名さん]

age

[35: 匿名さん]

ここって、売れてるんでしょうか？？？

[36: 匿名さん]

下落合住民です。我が家も興味がありフォーシーズンには行きました。立地はいいのですが、やはり窪地であること、南面が少ないこと、平成２０年にはうらの財務省官舎が売却され，南面の半分にかなり隣接して同様のマンションがたつ可能性が高いこと、想像していたものよりチープな感じであること。マイナス面も多々感じられました。ただやはりあの立地には非常に魅力を感じております。もう少し様子を見てみようと思っています。ただ、角部屋からの販売となっているので角を望まれるなら出足は遅いかと思います。

[37: 匿名さん]

東急っていいんですか？
なんかあまり聞かないですけど

[38: 匿名さん]

常に、販売住戸数が４戸のようですが、よくよく見ると、微妙に間取り等が変化してますね。
１戸売れるごとに、別の住戸に差し替えて、常に販売戸数を４戸としているのでしょうか？
まあ、このエリアですから、億ション中心とは言え、いずれ完売するとは思いますが。。。

[39: 匿名さん]

都心の物件価格上昇が予測されてる昨今なら、
この価格でも十分お買い得だと思うんですが中々完売しませんね。

[40: 匿名さん]

だって、まだまだ基礎工事の段階だし、こんな早く完売しませんわよ
億ション買う層って、モデルルーム見て購入の意思決定するケースは少なくて
竣工後に現物をじっくり見て買うケースが多いです
本物件も、売り手側がそういった売り方をしようと考えているから、モデルルームを
作ってないんだと思いますよ。。。

[41: 管理人]

旧関東板をご利用の皆様へ

当スレッドをご利用頂きましてありがとうございます。
マンションコミュニティはお役に立っておりますでしょうか？

さて、関東圏のマンション板につきましては、各県の板を用意させて頂きましてから
半年が経過致しました。
既に多くのマンションにおいて各県の板に移行頂いておりますが、投稿数が規定数に
達していないものなどまだ旧関東板をご利用頂いております。

より多くの皆様が該当するマンションの掲示板を探して頂けますようにタイトル検索
を用意させて頂きましたが、それでも各県からお探しの場合もあるかと思います。

御手数ですが、今後は各県に新たにスレッドを立てて頂きまして、新しいスレッドを
ご利用頂きますよう何とぞご協力宜しくお願いします。
ブラウザのお気に入りに追加されている場合は、新しいURLに変更して下さい。

各スレッドにて、新しいスレッドのURLをご案内頂きますようご協力お願い致します。

※こちらのスレッドは1週間程度様子を見て閉鎖させていただきます。

[42: 匿名さん]

あ

[43: 匿名さん]

このマンション、学区は落合第四小学校でしょうか？　ここは進学校と聞きましたが、地元での評判や進学実績はいかがでしょうか？　あと、落合中学校の評判も、ご存じの方いらっしゃれば教えて下さい。

[44: 匿名さん]

い

[45: 匿名さん]

落4,落中勧めませんよ。
坂下から、土地成金やら、不良やらの変な親達の子が、通いますから。
小学校はまだしも、落合中は。3,40年前は名門でしたが。事件としては、かつて1部上場オーナーの息子（プールつきの家）が、先輩から脅迫され、家の金庫からお金を持ち出す事件まで起きてます。
中途編入で日大の付属に転校しましたが。

[46: 匿名さん]

いいマンションですね

[47: 匿名さん]

どのあたりが？

[48: 匿名さん]

立地・質感・外観・内装・間取り・業者・ブランド・設備・セキュリティ・価格・管理等、全てが一流の億ションですね。

[49: 匿名さん]

このマンション、どれくらい売れてるのでしょうか？

[50: 匿名さん]

完売すると思うよ。
ガーデンヒルズなんかよりレベル高いし。
ただ、値上がりは、期待薄かな。結局、大戸数の大衆マンションの方が値上がりする。

[51: 匿名さん]

