二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part7

[匿名さん]

いよいよ販売開始も近くなってきました。掲示板パート7を立ち上げましたので引き続き情報交換をどうぞ。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[63: 匿名さん]

うちは朝型の高齢世帯りなので東の中間階あたりで考えてます。
北西角は数百万ほど値下げされて買いやすくなってますね。景色も良さそうですが、朝日をとりました。

[64: 匿名さん]

販売開始前になって、えらいたくさん「買います！」って人が出てきたな。
センスのないＣＭやってるより、「買います要員」買った方が、良い宣伝になるね。

[65: 匿名さん]

そうか？前からいたよ。
単にアンチが静かなだけだろ。
水面下では登録開始してるから登録済みも既に出てきているよ。

君はマンションスレ回遊族だね？

[66: 匿名さん]

買いたい人は買えばいい、慎重な人は待てば良い。 それだけですよ。
一割でも下がるなら大きいから待ちがとりあえずは安パイだけどね。

[67: 匿名さん]

ここをキャッシュで買えるような人は良いけど、やや背伸びしてでも欲しい人は待つべきだね。
部屋にもよるけど１割相当の１０００万は、金利を考えればそれ以上の金額差が発生するわけだし、サラリーマンは不況に陥った日本経済の中でこの先どうなるかも分からない。
高値掴みだけは避けたいというのは一般的な当然の心理だと思いますよ。

[68: 購入検討中さん]

今日、営業担当者より連絡があり、第一期の販売戸数は295戸に決定したとの事です。
概ねイーストが3分の2、ウェストが3分のようです（来週末に正式発表）。

1,033戸のうち非分譲が約130戸程度ですから、900戸のうち300戸（つまり3分の1）が発売されるようです。

これを多いと見るか、少ないと見るか判断が分かれるところですよね。

1、２割ぐらいの販売なら見送りで、5割以上の販売なら購入しようと考えていたのですが、微妙かなあ　と。。。

まあ残りの600戸を販売していくの難しい訳ですが、皆さんどう思われます？

[69: 匿名さん]

市況は右肩下がりですから、様子見で行きます。

[70: 匿名さん]

ここって消費税があがる前にギリギリ駆け込みで買える物件になりそう。

[71: 匿名さん]

消費税は3年後ですよ。それまで中古物件でたなざらしになるのですか？
ますます売れなくなるよ。

[72: 匿名さん]

今日見た価格表から坪(3.31mm)単価（大体のところです。プレミアム除く）
今回売り出しのはは好調に行きそうなところ＋アルファという感じ？

West
NW 82.1 今回販売なし
W 67.5 2F-20F 322-384
W 70.7 2F-20F 323-385
WS 92.0 2F-6F 353-382
S 84.2 2F-16F 289-370
ES 78.9 4F-16F 334-359
E 63.6 4F-16F 310-332
E 65.8 4F-16F 315-337
NE 81.8 なし
N 47.4 なし
N 43.6 なし

East
NW 87.4 4F-32F 305-383 (21F-29Fなし)
W 77.3 2F-32F 353-383 (20F-30Fなし)
W 83.3 2F-32F 341-414 (21F-30Fなし)
WS105.5 2F-31F 381-453
S 86.4 2F-29F 352-419 (20F-26Fなし)
ES 92.7 2F-32F 356-425 (17F-30Fなし)
E 73.6 3F-32F 295-348 (22F-25Fなし)
E 70.3 3F-32F 304-357 (21F-25Fなし)
NE 84.0 5F-32F 291-332 (17F-30Fなし)
N 57.1 なし
N 46.4 4F-30F 323-359 (17F-28Fなし)

[73: 買い換え検討中]

MR行ってきました。
感想は「とにかく高い！」につきますね（特に広め・中高層階の住戸。8000万円以下の住戸には手頃なプランもあると思いましたが。）。
高層階に至っては、都心タワーも真っ青の坪単価。驚愕しました。
中高層階の広め住戸を切りきれるのか、楽しみにしています〜

ところで、皆さんは共用部分や住戸のグレード感についてはどんな感想をお持ちですか。
私の感想は「共用部分→都心高級物件と坪単価が変わらない割には質素だな」「プレミアム→流石。でも高い」「それ以外のグレード→これでこの値段するの？」。

