ドレッセ目白近衛町プレゼンス(東京急行の目白物件情報)

[近衛町に住みたい]

かねてより注目を集めていた目白近衛町（新宿区下落合）の古河社宅跡地、
当初はプラウド近衛町では、って噂が根強かったけど、現地には「東京急行
マンション建設予定地」と書いた大きな看板がかけられていました。
東京急行（東急不動産の親会社）だと、田園調布等でドレッセ・ブランドの超
高級億ション等の開発を手掛けて来たと記憶していますが、この物件に関す
る情報をお持ちの方、色々教えて頂けると幸いです。そもそも東京急行単独
開発なのでしょうか？　あるいは東京急行と野村のコラボなのでしょうか？
いずれにしても、いよいよ目白近衛町プロジェクトが始動するのですね。
目白では、住友不動産の目白ガーデンヒルズや、鹿島建設の目白タワー＆
レジデンス計画もあって、色々賑やかで何だか楽しみですね。。。


[スムログ 関連記事]
【御留山界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.10】
https://www.sumu-log.com/archives/2105

[174: 入居済み住民さん]

>>170-173
スレ違いなので、別のところでやってください。

[175: 購入検討中さん]

>>173さん、有名な目白「荒らし」の方ですね。町ＢＢＳでもご活躍のようで。よほど目白に特殊・特別な個人的感情があるようで、隣の区から書込んでいたことが特定・断定されています。誹謗中傷的書込みばかりで、既にＩＰアドレスも特定されている方なので、永久アク禁措置も検討する必要がありそうですね。

事実関係については、むしろ173さんこそ、自分の書込みの根拠を疎明すべきでしょう。目白プレイスからどのような角度でどこまで詳細に見えるか知りませんが、逆に、学習院の目白通りの門などから、目白プレイスがどの程度はっきり見えるでしょうか？　問題は単に（遠方にぼんやり）見えるかどうかではなく、眼下に手に取るように至近距離から見えるかどうかが、警護・警衛上決定的に重要です。

本物件に直接的には関係ない話題で大変恐縮ですが、目白界隈の事実関係とは異なる誹謗中傷的書込みは一切容赦しない立場で臨むべきと考えますので、関係者の皆様にはお許し頂きたいと思います。

[176: 匿名さん]

高級スーパー、確かに普通のスーパーよりはほのかな高級フレーバーと多少は多様な商品構成でそれはそれで宜しいのですが、そんなに大騒ぎするほどに良いでしょうか？　紀ノ国屋、成城石井、ナショナル麻布等々有名なお店は沢山ありますし、これまでもよく利用して来ましたが、特に驚くほどの感銘を受けたことはないです。

欧米での海外生活などを一度でも経験すると、確かに欧米人が好みそうな輸入食材がある程度揃っているのは良いのですが、とはいえ、どれも驚くほど内容充実している訳ではないと思いますし、それに、現地での価格水準などを知っていればいるほど、日本での値段設定には多少なりとも疑問も生じます。わたしは生ハムが好きなのですが、なんでこんなに高いのかと。現地ではごく普通に日常的に使われる食材で、全然安いですからね。

それから、もっと豪華・高級なものをお求めになりたいのであれば、むしろデパ地下の方が期待に応えてもらえると思いますよ。ここからならば、近隣巨大商業集積エリアに所在する幾つかの主要百貨店へのアクセスも非常に良好ですからね。個人的には、伊勢丹のデパ地下などをよく使わせて頂いております。

[177: 匿名さん]

＞175
＞事実関係については、むしろ173さんこそ、自分の書込みの根拠を疎明すべきでしょう。

再度お読みください、投稿内容を理解できないのでしょうか。現実を理解しましょう。
憶測と噂ではなく、用途地域と建設可能な建物について勉強してください。
不明であれば区役所にでも問い合わせてください、懇切丁寧にあなたの思い違いを指摘してくれますよ。

スレ違いですから、この辺で。

[178: 匿名さん]

紀ノ国屋じゃなくてもいいから駅前にスーパーは欲しいなぁ。
週末はデパ地下やピーコックで良いけど、仕事帰りの買い物だと
今はちょっと不便ですよね・・・。

[179: 匿名さん]

今朝の目白エリアの新聞折り込みチラシで、シティテラス目白が入りました。
学習院を中心とした航空写真が一面で掲載されていますが、周囲に高いビルは沢山ありますね。
駅前のホテルも公団賃貸も、学習院の借景を売りにしているのですから根拠があるわけもありません。
>>172さんのご意見は、このチラシだけ見ても全く根拠がないことが証明されました。

皇居や住宅でもあるまいし、校内が見えたからといって都心では何の問題があるのでしょう？
マンションの低層階にしか住めないと、眺望のことって想像するしかないから、何もわからないものです。

低層マンションは、周囲の住宅街の良さがあります。
しかし中高層マンションの低層階は、安い意外にほとんどメリットはないですね。

[180: 事情に詳しいさん]