建物はほぼ完成。今は外壁工事とかやってますが、さすが高級感ありますね。
しかも、いかにも目白らしく、決して華美や虚飾でなく、シンプルでベーシックな上質感とでも表現すべきファサード。
下落合高台界隈の高級住宅地に相応しい、代表的な高級マンションのひとつになりそうですね。

[52: 匿名さん]

ここ、くぼ地ですけど、評価に影響ありますか？

[53: 匿名さん]

窪地で評価に影響がないなんてありえない。

[54: 匿名さん]

とすると、割高感強いですかね、ここの物件は

[55: 匿名さん]

地盤は周囲と比べて良くないでしょうね。

[56: 匿名さん]

東向きも、西向きも、隣接住居と近すぎですし、特に西向きは隣接住居の地盤のほうが位置的に全然高い。一番上じゃないと、眺望は抜けてこないでしょうね。

[57: 匿名さん]

何やら、他社工作員が活躍中のにおひプンプン

[58: 匿名さん]

もっと盛り上がろう！

[59: 匿名さん]

はい

[60: リリー]

初めまして。入居予定のものです。近くにスポーツジムはありますか？それから、日々のお買い物はピーコック以外にどこかありますか？高田馬場まで歩いてみたら、10分くらいなので、高田馬場周辺でもいいので、ご存知なら教えてください。

[61: 匿名さん]

スポーツ・ジムは、目白駅近のリッチモンドホテル地下にありますし、テニスクラブがガーデンヒルズの目の前にありますよ。
買い物は、目白通り沿いにピーコックと丸正がありますし、目白駅近の田中屋という酒屋跡に成城石井が入ると云う噂があります。
それと、目白駅前のコマースと云う商業ビルが近々再開発予定なので、そこにショップが幾つか入るかも知れません。
あと、高田馬場駅側には、ピーコックと西友がありますね。早稲田方面まで往けば、三徳とかもありますよ。
ちょっと遠出するなら、新宿の伊勢丹や高島屋、池袋の西武や東武のデパ地下、成城石井、ザ・ガーデンとかもあるので、さすがに都心近接高級住宅地だけあって、買い物には全く困らないですね。

[62: 匿名さん]

田中屋跡地に成城石井が入るといいですね。上流チックで。

[63: リリー]

お返事有難うございました。スーパーがたくさんあるのですね。便利でホッと致しました。 いつもは渋谷東急の成城石井でお買い物しているので、目白にも出来るといいと思います。 建物の完成が近づき、楽しみです。２月から、一般に向けて本格的に売り出すとの事です。

[64: 匿名さん]

スポーツクラブなら高田馬場にビッグボックスもあります。
池袋にもティップネス、コナミ、エスフォルタなどもありますよ。

[65: リリー]

有難うございます。高田馬場のビッグボックスに行こうと思います。ところで、近くにお住まいの方に伺いたいことがございます。現地は窪地ですよね。エントランスは道路より３０センチほど高くしてあるので、心配ないと思うのですが、大雨の時など道路の窪地部分に水がたまるようなことはこれまでなかったのでしょうか？古河電工の社宅は何か被害などは無かったのでしょうか？

[66: 匿名さん]

こちらは、あと何戸くらい残っているのでしょうか？

[67: リリー]

先高感があるので、今は積極的に売らないで、とっておいているという感じです。全然売り急いでいない感じです。ちなみに３０戸程度は売れていると思います。明後日　入居説明会があるので、正確な数が分かると思います。

[68: 匿名さん]

既にかなり売れてるのですね。確かに、モデルルームを敢えて作っていないのも、竣工後にじっくり現物を内覧しながら販売するからなのでしょうね。億ション級になると、モデルルームだけ見て買う方は少ないようですから、

[70: 匿名さん]

いよいよ竣工間近

棟内モデルルーム・オープン間近のようですね

[71: 匿名さん]

