二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part7

[匿名さん]

いよいよ販売開始も近くなってきました。掲示板パート7を立ち上げましたので引き続き情報交換をどうぞ。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[251: 匿名さん]

それが結構売れますよ。
私の知ってる三軒茶屋のとある物件、いまだに分譲価格の二倍程度。
物価上昇の賜物ですが、それを差し引いても七十平米台四千万後半です。
便利な場所なら古くても売れてますよ。
それにしても３０年前は破格値でしたねー。

[252: 匿名さん]

日本で資産価値を考えている人は、マンションなんぞ買わずに、土地を買いましょう！！
誰が何と言おうが、ここは土地信仰の日本なんだから。

車を１０年で乗り潰すのと同じ感覚で、
マンションは、３０〜５０年で住み潰すという考え方が良いんじゃない？？

[253: 周辺住民さん]

二子玉にこんなでかいマンション完成したら、田園都市線はどうなっちゃうんだろ。。
それでなくてもすでに朝の二子玉駅は惨いのに。

[254: 匿名さん]

>>251 　おいおい、売れたというなら証拠ぐらい見せて欲しいね。
　　　　ソースは脳内です、とか言わないでね。

[255: 匿名さん]

ゴメンね。売れたのは去年だよ。
今なら価格破壊かな。

知り合いのマンションですけど内装設備全面リフォームしてたからオーナーは差し引いた額なのかも。

駅から三分程度です。
バブルの頃は中古なのに三倍まで上がって一時期億超えたよ。
マンションの価格って中古がこれだけ動くんだから適正価格とか考えても無理じゃない？

[256: 匿名さん]

>ゴメンね。売れたのは去年だよ。

お前　それを先に言えよｗ
じゃあ、またバブルが来るのを夢見て、100戸ぐらい買ってあげたら？
大儲けできるかもよ。

[257: 匿名さん]

>たとえ１００年もつかもしれないが、その前にみんな出ていくさ。
>５０年後には建て替えだよ。

考えが古いね。
地球の資源も、みんなの財源も有限なんだから。
木造住宅の日本に生まれ育った人は想像つかんかもしれんが、
そのうち、新築の建物が建たなくなるよ。
成長のサステイナビリティ考えたら、scrap&buildなんて無駄は
やってられない。郊外のプレハブ建てのユニクロ店舗じゃあるまいし。

ロンドンなんか築100年なんて結構新しいほうだよ。

みな修復しながら長々と住む様になるよ。

住宅が消費財というのは、地球資源マネジメントとしても
経済効率性からしても、有り得ない。

[258: 匿名さん]

数十年後、廃墟と化したこの団地を見上げ、
「当時の大人は何考えてこんな醜悪な建物を、この郊外の田園風景の中におったてたんだ？」って責められそうです。

[259: 匿名さん]

そうかな？
シュールで受けたりしてー。
周りがそもそも田園風景でいられるかな？
崖もないかもよ。

広い公園とタワーが普通になってたりして。

[260: 匿名さん]

醜悪な戸建てって普通に多いけどそれはいいの？

[261: 匿名さん]

>>257
たしかにそういう流れにならざるを得ないだろうけど、現実に今供給されている新築マンションでそこまで考えられて設計されている物件は極僅かなんだって。
適正な品質の鉄筋と生コンが使われてれば躯体は100年保つだろうけど、設備更新をどうやるかなんてほとんど考慮されてないよ。特にタワーマンションは。
50年後、管理コストや修繕費ばかりが高くなるマンションを誰が維持できる？
維持しきれなくなった住民が逃げ出して廃墟になるか、住民に資力がある場合は建て替え決議をしちゃうか。
いずれにしろまともな形で資産維持なんてできないんじゃないかというのが俺の考え。古いと言われりゃそれまでだが、それが現状では？

[262: 物件比較中さん]

狭い土地に溢れんばかりの人、ひと、ヒト、建物が天を目指すのは必然、が、地震は何時の日か必ず来る。

何とかタワーと称する超高層建物に群がる民の心がわからない。
悪いことは言わない、戸建が無理なら精々４階建てぐらいの建物を物色しなさい。

その日暮らしがライフスタイルの輩には念仏にもならないだろうが・・・

[263: 匿名さん]

>古いと言われりゃそれまでだが
新しい考えの人が次々入居していくんでしょうね。

[264: 匿名さん]

ドイツに住んでいますが、むしろ古い住宅の方が人気があります。
戦前のマンションなんかが、天井が高くて、便利でかつ目の前が緑というような場所にある
こともあって特に人気が高いです。

日本の住宅は、耐震性にも疑問があるし、手抜き工事が怖くてちょっと買えないイメージです。
姉歯事件はこちらでも大きく報道されました。四川の地震でつぶれた中国の住宅よりは少しは
良いのかもしれませんが、正直同程度という気がします。