>>179さん、目白初心者さんなんですね。きっと、最近分譲された目白界隈のペンシルマンション等に移り住んだ来られた新参の方なのでしょう。あまりに、目白界隈や学習院関係の常識に疎いようにお見受けしますので。

そのチラシは私も拝見しましたが、むしろ、如何に学習院隣接エリアに高層建築物が少ないかが良く分かりました。実際この辺に住み、学習院周辺・近隣エリアを散策すれば分かることですが、現状学習院敷地内を上から覗き込める形で建っている建物はありません。

すぐお隣のホテルは９階建て程度のようですが、当然学習院側に面した窓はハメ殺しで開けることは出来ませんし、その横の旧公団賃貸マンションはもっと低層です。学習院に対面する目白通り沿いでは、見事なまでに中低層建築物しか存在しません。一番高いのでも７階建て程度、それも例外的なほどです。

坂下の製薬会社社宅等は、本来敷地的に真南・真北向きの配棟とすることができたにもかかわらず、学習院に配慮して、敢えて斜めに建物を建築しているほどです。その点、学習院側にべったり窓がある目白ガーデンヒルズはある種のタブーを破ったといえますが、それでも学習院を上から覗き込む形にはなっていません。

どなたかが、目白プレイスの２０階から学習院の目白通りの門などが見えると書いていますが、これは単なる妄想でしょう。まず、個別物件の特定階でその方向に面した窓がある住戸はほんの数戸しかないため、当の居住者が本当に書込んでいるとすればすぐに個人特定されますので、十分ご注意ください。目白警察には学習院（皇族）関係の特別担当がありますので。

ただ、所詮妄想に過ぎないのが明らかなのは、目白プレイスの高層階から学習院の目白通りの門などは見えないからです。なぜかと言えば、学習院内の中高層校舎や、緑深く鬱蒼とした木々によって、視界が遮られてしますからです。なんとなく、あの辺りが目白通りの沿いの門だろう、程度のことは分かっても、それ以上明瞭に目視することは不可能なのです。

対して、コマース跡地に２５階建て高層建築物が建つとなると、話はまったく別問題です。まさに、完全に学習院を上から覗き込む形になりますので、建築基準法上の規制のみならず、常識的に考えて、まずそんな計画の実現は殆ど不可能でしょう。

学習院は、今でこそ形式的には一私学の形態を取ってはいるものの、実態は国営教育機関そのものです。もともと孝明天皇により公家学問所として京都御所内に設置され、明治期以降は旧宮内省直轄の国立教育機関として発展して来た歴史を有します。戦後は諸般の事情により一私学の形態へと形式上は変化したものの、その実態は、こうした歴史的経緯・変遷等を踏まえ、事実上国家が深く関与している公的性格の強い特殊なステータスを有する教育機関であると言えます。

[181: 自称富裕層さん]

目白界隈にはもともと富裕層が多いらしいですが、ここ数年で高級億ションも増加中なので、もっと富裕層が増えるのでしょうね。
これなら、高級食品スーパーのひとつやふたつあっても全然不思議じゃないはずだけど、逆に、日本有数の巨大商業集積エリアへのアクセスが良すぎる点が、玉に瑕なのかなあ？

[182: 匿名さん]

質問です。
学習院大学出身者って会社にいます？

私は一人知っているんですが、本人は「大学から入ったから、別に普通の人だよ。」
と言ってます。
しかも、クリスチャンです。

学習院ってすごく優秀な大学でないですが、ひょっとしてこの人なにかあるの？っていう裏を探りたくなる感じはありますよね。

皇室関係者以外で学習院ってパンピーの私には良く分からないのですが、
その魅力教えてください。

[183: 匿名さん]

＞182さん
相手にしない方がいいですよ、目白関係の掲示板ではよくいる方です
憧れて何度も受験して失敗したようです。
書いてあることが事実でないのは、目白住民であれば誰でもわかります(笑)

試しに、学習院のキャンパスには自由に入れますから中から周囲を
見渡してみればすぐにウソだとわかります、ビルが沢山見えますから。
学習院幼稚園のすぐ脇は、近隣商業で高さ制限が無いんですから笑えます。

キャンパス内に外部の人も自由に入れるのですから、身分証明書の提示なんて
求められませんよ、部外者の入れない皇居ではないんですから。

目白駅前のコマースは5階ですが、キャンパスを見ながら・・というのが
ありますから。

[184: 匿名さん]

学習院が特殊な学校であることは、いわずもがなです。ただし、それは、ごく一部の家柄の方々だけに当てはまるでしょうが。

特に、下から内部進学して来るひとたちほど、その傾向が強いでしょう。

ひとことで言えば、日本で最も名門の家系の方々が学ばれる場所なので、それに相応しい家柄のひとたちが、それとなく集められている学校、と言えるでしょう。

ただ、時代が時代なだけに、そういうことはおおっぴらには決して致しません。深く静かにその筋の人たちだけに、さりげなくそれとなく知らしめられることであって、その他の一般ピープルには知らしめる必要がないのですから。

