ドレッセ目白近衛町プレゼンス(東京急行の目白物件情報)

[近衛町に住みたい]

かねてより注目を集めていた目白近衛町（新宿区下落合）の古河社宅跡地、
当初はプラウド近衛町では、って噂が根強かったけど、現地には「東京急行
マンション建設予定地」と書いた大きな看板がかけられていました。
東京急行（東急不動産の親会社）だと、田園調布等でドレッセ・ブランドの超
高級億ション等の開発を手掛けて来たと記憶していますが、この物件に関す
る情報をお持ちの方、色々教えて頂けると幸いです。そもそも東京急行単独
開発なのでしょうか？　あるいは東京急行と野村のコラボなのでしょうか？
いずれにしても、いよいよ目白近衛町プロジェクトが始動するのですね。
目白では、住友不動産の目白ガーデンヒルズや、鹿島建設の目白タワー＆
レジデンス計画もあって、色々賑やかで何だか楽しみですね。。。


[スムログ 関連記事]
【御留山界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.10】
https://www.sumu-log.com/archives/2105

[124: ご近所さん]

今住んでる目白ガーデンヒルズは２００近くが億ションだと思う。８０平米で平気に１億超えるから。

[125: 匿名さん]

124さんは、住んでいない証拠ですね
億ションの割合も違うし分譲価格もぜんぜん違う、現在の相場も知らない。

お部屋のグレードは、2ランクではありませんよ？
スラブの厚さも違うんですよ・・・・

[126: 匿名さん]

エールを送られ人気者のおっさんですが、
残念ながら７日から１５日まで夏休みのようです。
（東急リバブルは夏季休暇中です）
６戸も残っているのにノンビリ休んでいていいのか。
おっさんの鼻歌を聞きたい方は、１６日までお待ちください。

[127: 周辺住民さん]

>>126
ココを買う人はお盆休みだからとモデルルーム巡りなどしないでしょう。

というか、ほとんどの物件はこの時期お休みじゃないですか？

[128: 匿名さん]

ここ、確かにやや、開発コンセプトというか、販売戦略を間違ったかもですね。

いわゆる堂々たる億ションとして売出すなら、もう少し一戸当たりの占有面積を広げて、２億、３億の部屋も作る代わりに、全戸数分以上の地下駐車場も設置すべきでしたよね。やはり、億払うのに専用駐車場が無いのは、（特に、一世帯当たり２〜３台程度の自家用車を保有しているかも知れない）富裕層にはアピールしにくいと思われます。

その意味で、年収1,500万円前後の高給サラリーマンがメインターゲットである８千万円程度までの上級物件と、２〜３億円程度以上の高級億ションの挟間に陥ってしまった、やや中途半端な物件になってしまったのが悔やまれます。

でも、物件的には今や割安感もあるくらいですし、邸宅街としての住環境の良さは折り紙つきですので、ご関心ある方は是非内覧されることをお勧めしますよ。

[129: 匿名さん]

このマンションはケンコーポレーションが結構部屋を抱えていますね。
新築未入居で高く売っていますが、なかなか売れないようです。
目白ガーデンＨも同様。
目白が好きなんですね。

[130: 匿名さん]

ケンさんは仲介業者さんですから、自分で物件抱えることはありません。
目白にケンの支店ありますから、いわゆる高級・高額物件や、外人さん向け物件とかは、ケンさんで仲介する場合が多いのでしょう。

他のデベの場合、売れなければ取敢えず賃貸に出したりしますが、ここはどうなのでしょうね。目白ＧＨやプレイス等できてから、新築高級物件の賃貸料金水準は、結構高くなっているように思いますが。。。

[131: 入居済み住民さん]

このマンションに住んではや５か月たちました。感想を書かせていただきますので、ご参考になさってください。まず住み心地ですが、とてもいいです。◆うちは最上階なので、御留山からと思われる風が吹いてきて、とても涼しいです。越してくるまでは都心だから暑いだろうと覚悟していたのですが、涼しくて驚いています。以前住んでいた世田谷より涼しいです。◆ピーコックや丸正が近いので、便利です。秋には高田馬場のビッグボックスがリニューアルして綺麗になります。スポーツジムも充実します。それから、目白駅前のコマースですが、解体し、隣の川村女子の一部と合わせて高層ビルになる予定とのことです。いろいろなお店が入って目白駅前はずいぶんと便利になるのでしょう。期待しています。◆残り６戸ということですが、私が聞いたところ、一番高い２億５００万の部屋は決まりそうだとのことです。他のお部屋は見学にいらっしゃる方は　気にっても駐車場がないことであきらめてしまう方が多いとのことです。でも都心のマンションでこのくらいの価格帯の場合、駐車場の割合はこのくらいです。目白ガーデンヒルズもこのくらいだと思います。もっと高額物件でないと全戸に駐車場つきというのは都心では無理だと思います。ちなみに以前住んでいたマンション（価格は９０００万〜２億）は完売するまでに１年近くかかりました。ですから私は心配していません。いずれ秋くらいに完売すると思っています。◆窪地の件ですが、近所に５０年住んでいるという方に伺ったところ、今まで洪水などにあったことは記憶にないとのことでした。東急建設にも聞きましたが、地下に雨水をためる貯水タンク（？だったとおもいますが）があり、水の害を起こさないようにいろいろと工夫してあるとのことでした。◆このマンションに入居して思ったのですが、小さいお子様が多いのに驚きました。以前のマンションは子供は一人もいなかったものですから・・・。１階（表示は２階）のお庭の声がとても響きます。土日の朝早くからお庭で遊ぶ声で起こされます。まあ早起きができていいかなと思っているのですが。でも住民の方もよい方ばかりですし、お子様もきちんとご挨拶できていい感じです。このマンションに入居できてよかったと思っています。

[132: 物件比較中さん]

3人の居住者の方のご意見、とても参考になります。
我が家にも小さな子供がおりまして、このような静かな落ち着きのあるマンションに子供の遊ぶ声や、時には泣く事だってあります。それってどうかしら・・・。って心配していたのですが、子育て世代のファミリー層も多いようですね。安心しました。もちろん躾やモラルあっての事ですが。
居住者の方、また検討されたけど見送った方、皆さん共通の意見として、マンションの居住性、周辺の環境が素晴らしいようですね。
前向きに検討できる情報をありがとうございます。

子供が多いマンションとの事ですが、病院（小児科）や子供を遊ばせる施設（児童館みたいなもの）などは充実しているかしら？
少し調べたら、小児科は高田馬場まで行かないと無いようですが。

