二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part7

[匿名さん]

いよいよ販売開始も近くなってきました。掲示板パート7を立ち上げましたので引き続き情報交換をどうぞ。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[565: 匿名さん]

止まってないんじゃね？

[566: 匿名さん]

504を書いた後、まだスレッドが続いているのに気づきました。とほほ。しょ＝もない書き込み失礼しました。

[567: 匿名さん]

>>562 >>563 　　自　演　はご遠慮ください。

　地獄絵図というか...誰もいなくて幽霊屋敷化するだけじゃないの？

[568: 匿名さん]

ちなみに今回は２９５戸中２４０戸位売れたみたいですよ。

[569: 匿名さん]

２９５戸中２４０戸ですか。
この経済状況の中、あの強気価格でよく健闘したとみるか５５戸も売れ残ったとみるか。
掲示板住人のみなさま、他物件と比較してどう評価すればよいか教えていただければ
ありがたいです。

[570: 購入経験者さん]

ウソはいけません。
販売センターに電話すればすぐばれるうそまでつかねばならないところまで追い込まれたか。

零細地主寒すぎる。

[571: ５６８]

少なくとも今日契約時に聞いたので東急が嘘をついてなければ本当ですよ。

[572: 匿名さん]

>>570さんが電話して確認してくださるんですね、よろしくお願いします。

[573: 匿名さん]

幽霊屋敷だの地獄絵図だの騒いでいたネガさんも実態をみてあせっているみたいですね。
傍観者としてはなんだか少し可哀想なような・・・
でも一部ポジさんがサブプライム爆発前に言っていたような瞬間蒸発ではないみたいですから、
決して気を落とさないようにしてくださいね！

[574: 匿名さん]

よく売れたね。私の予想以上に二子玉川は人気あるのかもね。
結局価格は最初のふれこみから下げてないのですか？

[575: 周辺住民さん]

２９５戸中２４０戸。８１％ですか。
不動産経済研究所のデータと比較すると、高い水準だと思われます。
市況を考えるとなおさらです。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

[576: 匿名さん]

販売対象物件が240/900=27%.

思いっきり値下げしないかぎり、竣工時半分売れてればという感じでしょう。

[577: 匿名さん]

>>576

ネガレスが好きで好きで…笑

[578: 匿名さん]

様子見族がたくさんいる中でこれだけ売れているんだから、大したもんだよ。
これ以上下がらないと見れば購入してくる人はたくさんいるでしょ。
まっ、正直私はどこにそれ程魅力を感じているのか分からないんですがね。

[579: 周辺住民さん]

>>576さん
相手にするのはやめましょう。

不動産経済研究所抜粋
(6)10月の超高層物件(20階以上)は18物件766戸(14.0%増)、契約率64.7%(前年同月14物件698戸、契約率79.1%)である。

一応、前年同月を上回っていますね。

[580: 匿名さん]

100年に一度という未曾有の大不況を考えれば大変な売れ行きだね、ここは。
荒唐(区の)無稽ＭＳとは全然違うという事がこれで証明されたよね。
でも逆に城東はこれから大変そうな感じもしないでもないですね。

[581: 周辺住民さん]

訂正
>>579の1行目
>>577さんに対してです。

[582: 匿名さん]

倍率は、最高5倍でしたね。
第１期成約物件は、再登録でどのくらい増えるのでしょう。

[583: 銀行関係者さん]

様子見の人たちは

今回購入した特攻隊がローン破産で玉砕したあとの中古投売り物件を格安で購入するつもりでしょ

う。

その時は新築の６割〜７割くらいの値段でしょう。

[584: 匿名さん]

>>583
＊＊＊の遠吠えっぽくてみっともない・・・。
絶対に買う奴なんか射ないって行って、それなりに好調に売れたらコレだよ（笑）

[585: 匿名さん]

おたくの銀行はローン破産しそうな人に貸し出しているのかね？
ずさんな審査だね。オタクの銀行の破綻の方が心配。

[586: 匿名さん]