まだまだ残っているようですね。
yahoo　mapで江戸・明治時代の地図が見れるので確認したら、やはり水が流れていた谷なのですね。
一戸建てじゃないんだし杭を打っているので問題ないのかなあ。どう思われますか

[72: 匿名さん]

というより、無料査定サイトで査定してみると、下落合2丁目って意外と安い。
売出価格は1000万割高と出るんですが、如何思いますか。

[73: 匿名さん]

西向き、東向きは基本的には安くなる。新築時にはそれを良さげに見せてなるべく
高く売るわけだが。。中古ではやはり苦労する。
多少高くとも、南向きの資産価値は日本の場合大きい。

[74: 匿名さん]

>>71さんが言っていることはgoogleマップの航空写真を見てもわかりますね。
池の跡の部分だけ街並みが違いますから。
谷のようになっていて、そのままおとめ山公園の池へ続いてる・・・

[75: 匿名さん]

南の財務省官舎跡地は新宿区の防災公園になるんですか？そうだとするとこのマンションの価値が上がりますね。

[76: 匿名さん]

ここの官舎は民間売却リストに入っていたような記憶が？　新宿区が買い取るのですか？　単にそういう要望があるということですか？

[77: 匿名さん]

私も詳しくは知らないのですが、いったんは民間に売却されたらしいのですが、そこから新宿区が買ったようなことを聞きました。（真偽の程は分かりませんが・・・）それで一部か全部か分からないのですが、防災公園になるらしいと聞きました。一部だった場合は残った部分は低層高級マンションになると思うのですが。どなたかご存知の方教えてください。

[78: 匿名さん]

どなたかモデルルームへいらっしゃった方いませんか？感想を聞かせてください。この前、新聞折込チラシが入っていました。モデルルームは完全予約制なので、行きたいけど覚悟がいります。

[79: 匿名さん]

<<76
ttp://www.jsc-com.net/shimoochiai/news2/358.htm
ここにくわしい。

[80: 匿名さん]

先週末、モデルルームに行って来ました。残っている部屋(20戸程）は全て内覧させてもらえるとのことなので、私は3部屋見てきました。第3期販売予定の部屋も希望があれば販売してもらえるそうです（第1期より第2期、第2期より第3期は値上がる可能性が高いとのこと）。外観・内装はいたってシンプルですが、大抵の設備は標準でついてきます。最上階・角部屋は殆ど売れてしまっていますが、私は立地がとても気に入ったので前向きに検討しようと思っています。

[81: 匿名さん]

内覧してみて、隣接住居の圧迫感、どんな感じでした？
そこが問題なければ、私も検討したい。

[82: 匿名さん]

＞＞81さん

東側は殆ど売れてしまっていたので見ていませんが、西側は3.5m位の距離があり、思ったよりも圧迫感はありませんでした。マンションが1軒建っていましたが、それ以外は（今のところ）戸建てだったので、日当たりもそれほど悪くありませんでした。ただ、隣接住居の敷地の方が2〜3m高い住戸もあるので、仮に将来、マンション等が建設された場合、そこは今よりも圧迫感が出て、日当たりも悪くなるかもしれませんね。
いずれにしても、こちらのマンションの立地・広さ・仕様を考えると、現在販売中・今後販売される物件よりも割安感はあると思いました。

[83: 匿名さん]

他の環境が悪いのにやたら高い物件が即完売してる状況を見ると、
ここも直に完売してしまうでしょう。

[84: 匿名さん]

私も見てきました。いい感じでした。たくさん防犯カメラが設置されセキュリティー万全です。エレベーターは内部の様子がモニターで外部から見られるようになっているし、内部に警報ボタンも2個付いていて安心です。ゴミ置き場にも防犯カメラが付いていました。エントランス奥の壁は今はやりの珪藻土の塗り壁で、部屋の内部も高級な建材が使われていました。内廊下は幅も広く、冷暖房が付いていて、ホテルライクなイメージでした。最上階は日当たりも充分で、これなら割安だなと感じました。見学の方も結構来ているようでした。下落合の代表的なマンションになったのではないでしょうか。