我が家は今まで目白には縁がなく、５年程前にデュープレックスの物件を見に行った時に散歩したぐらいで、先日久しぶりに歩いてみたら、本当に素晴らしい環境と再認識しました。そして、これだけの物件でこの価格（十分、高額ですが今となっては割安感があります）、前向きに検討してみたいと思います。

[133: 匿名さん]

この界隈は、歴史の教科書とかでなくて、今もなお本当の近衛さんや徳川さんなどが、ごく当たり前のようにお住まいの街です。
この物件のはす向かいにある某学生寮は旧宮家敷地ですし、日立目白倶楽部は今上天皇もお住まいだった旧学習院昭和寮ですね。
その通り沿いには、秋篠宮妃紀子様のご親族がお住まいで、ご懐妊やご出産の折は、周辺がマスコミの取材陣で大混乱でした。
近くには、今上天皇の家庭教師だったヴァイニング夫人の邸宅跡地に、高級マンションがさり気なく建てられています。
また、線路を越えた学習院近辺のマンションには、旧紀宮様（黒田清子さん）がお住まいですが、昨日は初めて天皇・皇后両陛下がそのマンションを私的にご訪問なさったそうですよ。
更に、旧下落合（中落合）の旧目白文化村には、常陸宮妃華子様のご実家が今もありますね。

このように、決して華美でも豪奢でも人に見せ付ける訳でもなく、むしろ知る人ぞ知る、質実剛健として質素な中にも上質の高級感、本物志向の上級感あるこの町に、この物件はまさに相応しい物件だと思います。

[134: 匿名さん]

徳川さんは住んでるけど、近衛さんはとっくに杉並区に移ってるのでは？

[135: 周辺住民さん]

>>133さんみたいな方がいなければ、本当にいい街なのですけど・・・。

[136: 匿名さん]

天皇・皇后両陛下が、公務ではなく、私的に訪問される場所は、地球広しと云えども、ごくごく一握りの場所だけですよ。その中のひとつが、明らかに目白界隈です。

[137: 匿名さん]

＞133さん、みたいなのが目白の評判を掲示板で下げている張本人
＞136さんは、皇族と同級生なのかな？　親戚の話とは全く違うよね
　現在の皇族は、カゴの鳥じゃないですよ。

[138: 入居済み住民さん]

＞１３２さん

こちらのマンションの居住者は大半がファミリーだと思います。
１３１さんが仰るように、お庭から賑やかな子供たちの声が
聞こえてきますし、廊下で赤ちゃんが泣いている声が聞こえてくる
こともあります。しかし、騒々しいという印象はなく、皆さん本当に
きちんとお子様を躾られています。

ご質問にあった小児科と児童館ですが、近くにないのが残念な点です。
病院は我が家は聖母病院にかかっていますが、徒歩２０分程度かかる
こと、総合病院であること、夜間診療がないのはマイナスですが、
先生は親身に相談に乗って下さる素晴らしい方ばかりです。

児童館は中落合児童館が一番近いかもしれません。それでも徒歩３０分
近くかかると思いますが、屋外・屋内遊具が充実していて、区外からも
たくさんのお子様が遊びに来ています。
公園はおとめ山公園と下落合東公園が徒歩３分程度の位置にありますが、遊具が少ないのでお子様には少し物足りないかもしれませんね。他にも幾つも公園はあるみたいなので、少し遠くまで行けば良い遊び場があるかもしれません。

あまり良い情報がなくて申し訳ないですが、是非ご検討頂ければと思います。

[139: 匿名さん]

コマース跡に、紀ノ国屋が出来るという噂は、本当でしょうか？

[140: 物件比較中さん]

１３８様へ

病院、児童館の詳細な情報を教えて下さりありがとうございます。
やはり聖母病院は素晴らしい病院なのですね。出産でとても評判が良いと聞いた事がありますが、小児科も良いのですね。
また児童館や子供を遊ばせる施設も少し離れているのですか。
子供がまだ幼児のため、これから小児科や遊ばせる環境等を考えていたのです。
しかし都心にあってこの緑の環境はとても心が和みますね。

[141: 匿名さん]

この界隈で、子供さんが遊ぶのに良さそうな公園は、下落合四丁目の「下落合公園」ではないでしょうか。元は本田宗一郎（本田技研創設者）さんのお屋敷だったそうで、西落合に移転された跡地が区立公園になってます。遊具も幾つかあって、お手ごろな公園だと思いますよ。

それ以外でお勧めなのは、旧目白文化村の一角に佇む「西坂公園」でしょうか。こちらは、今なお付近に旧華族さんがお住まいなことや、新目白通り隔てた中落合に某宮家妃ご実家があることで有名です。あと、牡丹で名高い薬王院隣の「下落合野鳥の森公園」も、緑深い趣きのある公園でお勧めです。新宿区の公園情報があるサイトを見つけましたので、ご参考になさってはいかがでしょうか？
http://koueninfo不適切なページの可能性が高いfc2web.comからの投稿ですので伏せ字にしました/koueninfo-parksouran/souran-shinjiku3.html

新宿区の児童館で一番近いのは、やはり、上記の「西坂公園」隣の「中落合児童館」でしょうか。こちらの物件からは、早歩きで２０分強くらいだと思います。それ以外の近隣の児童館の情報は、以下のサイトを参考になさってみて下さいね。
http://www.e-bambini.com/jidoukan/jidoukan.html

[142: 匿名さん]

なぜだか、新宿区の公園情報サイトのURLが化けているので、改めて

ttp://koueninfo不適切なページの可能性が高いfc2web.comからの投稿ですので伏せ字にしました/koueninfo-parksouran/souran-shinjiku3.html

[144: 匿名さん]

何度もごめんなさい。

妙なメッセージが出ているので、こちらからお入りください。

http://www.kouen.info/

[146: 入居済み住民さん]

聖母病院は小児科の救急外来はないのと日中はかなりの込み合っているのでちょっと不便かもしれませんね。

　実家の両親がこちらのマンションに入居中で滞在してきました。近くのおとめ山公園に子供と遊びに行きましたが、森の中のようで人が少なく、ちょっと不気味でした。友人が目白に住んでおりましたが目白は子連れで生活するには不便だったと嘆いておられたのが何となく理解できました。

　マンションは高級住宅街にあり立地はいいのですが、子供の騒音などについて管理組合が結構うるさいらしく、（実際に子どもの騒音は聞こえます）母に「静かに！静かに！」と言われ続け、子どもといるのにはかなり神経を使いました。実家へ行っても疲れて帰ってきました。一階に住んでいらっしゃる方はお庭もあるし、それほど神経質にならなくても大丈夫なのかもしれませんが。