どう見ても好調じゃねーだろｗ

[587: 銀行関係者さん]

うちの銀行は一般には貸さないよ
銀行にしか貸さない
お分かりですね

[588: 匿名さん]

漢字むちゃくちゃ。バ カはどっか行って。

>絶対に買う奴なんか射ないって行って、それなりに好調に売れたらコレだよ（笑）
^^ ^^

[589: 匿名さん]

日銀に句点つけない低学歴はいませんよ。

>うちの銀行は一般には貸さないよ
>銀行にしか貸さない
>お分かりですね

[590: 匿名さん]

それじゃ、竣工後まで待っててねー。
ちなみに銀行は既に審査基準は厳しくして仮審査してるので、契約者さんのキャンセルを待ってもそんなに出ないかも。

皆さん言ってたように、頑張って買う人には軽くあしらって相手にしてなかったんだし。(笑)

景気がどん底のままで地獄絵図で竣工迎えないと当てが外れますね。

[592: 匿名さん]

アンチさん予想は大はずれだよ。(笑)
今あの価格で買える人は結構いるようですね。

あ、そういえば大規模な堤防の工事が始まってますよー。

[593: 匿名さん]

591さんに教えてあげますが、一番安い下のほうの部屋と北側が残ってますので是非どうぞ。

二期は一期より割安感がある部屋も、逆に割高な部屋もあるのでお好きな部屋のキャンセルをお待ちになってね。

お見合いになっちゃうような部屋なら希望どおり二割引きしてあげれば良いんじゃないかしら？
私は気にならないけど。

[594: 匿名さん]

>>589
揚げ足取りは＊＊＊みの専売特許、恥ずかしいねーｗ

[595: 匿名さん]

だいたい一期で５５戸も売れ残ったらここも終わりだな。
だってこれだけ騒がれていて、結局５５戸ものこして誰も買う人が居なくなちゃたんだもの。
５倍の倍率なんて付いてるところは低層階の一番安いところですよ。
その辺しか手を出せない人が殺到したとこで、デベも超安値の所を少々設定し客引きするものです。
一部倍率５倍越え、なんて宣伝に使えるから。
残り５５戸売りさばくのに相当の時間が掛かり、２-３ヶ月経っても売れない場合は値引きできないから、下請け関係者に一旦購入させ全戸完売と装おって、２期の販売を今度は値下げして出してきますよ。
そのうち５５戸も新中古として値引きして出てきますよ。
この調子だったら２期は間違いなく１５−２０％びきででてくる。
間違いないところだな

[596: 匿名さん]

次、大幅値引きして売り出したら今回高値購入者は裁判かな？
それとも泣き寝入りするんかね？

[600: 匿名さん]

あの値段で２４０戸販売した営業マンにアッパレ!
臨時ボーナスぐらい、会社から貰うべきですよ。

[601: 匿名さん]

下請けが240戸中100戸偽装購入していたら笑える

[602: 匿名さん]

>>596
裁判しても購入者は勝てませんよ。既に判例もあります。

[603: 匿名さん]

近隣の富裕層のみなさんが争って購入されました。

完売もすぐでしょう。

[604: 匿名さん]

595さんに教えてあげますが、一番安い下のほうの部屋と北側が残ってますので是非どうぞ。

二期は一期より割安感がある部屋も、逆に割高な部屋もあるのでお好きな部屋のキャンセルをお待ちになってね。

お見合いになっちゃうような部屋なら希望どおり二割引きしてあげれば良いんじゃないかしら？
私は気にならないけど。

[605: 匿名さん]

夜中のアンチさん、冴えませんね。
抽選漏れの方も第二希望で落ち着きそうだし、これで二期開始までは静かになるのかな。

[606: 匿名さん]

>>602
竣工前や金消契約前の値引きについてネットで判例を探せないのですが、どこかで見れますか？

[607: 匿名さん]

意図は違いますが、せっかくなのでこちらをどうぞ。

http://www.news.janjan.jp/area/0703/0703252410/1.php

[608: 匿名さん]