そうそう、常盤会とかは、ご存知かしら。。。

[185: 匿名さん]

>そうそう、常盤会とかは、ご存知かしら。。。
あのー、一ついいですか？
「常磐会」じゃないかしら。。。

[186: 近所をよく知る人]

>>183さん

「学習院幼稚園のすぐ脇は、近隣商業で高さ制限が無いんですから笑えます。」　⇒　勝手に笑ってくださいｗ

近隣商業で高さ制限が無いのなら、なぜもっと高層の建物が建っていないのでしょうね？　矛盾してませんか？　

制限がないにもかかわらず、その制限一杯には建物を建てていない事実があるわけです。その理由が何故だか分からないようであれば、永遠に頓珍漢な書込みを続けることになるのでしょうね。

ちなみに、目白警察署の旭日章は、日本の警察署の中では唯一桜の模様があしらわれています。これも、何故だか分からないのでしょうね、183さんには。。。

いずれにせよ、コマース跡に２５階建てのビルが建つことは、決してないでしょう。でも、コマース跡に、それなりの商業施設がテナントとして入る可能性はあるので、引続き再開発動向を見守ることと致しましょう。

[187: 目白警察署さん]

目白警察署の入口に掲げられている旭日章は、旭日を桜が囲んでいる図柄です。

他の警察署のそれが旭日だけなのに対して、大いに趣を異にしています。

このような図柄の旭日章を用いているのは、警視庁管内に１０１署ある警察署の中でも目白警察署だけです。

なぜ、当署の旭日章だけがこのような図柄なのか、その史料は残されていませんが、一説には、この図柄は旧近衛師団（皇居守護や儀仗に任じた旧陸軍の師団）が用いていたもので、学習院大学警備を担当する目白警察署が、昭和２年の庁舎移築の際に、その使用を特別に認められたものであると言われています。

[188: 匿名さん]

目白をもっと知りたい方へ、

少し古いですが、以下ご参考まで。

http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/041113/index.html

[189: 物件比較中さん]

最近、このスレッドはマンションそのものの情報ではなく”特別な街、目白”の話題ばかりなんですね。

一時期この物件にとても興味を持ち、そして内覧もさせて頂きました。
このスレッドの中でお互いに住居者を気遣い、とても良識のある素晴らしい方々がお住いのようにお見受けしてましたが、最近のレスの内容を見て前向きだった気持ちが後退してしまいました。（もちろん、このスレッドだけが原因ではありませんよ。もっと他に大きな要因があります。）

特別な街、”目白”の話題は別のスレッドでなされば良いのに。

そんなに目白って特別な街なんですか？
一般人にはわからないだろう〜っておっしゃるのなら、それはそれで結構ですが・・・。今のまま、隣の区から目白を拝見させて頂きます。

[190: 匿名さん]

＞いずれにせよ、コマース跡に２５階建てのビルが建つことは、決してないでしょう。

学習院の問題じゃなくて、あんなに敷地が狭いこ所で高さ60ｍを超える総合設計
は、常識で考えて無理でしょう、計画が頓挫している事情もわかりますよ。

紀ノ国屋さんも、冒険をしますかね。ピーコックだって新宿マルショーだって
売り上げでは苦戦しているようですから。。。

[191: 匿名さん]

通常店舗じゃなくて、小ぶりなＯＭＯ店とかなら、再開発ビルに入る可能性あるんじゃないかな？

[192: 周辺住民さん]

目白の街や歴史についての知識披露合戦は今後こちらへ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6046/

[193: 匿名さん]

このスレの方に総攻撃を浴びそうだけど・・・・
基本的にはマンションに住もうというほとんどの人は
大した家柄じゃないでしょう。
古からの特別な家系の人は、土地くらい持ってんじゃないの。
今でこそマンションは永久手的な住処として認識されているけどそれってわりと最近のこと。
それほどの土地を持っていない没落貴族か成金が、近衛町のマンションにやってきて「私、由緒正しき土地に住んでますの。オホッホッ。」てアホくさい。
せめて、戦後くらいから住んでなければ、どんな立派なマンションに住もうが外様。

[194: 匿名さん]

ガーデンヒルズスレとかが終わってこのスレに目を付けられたか。

[195: 匿名さん]

>194
荒れまくってたのはプレイススレでしょ。

[196: 匿名さん]

>>193

総攻撃どころか、不遜なこと極まりなく、戦前なら不敬罪で打ち首獄門確実でしょう。

皇室関係者も多くマンションにお住まいです。目白界隈にもいらっしゃいますよ。しかも、天皇皇后両陛下も私的にご訪問されているのですけど（http://www.news24.jp/90559.html）。

ところで、やはり成城石井は目白界隈で出店計画中のようですね（http://www.seijoishii.co.jp/cp_bosyu.html）。なかなか良い物件が見つからず、開店に至っていないのでしょうね。

[197: 匿名さん]