　それと入居後すぐに雨漏りが発覚したそうですよ。修繕されたとは言っても雑な施工に父は嘆いておりましたが。
売れない理由はそこにあるのかもしれませんね。

　どうぞ、ご参考までに。

[147: 匿名さん]

シティテラス目白やガーデンヒルズの方が、ぜんぜん良さそうですね
総合的には、目白プレイスと同等でしょうか。
老夫婦が新宿区という住所にこだわって、静かに住むマンションでしょう。

[148: 購入検討中さん]

入居者の方々のコメントが大変参考になります。
窪地や南側の官舎の現状、生活全般の不便さは
価格とバーターで納得できるのですが、
子育て世帯が半分以上というのでは
静かに夫婦2人で静かに暮らしたい我が家にはストレスでしょう。
小規模なマンションなら、小さなお子さんがいないこと。
住み心地には、そういう面もあると思います。

[149: 匿名さん]

残り住戸数が５戸になりましたね。
一番高いお部屋が商談中でうまくまとまれば、近いうちに残りが４戸になる可能性もありそうですね。

他物件と名指しで比較するのはあまりお行儀が良くないので控えたいと思いますが、明治通り沿いの大規模物件よりこじんまりしているものの、いわゆる山の手らしさ、目白らしさを色濃く残す、歴史伝統溢れる閑静で文化的で落ち着きある上質・良質な住環境の低層住宅街にお住まいになりたいのであれば、この物件はこの界隈で数少ない有力候補のひとつとなることでしょう。

[150: 匿名さん]

どんなマンションでも子供ぐらいいるよ。それとも高価格帯のマンションの住人
はみんなディンクスだと思ってたの？世の中１馬力で人の何倍も稼ぐ人、いくら
でもいるけど。

[151: 匿名さん]

＞目白らしさを色濃く残す、歴史伝統溢れる閑静で文化的で
＞落ち着きある上質・良質な住環境の低層住宅街に
＞お住まいになりたいのであれば

実にその通りですね。

[152: 物件比較中さん]

入居後すぐに雨漏りとは、良くある事なのでしょうか？
マンションを始めて購入するので、手抜き、瑕疵の問題に神経質になってしまいます。
やはり全て東急でやっているから、管理、監督が甘くなるのかしら？
それとも人気NO.1デベロッパー（名前は控えたいと思います）や優良ゼネコンでもこういう事って日常茶飯事なんでしょうか。

[153: 匿名さん]

山手線外周部の一種低層住宅街（目白・下落合界隈、元代々木・代々木上原界隈、松涛・神山町・富ヶ谷界隈、南平台・青葉台界隈等）に分譲される億ション級マンションは、せいぜい戸数が１０−２０戸台程度のものが多い中、こちらはもともと５０戸を超える規模であり、しかも竣工後本格販売にも関らず、既に５０戸売却済なのですから、売行きはまったく悪くないですよ。超希少エリアの小規模（２０戸程度まで）の億ションなら竣工前完売もあり得るかも知れませんが、５０戸超の物件では、超都心部タワー物件等をのぞき、ほとんどありませんからね。この立地は、一定戸数の億ションを十分吸収できるだけの立地であることが良く理解できます。

[154: 周辺住民さん]

>>148

＞小規模なマンションなら、小さなお子さんがいないこと

子供がそんなに邪魔ですか？

子供の声がしない建物（街）って不気味ではないですか？
老人も赤ん坊もいるのが世の中の正常な姿だと思います。

この立地なら評判のいい区立の小中学校が近いですし、
都内各地の私立へも通わせやすいです。
閑静で治安も良いし、子育てにはもってこいの場所ですよ。

[155: 入居済み住民さん]

１４８さんが仰ることは分かるような気がします。
私も子供が生まれる前は、できれば両隣・上下階には
小さいお子さんがいない方が良いと思っていました。
（生まれた今では、逆に、お子さんのいらっしゃらないご家庭
の近くだと申し訳なく思いますが・・・）
“余計な騒音に悩まされずに静かに暮らしたい”、“やんちゃな
子供を「お互い様」と受け入れてもらいたい”など、夫々の
ライフスタイルに合った住まいを選ばれるのは大切なことだと
思います。

因みに、我が家の両隣には小さいお子さんがいらっしゃいますが、
音は殆ど（全く）聞こえません（お互い窓を開けていれば声は
聞こえてきますが）。上階のご家庭にお子さんがいらっしゃるかは
不明ですが、とても静かです。

生活全般も不便だと思った事は殆どありません。
１５４さんが仰るように子育てファミリーはもちろんのこと、
ご年配やDINKS家庭にも住みやすい環境だと思います。

[156: 匿名さん]

お子様を遊ばせるなら　学習院もお勧めです。
土日は近所の子供たちが自由に遊んでいます。広くて緑が多くて気持ちがよく、安全なのもうれしいです。

　それから、病院ですが、私は社会保険中央病院（新大久保）に行っています。東大系の先生が多く、レベルが高いです。
先生方、看護婦さんもとても親切です。
近くのホームドクターでは不安なとき、高度な医療を必要とする場合などはぜひお勧めです。
もちろん、慶応病院、東大病院、国立医療センターなども近いので、便利です。

　お子様の声ですが、子供はのびのびと育ってほしいものだと私は思うのですが、真夜中や早朝に大泣きをするのは困りものです。
こちらも寝られません。
せめて子供が泣いたときは窓を閉めて、声が外に響かないようにしてほしいです。
特に吹き抜けに面した部屋は声が響きます。
お互いに気をつけたいものです。

[157: 入居済み住民さん]

>156さん

遊び場・病院情報を有難うございます。
学習院は土日に開放されるのですね。知りませんでした。
緑が多くて気持ちが良いですよね。是非、今度行って
みたいと思います。

子供の泣き声ですが、ひょっとするとご迷惑をお掛けしている
のは我が家かもしれません・・・。まだまだ気に入らないこと
があると朝でも夜でも号泣するので周りにご迷惑をお掛けして
いないか心配していたところでした。
もちろん、窓を開けておくことはありませんが、換気口から
泣き声が伝わっているのかもしれません。今後、一層気をつけたい
と思います。

[158: 匿名さん]

さすが、高級物件にお住まいの皆さんは違いますね。騒音スレとかに出てくる
「貧乏長屋」の住人とは質が違います。やつらは逆ギレとか平気でしますから。
マンションの究極の騒音対策は、育ちのいい方の住む高級マンションを選ぶこと
と、改めて認識しました。

[159: 匿名はん]

この近辺で人間ドッグや癌検診、婦人科検診などの、検診関係が充実している病院をご存知の方、お勧め頂けると幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

