二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part7

[匿名さん]

いよいよ販売開始も近くなってきました。掲示板パート7を立ち上げましたので引き続き情報交換をどうぞ。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[276: 匿名さん]

考えられるのはここの地権者あるいは売るに売れないプラウド二子玉川の持ち主。
俺は後者の方だと思う。ライズが転けたら、より魅力の薄いプラウドはタダ同然だから。

[277: 購入検討中さん]

ロンドンとかドイツとかいっている人がいますけど、日本の場合は国が建物は耐久消費財だと決めているんだから。
鉄筋コンクリート・住宅用で４７年で償却だと決まってる。
他の国の法律までは知らないが、お国柄の問題。
そうでなければ、借家の場合だって家賃を払い続けていれば何らかの権利等が発生してもおかしくないが、退去するときには何も還ってこない。
だから、建物は消費財なんだよ。

[278: 匿名さん]

向かいのパチンコ屋の社宅になる可能性もある。

[279: 匿名さん]

賃貸は嫌だな。
自由に内装変更したい。月に３０万払って何も変えられない家に住むより最初に大きく払って自由にしたいよ。

十年住んだら引っ越しかもしれないし、もっと住みたくなるかもしれないけど、中は自分の空間にしたいね。
外にまで自分の空間アピールされるのは物凄く嫌だけど。(笑)

いいんじゃない？
いつかスクラップにして別のもの出来たら地権者配当貰うとか。

[280: 匿名さん]

ここを実需で真剣に検討してる人は年収いくらくらいなんでしょ？

[281: 購入検討中さん]

そんなの誰も言わないでしょ。
価格と印象からみると３０〜４０代の購入層は１５００万〜３０００万程度と予想してます。
１０００万程度だと頭金だいぶ用意してても生活苦しそうな気がする。。。
後は老後資金潤沢な６０代あたり。
何回かＭＲ行きましたが駐車場に停まってた車はＢＭＷがやけに多かった気がします。
物件的にもメルセデスとかコンサバな感じしないし、超高級物件じゃないのと都心じゃないってことで派手な外車は無いことに妙に納得しました。

ＭＲは１１月２９日で閉鎖するみたいですね。
二期は１月以降になるって案内出てるが、水面下？でペントハウス販売も始まるみたいですよ。
（ペントハウスは一般案内しないそうです・・・）

クローズ期間がなんだかとっても意味深です。
さっさと売り抜けるどころか、たっぷり時間かける様相ですね。
この間に１期申込者、仮申込み者あたりへのダイレクト営業、ペントハウス対象者へのこっそりＭＲオープンってのを予想。
でもって、内装の質をさらに落としてセントラル棟販売とか。

[283: 購入検討中さん]

そう？
二子玉川いいじゃん。普通に検討中だけど？

[284: 匿名さん]

>283

検討中なんて言わないで買って！
景気回復のためにもお金は使いましょう。

[285: 匿名さん]

お金の余っている人はまとめ買いでもしたらいいと思うよ。

[286: 匿名さん]

〉271さん
（２）の現況の売れ行きを教えて下さい。

[287: 匿名さん]

271のは販売個数のことでは？
販売担当じゃないと状況は分からないはず。
赤い花を貼り出したりしてないですよ、ここは。
それにこの価格に下げてっていうけどそんなに下がったかなぁ？
条件良い部屋は予定価格から変わってないんだが。

私は検討中だが、他の竣工済みキャンセル物件で二割引の打診があったのでまだ迷ってます。
今週末は様子見に行ってこようかな。

[288: 匿名さん]

普通、人気物件は
一期で完売しますが…。5、6、7期か？

[289: 購入検討中さん]

１２月には契約手続きがあるため、ＭＲは閉鎖するようです。

[290: 匿名さん]

一期完売の大規模タワーってどこ？
中小規模なら分かるけど、大規模だと好調な頃でも無かったよね。
ましてこのご時世。

[291: 匿名さん]

シティタワー品川ｗ

[292: 匿名さん]

値上がり前でもさらに安かった。
定借だったんだっけ？

[293: 匿名さん]

プラウド千代田富士見

[294: 物件比較中さん]

CT品川はまあ特別な物件でしたねー。それ以外は１期販売時に完売のタワー物件はないように思います。私もCT品川は申し込みましたが１４倍の倍率であえなく落選でした。ここも検討していますが、竣工後に部屋が残っているように思いますのでそれからでもいいかと。

[295: 匿名さん]

竣工時点での状況、物件価格の変動とか自分の信用力の低下の要素もありますね。
今は物件の人気というよりも自分自身が買える人なのかが大事ですよ。
余力ある人しか動けないって時期かも。

今この価格で３分の１の一期分が捌けたら、やっぱりなかなか人気があると判断するかな。
開発終わって景気回復した頃には需要が増えるだろうし、買える人も増える。
竣工待ちの人が多そうだから中古価格は読めないな。