＞それほどの土地を持っていない没落貴族か成金が、近衛町のマンションに
＞やってきて「私、由緒正しき土地に住んでますの。オホッホッ。」てアホくさい。

その通りですね(笑)
よくいるの、背伸び高望み指向で自分のエリアの有名人で自慢
母校の卒業生で自慢・・・・。他人から見れば何の関係もないから笑える。

マンションでも、勘違いでプライドが高いのは高級物件の
北向きの低層階しか買えない。タワーの方は買えない低層階中住戸の人達。
つまり、マンション内では存在感のない弱者が多いんだな。
高級で格差マンションの、誰でも買える部屋の人が自分もお金持ちだと
勘違いしている場合。

ここのマンションは、まんべんなく高いからそんな格差はないでしょう。

[198: 周辺住民さん]

どうして目白のマンションスレってこうやって荒れるのでしょうか。
住んでる者は特別な意識などないのに。
豊島区と新宿区の普通の住宅地でしょう。
それ以上でも以下でもありません。

最近マンションを買った方々とこれから買おうという方々の議論なのですかね。

[199: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/


首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

[200: 匿名さん]

落合第四小学校の評判はいかがでしょうか？
どなたかご子息を通わせてらっしゃる方がいらっしゃいませんか？

[201: 匿名さん]

>198

１９９のようなシティーテラス目白と同じ投稿したりしてる荒らし専門の方が目白には住んでるからですね。

この方はおそらくシティーテラス目白と高級地に関するスレに同じ地図をレスしてる方だと思います。一部では目白電波と称されてますね。

いわゆる、布団たたきおばちゃんみたいなもんで、目白近隣の方は不運としか言いようがありません。

[202: 匿名さん]

落合第四小学校の評判は私も気になります。
先の参院選の投票会場だったので行ってみましたが、
全学年２クラスで比較的小規模の学校のように思いました。
どなたかご存知の方がいらっしゃれば宜しくお願いします。

[203: 購入検討中さん]

このマンションにお住まいの方々とは関係ないのですが、
目白周辺マンションに関する書き込みのなかには
異様な感じがして怖いくらいでした。

ドレッセにお住まいの皆さんの書き込みは
節度や思いやりがあって、本当に好印象でした。

[204: 匿名さん]

＞202
落合第四小学校、ある洋食屋の子供さんの出身校らしいですが
「新宿区の学習院」と言われていたそうです。
学年2クラスは、都心では小規模ではありませんむしろ平均以上
単学級の小学校が普通だと思います、昔や郊外の学校のように
3クラス、4クラスというのは都心では皆無です、統廃合しても
この程度で、都心の少子化が加速しているのです。

[205: 匿名さん]

そうですね、落四は評判悪くないと思いますよ。

新宿区も学校選べますよね。
で、ここを学区外から希望する生徒さんも多いようですが、他方、
このエリアですと、有名私立小を受験してそちらに流れる生徒さん
も少なくないようなので、結構希望どおりに入学できる状況のよう
ですよ。

[206: 匿名さん]

＞２０４さん、２０５さん

小学校情報を有難うございます。
ご近所の目白小学校などは全学年３クラスのようでしたので、
落四小学校は小規模なのかな、と漠然と思っていましたが、
評判も悪くはないようなので安心しました。
何よりマンションから近いですし、信号を渡らずに行けるのが
良いと思っています。

質問ばかりで恐縮ですが、中学受験をする生徒は多いのでしょうか。
ご存知でしたらご教示頂ければ有難いです。

[207: 周辺住民さん]

>>206
場所が場所ですし住民層もいいので、中学受験は多いですよ。

ただし隣接の落中も区立の中ではとても評判がいいので、
「中学までは地元で」というご家庭もかなりいます。
親御さんの仕事や収入を考えれば他地区なら当然私立に行くようなレベルででも、です。

この地区に住んでいる中学生の非行はほとんど聞きません。
まだ子供が未就学ですので内部ではどうか知りませんが、
話を聞いたり、街中を歩いている子供たちを見る限り、
とてものびのびしているようです。

[208: 匿名さん]

＞２０７さん

早速、ご回答頂き有難うございました。
中学校も評判が良いと何かと安心できますね。
こちらは、保育園・幼稚園、小学校、中学校が隣接しているので、
地元のお友達との関係が深くなれることを期待しています。

[209: 購入検討中さん]

購入検討中の者です。

この物件気に入ってるのですが、どうしても隣接西北角地の動向が気になってます。住人の方がお住まいとは聞いたのですが、見た感じいつも雨戸が閉まっていて生活感が全くありません。
気にし過ぎかもしれませんが、どなたか情報お持ちの方がいらっしゃいましたらお願いします。

[210: 周辺住民さん]

>>209

＞住人の方がお住まい

そのとおりですので、それ以上の内容は書けません。

用途地域はこのマンションと同じですから、将来建替えや売却ということになっても高さ10メートル以上の建物は建ちません。
逆に言うなら10メートル＝３階建て程度のものが「いつかは」建つという覚悟は必要かも知れませんね。
その建物の南側にある青いマンションも３階建てです。
高さや接近具合などが参考になるかも。