[85: 匿名さん]

やはり窪地はかなり気になります。

[86: 匿名さん]

そこなんですよねー。あと隣接住居の距離。
立地、物件はなかなか良いとは思いますが。

[87: 匿名さん]

ここに自然の沼があったというのは、聞きました。
現在は埋めてあるので、もちろん問題ないと思いますが、
沼だった事を気にする人は気にするのかもしれませんね。

[89: 匿名さん]

億ションに相応しい内容かどうかという観点からはいかがでしょうか？

[90: 匿名さん]

確かに窪地であることや、隣接住居との距離が近いこと、眺望・日当たりが期待できないことなどを考えると、超高級億ションとは言えないかもしれませんが、昨今のミニバブルで「これで億？」と首を傾げてしまう物件が多数出てきている中においては、立地・物件そのもののクオリティは決して低いものではないと思います。

[91: 匿名さん]

建物のデザインと構造自体は、良いものであると思います。
ただ土地が窪地であることは周囲と比べて一目瞭然ですので、
目白の中で最高に良い場所だ、とは絶対言えません。
周辺住民で「近衛さんのあたり」というと、あの大木を中心とした高台ですので
窪地でこのマンションのネーミングは「？」という感じです。

しかし、高台では広いマンション用地が出る可能性はなかなかありませんし、
仮に出たとしてももっと高い値付けが予想されるでしょう。
この立地でこのお値段、なかなかお買い得物件なのではないでしょうか。

[92: 匿名さん]

ホームページを見る度に間取りが変わっていますね。
結構売れてしまっているのでしょうか。

[93: 匿名さん]

残りはあと５戸のようです。２月からすごい勢いで売れていますね。今日から入居も始まりました。3月下旬に公示地価が発表になります。そうすると都心の急激な地価上昇が浮き彫りになると思います。そうなるとすぐ完売してしまうと私は見ています。目白でこの価格はお買い得なのではないでしょうか。

[94: 匿名さん]

先月、私がMRに行った時はまだ20戸以上残っていたのに、
もう残り5戸ですか？確かにすごい勢いですね・・・。

[95: ご近所さん]

ケンコーポレーション見てみ。
９件載ってるから。買い取ったみたい。
たいした物件じゃないね。

[96: 匿名さん]

本当ですな。9件も。東、西向き、隣接、くぼ地、では少し割高という
検討者の判断でしょうか。

[97: 匿名さん]

割安な価格だけで、中途半端な高級マンションという感じ。
投資にはいいかもしれない、少し待てば値上がりしそう。

[98: 匿名さん]

ホームページの間取りが14件に増えてますね。
KENに掲載されてるのと同じものも。
いずれにしてもまだまだ残ってるってことですね。

[99: 物件比較中さん]

ＫＥＮは仲介業者。買取はしませんよ。

[100: 匿名さん]

本日、販売員に確認したところ、KENは共同販売を
しているだけで、買取をしている訳ではないとのこと。
残りは11戸だそうです。

[101: 匿名さん]

かなり売れ残ってるね。なぜ？

[102: 匿名さん]

むしろ、結構売れているのでは？
決して安い物件ではないですからね。

とは云え、ここ最近の都心部の相場上昇を考えれば、
業者も売り急がないでしょうし、結局あと数ヶ月で完売でしょう。

[103: 匿名さん]

MRも作らず、本格的に販売を開始したのが先月だと考えると、
売れているなー、と私も思いました。
即日完売するような物件ではないと思うので、これからも
じわりじわりと売れていくのでしょうね。

[104: ご近所さん]

>>101
現地をご覧になれば納得するかと・・・

[105: 周辺住民さん]

＞業者も売り急がないでしょうし、結局あと数ヶ月で完売でしょう。

最近新聞折り込み、雑誌広告とよく見かけます。
竣工半年経過近くになりますから、そろそろ焦りだしたのかも
残りは8戸ということになっています。
未だに、棟内ＭＲが完全予約制なんて書いてあるので敷居が高い
のかもしれない。