[160: 購入検討中さん]

子供の頃〜大人ちょっと手前まで、この近くに住んでおりました。
本当に良い場所でしたよ。
今でも良い場所だと思います。
私は残念ながらこの物件には手は届きませんでしたが。

落四は、今は校庭開放していないのでしょうか。
落中は、良い学校でした。あのときの雰囲気なら、子供を通わせたいと思うくらいです。当時は、かなり越境してくる人が居ました。

[161: 匿名さん]

遊び場として、学習院はいいですね。構内は本当に森のようですよ。

あと、年に一度、オール学習院の集い（いわゆる学園祭の学習院版）とかがあって、近隣住民も自由に構内入場可なのですが、毎回必ず皇族方がいらっしゃって学生・OBや近隣住民との触れ合いの場をもたれますので、良い機会かと思います。

[162: 周辺住民さん]

この物件、目白通りを１ｍも歩かないで駅まで行けるんですよ。
住宅街の中の小路を抜けるルートなのですが、
上に書かれているように学習院へお子さん連れで行く時などきっと重宝します。（階段や坂道が多少ありますが）
「ああ、目白（近衛町）に住んでる」と実感できる道筋です。
もちろんショートカットですから歩く時間も短くて済みます。

[163: 入居済み住民さん]

>157さん

　学習院は土日だけではなく、いつでも入れます。
門に守衛さんがいらっしゃいますが、「ごきげんよう」と軽く挨拶してから入ると気持ちいいです。

　それから、お子様の声ですが、気になさらないでくださいね。
うちから聞こえるのは157さんのお宅ではないと思います。
それに、子供が泣くのは当たり前ですから。
思えばうちの子が小さいときは夜泣きで
毎晩お隣にご迷惑をおかけしたものです。
お隣がとても良い方だったので、本当に救われました。
自分の子が大きくなったからと、そのころのことを忘れ、
勝手なことを申しまして、お恥ずかしいです。

　話は変わって、駅前のコマースですが、25階建てビルに替わるそうです。紀伊国屋も入るそうです。
ガーデンヒルズにお住まいの黒田さんのお買い物に便利なようにとのことで　そうなったと聞きました。
ピーコックでは遠いし、池袋では治安の面で不安なのでとのことらしいです。
早く完成してほしいですね。楽しみです！

[164: 入居予定さん]

紀伊国屋がコマースにできるというお話は確実ですか？
具体的な事をご存知でしたら教えていただけないでしょうか？
噂だけは以前から耳にしていましたが、実現しますでしょうか。
”田中屋１Fの成城石井”がポシャってしまった今、紀伊国屋に期待しています。
目白駅前に高級スーパーができても何らおかしくないと思うのですが。

[165: 匿名さん]

お産だったら、このあたりでは聖母病院が多いです。
歴史もありきれいな病院で、昔ローマ法王が日本に来たとき、何かあったときは聖母病院が予定されていたそうです。

[166: 入居済み住民さん]

＞１６３さん

温かいお心遣いを有難うございます。
我々の部屋は何故か周囲からの音が聞こえてこないので、
「このマンションは静かなんだ。きっと我が家の音も
周りに聞こえていないのだろう」と、これまで楽観し過ぎて
いたことを反省しております。
今後とも同じマンションの住民として宜しくお願いします。

そして、コマース跡地の件ですが、とても楽しみですね！
２５階建てということは、上の方はマンションなどになるの
でしょうか？紀伊国屋が出店して下されば生活が本当に楽に
なります。
今後、目白が更に発展することを期待しております。

[167: 匿名さん]

目白のコマース跡地再開発の件、本当でしょうか？　紀ノ国屋（紀伊国屋じゃありません）が本当にできるのでしょうか？　どちら方面からの情報か、ご存知の方教えて頂けませんか？

というのも、そもそもあの場所に２５階建てビルを建てられるのか（建蔽率・容積率等の点で）疑問ですし、仮に建築基準法上等では問題なくとも、皇居、赤坂御用地と並び、都内有数の皇室関連施設である学習院の目の前で、そんなに高いビルを建てることは、警備・警衛上も常識的に難しい（その筋から自主規制要請がある）はずと思うのですが、いかがでしょうか。

別のサイトでは、隣の川村学園の敷地と共同再開発との情報もあるようですが、色々な情報が錯綜しているようなので、ここはひとつ、関係者の方からの現時点での正確な情報を教えて頂けるとありがたいですね。

成城石井が出店しないのも、ひょっとして紀ノ国屋がしばらくすると出店するのが分かったから、ということなら、それはそれでやむを得ないとは思うのですが・・・。

[168: 周辺住民さん]

コマースの件は数年前から様々な話が錯綜しています。
川村や裏の幼稚園一帯を含めた再開発で２５階建てとか、
コマースの敷地だけで１５階建て、など。
１６７さんがおっしゃっている要素もあります。
目白通りの学習院向かい側に高層マンションがないのはそのためです。
コマースを買収したのはＮＴＴ都市開発ですから、
中小デベのように無茶なことはできず、苦慮しているのではないでしょうか。

ともあれこの物件にはあまり関係ないですね。
とりあえずの物はピーコックで充分ですし、
それ以上が必要ならばバスや電車で池袋西武のザ・ガーデンへすぐですから。

[169: 入居済み住民さん]

近所に「下落合クリニック」「目白病院」がありますが、いかがでしょうか？ちょっとした風邪などの時に近くの病院に行きたいのですが、ご存知でしたら、教えてください。

[170: 匿名さん]

学習院の反対側に、目白プレイスのタワーマンション21階がありますけど。

あちこちに多分同一人物さんが、紀ノ国屋出店の話題を書き込んでいますが
どんな意図があるのかな？

紀ノ国屋はどうなんだろうね、出来ればいいけど既存のピーコック
新宿マルショーだって、それほど賑わっているとは思えないし
駅前だから、最大のネックは駐車場が確保できないことでしょうか。
紀ノ国屋の店舗網を見ても、商業圏が小さすぎて明らかにペイできる
場所じゃないでしょう。目白の商店街だって衰退する一方なんですから。
元皇族のために、採算割れの可能性がある店舗を出店するなんて
慈善事業になる可能性ありませんか、民間企業なのに。

コマースのところの用途地域を調べると、商業地で建ぺい率80％容積率500％
しかし、特別用途地区で第２種文教地区だからタワーは現状では無理でしょう。ペンシルタワーになっても仕方ないし。

[171: 入居予定さん]