[211: 匿名さん]

ここは少し窪地になっていますが、大雨が降った際の浸水対策等はされているのでしょうか？防災ハザードマップでも薄い色でしたがこの区画だけ対象になっていたので少し気になります。

[212: 購入検討中さん]

有難うございます。

＜10メートル＝３階建て程度のものが「いつかは」建つという覚悟
マンションの各部屋の価格は、練りに練って値付けされていると思います。タワマンとは違い眺望だけが売りのものではありませんが、「いつかは」がすぐだと痛いかもしれません。
よく検討してみます。

[213: 購入検討中さん]

私も、現地を見たとき、エントランスの前の道が、
ちょうど窪地になっていて、確認したらまさにその箇所が
ハザードマップで色付けされていたので気になりました。
マンション自体は（通常）地下に雨水用のピットがついているので
大丈夫だと思いたいのですが、
正面のくぼみに左右の坂から水が押し寄せて
エントランスからロビーにかけて浸水したら
とんでもないことになってしまうし。
うーん、心配です。迷います。

[214: 周辺住民さん]

>>211

以前にも書きましたが、
この土地は道路をはさんだ北側にあるパークハイム、その奥の目白スカイハイツへと、北から西へつながる窪地です。
この窪地はその昔「林泉園」と呼ばれた池の跡で、スカイハイツのあたりに湧き出た水がこの物件のあたりを流れて、現在のおとめ山の池へと流れ込んでいました。
この物件を含めた上記３つのマンションが周囲より１階分低いのにはそのような理由があるのです。この物件の周囲には「林泉園」の名前が付いたマンションもあります。
現在でも地下水脈があると言われ、このマンションが建つ時の反対運動でも「おとめ山の池が干上がる」と指摘されていました。

そのような経緯がありますから、建築に際しては必要な対策がとられたと聞いています。たしか地下に何かを設置しているはずです。
ご心配であれば販売員に尋ねてみてはどうでしょうか。

この窪地はおとめ山公園へとつながっていますので、大雨の時にこの物件が水没するようなことはあり得ないと思いますよ。１階（実質地下１階）はわかりませんが。

[215: 周辺住民さん]

214です。

↑の最後に書いた１階というのは南側に面した半地下状の部屋の意味です。

[216: 匿名さん]

１０７さんのちょっとした書き込みをきっかけにコンスタントにレス入るようになりましたね、このスレッドも。秋の不動産販売が徐々に始まり比較検討する人たちが増えているんでしょうね。それはそうと、本当に色々な情報を持っている方が多くて驚きます。私が春先に検討していた時には得られなかった情報がたくさんあり大変ありがたいですね。

[217: 匿名さん]

>現地を見たとき、エントランスの前の道が、ちょうど窪地になっていて、確認したらまさにその箇所がハザードマップで色付けされていた

今回の台風でのエントランスあたりや周辺の水の状況はいかがでしたか？
対策を施されていると思いますので、何か起こるとは思えませんが、、。

[218: 入居済み住民さん]

台風の影響はまったくありませんでした。地下住戸も何の問題もありませんでした。
さて、ハザードマップですが、この物件の前の道路（エントランス部分もかかるかもしれません）がハザードマップで薄黄色（一番程度の軽いもの）になっていましたが、
薄黄色はたくさんあります。
目白近衛町パークマンションも同じ薄黄色だったと思います。

購入を検討していた時期に私もハザードマップを区役所にもらいに行って調べました。
ためしに私が当時住んでいたマンションはどうかしらと見たのですが、なんと同じ薄黄色でした。
高台なのにどうしてかわかりませんが・・・
購入を検討なさっている方は
今お住まいの地域のハザードマップ（ネットでも見れます）をご覧になったらいいと思います。
土地勘のある地域のハザードマップを見て、薄黄色の部分をご覧になれば感じがつかめると思います。

ようするに薄黄色程度ならたくさんあります。
水色（程度が一番重い）なら、購入しないほうがいいと思いますが、
程度の一番軽い薄黄色なら気にすることはないと思います。
それにここは前の道路は窪地ですが、全他的には高台です。
大洪水のような場合は下の神田川方面に向かって水が流れると思います。

今回の台風で地下住戸が大丈夫だったことからも安心できると思いました。

[219: 匿名さん]

このあたりの建築物の高さ制限は、十ｍから十二ｍになったはず。

[220: 周辺住民さん]

>>219

いえ、10ｍです。以下でご確認ください。
http://www2.wagamachi-guide.com/shinjuku/

[221: 匿名さん]

第１種低層住居専用地域 の高さ制限は、10mまたは12mの高さ制限を都市計画で決定。

聖書神学校も含まれるが11m超で新築中。

[222: 周辺住民さん]