ここの購入者が値引き気にしてるの？(笑)
なんだか嘘っぽいけど、そんなに弱気なら値引きより自分の体力心配したほうが無難だね。

金消締結前にオープンな値引きがあったなら自分で交渉すれば良い。
締結後はまず無理。

値下げしないところは販売個数を絞ってゆっくりやるからねぇ。
その間契約引き延ばすつもりかい？
ここはほぼ予想通り捌けてるし値引きはまずないと思うけどね。

[609: 匿名さん]

完全に立場によって見方が分かれているようですが、販売対象戸数の3割程度しか１期に販売できず、それも売れ残ったというのが現実だと私は見ています。これを予定通りとみるのはあまりに楽観的過ぎるのではないかと。本気で申し込んだ人が２０００人いれば、１期の販売対象はあるだけ全部になるわけで、第1期販売戸数と申込者の数、全体の売れ行きの関係をいま一つ理解していない方も混じっているようなのでその辺は慎重な御判断が肝要です。人気があるということと、現実的な売れ行きは違いますので。

１期に３割を社会情勢からみると立派だとか言う方もいらっしゃいましたが、まあ、それはそうかも知れませんが、だからと言ってこれから売れ行きが良くなるということはなく、来年になったら景気が良くなるという方も少数派であり来年いっぱいはだめと（下げ基調）とみるのが一般的でしょう。そうすると今の相場にもどるのはここから下がったとこから上がり始めてと考えると、流石にここの竣工後となります。通常マンションの売れ行きは第１期が最も良いのでは？、これも同意していただけませんかね？。それもこの社会状況ですので、さらに売れ行きは下がるのではと思うのですが、これも同意していただけないのかもしれません。まあ、人それぞれの見方があるということで、。私の意見はネガレスではなく、将来、居住者仲間になる可能性のある真面目な検討者の意見です。

[610: 匿名さん]

近隣の富裕層の方には今回様子見だった人が多かったと思いますが、今回の好調な売れ行きを見て、
次回は我先に申し込んで来るでしょう。
かなり短期間での完売は間違い無さそうです。

[611: 匿名さん]

今日の荒らし君はキレもヒネリもなくて面白みがないね
もしかしてバイト君？
頑張らないと自給上げてもらえないよ！

[612: 匿名さん]

そこまで楽観的には見られないが、ここが景気の上向きが感じられるころに竣工ならまず値下げはしないのかなと。
人気が底堅いのも事実だし、お金があっても見送りしてる人、今頑張って買うのが怖い人が多い物件。

竣工後の駅前ビル完成が現実に見えた頃は薄い需要でも供給少ない中魅力的な物件になるのでは？

日当たりや間取りの条件を気にする実需の人にとっては残りモノの福を待ち辛い状況だということは見えたように思います。

[613: 匿名さん]

富裕層の方々は今までの蓄えがありますから、買う気になった時に即決ですから。
あっと言う間の完売だと思いますよ。

[614: 匿名さん]

いやはや、現実があきらかになり、売れちゃうぞ攻勢が始まりましたね。　日本国民は冷静ですよ。
冷静に見れば、売れちゃうぞ攻勢は、空しいだけです。一応、言っときますが、荒しでなく、冷静で客観的な指摘です。

他スレでも様々指摘されてますが東急の方はここに書き込みされるようなので、それこそお仕事なのかもしれませんね。まもなく契約切れですか？。どっちにしろ契約延長ないですよ。

[615: 匿名はん]

まあ609さんのコメントが妥当だな。

610とか613はどんな人が書いてるのか、わけわからんな。購入検討者が書く内容じゃない。

デベならまあ納得。

[616: 物件比較中さん]

６１５さんに同意ですね。いまのこのご時世でこの物件を「我先に買う」なんて荒唐無稽もいいところでしょう。竣工後に２００戸は「再登録販売住戸先着順受付中」となるんじゃない？

[617: 匿名さん]