>あちこちに多分同一人物さんが、紀ノ国屋出店の話題を書き込んでいますが
>どんな意図があるのかな？

書き込みは同一人物なんですか？
だとしたら売り主関係者ですかね〜、、、。
私も目白の別物件検討中に営業の人に”成城石井”が駅前にできる可能性がある、といわれて期待していたのですが、結局は出来ないみたいですね。
それが契約の決め手にまではなりませんが数パーセントは占めていたのでガッカリしました。
高級スーパーのある町は、イメージもアップするし料理好きにはたまりませんからね。

[172: 匿名さん]

>>170さん、目白プレイスは２１階建てかも知れないけど、別に、学習院
隣接じゃないでしょう。せいぜい千登世橋中学校に隣接してる程度。あそことコマースの場所では大違いです。

コマースの場所は、学習院を上から見下ろせるので、高いビルはご法度でしょう。坂下の目白ＧＨですら、本当はもっと高層建築の計画だったものが、学習院やその筋からの強い要請と指導で、やむなく１１階建てにまで低くせざるを得なかったことから、戸数確保のため、あの東西に細長い敷地にもかかわらず、南棟と北棟を平行的に配置する構成になったと聞きます。

でも、紀ノ国屋ってバブル期に調子にのって、祖師谷大蔵みたいな庶民の町にまで進出して失敗しましたよね。目白は、その街の歴史・伝統・品位・格式等の面で、仮に紀ノ国屋が進出して来たとしても、何ら問題も遜色もない土地柄だと思いますよ。

[173: 匿名さん]

＞172さん

あちこちで目白賛美で有名な方ですね、今度はこちらにお出ましですか？
思い込むことは勝手ですが、お調べになっていないのか、口から出任せなのか正しく投稿しましょうよ。

目白プレイスの20階からは、学習院の目白通りの門まで見えますよ(笑)
現在建設中のシティテラス目白は、坂の中腹で18階ですから、同様でしょう。
ガーデンヒルズが学習院に遠慮した？？
目白プレイスは準工業地、ガーデンヒルズは第１種中高層住居専用地域で
比較するのはおかしな話し、素人の推測ですよ。
敷地も長細く、容積率も300％なのであれでも高いくらいです
通りを隔てて製薬会社の社宅は、準工業地ですから15階なんですよ
あそこは、学習院に遠慮しなくていいんですか？
学習院大学とは無関係ですよ、豊島区の規制で南側は空地が必要ですが
北側は1ｍでも建設可能です。

[174: 入居済み住民さん]

>>170-173
スレ違いなので、別のところでやってください。

[175: 購入検討中さん]

>>173さん、有名な目白「荒らし」の方ですね。町ＢＢＳでもご活躍のようで。よほど目白に特殊・特別な個人的感情があるようで、隣の区から書込んでいたことが特定・断定されています。誹謗中傷的書込みばかりで、既にＩＰアドレスも特定されている方なので、永久アク禁措置も検討する必要がありそうですね。

事実関係については、むしろ173さんこそ、自分の書込みの根拠を疎明すべきでしょう。目白プレイスからどのような角度でどこまで詳細に見えるか知りませんが、逆に、学習院の目白通りの門などから、目白プレイスがどの程度はっきり見えるでしょうか？　問題は単に（遠方にぼんやり）見えるかどうかではなく、眼下に手に取るように至近距離から見えるかどうかが、警護・警衛上決定的に重要です。

本物件に直接的には関係ない話題で大変恐縮ですが、目白界隈の事実関係とは異なる誹謗中傷的書込みは一切容赦しない立場で臨むべきと考えますので、関係者の皆様にはお許し頂きたいと思います。

[176: 匿名さん]

高級スーパー、確かに普通のスーパーよりはほのかな高級フレーバーと多少は多様な商品構成でそれはそれで宜しいのですが、そんなに大騒ぎするほどに良いでしょうか？　紀ノ国屋、成城石井、ナショナル麻布等々有名なお店は沢山ありますし、これまでもよく利用して来ましたが、特に驚くほどの感銘を受けたことはないです。

欧米での海外生活などを一度でも経験すると、確かに欧米人が好みそうな輸入食材がある程度揃っているのは良いのですが、とはいえ、どれも驚くほど内容充実している訳ではないと思いますし、それに、現地での価格水準などを知っていればいるほど、日本での値段設定には多少なりとも疑問も生じます。わたしは生ハムが好きなのですが、なんでこんなに高いのかと。現地ではごく普通に日常的に使われる食材で、全然安いですからね。

それから、もっと豪華・高級なものをお求めになりたいのであれば、むしろデパ地下の方が期待に応えてもらえると思いますよ。ここからならば、近隣巨大商業集積エリアに所在する幾つかの主要百貨店へのアクセスも非常に良好ですからね。個人的には、伊勢丹のデパ地下などをよく使わせて頂いております。

[177: 匿名さん]

＞175
＞事実関係については、むしろ173さんこそ、自分の書込みの根拠を疎明すべきでしょう。

再度お読みください、投稿内容を理解できないのでしょうか。現実を理解しましょう。
憶測と噂ではなく、用途地域と建設可能な建物について勉強してください。
不明であれば区役所にでも問い合わせてください、懇切丁寧にあなたの思い違いを指摘してくれますよ。

スレ違いですから、この辺で。

[178: 匿名さん]

紀ノ国屋じゃなくてもいいから駅前にスーパーは欲しいなぁ。
週末はデパ地下やピーコックで良いけど、仕事帰りの買い物だと
今はちょっと不便ですよね・・・。

[179: 匿名さん]

今朝の目白エリアの新聞折り込みチラシで、シティテラス目白が入りました。
学習院を中心とした航空写真が一面で掲載されていますが、周囲に高いビルは沢山ありますね。
駅前のホテルも公団賃貸も、学習院の借景を売りにしているのですから根拠があるわけもありません。
>>172さんのご意見は、このチラシだけ見ても全く根拠がないことが証明されました。

皇居や住宅でもあるまいし、校内が見えたからといって都心では何の問題があるのでしょう？
マンションの低層階にしか住めないと、眺望のことって想像するしかないから、何もわからないものです。

低層マンションは、周囲の住宅街の良さがあります。
しかし中高層マンションの低層階は、安い意外にほとんどメリットはないですね。

[180: 事情に詳しいさん]

>>179さん、目白初心者さんなんですね。きっと、最近分譲された目白界隈のペンシルマンション等に移り住んだ来られた新参の方なのでしょう。あまりに、目白界隈や学習院関係の常識に疎いようにお見受けしますので。

そのチラシは私も拝見しましたが、むしろ、如何に学習院隣接エリアに高層建築物が少ないかが良く分かりました。実際この辺に住み、学習院周辺・近隣エリアを散策すれば分かることですが、現状学習院敷地内を上から覗き込める形で建っている建物はありません。