地権者住戸が多いことといい、色々と背景があるんだろうななどと考えながら帰って参りました。

[74: 匿名さん]

高層の角部屋１００平米以上を狙っています。竣工後、残っていたら値段を交渉して
自分が妥当と思う金額まで下がったら買います。そうでなければ見送ります。

マンションなんて毎年毎年たくさんできますからね。我が家はじっくりいきます。

[75: 匿名さん]

BUTA高
検討の余地なし。

以上

[76: 匿名さん]

目が点です。

東急の売りたい値段と社会一般のこの物件への評価の格差は、
例の都心さえのコピーで察してはいましたが、これはないですよね。
未曾有の不景気がやってきているのに、なぜここだけ都心より高い
価格をふっかけてきてるのでしょうね？
意味不明です。

[77: サラリーマンさん]

くだらない

あまりにくだらないな

この物件

[78: 周辺住民さん]

というか、恥ずかしい物件ですよ。
価格、売り方、キャッチコピー、三本タワー団地という企画、
すべてが下品で卑しい。

こんなとこ買って住んだから、それだけでちょっと品性疑われそう。

[79: 匿名さん]

>78
そんな書き込みのアナタの品性は、既に疑う余地なく低いようです。(笑)
ネガティブでも情報がないなら単に悪趣味な書き込みになってしまいますよ。

[80: 匿名さん]

深夜のネガ連投っていつもの人でしょ？
よく続きますねぇｗ

[81: 匿名さん]

根気がある点は感心しますが、ストレスが多い人なのでしょう。

[82: 地元不動産業者さん]

>>販売開始前になって、えらいたくさん「買います！」って人が出てきたな。

いやだから、ここ買う人がゼロだとは誰も思っていませんって。
8000万円以下かつ坪単価350万円以下の住戸はほぼ売れると思いますよ。
10倍以上の抽選になる部屋も出るんじゃないでしょうか。
あと南向き１億円以下の住戸も半分くらいは捌けるでしょうね。

でもそれ以外は間違いなく大苦戦しますって！

[83: 匿名さん]

販売対象の3割ですか、やっぱり厳しいですね。今の市況だし、東急だし、竣工まで時間があること考えたら今買う意味ないですよね。

マンションって一般的には、第1期が一番売れるでしょ、ここは竣工時にも3割ぐらい残っているのではないですか？。

[84: 匿名さん]

まぁ、それぞれの読みで行けば良いかと。

私は今回の販売分以外も水面下取引アリとみているので、販売住戸に関わらず希望出してます。
この時期、買える人を抽選で外してる場合じゃないので、希望と買える状況を伝えておけば先着順に近い扱いで希望の部屋を押さえられるかもと期待。
以前その手で希望通りに抽選外で購入した経験がありますが、この物件も捌けそうなところは非公開でも捌くんじゃないですかね。

真面目に待つより合理的ですよ。

[85: 物件比較中さん]

近隣の完成物件が20％も値引きしてくれる状況を鑑みると、定価で買うのは怖いです。
個人的に立地も規模もコンセプトも気に入った二子玉川ライズですけど、完成後に20％も値引き販売されていたら私は発狂するほど憤慨してしまうと思います。
最大1億2000万円の予算ですが住宅ローンも併用するので決して楽な買物ではありません。
できるだけ安く、できるだけ下階で、できるだけ広く、できるだけ眺望や日照が良いプランをと検討してますがやはり同じ考えの方も多いようで、私の希望するプランは他の方の要望が多い傾向です。
抽選を避けるため予算オーバーの部屋も検討していますがやはり厳しい。
そんな思いで要望書を入れようと考えてますが、もし万が一2000万円も3000万円も安く販売されたら絶対に容認できません。
有明マーレのスレッドで憤慨されている契約者さんの言葉を読むととても他人事とは思えません。

[86: 購入検討中さん]

やはり竣工後まで待つという戦術選択が無難か。今の経済情勢で突っ込んでいくのは厳しいですね。

[87: 匿名さん]

周辺にお住まいの富裕層の方とそのご子息がご購入になられますから、関係ない人は投稿しないでください。迷惑です。

[88: 匿名さん]