ここの坪/350万円の新宿区下落合が、相当数売れ残り
坪/400〜650万円の豊島区高田のシティテラス目白が売れている。
時代は変わったというか、バブル以降顧客も現実的な視点になったのかも。

豊島区の目白プレイスやガーデンヒルズの中古だって、坪/500万円で
出ているのに、元祖目白エリアの新築物件が苦戦しているのはなぜ？

[106: 匿名さん]

多分あの営業のおっさんがあまりにやる気無いからじゃないか。

[107: 匿名さん]

あと残り６戸になっているけど、今年１月か２月ぐらいから販売し始めて、まだ売れてないんですね。価格は今となっては高くはないのに。何か問題でもあるのかな。本当に不思議？？？見に行った人、居ます？？感想聞きたいです。

[108: 匿名さん]

完成は今年の年初だけど、販売開始は去年から。
人の動きの少ないこの夏場に２戸も売ったと考えるべき。
あの営業のおっさんが以外に頑張っているということではないでしょうか。

[109: 匿名さん]

あの営業のおっさん、結構笑えますよね。物件見てる間鼻歌歌ってますもん。買う人は買うし、買わない人は買わないというスタンスでしょうね。悪い印象はありませんが。物件自体は相当いいと思います、ファサードの感じといい、内廊下の感じといい、周辺の町並みといい結構高級感ありますよ。ただ、間取りを見れば分かるとおり、プレミア住戸を除いて、東向きと西向きしかないのと、隣地住宅との距離がかなり近いのと、判断を迷わせる要素も結構あります。割安だし、仕様もかなり落ち着いてて好感持てるのですが、個人的には駅までの距離（近道使って徒歩7分？）と駅から勤務地までの道のりに妥協が出来なくて見合わせました。

[110: 匿名さん]

１０８さん、１０９さん　ありがとうございます。

何人かの方が営業の”おっさん”？って書かれているけど、営業って１人しかいないのですね。
行けば必ずその”おっさん”が担当となってしまうかな。

また隣地住宅との距離が近いって、かなり圧迫感があるのでしょうか。

あと東急不動産は聞いた事あるけど、東急電鉄の物件てどうなんでしょうか。また建設も管理も東急系だし。全部が東急ってもの気になるかな。
この価格でこの環境。う〜見に行きたいけど、ちょっと恐いかな〜

[111: 匿名さん]

ご覧に行かれては？オッサンっていっても別に恐くもなんともないですよ。物件も第一印象はかなり良かったです。そう言えば、HPがリニューアルしてた気がします。ようやく焦りはじめたんでしょうかね。

[112: 匿名さん]

ここの比較検討物件シティテラス目白も苦戦している。
第２期販売は延期に次ぐ延期。
それでも恐らく若干の値上げはしてくるでしょう。
購入層の住み分けは出来ているでしょうが、ここが我慢できずに少しでも、値下げに踏み切れば一気に掃けるでしょう。
秋の新新価格はおっさんには追い風になると思います。
肝心の物件は高級感はほとんど感じない。
特に隣接する住居の圧迫感や木造の古いマンションは昔の下町の感じ。
「あの有名な近衛町ってこんな庶民的なの？」という感想でした。

[113: 匿名さん]

閑静な住宅街で、物件自体も高級な作りに感じたけどな。いずれにしてもおっさん、応援してるよ。

[114: 匿名さん]

＞ここの比較検討物件シティテラス目白も苦戦している。第２期販売は延期に次ぐ延期。

秋の新々価格に向けて、売り渋りしているだけじゃないのかな？
住友不動産の、このエリアの同時期竣工の物件も軒並み分譲開始を
延期しているのは間違いない事実ですから。
苦戦という言葉は当てはまらないと思うんだけど、
竣工まであと8ヶ月もあるのに、売り急ぐわけがない。
竣工後1〜2年かけて、値引きせず場合によっては値上げして売る手法が
ごく当たり前の会社ですから。
HP見たら、竣工済みの物件が半分以上当たり前のようにあります。