すぐお隣のホテルは９階建て程度のようですが、当然学習院側に面した窓はハメ殺しで開けることは出来ませんし、その横の旧公団賃貸マンションはもっと低層です。学習院に対面する目白通り沿いでは、見事なまでに中低層建築物しか存在しません。一番高いのでも７階建て程度、それも例外的なほどです。

坂下の製薬会社社宅等は、本来敷地的に真南・真北向きの配棟とすることができたにもかかわらず、学習院に配慮して、敢えて斜めに建物を建築しているほどです。その点、学習院側にべったり窓がある目白ガーデンヒルズはある種のタブーを破ったといえますが、それでも学習院を上から覗き込む形にはなっていません。

どなたかが、目白プレイスの２０階から学習院の目白通りの門などが見えると書いていますが、これは単なる妄想でしょう。まず、個別物件の特定階でその方向に面した窓がある住戸はほんの数戸しかないため、当の居住者が本当に書込んでいるとすればすぐに個人特定されますので、十分ご注意ください。目白警察には学習院（皇族）関係の特別担当がありますので。

ただ、所詮妄想に過ぎないのが明らかなのは、目白プレイスの高層階から学習院の目白通りの門などは見えないからです。なぜかと言えば、学習院内の中高層校舎や、緑深く鬱蒼とした木々によって、視界が遮られてしますからです。なんとなく、あの辺りが目白通りの沿いの門だろう、程度のことは分かっても、それ以上明瞭に目視することは不可能なのです。

対して、コマース跡地に２５階建て高層建築物が建つとなると、話はまったく別問題です。まさに、完全に学習院を上から覗き込む形になりますので、建築基準法上の規制のみならず、常識的に考えて、まずそんな計画の実現は殆ど不可能でしょう。

学習院は、今でこそ形式的には一私学の形態を取ってはいるものの、実態は国営教育機関そのものです。もともと孝明天皇により公家学問所として京都御所内に設置され、明治期以降は旧宮内省直轄の国立教育機関として発展して来た歴史を有します。戦後は諸般の事情により一私学の形態へと形式上は変化したものの、その実態は、こうした歴史的経緯・変遷等を踏まえ、事実上国家が深く関与している公的性格の強い特殊なステータスを有する教育機関であると言えます。

[181: 自称富裕層さん]

目白界隈にはもともと富裕層が多いらしいですが、ここ数年で高級億ションも増加中なので、もっと富裕層が増えるのでしょうね。
これなら、高級食品スーパーのひとつやふたつあっても全然不思議じゃないはずだけど、逆に、日本有数の巨大商業集積エリアへのアクセスが良すぎる点が、玉に瑕なのかなあ？

[182: 匿名さん]

質問です。
学習院大学出身者って会社にいます？

私は一人知っているんですが、本人は「大学から入ったから、別に普通の人だよ。」
と言ってます。
しかも、クリスチャンです。

学習院ってすごく優秀な大学でないですが、ひょっとしてこの人なにかあるの？っていう裏を探りたくなる感じはありますよね。

皇室関係者以外で学習院ってパンピーの私には良く分からないのですが、
その魅力教えてください。

[183: 匿名さん]

＞182さん
相手にしない方がいいですよ、目白関係の掲示板ではよくいる方です
憧れて何度も受験して失敗したようです。
書いてあることが事実でないのは、目白住民であれば誰でもわかります(笑)

試しに、学習院のキャンパスには自由に入れますから中から周囲を
見渡してみればすぐにウソだとわかります、ビルが沢山見えますから。
学習院幼稚園のすぐ脇は、近隣商業で高さ制限が無いんですから笑えます。

キャンパス内に外部の人も自由に入れるのですから、身分証明書の提示なんて
求められませんよ、部外者の入れない皇居ではないんですから。

目白駅前のコマースは5階ですが、キャンパスを見ながら・・というのが
ありますから。

[184: 匿名さん]

学習院が特殊な学校であることは、いわずもがなです。ただし、それは、ごく一部の家柄の方々だけに当てはまるでしょうが。

特に、下から内部進学して来るひとたちほど、その傾向が強いでしょう。

ひとことで言えば、日本で最も名門の家系の方々が学ばれる場所なので、それに相応しい家柄のひとたちが、それとなく集められている学校、と言えるでしょう。

ただ、時代が時代なだけに、そういうことはおおっぴらには決して致しません。深く静かにその筋の人たちだけに、さりげなくそれとなく知らしめられることであって、その他の一般ピープルには知らしめる必要がないのですから。

そうそう、常盤会とかは、ご存知かしら。。。

[185: 匿名さん]

>そうそう、常盤会とかは、ご存知かしら。。。
あのー、一ついいですか？
「常磐会」じゃないかしら。。。

[186: 近所をよく知る人]

>>183さん

「学習院幼稚園のすぐ脇は、近隣商業で高さ制限が無いんですから笑えます。」　⇒　勝手に笑ってくださいｗ

近隣商業で高さ制限が無いのなら、なぜもっと高層の建物が建っていないのでしょうね？　矛盾してませんか？　

制限がないにもかかわらず、その制限一杯には建物を建てていない事実があるわけです。その理由が何故だか分からないようであれば、永遠に頓珍漢な書込みを続けることになるのでしょうね。

ちなみに、目白警察署の旭日章は、日本の警察署の中では唯一桜の模様があしらわれています。これも、何故だか分からないのでしょうね、183さんには。。。

いずれにせよ、コマース跡に２５階建てのビルが建つことは、決してないでしょう。でも、コマース跡に、それなりの商業施設がテナントとして入る可能性はあるので、引続き再開発動向を見守ることと致しましょう。

[187: 目白警察署さん]

目白警察署の入口に掲げられている旭日章は、旭日を桜が囲んでいる図柄です。

他の警察署のそれが旭日だけなのに対して、大いに趣を異にしています。

このような図柄の旭日章を用いているのは、警視庁管内に１０１署ある警察署の中でも目白警察署だけです。

なぜ、当署の旭日章だけがこのような図柄なのか、その史料は残されていませんが、一説には、この図柄は旧近衛師団（皇居守護や儀仗に任じた旧陸軍の師団）が用いていたもので、学習院大学警備を担当する目白警察署が、昭和２年の庁舎移築の際に、その使用を特別に認められたものであると言われています。

[188: 匿名さん]

目白をもっと知りたい方へ、

少し古いですが、以下ご参考まで。

http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/041113/index.html

[189: 物件比較中さん]