投機目的なら見送り派の意見に耳を傾けるべきなのだろうが、
腰を据えて住むのなら購入を検討する価値はあると思うがな。

[618: 匿名さん]

＞腰を据えて住むのなら購入を検討する価値はある

わたしも同意見です。購入を検討する価値はあると思っているのでこのスレもみてます。でも検討して今は見送りというのが結論でした。もちろん今後の状況から検討して購入を決める可能性もあります。検討継続ですね。

ローン控除の拡充も最終決定していない、値下げも十分ありうる、Ⅰ期の販売状況から大量売れ残りもありうるなどの可能性を検討すると、契約を今するのは躊躇してしまうというのが多くの検討者の御意見と思います。

[619: 匿名さん]

まあ、実際買いそうな人数を把握した上で、一期販売戸数決めたんじゃないの？
二期以降はそう順調にはいかないと思うけど。

[620: 匿名さん]

ここの真の富裕層向けはこれからの販売です。

一期の販売ではプレミアムプラス以外は小金持ち程度がターゲットなので、決して富裕層ではないですよ。
だから即決でポンとはいかず迷いも多いんではないでしょうか。

ご覧になった方しか分からないとは思いますが、富裕層向けモデルは相当ゴージャスです。
富裕層の方々でも二子玉川であそこまでだとなかなか即決は厳しいのではないかなぁと心配します。
東急は今尚かなり強気ですよ。

[621: 匿名さん]

やれやれ、、、。強気なのは自由だし、強気なのは犯罪じゃない、強気なのは詐欺じゃない。弱気を見せるはずあるか？。

販売担当が”ここ売れなさそうなんで、買ってもらえませんかね〜”って言わないでしょ？。

真の富裕層って一般人より人口多いんかい？、それよりここ既に2億越えの部屋も売ってんだけど。

[622: 匿名さん]

↑君はいわゆる予算足りない、やっかみ君ですね。

[623: 匿名さん]

荒らしがバイト雇って頑張ろうが売れるものは売れるんですね。
日本の景気もまだ底力は残っていそうです。

[624: 匿名さん]

富裕層はそのまま住んだりしないので大幅に設計変更されるでしょうね。
二億の物件が三億にもそれ以上にもなるもんですよ。
ここはプレミアムプラス以上が設計変更可能。
最上階なら窓の位置や仕様も変えられるそうですよ。

まぁ、売れちゃうんでしょうね。

[625: 匿名さん]

ここと大崎の住不と五反田の三井は、スレの内容もおんなじ感じになってきましたね。

[626: 匿名さん]

東急不動産のHPで都心っていうくくりのとこみると、中規模の物件ばかりで３０から100程度の戸数のものばかりなんですけど、ここは、そういうマンションが１０棟分以上の戸数が１期終わっても残ってるって事ですよね。

都心で東急が売り主の物件って７棟ぐらいしか出てこなかったので都心の物件すべてよりここの売れ残りの方が多いんですよ。

販売担当の人もここ計画した上層部の人たちのこと、恨んでるだろーなー。文句あったら自分で売ってみろって感じでしょうね。ここで客観的意見を書く人を荒らし呼ばわりしたくなる気持ちも分かりますよ。ほんと。

[627: 匿名はん]

>>626
比較する前提条件が間違っているよ。

[628: 匿名さん]

客観的意見に荒らし呼ばわりとかありましたっけ？？？

正直な感想として、一期の前にはあの高価格で悲惨な状況を予想していた割には、実際は案外売れちゃったなという感想の人が多そうですけど。

二期での値下げも一期の状況では見込み薄いと言うしかないですね。
売れ残り物件の値下げを期待してる人には好条件の部屋が次でどれだけ残るか気になるところですよ。

どうしても安く買いたいなら竣工まで待ってるのがいいのでしょうけど、どうですかね。

[629: 匿名さん]

2億3億 って景気のいい話になってるけど、
そんなに裕福な方は 普通ゲーテッドマンションに住むんじゃない？

[630: 匿名さん]