四半期で年間目標の40％も売り上げて、利幅は大手他社の
2倍以上らしいですよ。
駅から遠い庶民街の高田の坂下の高層で大規模物件と、ここを
比較するなんて全くの部外者、絶対に買えない人の発想だと思いますけど。

あちらは、共有設備のメリットと高層階からの眺望で豊島区、
こちらは閑静な環境重視で新宿区・・・・・
最初から企画の発想が違うと思いますけど。

ここは、特に安くもないから価格だけの問題じゃないと思う。

[115: 匿名さん]

ここ、億ションとしては結構売れてる方だと思いますよ。

全５５戸中既に４９戸売れてるから、約９割完売ですよね。これって、もし１割引き価格で販売したなら、既に完売してるのと同じだけの売上げが上がってる計算です。この土地仕込んだ頃は、地価も底値に近かっただろうし、ここはＭＲすら作らず竣工後から棟内ＭＲで本格販売始めたくらいであまり販売経費かけてないから、既に利益が十分出ていて、売急ぐ必要もあまりないのでしょう。

他方、買い手の立場からは、①南北に細長い敷地で間取りや配棟計画にやや億ションらしからぬ点あり、②窪地立地のため水や湿気が溜まりやすい可能性、③億ションとしてはややデベのブランド力が弱い、といった気になる点があるものの、全体として質素な上質感・高級感を醸し出している良い物件だと思いますよ。

億ションといえば、目白ガーデンヒルズが全４００戸中１００戸程度が億ションで、単一物件としては過去最大級と話題になりましたが、ここも事実上約５０戸が億ションな訳で、タワー等除く億ションとしては大規模物件ですし、それが竣工後数ヶ月でほぼ完売近い訳ですから、売れ行きはむしろこの手の物件として悪くない方ですよ。

ほんの数年前に、代々木上原・大山町界隈で億ションが幾つか分譲されましたが、大山町の東急不動産物件などは、竣工時点で全２０戸中半分以下しか売れておらず、他デベの物件もそれより小規模ながら大苦戦したため、その後その界隈で億ション分譲がパッタリとやんだのは業界筋では有名な話ですが、ひるがえって、この短期間で億ションが１５０戸超も売れている目白下落合界隈は、やはり億ションに対する十分な潜在需要があるにだと思われます。下落合２丁目界隈では、新たに１０戸程度の億ション分譲計画もあるようで、今後もこの傾向は続くことでしょうね。

[116: 匿名さん]

>>115

なるほど、詳細な説明ありがとうございました。
マンション新価格のなか、高額物件に少し麻痺していた部分があります
やはり小規模の億ションは難しいのでしょうね、大規模物件の中に
億ションが数十戸という方が、買い安心感で売れるのかもしれません。

冷静に考えれば、子育て世代のファミリーで億ションを買える人
（買う人？）は援助のある人、その他でほんの一握りということですね。

[117: 匿名さん]

居住者です。
当マンションがなぜなかなか完売できないか私なりに考察してみます。
既にこの板に書かれていることがほとんどだと思いますが、
数ヶ月住んでみた感想を交えて思い付いた事を書いてみます。