>迷惑です。

迷惑ですかね？。

あなたが本当に購入希望の方なら、購入を見送ろうとする意見は迷惑ではないのでは？。ここの書き込みが資産価値を決するわけないので、ネガレスを一生懸命書いてくれる人が多くて少しでも購入検討者が見送ってくれればあなたの当選確率は上がるわけですから、むしろ本気で買う気の人にはネガレス歓迎なのではないですか？。

ネガレスが困るのは売主さんだけ、あなたが売主さんでないのなら、ネガレス静観して申込が正解だと思いますよ。

それともネガレスに反論してさらにネガレスを増やそうという、高等戦術ですかね？。

[89: 匿名さん]

値下げ販売が、絶対悪みたいな言い方は、いかがなものでしょう？
あなたが購入される予定のお部屋を第三者に安く分譲するわけではないでしょ！？
良いところから、良い条件で売れるのは、商いの基本中の基本でしょ。

[90: 匿名さん]

周辺にお住まいの富裕層の方とそのご子息が気分を害されます。

[91: 匿名さん]

東急不動産は「マンション市場が急速に悪化しており、郊外を中心に集客が非常に弱くなっている」（山口洋次郎取締役）とし、マンション販売計画を当初見込みを５００戸下回る２１５０戸に大幅に引き下げた。さらに分譲中マンションの棚卸し資産評価損で上期決算予想を営業利益で７０億円下方修正。

[92: 匿名さん]

評価損は100億円だよ。

[93: 匿名さん]

90は釣りだから気にしない気にしない。(笑)

本当に検討している人は値下げがあるかどうかは重大な問題ですよ。

私もここと比較中の某物件が年内売り切りの為に二割下げてきたので揺れてます。
でも、気持ちは既に二子玉川なんですよ。

湾岸あたりの再開発と違うのは街が既に今のままでも上出来なところ。
周りの開発のリスクを気にしないでいられるタワーって実は少ない。

実際に住むことを考えると是非ともライズ。
下がると言われても周りの物件より魅力あるので手が届く範囲が抽選になりそうなら手を打つかも。

[94: 物件比較中さん]

選択肢がたくさんあると思うと間取りや向きで迷ってしまうけど、向きが悪くなくて開口部スパンが極端に狭いなどの問題なければそれほど悩まないから安い方がいいです。
同じ80㎡の異なるプランを天秤にかけるとこっちがいいと思ってしまうけど、リビングの広さが17畳なのか16.3畳なのかってそれほど大きな問題ではありません。

そう考えると完成在庫で安売りされる部屋を現物で比較して選択するほうがいい気がします。
抽選や契約時期に気を取られず冷静に判断できそうだし、値引き交渉できるならそうします。

[95: 匿名さん]

80平米までなら二期でも結構出そうですよね。
私は100平米ぐらいで2LDKにしたいのでメニュープランも考えると選択肢が少なめなのでちょっと微妙なのかしらと思っています。

[96: 匿名さん]

検討してます。
都内のタワーと比べたらまだ手が届きそう。
値下げ期待　本当にできるのですか？
もうちょっと待ってみます。
せっかく購入するのなら売れ残りマンションにならないようにして欲しいものです。

[97: 匿名さん]

ちょっと待つくらいじゃ値下げは無いでしょ。
売れ残り格安物件は竣工後までは出てこなそう。
今はニーズの偏りを調整する程度じゃない？

[98: 購入検討中さん]

ここをどうしてもという人以外は第一期の申し込み、契約率を見て考えたらいいと思います。
人気マンションの場合普通第一期の契約率が最も高くでるはず。東急も景気付けで売れそうな部屋をリストアップしているはずですから第一期で契約率が好不調の目安７０％以下であれば竣工後まで様子見、７０％以上であれば自分の好みの部屋に向けて活動開始でいいのではと思うのですが。

[99: 匿名さん]

そうですね。
二期以降の部屋で目当てがあれば様子を確認してってことが出来そうですね。
でも契約率はいつわかるのかな。
いつ頃聞けば教えてくれるかしら。

[100: 匿名さん]

>>98
今までに無い総戸数ですから、この理論は成立しないでしょ。

[101: 物件比較中さん]

では↑１００さんはどういう理論がいいのでしょうか？こちらは特に部屋にこだわっていないので
一期にこだわらず竣工後まで待ちます理論ですが。

[102: 匿名さん]