最近、このスレッドはマンションそのものの情報ではなく”特別な街、目白”の話題ばかりなんですね。

一時期この物件にとても興味を持ち、そして内覧もさせて頂きました。
このスレッドの中でお互いに住居者を気遣い、とても良識のある素晴らしい方々がお住いのようにお見受けしてましたが、最近のレスの内容を見て前向きだった気持ちが後退してしまいました。（もちろん、このスレッドだけが原因ではありませんよ。もっと他に大きな要因があります。）

特別な街、”目白”の話題は別のスレッドでなされば良いのに。

そんなに目白って特別な街なんですか？
一般人にはわからないだろう〜っておっしゃるのなら、それはそれで結構ですが・・・。今のまま、隣の区から目白を拝見させて頂きます。

[190: 匿名さん]

＞いずれにせよ、コマース跡に２５階建てのビルが建つことは、決してないでしょう。

学習院の問題じゃなくて、あんなに敷地が狭いこ所で高さ60ｍを超える総合設計
は、常識で考えて無理でしょう、計画が頓挫している事情もわかりますよ。

紀ノ国屋さんも、冒険をしますかね。ピーコックだって新宿マルショーだって
売り上げでは苦戦しているようですから。。。

[191: 匿名さん]

通常店舗じゃなくて、小ぶりなＯＭＯ店とかなら、再開発ビルに入る可能性あるんじゃないかな？

[192: 周辺住民さん]

目白の街や歴史についての知識披露合戦は今後こちらへ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6046/

[193: 匿名さん]

このスレの方に総攻撃を浴びそうだけど・・・・
基本的にはマンションに住もうというほとんどの人は
大した家柄じゃないでしょう。
古からの特別な家系の人は、土地くらい持ってんじゃないの。
今でこそマンションは永久手的な住処として認識されているけどそれってわりと最近のこと。
それほどの土地を持っていない没落貴族か成金が、近衛町のマンションにやってきて「私、由緒正しき土地に住んでますの。オホッホッ。」てアホくさい。
せめて、戦後くらいから住んでなければ、どんな立派なマンションに住もうが外様。

[194: 匿名さん]

ガーデンヒルズスレとかが終わってこのスレに目を付けられたか。

[195: 匿名さん]

>194
荒れまくってたのはプレイススレでしょ。

[196: 匿名さん]

>>193

総攻撃どころか、不遜なこと極まりなく、戦前なら不敬罪で打ち首獄門確実でしょう。

皇室関係者も多くマンションにお住まいです。目白界隈にもいらっしゃいますよ。しかも、天皇皇后両陛下も私的にご訪問されているのですけど（http://www.news24.jp/90559.html）。

ところで、やはり成城石井は目白界隈で出店計画中のようですね（http://www.seijoishii.co.jp/cp_bosyu.html）。なかなか良い物件が見つからず、開店に至っていないのでしょうね。

[197: 匿名さん]

＞それほどの土地を持っていない没落貴族か成金が、近衛町のマンションに
＞やってきて「私、由緒正しき土地に住んでますの。オホッホッ。」てアホくさい。

その通りですね(笑)
よくいるの、背伸び高望み指向で自分のエリアの有名人で自慢
母校の卒業生で自慢・・・・。他人から見れば何の関係もないから笑える。

マンションでも、勘違いでプライドが高いのは高級物件の
北向きの低層階しか買えない。タワーの方は買えない低層階中住戸の人達。
つまり、マンション内では存在感のない弱者が多いんだな。
高級で格差マンションの、誰でも買える部屋の人が自分もお金持ちだと
勘違いしている場合。

ここのマンションは、まんべんなく高いからそんな格差はないでしょう。

[198: 周辺住民さん]

どうして目白のマンションスレってこうやって荒れるのでしょうか。
住んでる者は特別な意識などないのに。
豊島区と新宿区の普通の住宅地でしょう。
それ以上でも以下でもありません。

最近マンションを買った方々とこれから買おうという方々の議論なのですかね。

[199: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/


首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

[200: 匿名さん]

落合第四小学校の評判はいかがでしょうか？
どなたかご子息を通わせてらっしゃる方がいらっしゃいませんか？

[201: 匿名さん]

>198

１９９のようなシティーテラス目白と同じ投稿したりしてる荒らし専門の方が目白には住んでるからですね。

この方はおそらくシティーテラス目白と高級地に関するスレに同じ地図をレスしてる方だと思います。一部では目白電波と称されてますね。

いわゆる、布団たたきおばちゃんみたいなもんで、目白近隣の方は不運としか言いようがありません。

[202: 匿名さん]

落合第四小学校の評判は私も気になります。
先の参院選の投票会場だったので行ってみましたが、
全学年２クラスで比較的小規模の学校のように思いました。
どなたかご存知の方がいらっしゃれば宜しくお願いします。

[203: 購入検討中さん]

このマンションにお住まいの方々とは関係ないのですが、
目白周辺マンションに関する書き込みのなかには
異様な感じがして怖いくらいでした。

ドレッセにお住まいの皆さんの書き込みは
節度や思いやりがあって、本当に好印象でした。

[204: 匿名さん]

＞202
落合第四小学校、ある洋食屋の子供さんの出身校らしいですが
「新宿区の学習院」と言われていたそうです。
学年2クラスは、都心では小規模ではありませんむしろ平均以上
単学級の小学校が普通だと思います、昔や郊外の学校のように
3クラス、4クラスというのは都心では皆無です、統廃合しても
この程度で、都心の少子化が加速しているのです。

[205: 匿名さん]

そうですね、落四は評判悪くないと思いますよ。

新宿区も学校選べますよね。
で、ここを学区外から希望する生徒さんも多いようですが、他方、
このエリアですと、有名私立小を受験してそちらに流れる生徒さん
も少なくないようなので、結構希望どおりに入学できる状況のよう
ですよ。

[206: 匿名さん]

＞２０４さん、２０５さん

小学校情報を有難うございます。
ご近所の目白小学校などは全学年３クラスのようでしたので、
落四小学校は小規模なのかな、と漠然と思っていましたが、
評判も悪くはないようなので安心しました。
何よりマンションから近いですし、信号を渡らずに行けるのが
良いと思っています。

質問ばかりで恐縮ですが、中学受験をする生徒は多いのでしょうか。
ご存知でしたらご教示頂ければ有難いです。

[207: 周辺住民さん]

>>206
場所が場所ですし住民層もいいので、中学受験は多いですよ。

ただし隣接の落中も区立の中ではとても評判がいいので、
「中学までは地元で」というご家庭もかなりいます。
親御さんの仕事や収入を考えれば他地区なら当然私立に行くようなレベルででも、です。