[296: 匿名さん]

ここは都心タワーも湾岸タワーも参考にできないからなぁ。

抽選会には是非参加して下さいって言われたけどあるのかな？

[297: 匿名さん]

幻想です。ここにそんなマニアックな需要はありません。

>ここは都心タワーも湾岸タワーも参考にできないからなぁ。

[298: 匿名さん]

埋立地と二子玉川、どっちがマニアックかは
誰に聞いたってあきらかだろ。

[299: 匿名さん]

12月にモデルルーム閉鎖は元々スケジュールされてたこと？

[300: 匿名さん]

私はタワーでも低層でもいいですが、セキュリティーが良くて駅までの距離と歩いた感じが明るくごちゃごちゃしてないのが良いです。
以前は都心で駅から10分の住宅街にあるマンションだったんですが、仕事で遅くなってしまうと酔った人に絡まれたり、人通りの少ない住宅街でしつこくつきまとわれたり、空き巣が出たりして怖かったんです。

だから繁華街を通らず、整理された明るい通りで駅に近いという条件を上位に入れてます。
女性や子供のいるご家庭では結構大事なポイントですが、素敵な物件でも条件を満たさないものが多いです。

ここはとなりの空き地が決まれば、駅とのルート条件とセキュリティーは理想的な感じなので期待してるんですが。

空き家ばかりでの入居は嫌ですね。

[301: 匿名さん]

この三連休はモデルルームはどんな様子でしょうね。
今月で一期は終了で、オプション相談会の後契約手続きです。
来月には契約住みさんがこのスレにも現れるかな？

[302: ご近所さん]

近所なので散歩がてらモデルルームには１回行きましたが、担当者には、ヘぇー今時そんな値段で売れるんですか？と素直に聞いてしまいました。

都心はともかく、片田舎のタワーって微妙ですよね。しかも駅から６分。タワーの場合、部屋からマンション入口まで５分位かかるし、朝の通勤時だとエレベーターが混んで永遠待たされることもある。結局、駅まで１２〜１５分掛けて辿り着いて、今度はチョー満員の田園都市線でしかも毎日遅延。サラリーマンの自分は我慢できても、娘をあの電車に乗せたくないです。

元々購入する気もないので値段が高くても安くてもいいんですが、東急さんには高値で頑張ってもらった方が、変な住民を増やさないという観点では良いかと思います。ただ、私なら同じお金を払うなら、中古の瀬田ファーストとかプレステージ瀬田を買いますけどね。。。

[303: 匿名さん]

素晴らしいタイミングでaera の記事出ましたね。

「この沿線はイメージと実態に乖離がある。いつか必ず凋落すると思っていた」

田園都市線沿線に住み、鉄道と社会の関係性を研究する明治学院大の原武史教授(46)は断言する。

[304: 匿名さん]

瀬田ファーストはダメだよ。
真ん前にタワー三本建つからもっと価格下げないと。

[305: 匿名さん]

なんで同じお金払うならって中古の条件落ちるとこ勧めるの？
駅まで遠くなって同じ電車使うんだよね？
プレステージなら同じ価格でもっと広い部屋になるってことなのかな。

瀬田ファースト買えるなら一億台後半は必要だよ。
その価格ならライズのプレミアムフロアが買えるんだからエレベーターの問題は無いんじゃないの？

[306: 匿名さん]

ネガに理屈なんてないですから。

[307: 購入検討中さん]

303は完全に「東急不買」氏のネガ発言。

[308: 匿名さん]

初めて投稿します。

この物件を注目・買いたい理由として
①通勤に便利。急行で渋谷まで２駅は魅力。混雑は我慢します。
②二子玉川の飲食店が気に入っている。お寿司屋さんとかいいですね。イタリアンも好きです。
③交通が便利。東名・首都高・第３京浜と車で出歩くことの多い我が家にはポイント高いです。
④大規模かつ駅近な物件であること
⑤田園都市線沿線に住んでいるので、引越し後も今の友人と付き合いが維持できそう

でも１期は見送りとしました。
①物件価格はまだ割高だと思います。３月に向けて在庫処分の売りが出てくるのに加えて、本格的に景気が悪化して来ました。不動産価格はまだ下がると思います。
②自分の財産が目減りしてしまったこと。これまで、円定期・外貨定期・株で運用していたのですが、この円高・株安で１千万近くやられました。気分も萎えますし、評価損を実現損にするのが決断できないですよね〜。（最近中間決算の配当や株主優待でささやかに楽しんでます）
③頭金が用意できないこと。ボーナスが２月なので出たらなんとかなりそうですが、手付金まで借り入れって、なんかなさけないこと。そのボーナスも昨年に比べて２−３割減になるので、気分も滅入ってます。