旧耐震基準で作られた建物がまだまだたくさんあるし、新耐震基準も信用できない。
仮に、基準が正しいとしても、施工で手抜きが横行している気がします。その点も中国とよく
似たイメージです。

来年帰国予定なのですが、頭が痛いです。

[265: 匿名さん]

>>264
同感。
結局、デベやゼネコンの意識が変わらない限り、
長寿命住宅なんて実現しないと思う。
>>261さんが書いているような問題もあるし、
タワーに永住するとか言ってる人って、30〜40年後とかに泣きそう。
知り合いが築40年超のパークマンション綱町に住んでるけど、
管理費修繕費だけで月９万円って言ってた。

[266: 匿名さん]

http://www.j-cast.com/2008/11/17030432.html

まだ早まらない方がいいような・・

[267: 物件比較中さん]

開発業者や事業主の意識の問題ではない。

我が国にには高層建築物は向かないということ。
一極集中でこんな有様になってしまったが、元々この地に高層建築物を建てること自体が無謀。

我が大地は１日として休むことなく揺れ続けているという事実を忘れないこと。

[268: 匿名さん]

ロンドンやドイツなどの例を持ち出している人がいますが、、、

ここは日本です。

一人二人がそういう考え方を持っても、多くの人が新築信仰、土地信仰を持っている限りでは、価格に反映はされません。

なお、ロンドンは、古いものに対する信仰というより、ただ単に法律で外観を変えにくいだけです。
中だけ新しくしたりはします。

[269: 匿名さん]

話が大きくなってるね。そういうのはこの物件の論争でないから別スレがいいと思うけど？

マンション買うのに五十年後を考える人は少ないんじゃないかな。
新築から買ってそんなに住み続ける人が少ないし、永住の人は既に余命が五十年切ってるでしょ。
中古買う人は中古の問題もメリットも織り込み済みで買うもの。
未来永劫価値が続くなんて誰も思ってないでしょ。
私は単純に戸建てが嫌なので住みたい場所に気に入ったマンションがあれば買います。
低層でも高層でも条件が合えばいいです。

誰かが消費財だと言ってたけど、私もそれに近い感覚ですよ。
管理の良し悪しや周辺環境で十年後の価値に違いは出てもその分消費したと思うだけ。
狙いがよければ得することもあるからそれはオマケかな。

[270: 匿名さん]

ここ読んでると、とりあえず悪い夢を現実にしてしまうような負のパワーが強い人、経済的に厳しいとか将来性低い人は買わなそう。
結果的に購入者層の雰囲気は良いかも？

[271: 匿名さん]

>購入者層の雰囲気は良い

私も当初それを気にしていましたが、諦めました。その理由は
１）この価格に下がっている。
２）この価格に下がっても１期にこの程度しか売れないということは売れ残り、安売りを覚悟しなくてはならない。
３）大規模物件で安売り、売れ残りが入ると、人の出入りも多くなるし、賃貸にも回る。

まあ、大規模なので、我慢するしかないんですけど、いろんな人が入居することになるのは。１期のみの購入者層にかぎってはそれなりの住民層になると思いますが、残念ながら１期の購入者は全体では少数派となることが決定してしまったので、ここの最終的な住民層はそれなりになってしまうと思います。

[272: 匿名さん]

なるほど。
確かに２期以降で大幅値下げされたらそんなこともありえそう。

セントラルはもともと都営って話が潰れたが、自然なそんな雰囲気になったりするかな。

でも未販売にはプレミアムフロアがあるし、
イーストは比較的良さそうと勝手に思ってるけどどうかな。

[273: 匿名さん]

もともと消費財云々の議論は、
「買った瞬間に損が・・・」とか貧 乏くさい粘着ネガに対して
どうせマンションなんて消費財なんだから値下がりなんて気にならないよ
との書き込みがあったのがきっかけでは。

私も今の日本の現状においては
マンション＝耐久消費財との考え方に同意。タワマンなら尚更。
そしてこのマンションは、そういう割り切った考え方ができる人たちだけを相手にしていても
十分埋まるだろう。

[274: 匿名さん]

だったらわざわざ買うよりも、ここは賃貸で住んだ方がいいでしょうね。この流れでいくと。

[275: 匿名さん]

>>273
>このマンションは、そういう割り切った考え方ができる人たちだけを相手にしていても十分埋まるだろう。
んな訳ねえー。
何の目的でそんな妄想を書込んでるんだ？利害関係者としか思えんな。

[276: 匿名さん]

考えられるのはここの地権者あるいは売るに売れないプラウド二子玉川の持ち主。
俺は後者の方だと思う。ライズが転けたら、より魅力の薄いプラウドはタダ同然だから。

[277: 購入検討中さん]