そんな極端な普通は無いですよ。
品の良い邸宅街ではゲートで囲む必要がないですし、ここは敷地こそ囲んでないが四重セキュリティーでそれなりですよ。
むしろ不便なぐらいにセキュリティーチェックされてます。(笑)

監視カメラ人の目でのチェックだけじゃなく不審な動きに反応して自動通知するタイプだったはず。

[631: 匿名さん]

二子玉は多摩川と背面の崖に囲まれているので敵に攻め込まれにくいんですよ。
鎌倉みたいなもんです。

[632: 匿名さん]

田園都市線沿線の元お百姓の方々の平均預金残高は２億円を超えていますから。
１０億以上の人は結構多いかと。

[633: 住まいに詳しい人]

住み慣れ親しんだところに憧れのタワー型マンションですから、
都会に住むのが怖い保守的な田舎の富裕層が飛びつきまっせ。
富士山も良く見えるよ。

早い時期に完売でしょうから、富裕層の方々は急いだほうが良いよ。
低価格帯は富裕層がお子様に買い与えるから、これも瞬間蒸発だよ。

[634: 匿名さん]

＞住み慣れ親しんだところ
崖上に住み慣れた富裕層は崖下だけは嫌と言っています。
用賀か上野毛の駅前なら買ってもいいそうです。

＞憧れのタワー型マンション
これ笑うとこですか？

[635: 匿名さん]

瞬間蒸発とか言う人ってここの検討者じゃないですよね。
どちらかと言うと愉快犯かな。
よくそういう発言でアンチさんを連れて来ます。(笑)

ここは都心タワーじゃなくて住宅地に何故か出現したタワー。
邸宅街好きでも都心好きでもなく二子玉川好きがきっとたくさん住むんですよ。

[636: 匿名さん]

ほらね、アンチクン一匹釣れました。(笑)

[637: 匿名さん]

いろんな見方があるものですね。
どちらか一方が強すぎるのは考えものですから、
ちょうどいいのではないでしょうか。

いずれにしても、私はいい買い物をしたと思ってます。

[638: 匿名さん]

1期で３割も売れなくて竣工時に完売していた物件を値下げしたものでも、私は知らない。

[639: 匿名さん]

気に入った人は黙って買ってますね。
見送り組もまた然り。
自分の納得する条件で欲しいと思うモノがあることが一番大事ですからね。

[640: 匿名さん]

竣工時完売じゃなくても別に良いんじゃない？

やっぱりこんな状況じゃ二子玉川が好きで買いたくても買えない人っているんだろうし、もともとカジュアルな街なんだから若いファミリーだって住みたいはず。
２割ぐらい売れ残ってるのを、２割引で買う人がいたって私は気にしないけどなぁ。
投機筋は魅力ない物件だから住民は安定した層になるんじゃない？

半分以上残ったとか言われたら流石に気になるけど。
真面目に見送り検討中な方々は１月までじっくり考える時間があるね。

[641: 契約済]

値下げしても気に入った部屋が買えたから別に何とも思わないですよ。

[642: 契約済]

他の売れてない部屋を値下げしても、気に入った部屋が買えたから別に何とも思わないですよ。

[643: 匿名さん]

河原の工事のことどなたか情報ないですか？

[644: 匿名さん]

>もともとカジュアルな街なんだから若いファミリーだって住みたいはず。

良いなぁ〜カジュアルな街の二子玉川　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二子玉川園にも、行ってみたいなぁｗ

[645: 匿名さん]

>>643

↓京浜河川事務所のＨＰ。チェックされたし。

http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/bank/index.htm

[646: 匿名さん]

>>634
四日市でもタワー型は人気のようです。
大都市圏では価格下落が続くが、ある販売担当者は「四日市は比較的安定している。地方ではマンション販売の冷え込みは今のところなさそう」と話す。市都市計画課は「中心地の人口増加は街の活性化につながる。地元と業者を橋渡しし、住宅供給を進めたい」と話している。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081201-00000012-cnc-l24