その他、多摩川の洪水・管理組合が複雑なこと・賃貸物件になりそうな間取りが多いので住み人の価値観のばらつきとか、ちょっと気になることもあり、もう少し情報収集をしたいと思っています。

[309: 散歩にくる人]

割高とか、割安って考える人向けでは無いと思う。

都心への通勤を考えれば豊洲の方がズッと便利。
それが頭で分かっていても、ここに住みたい人が買うんでしょ。
５００位は楽勝だろうけれど、１０００戸だとね。

でも、リタイアした時に買えるなら買いたいです。
人気がソコソコでありますように。

[310: 匿名さん]

＞３０８
情報収集は既に十分。資金難で見送らざるを得ないとしか読めない。

[311: 匿名さん]

＞３０８
それっぽっちの財産で、こんなところ買って大丈夫なのかい？

[312: 匿名さん]

富裕層以外は対象外です。

[313: いつか買いたいさん]

私もリタイア後に価格が落ち着いてから、買って賃貸にまわしてもいいし、自分で住むにもいいかなと思います。

[314: 匿名さん]

そんなに３０８を虐めんないでください！可愛そうです。
真剣に考えているのだと思います。
焦らずに、じっくりと情報収集してくださいね。

[315: 匿名さん]

308に必要なのは同情や哀れみでなく資金提供ではないでしょうか。

[316: 匿名さん]

>>312
で、富裕層はこんな立地は対象外ですから、
そもそもこのマンションの存在自体が対象外です。

[317: 匿名さん]

ネガレスの人ってなんだか惨めで可哀想。

[318: 匿名さん]

ポジレスの人って、見ていて痛々しい。
高値掴みなのは明らかなのにね

[319: 匿名さん]

今の時代では、今回の表示価格は強気すぎます。

しかし今夏は地元地権者参入の再開発ですから、大幅値下げの場合はスポンサーの他の地権者への補填が生じるため、難しそうですね。

しかしが重なりますが、裏値引きがないとこれでは捌けないでしょうね。

[320: 匿名さん]

>高値掴みなのは明らかなのにね

そりゃそううなんだが。
３０８さんみたいに「この円高・株安で１千万近くやられました」となった人、多いみたいね。
高値でもいいから掴んどきゃよかったのにね。

[321: 匿名さん]

ポジレスの人は高値つかみでもOKな経済的不安が少ない人なんでしょ。
痛々しいような人なら買わないよ。
買いもしないマンションのネガレスを趣味にしている人や情報提供なく不満を垂れ流してる人が多すぎるな、ここ。

ここは富裕層中心ではなく、カジュアルな小金持ちがターゲットだから頭金失った３０８さんみたいな人が結構いるはずだよ。
３０８さんは資産運用以外の収入あるんだし、まだリタイアには遠そうだから事態が好転して買えるようになるといいですね。
きっと二子玉川を楽しめる人だと思うな。

[322: 匿名さん]

裏値引きねらうなら竣工物件か竣工頃まで待ちじゃない？
この物件で値引き狙うならまだまだ先だよ。
高値維持と大幅値引きに二極化してここはギリギリまで高値維持でしょう。

この先の着工は安く作ることを強いられるから基本仕様も設備も落とすでしょうね。
価格優先で値引き狙うならまずは三軒茶屋の大量売れ残りとか、モリモト辺り探れば？

[323: 匿名さん]

東急は期末の決算期に値下げするって有名ですよ。東急物件検討するなら他スレも研究しましょうね。

[324: 匿名さん]

じゃあ来年度の期末決算に向けてだろ。
先は長いな。

[325: 匿名さん]

戸数が少なくて、人気のある物件なら早く買わなきゃっていうのあるでしょうね。

ここの場合はすでに1期の販売戸数が判明したことで竣工時売れ残りが出るのがほぼ確実といえます。そのうえこの経済状況ですから今後売れ行きが良くなると考えるのは市況が上向きのときと違って無理がある。実際、契約が竣工時である以上、消費税が上がるか、ローン控除が現実化するかなどの判断も、竣工に近くなってから契約したほうが有利です。

この物件は、販売戸数が多いこと、人気の程度が判明していること、そして経済状況が悪化していく最初の時期に販売開始され、竣工ごろまでは経済状況が悪いことが明らかなので、物件がほしくて、頭金を現金で持っている人（株なら現金化しておくべき、買い替えなら転売が失敗する可能性がある）、にとっては今契約する意味が無いのです。物件価値を1年後まで様子見ることができるし、同じ予算でもっと良い物件が都心に出てくる可能性もあり、また、この物件自体も今と同じ予算で、もっと条件の良い部屋が値下げされて手に入る可能性もある以上今、あせって契約する意味が全く感じられません。まあ、大成の場合は赤坂のように、ここも事故物件になる可能性もありますしね。

経済状況と物件価値、戸数、人気、などから頭金が現金で用意することができて、ローンを確実に組める人には、買い手が強気に判断できる物件なのです。