>>221さん、
モデルルームの販売員の方に確認してみてくださいね。

[223: 匿名さん]

あの台風でも、何事もなかったのは、安心材料ですね。

まあ、当たり前と云えば当たり前のことなのですが、妙な煽りとかで不安になる方もいたかも知れないので、実際に問題がなかった事実が確認できれば、とても安心材料になると思います。

この界隈は、新宿区内では、市谷界隈と並ぶ古くからのお屋敷町ですし、とても良い環境ですので、私自身、とても暮らしやすくて気に入ってます。緑も多いし、静かだし、それでいて、都心へのアクセスもいいですしね。

[224: 匿名さん]

残り４戸になってますね。

良い物件ですから、順調に売れているようです。

今となっては、割安感さえありますし、場所柄からして、
他の「目白」を冠する近隣物件と比較しても、まさに
堂々たる目白立地はここだけのようですし、

真の価値が分かる大人の方に相応しい物件と思います。

[225: 入居済み住民さん]

見学の方は毎日のようにいらっしゃるようですが、
残り4戸になったのですね！早く完売して欲しいです。

[226: 匿名さん]

そろそろ値下げしないかな。いつまでさらしておくんだろ。

[227: 匿名さん]

ここ、何で売れないんだろうね。当方、今のマンションに急遽キャンセルが出たのでこれを購入したが、キャンセルが出なかったらまず間違いなくここを買っていた。確かに窪地であることや１階の隣家の壁（家内が嘆きの壁だと言っていた）がネックだが、スミフの目白ＧＨより余程良かったと思う。

[228: 匿名さん]

＞スミフの目白ＧＨより余程良かったと思う。
高層階の眺望、複数の豪華なエントランス、ゲストルーム、駐車場70％、大規模のメリット、プレミアム住戸、財閥系デベに信頼感と全く違う物件。

[229: 匿名さん]

誰がどう見ても立地は近衛町の方が数段上でしょ。ハコモノだけでの判断は如何なものか。

[230: 物件比較中さん]

昔の川の上に立てられている物件が上なわけがないのでは？

[231: 匿名さん]

ドレッセ周辺の立地で大規模物件というのは、まず考えられない話ですからね。ドレッセとガーデンヒルズでは選ぶ人の趣向が全く違うと思いますよ。ドレッセは伝統的な目白イメージの物件なのに対して、ガーデンヒルズは従来のイメージを覆した物件ですから。何を重視するかで全く選択が違ってくると思います。

[232: 匿名さん]

名前を聞けば多くの人が知っている目白GH・・。

目白とか下落合は知っていても、近衛町を知っているのも地元と不動産業者だけ、おまけにドレッセ？？
ドレスですか？ふ〜ん、聞いたことないな・・・。
販売代理も、マニアしか知らなくて一般的じゃないね。

[233: 匿名さん]

ＧＨは立派だけど、地元の感覚からすれば所詮坂下物件。坂下は所詮坂下であり、坂上には逆立ちしても太刀打ちできない。この物件は高級住宅地目白の中でも特に高級な場所に立っており、坂下物件と比較したらプラチナとプラスチックくらい違うよ。

[234: 匿名さん]

とは言え、最近苦戦しているのはドレッセのような低層地域内の小規模物件だったりするんですよね。ドレッセも最近としては坪単価が高い物件とは言えないのに、現にこうして今も売れ残っているわけですから。

[235: 匿名さん]

>>230
ほんとに川の上なの？
湧き水が出る窪地だとはいうけど、
川というほどの規模があったとは思えないんだが。

[236: 匿名さん]

億ションが５０戸超（９３％）既に売れてるんですから、売れ行きが悪いとは云えないでしょう。これが住友なら、竣工後半年以上たっても、まだ３０戸（６０％程度）くらいしか売れてない、なんてことは、よくあることです。

[237: 匿名さん]

半年どころか、２年かかって完売したのもある。相場が上がったおかげで。

[238: 匿名さん]

ここいま買っても駐車場ないんでしょ？
間取りはいいけど、西向き、東向きじゃあなぁ。
苦戦しそう。

[239: 匿名さん]

＞236
事実と著しく異なりますね、警告ものですよ。

＞億ションが５０戸超（９３％）既に売れてるんですから、売れ行きが悪いとは云えないでしょう。
Ｑ1、売れたのは全部億ションですか？
安い部屋は85㎡7000万円台からありませんでしたか。

＞竣工後半年以上たっても、まだ３０戸（６０％程度）くらいしか売れてない、なんてことは、よくあることです。
Ｑ2.住友不動産のマンションで、竣工時に60％しか売れていないマンションは
　具体的にどこかありますか？
思い浮かぶ限り、どこもないと思いますよ。

＞237
それは事実ですね、正確には2年以上経って完売したシティハウス成城。

その後、スミフから賃貸物件が出ていましたから完売なのか、
最後は賃貸に回したのか真偽はわかりません。
元々収益のメインは貸しビル業ですから、何らおかしな事でもありません。
購入者がたまたま、スミフに賃貸の仲介を依頼したのかもしれませんけど。