たくさん、購入希望者出てきたね。
やっぱりこの値付けは間違いじゃなかったね。
まだまだ、あぶく銭持った金持ちは居るってことや！　ウシシ。

[103: 匿名さん]

泡銭の人は買わないよ。

[104: 申込予定さん]

日当たりの良い西南角、南、東南角は、やはり高いと思います。
でも、申し込みをしようと思います。
このスレで議論されているように坪４００万円越えなので悩みましたけど・・・

しかし、今回の第一期販売は３００戸もありません。その上、希望の間取りとなると
意外と戸数は限られてきます。

最終の販売価額表を見る限り、残念ながら人気の間取りはほとんど下がっていません。
希望の間取りを取るか、現在の経済状況を踏まえ２、３割の値下がりのリスクを取るか
などは購入希望者の自由です。反発があると思いますが、私は絶対購入します。

ネガレスを今後も推進していただき、１１月３０日の抽選会では倍率１倍で購入確定した
いと思います。

[105: 匿名さん]

Ｃ棟の北角希望なんだけど販売スケジュール遅れてるみたいだし、プランや仕様の選択はできないかな？

[106: 買い換え検討中]

私もぜひ購入します。
相場や市況がどうこうというのは関係ありません。
本当に住みたい、暮したいと思える物件なのです。
買えない人には申し訳ありませんが、多少の値下げで倍率が上がるのは避けたいですね。

もっとも年末の宝くじが当たったら、の話ですが。

[107: 匿名さん]

↑
宝くじ当たると良いですね

[108: 購入検討中さん]

完成はまだ1年半も先です。これから景気が悪くなるかもしれませんし良くなるかもしれません。
それは経済学者でも読めないことです。ですが最悪のことを考えるのは大切だと思います。
20％値引き販売されて含み損を抱えるリスクも確かにあります。
>>104さんは28坪か32坪タイプを検討されているのだと思います。
価格帯は1億2000万〜1億3000万円でしょうか？
竣工後に20％値引き販売されたとしても、9000万〜1億円ですからたかが3000万円の差です。
好みの部屋を今から確約できるメリットを考えたら3000万円なんて大した金額ではないと私も思います。
私が検討しているのは500万円オーバーの40坪プランなので、20％値引きされても損は4000万円です。
損が大きいと言えば大きいですが、せいぜい車2台分なので私にはそれほど痛手にはなりません。
このように私と同じように考えて頂ける人にこのマンションは入居して欲しいです。
たかだか20％程度の値引きが竣工後になされたからと言って憤慨してしまうような方は
無理して買わなくても良いのではないかと思います。
有明のマンション購入層と同じ感覚の方も検討している様子ですが、私はこのマンションの購入層は有明とは違うと思っています。
このレスを読んで怒る方もいるかもしれませんが、気に障ったらすみません。
これは私の純粋な意見です。高い高いと騒ぐ方もいればこんな意見もあるということを参考にしてください。

[109: 匿名さん]

俺も祈ってるぞ！

[110: 匿名さん]

NO108さんも宝くじ次第って事はないんですよね？？

[111: 匿名さん]

私は108さんのようにど資金が潤沢ではないのですが、最悪の市況という中での一時的な含み損は気にしていませんので、好きな部屋を手に入れるために申込みする方向です。
短期的な入居や投資目的でなく、資金繰りに不安が少なければそんなに騒ぐこともないんでは？

郊外は中古で値が下がるのは当然ですし、二割下がって買えるならラッキーと思うぐらい。
多分、待つという方はラッキー狙いか、そもそも資金的に不安があって申込み出来ないかのどちらかなのでは？

開発がなくても充分住み良い街がさらにスケールアップするので湾岸地域の再開発よりリスク要素は低いです。
経済状況が安定したら今割高感あっても驚くほどの価格でもないと思いますし、価格が安定するまで住めばいいことだと思っています。

[112: 物件比較中さん]

今のご時世なのに景気のいい話ばかりでうらやましいです。しかし坪/５００万オーバーでここを
購入というのはよほどのニコタマへの思い入れがあるのでしょうか。人それぞれの価値観ということをあらためて認識させていただきました。