[647: 匿名さん]

645さん
有難うございます。
週末に河原に行ってみたら大規模な工事をしていたので気になってます。
浸水の危険は低くなるんでしょうかね。

[651: 匿名さん]

>>649　つ、普通、一期だと、購入希望のあった物件だけ売りに出してるから、
完売するのは当たり前。それが完売しなかったということは...。

購入希望を出してみたものの、資金繰りがつかない　or　買う気が失せた
人たちが購入をキャンセルしたんでしょう...。

[652: 匿名さん]

プラウドタワーがマンション不況期に土手の外で平均坪単価３４０万。
現在売り出し中のグランスイートも同じく土手外かつデベもイマイチなので３３０万。
ライズは土手の内側だから３８０万平均でＯＫというロジック。

妥当！妥当！

[655: 匿名さん]

岸辺のアルバムって知ってますか？

[656: 匿名さん]

土手の内でも外でも無理なものは無理。
かつての伊勢湾台風は、計算上70年から80年に一度起こるとされています。
70年から80年に一度しか起こらない災害のために、完璧な堤防を作ることはありません。

例えば、堤防の工事費がいくらで、景観上のマイナスがどの程度で、周辺への補償金が
いくら・・・、と計算していくと、70年から80年に一度、ロスを負担した方がコストが
軽い、つまり合理的である、という計算が成り立ちます。

地震も同様です。震度9の大地震でもびくともしないビルも技術的には可能かもしれない
けど、経済的にあわない。なので、普通のマンションは耐震等級1、要するに震度7位で
倒壊はしない、という程度でOKなわけです。

ここを買う人はよくよく考えた方がいいと思います。

[657: 匿名さん]

656さん、よく考えろの前に、自分が調べてからにしましょう。

新堤防はかなり大きいようですね。
工事費用も十分。
景観上のマイナスは造り方次第ですが、ライズあたりからの見た目に影響なし。
ライズ横の公園は堤防の高さで河原のほうまで芝生で繋がって、河原に降りられる計画のようなのでのびのびして良いんでは？
そのために玉堤通りは一部トンネルになるのでお金もかけてます。

まぁ、玉堤通りの川よりの地区では反対運動を起こしているほどの高さになるらしいです。(笑)

非難勧告は今でも土手の外には出て無いですよ。冠水もゼロ。(笑)

ライズは地震等級２なので普通よりお金をかけたマンションてことになるんですかね。

[658: 匿名さん]

丸子川対策をしていないから、いくら多摩川に堤防が出来ても
大雨来たら、それこそ大変なことになりそうだね。
(ハザードマップは多摩川版と丸子川版と二つあるよ)

[659: 匿名はん]

>>656
社会知らない学生さんみたいな発想だね。

[660: 匿名はん]

>>653
水は道路を越えてはいません。

[661: 購入経験者さん]

ほらね、12月に入ったら、11月末のむちゃくちゃな相場操作も
終わって、一気に「普通」の状態に戻ったでしょ。
日経は5000円見ないと収まらない。
5000円になると、金融機関初め企業の減損が巨大に膨らみ、
コストカット、設備投資延期、資本調達などに走らざるを得ない。
当然ますます経済や相場が冷え込む。

インドや中国の経済成長牽引力も曇ってくれば、
不況は超長期化し、日本はそのまま構造的衰退
本格化の時期に入る。

ここに限らず不動産は全く手出し無用。

[662: 匿名さん]

7000円台じゃおさまりませんか？
株の下げは、、、、、困ったよ本当に。

不動産はいつも株の後追いだからねぇ。
確かに怖いもんはあるよね。

[663: 匿名さん]

私も実は集中豪雨で大変なことになった新宿をみて丸子川対策が気になりましたが、今まで冠水したとは聞きませんね。

ライズのあたりは今回の開発で雨水管対策を大々的にやっているようですよ。
駅周辺の商業エリアは地下四階位まであるから、流石にしっかりやるでしょう。