[240: ご近所さん]

>>235
小川ですけどねー。
水が湧き出ていたのはこの物件の少し北西のあたり。そこから西に水が流れて、曲がって南に流れるようになったところがこの物件のあるところ。
現在の道もこの川に沿ってその両側にあるので、地図をみてもどこに水が流れていたかわかりやすいです。

まぁ、こんな小川は他にもたくさんこのあたりにはあったようですけどね。

[241: 匿名さん]

あと３戸になってますね。

順調に販売が進んでますから、じき完売ですね。

[242: 物件比較中さん]

内覧しました。
外装、内装の仕様はハイグレードでびっくりしました。
間取り、日当たりも申し分なしです。ただ３Ｆの部屋の正面のマンション
のリビングからの視線が気になります。ですがこの場所と仕様でこの値段
なので我慢できる範囲だと思います。契約したいと思ったんですがやっぱり駐車場の件でパスしました。一億以上出して駐車場がマンションから歩いて５分はきついです。駐車場付だと２億以上の部屋ですといわれましたが、その駐車場のサイズが小さいサイズでびっくりです。今時、２億のマンションを買う人が持っている車は入らないサイズでは？ちなみに大きいサイズの駐車場に国産のハイブリットが止まってました。このマンションを早めに完売させるには敷地内に駐車場を増設するしかないかと思います。
すごくいいマンションだけに完売しないと資産価値が上がらないのでもったいないです。

[243: 匿名さん]

残った一部屋（？）、家具付で売るそうですね。
かなり高価な家具では、、、と思ってましたが、モデルルームに使用してたりすると、汚れとかあるのでしょうか。
どちらにしても、駐車場がないからきついですね。

[244: 匿名さん]

家具付き・・・・
ん〜値下げだね。
まぁ。既に未入居中古物件だからね。

[245: 匿名さん]

売れ残ってるとはここに住んでいる住人には相当デメリットですね。
理由が駐車場となるとなおさらですね。売るに売れないですね、どうせ駐車場なしなら新しい住居がいいもんね！！家具つきでは無理でしょう。。。

[246: 匿名さん]

学習院や、日本女子大、それに川村学園などに入学させた近郊の家族が、来年、早々に動くだろうな。
ファミリー対象だと、比較検討物件はスミフくらい。
あちらは、新駅に近いが坂下で高田。
こちらは、正当な目白でしかも値下げ販売。
完売しちゃうんじゃない。

[247: 匿名さん]

>>ファミリー対象だと、比較検討物件はスミフくらい。

無名デベのここと比較しては、スミフに失礼ですよ。
工事現場やMR見たら一目瞭然、100㎡超の部屋ならかなわない。

[248: 匿名さん]

残り２戸になってますね。

億ション級なのにトップブランドのデベでない点や
駐車場が無いハンデも何のその、
真の目白立地に相応しいクオリティの物件として、
いよいよ完売が近そうですね。

スミフさんの高田物件とは、立地や環境等の面でまったく
異なりますし、高田物件はまだまだ沢山販売中の住戸が
残っているようですし、
こちらとは、直接競合しないでしょうね。

[249: 匿名さん]

いよいよ　残り１戸みたいですよ。

とうとう　完売ですね。

まあ　新の目白物件ですから　当然でしょうか。

[250: 匿名さん]

>>246
子供が学校に合格した程度で、マンションを購入する人なんて
よほどお金持ちか、変わった人でしょう。

しかし、人気がないのかダラダラ販売している、販売代理が
くせがある会社だから？

[251: 匿名さん]

一時この物件を購入の検討をした者です。
二人の子供がそれぞれ違う私立の小学校に通っています。
下の子が低学年なので、お互いの通学に便利な他の物件を購入しました。
子供の学校の関係で物件を探す人もいると思いますけど？

家には予算的にも少し厳しかったのも事実ですけどね

[252: ご近所さん]

>>249
「真の」ですね。＾＾

>>250
いや、２億超で駐車場ナシというのがネックなのでしょう。
このクラスを買う方は乗っている車もそれなり高級でしょうから、
住まいから離れた屋根無しというわけにもいかないでしょうし。

とはいえ売れてしまうんでしょうね。

[253: 匿名さん]

「真の目白物件」とか言われてる割には人気がないですよね…。
今となっては価格面でも割安感さえあるというのに…。

高台と言えども窪地の立地（地盤面でも安心と言えない）、南向きの少ない住戸配置、周囲の建物との近接による圧迫感、殆ど期待出来ない外の眺望、高級マンションを謳うには不十分な駐車場設置、高級マンションとして売れにくい理由がいくつもあると思います。

それにしても、やたらと「真の目白」などと連発したがる手合いの人達って、一体何なんでしょうね？それなりの広さの敷地が取れている戸建てに、それなりの年数住み続けているのでもないのに、やたらと「真の目白」等と強調するのはちょっと気恥ずかしく思えてしまいます。いくら「高級マンション」などと言い張ったところで、在住歴の浅い土地ナシ一区分所有者（土地の持分がないという意味じゃないですよ）が、所詮「真の目白」の住人とは言い難いのですから。