この地区に住んでいる中学生の非行はほとんど聞きません。
まだ子供が未就学ですので内部ではどうか知りませんが、
話を聞いたり、街中を歩いている子供たちを見る限り、
とてものびのびしているようです。

[208: 匿名さん]

＞２０７さん

早速、ご回答頂き有難うございました。
中学校も評判が良いと何かと安心できますね。
こちらは、保育園・幼稚園、小学校、中学校が隣接しているので、
地元のお友達との関係が深くなれることを期待しています。

[209: 購入検討中さん]

購入検討中の者です。

この物件気に入ってるのですが、どうしても隣接西北角地の動向が気になってます。住人の方がお住まいとは聞いたのですが、見た感じいつも雨戸が閉まっていて生活感が全くありません。
気にし過ぎかもしれませんが、どなたか情報お持ちの方がいらっしゃいましたらお願いします。

[210: 周辺住民さん]

>>209

＞住人の方がお住まい

そのとおりですので、それ以上の内容は書けません。

用途地域はこのマンションと同じですから、将来建替えや売却ということになっても高さ10メートル以上の建物は建ちません。
逆に言うなら10メートル＝３階建て程度のものが「いつかは」建つという覚悟は必要かも知れませんね。
その建物の南側にある青いマンションも３階建てです。
高さや接近具合などが参考になるかも。

[211: 匿名さん]

ここは少し窪地になっていますが、大雨が降った際の浸水対策等はされているのでしょうか？防災ハザードマップでも薄い色でしたがこの区画だけ対象になっていたので少し気になります。

[212: 購入検討中さん]

有難うございます。

＜10メートル＝３階建て程度のものが「いつかは」建つという覚悟
マンションの各部屋の価格は、練りに練って値付けされていると思います。タワマンとは違い眺望だけが売りのものではありませんが、「いつかは」がすぐだと痛いかもしれません。
よく検討してみます。

[213: 購入検討中さん]

私も、現地を見たとき、エントランスの前の道が、
ちょうど窪地になっていて、確認したらまさにその箇所が
ハザードマップで色付けされていたので気になりました。
マンション自体は（通常）地下に雨水用のピットがついているので
大丈夫だと思いたいのですが、
正面のくぼみに左右の坂から水が押し寄せて
エントランスからロビーにかけて浸水したら
とんでもないことになってしまうし。
うーん、心配です。迷います。

[214: 周辺住民さん]

>>211

以前にも書きましたが、
この土地は道路をはさんだ北側にあるパークハイム、その奥の目白スカイハイツへと、北から西へつながる窪地です。
この窪地はその昔「林泉園」と呼ばれた池の跡で、スカイハイツのあたりに湧き出た水がこの物件のあたりを流れて、現在のおとめ山の池へと流れ込んでいました。
この物件を含めた上記３つのマンションが周囲より１階分低いのにはそのような理由があるのです。この物件の周囲には「林泉園」の名前が付いたマンションもあります。
現在でも地下水脈があると言われ、このマンションが建つ時の反対運動でも「おとめ山の池が干上がる」と指摘されていました。

そのような経緯がありますから、建築に際しては必要な対策がとられたと聞いています。たしか地下に何かを設置しているはずです。
ご心配であれば販売員に尋ねてみてはどうでしょうか。

この窪地はおとめ山公園へとつながっていますので、大雨の時にこの物件が水没するようなことはあり得ないと思いますよ。１階（実質地下１階）はわかりませんが。

[215: 周辺住民さん]

214です。

↑の最後に書いた１階というのは南側に面した半地下状の部屋の意味です。

[216: 匿名さん]

１０７さんのちょっとした書き込みをきっかけにコンスタントにレス入るようになりましたね、このスレッドも。秋の不動産販売が徐々に始まり比較検討する人たちが増えているんでしょうね。それはそうと、本当に色々な情報を持っている方が多くて驚きます。私が春先に検討していた時には得られなかった情報がたくさんあり大変ありがたいですね。

[217: 匿名さん]

>現地を見たとき、エントランスの前の道が、ちょうど窪地になっていて、確認したらまさにその箇所がハザードマップで色付けされていた

今回の台風でのエントランスあたりや周辺の水の状況はいかがでしたか？
対策を施されていると思いますので、何か起こるとは思えませんが、、。

[218: 入居済み住民さん]

台風の影響はまったくありませんでした。地下住戸も何の問題もありませんでした。
さて、ハザードマップですが、この物件の前の道路（エントランス部分もかかるかもしれません）がハザードマップで薄黄色（一番程度の軽いもの）になっていましたが、
薄黄色はたくさんあります。
目白近衛町パークマンションも同じ薄黄色だったと思います。

購入を検討していた時期に私もハザードマップを区役所にもらいに行って調べました。
ためしに私が当時住んでいたマンションはどうかしらと見たのですが、なんと同じ薄黄色でした。
高台なのにどうしてかわかりませんが・・・
購入を検討なさっている方は
今お住まいの地域のハザードマップ（ネットでも見れます）をご覧になったらいいと思います。
土地勘のある地域のハザードマップを見て、薄黄色の部分をご覧になれば感じがつかめると思います。

ようするに薄黄色程度ならたくさんあります。
水色（程度が一番重い）なら、購入しないほうがいいと思いますが、
程度の一番軽い薄黄色なら気にすることはないと思います。
それにここは前の道路は窪地ですが、全他的には高台です。
大洪水のような場合は下の神田川方面に向かって水が流れると思います。

今回の台風で地下住戸が大丈夫だったことからも安心できると思いました。

[219: 匿名さん]

このあたりの建築物の高さ制限は、十ｍから十二ｍになったはず。

[220: 周辺住民さん]

>>219

いえ、10ｍです。以下でご確認ください。
http://www2.wagamachi-guide.com/shinjuku/

[221: 匿名さん]

第１種低層住居専用地域 の高さ制限は、10mまたは12mの高さ制限を都市計画で決定。

聖書神学校も含まれるが11m超で新築中。

[222: 周辺住民さん]

>>221さん、
モデルルームの販売員の方に確認してみてくださいね。

[223: 匿名さん]

あの台風でも、何事もなかったのは、安心材料ですね。

まあ、当たり前と云えば当たり前のことなのですが、妙な煽りとかで不安になる方もいたかも知れないので、実際に問題がなかった事実が確認できれば、とても安心材料になると思います。

この界隈は、新宿区内では、市谷界隈と並ぶ古くからのお屋敷町ですし、とても良い環境ですので、私自身、とても暮らしやすくて気に入ってます。緑も多いし、静かだし、それでいて、都心へのアクセスもいいですしね。