購入をためらうと思われる理由
１．モデルルーム（ＭＲ）を造らなかったこと。
　　高額物件だからこそ竣工後に内覧させて販売しようとしたが、
　　当てが外れたようだ。販売戦略の誤りだと思う。
　　最近のＭＲはいじくり過ぎて、完成後のイメージはし難いが、
　　何の形もない物を青田買いするには勇気が要っただろう。
２．先着順で販売していった為、竣工後半年以上経った現在、
　　残り６戸は売れ残りという印象を持ってしまう。
　　売れないには何か特別な理由があるのではと勘繰って
　　しまうのではないか。
３．駐車場付帯率（70％弱）はそれ程低い訳でもないと思うが、
　　同様に先着順だったので既に空きがないため、
　　車利用者は購入を断念してしまうのではないか。
　　（敷地外の駐車場を紹介しているようだが）
　　車を持たない熟年夫婦が多いと予想したものの
　　実際には車所有のファミリー層が多く購入したようだ。
４．周辺よりいくらか低くなっている場所（窪地？）に建っていること。
　　まだ集中豪雨などを経験していないので何ともいえないが、
　　地下に大きなピットが設けられており、それなりの対策
　　はしているようだ。
５．南北に長い敷地のため、ほとんどの住戸は東向きあるいは
　　西向きであること。
　　吹き抜けがあるので、風通しも悪くないし、採光についても
　　十分だと感じている。
６．隣接のマンションや戸建てが建物に近いため、圧迫感がある
　　と思われること。
　　実際に住んでみると、私の場合はほとんど気にならない。
　　一種低層地域のマンションに住みたいならば、
　　これくらいは納得の範囲と思う。

ＭＲを造り数ヶ月公開し、登録・抽選というような一般的な販売方法
をとっていれば、ここも既に完売していたのではないかと思っています。
私はここに決める前に２年程の間、２０件近くのマンションを検討してきました。
価格に見合うと思われる良質な物件もありましたが、そうでもない物も多かった。
ここでは竣工後にいくつかの部屋を内覧し、比較検討できました。
窓から見える風景、採光等を実際に体験し、家具の配置から生活動線をも
イメージしながら購入の判断ができたことに満足しています。
ここ下落合を知るまでは山手線の駅から１０分以内の新宿区に
こんな静かで緑が豊富な所があるとは知りませんでした。
窓を開けると小鳥のさえずりが聞こえ、清々しい朝が迎えられます。
一日を通してとても静かで落ち着きます。
まだ数ヶ月で結論を出すのは早過ぎるかもしれませんが、
超便利ではないけれど、暮らし易い町で、ここに決めて良かったと感じています。
販売当初は高いと感じた価格も、このところの高騰で割安感が出てきた
と思うので、上記のような問題点をクリアできる人が購入するかもしれません。
６月に行われた入居後３ヶ月点検についても大きな問題点はありませんでしたが、
細かい点にも誠実に対応していただけました。
今は居住者の一人として、早く完売して欲しいと思っています。
気になっている方は、一度内覧してみたらいかがでしょうか？
しつこく営業攻勢されることはないと思いますよ。
あの"おっさん"のことですから。

[118: 匿名さん]

117様へ

居住者の方のご意見を伺う事が出来て、とても参考になりました。
２で書かれているように、確かにおっしゃっているように、残り６戸なのですが”まだ”６戸も残っているというような、売れ残りの印象が否めませんでした。
タワーや大規模物件が人気がある中、低層で落ち着きのあるマンションだと思います。このような環境で過ごす事が出来たらどんなに幸せかと思います。
内覧だけでもしてみたいと思います。
例の”おっさん”にも会ってみたいです。鼻歌を歌われてしまうのかしら〜

[119: 匿名さん]

おっさんすごくいい人ですよ。あの感じだとこちらもリラックスして見られますし。私はかなり本気で検討しましたけど、どうしても通勤の便の都合で見送りましたけど、予算もそろっていてこの場所（素直に高級住宅街だなぁと感じました）が気に入っているなら、見ないのは勿体ないです。１１７さんのUPと私（物件検討の上見送った人間）の印象はほぼ合致してますし。百聞は一見にしかず。

[120: 匿名さん]

もちろん見た上で、それから初めて真剣に検討すればよいのです。

[121: 近所をよく知る人]

このマンションを越えてすぐの左の道を見やると正面の木々が森のように見えるんですよね。こんな景色は都心では滅多に見ることができないのではないでしょうか。一目見るだけでひんやりといい気分になります。
公務員住宅を新宿区が買い上げておとめ山が拡張されることも決まっていますし、このあたりはさらに良くなりそうです。