[254: 匿名さん]

でも、ガーヒル含めて色々でたけど、下落合の目白物件ってひさしぶりだから、真の目白といっていいと思われる。
2002年くらいは色々あったけどね。

[255: 匿名さん]

下落合の近衛町・御留山あたりなら、紛れも無く「真の目白」
でしょう。旧第二学区（新宿・渋谷・目黒・世田谷）内高級住
宅地ですから、人気のエリアです。この物件も、売主がもっと
高級マン（億）ションの売り方に慣れていれば、駐車場や住戸
計画について、もっとうまくやったことでしょうが、そこがや
や苦戦した主な要因でしょう。

いずれ御留山公園に隣接する官舎跡地が払下げられ、一部は新
宿区が公園用地として買収するとの話もあるようですが、それ
以外は高級マンションが出来るのでしょうね。
また、同じ下落合界隈では、御留山公園下でオリックスと積水
ハウスが建築主の、二つの建築計画があるようです。特に積水
ハウスの計画の方は、御留山公園に隣接した好立地、南向き斜
面雛壇で条件も良く、いわゆる億ション級物件になるのではな
いでしょうか（グランドメゾン・ブランドでしょうかね）。
何か情報お持ちの方いらっしゃったら、宜しくお願いします。

[257: ご近所さん]

>>255

容積率を使い切らなくても、
全戸南向きで３〜４億、全戸分の地下駐車場付きにしていれば、
とっくに売り切っていたでしょうね。
無理矢理詰め込んだせいでほとんどの部屋が悪条件になってしまいましたから。

おとめ山公園南側って、以前傾斜地型マンションを取り壊して空き地になっている場所ですよね？
あの急傾斜がネックで建築計画がたてられないという話は聞いたことがありますが、積水ハウスが検討中というのは初耳です。
でもあそこは周囲が町工場ばかりで、とても高級物件にならないと思いますけど？

それと、積水ハウスの物件はグレード関係なく全部「グランドメゾン」です。

[258: 匿名さん]

最後の１戸、駐車場優先使用権付だそうですね。
さすがに、２億出して敷地内駐車場無しということは無さそうです。
条件的には、南向き最上階ですから、最も良い住戸ですね。
そういう所に住める方は、羨ましい限りです。

あと、以前どなたかが書込んでいらっしゃいましたが、目白駅前の
コマース跡再開発計画が近隣住民に案内され始めたようですね。
隣の川村学園敷地との総合開発で、地上２８階程度の高層オフィス
ビル兼マンションが建つ予定だそうです。でも、学習院の目の前だし
本当に２８階建てなんて　建つのかしら？

[259: 匿名さん]

とても興味深いですね。学習院の前に28階立ての建物は建てて良いのか？という発想の人がいるなんて。パークコート赤坂なんて赤坂御用地を目の前から見下ろせて43階ですよ。学習院ってタダの大学なんですけど。

[260: 匿名さん]

＞容積率を使い切らなくても、
無知！

そんなマンションは都内では5％もありません。
目白エリアでは皆無です。

[261: 近隣住民]

気が付いたら、とうに完売してますね。
目白近衛町という都内屈指の上品で育ちの良い山の手高級住宅地に立地するだけに、億ション中心でも完売して当然ですけどね。
この界隈、ちなみに地価も坪400万円をくだらないようですね。高嶺の花です。

[262: 匿名さん]

>261
これからは相場暴落に巻き込まれる可能性大でしょうね。

[263: 近隣住民さん]

まあ、すくなくとも、新新価格とかで竣工間近なのに半分も売れてないような近隣エリア等のエセ高級物件なんかより、資産価値が長期安定的に維持される可能性は遥かに高いでしょう。

[264: 匿名さん]

小石川で大々的にやったので有名になりましたけど、東急は年度末の値下げが得意技ですからね。この展開って、実は東急の傾向を知っている人は予想していた人多かったと思いますよ。他の東急物件を検討している方は少なくとも参考にすべきですよね。ここもおそらく1000万以上値下げしたんでしょう。

[265: 地元人]

憶測でなく、客観的根拠を提示願います。

でなければ、単なる悪質なデマです。

[266: 周辺住民さん]

近衛町の窪地で、たかだかマンション住まいが偉そうに地域を語るなど片腹痛い。
出ていて欲しい。

[267: 匿名さん]

>>266
ニホンゴ変ヨ

[268: 匿名さん]

高値掴み本当におめでとうございます

[269: 周辺人]

高田対近衛町の対立の構図煽って喜ぶひと、煽られて逆上するひと、余裕で上から目線で高見の見物のひと、いかにも土地柄出ますね。

[270: 匿名さん]

高値で高田を買ってしまったのはお気の毒とは思いますが・・。