ロンドンとかドイツとかいっている人がいますけど、日本の場合は国が建物は耐久消費財だと決めているんだから。
鉄筋コンクリート・住宅用で４７年で償却だと決まってる。
他の国の法律までは知らないが、お国柄の問題。
そうでなければ、借家の場合だって家賃を払い続けていれば何らかの権利等が発生してもおかしくないが、退去するときには何も還ってこない。
だから、建物は消費財なんだよ。

[278: 匿名さん]

向かいのパチンコ屋の社宅になる可能性もある。

[279: 匿名さん]

賃貸は嫌だな。
自由に内装変更したい。月に３０万払って何も変えられない家に住むより最初に大きく払って自由にしたいよ。

十年住んだら引っ越しかもしれないし、もっと住みたくなるかもしれないけど、中は自分の空間にしたいね。
外にまで自分の空間アピールされるのは物凄く嫌だけど。(笑)

いいんじゃない？
いつかスクラップにして別のもの出来たら地権者配当貰うとか。

[280: 匿名さん]

ここを実需で真剣に検討してる人は年収いくらくらいなんでしょ？

[281: 購入検討中さん]

そんなの誰も言わないでしょ。
価格と印象からみると３０〜４０代の購入層は１５００万〜３０００万程度と予想してます。
１０００万程度だと頭金だいぶ用意してても生活苦しそうな気がする。。。
後は老後資金潤沢な６０代あたり。
何回かＭＲ行きましたが駐車場に停まってた車はＢＭＷがやけに多かった気がします。
物件的にもメルセデスとかコンサバな感じしないし、超高級物件じゃないのと都心じゃないってことで派手な外車は無いことに妙に納得しました。

ＭＲは１１月２９日で閉鎖するみたいですね。
二期は１月以降になるって案内出てるが、水面下？でペントハウス販売も始まるみたいですよ。
（ペントハウスは一般案内しないそうです・・・）

クローズ期間がなんだかとっても意味深です。
さっさと売り抜けるどころか、たっぷり時間かける様相ですね。
この間に１期申込者、仮申込み者あたりへのダイレクト営業、ペントハウス対象者へのこっそりＭＲオープンってのを予想。
でもって、内装の質をさらに落としてセントラル棟販売とか。

[283: 購入検討中さん]

そう？
二子玉川いいじゃん。普通に検討中だけど？

[284: 匿名さん]

>283

検討中なんて言わないで買って！
景気回復のためにもお金は使いましょう。

[285: 匿名さん]

お金の余っている人はまとめ買いでもしたらいいと思うよ。

[286: 匿名さん]

〉271さん
（２）の現況の売れ行きを教えて下さい。

[287: 匿名さん]

271のは販売個数のことでは？
販売担当じゃないと状況は分からないはず。
赤い花を貼り出したりしてないですよ、ここは。
それにこの価格に下げてっていうけどそんなに下がったかなぁ？
条件良い部屋は予定価格から変わってないんだが。

私は検討中だが、他の竣工済みキャンセル物件で二割引の打診があったのでまだ迷ってます。
今週末は様子見に行ってこようかな。

[288: 匿名さん]

普通、人気物件は
一期で完売しますが…。5、6、7期か？

[289: 購入検討中さん]

１２月には契約手続きがあるため、ＭＲは閉鎖するようです。

[290: 匿名さん]

一期完売の大規模タワーってどこ？
中小規模なら分かるけど、大規模だと好調な頃でも無かったよね。
ましてこのご時世。

[291: 匿名さん]

シティタワー品川ｗ

[292: 匿名さん]

値上がり前でもさらに安かった。
定借だったんだっけ？

[293: 匿名さん]

プラウド千代田富士見

[294: 物件比較中さん]

CT品川はまあ特別な物件でしたねー。それ以外は１期販売時に完売のタワー物件はないように思います。私もCT品川は申し込みましたが１４倍の倍率であえなく落選でした。ここも検討していますが、竣工後に部屋が残っているように思いますのでそれからでもいいかと。

[295: 匿名さん]

竣工時点での状況、物件価格の変動とか自分の信用力の低下の要素もありますね。
今は物件の人気というよりも自分自身が買える人なのかが大事ですよ。
余力ある人しか動けないって時期かも。

今この価格で３分の１の一期分が捌けたら、やっぱりなかなか人気があると判断するかな。
開発終わって景気回復した頃には需要が増えるだろうし、買える人も増える。
竣工待ちの人が多そうだから中古価格は読めないな。

[296: 匿名さん]

ここは都心タワーも湾岸タワーも参考にできないからなぁ。

抽選会には是非参加して下さいって言われたけどあるのかな？

[297: 匿名さん]

幻想です。ここにそんなマニアックな需要はありません。

>ここは都心タワーも湾岸タワーも参考にできないからなぁ。

[298: 匿名さん]

埋立地と二子玉川、どっちがマニアックかは
誰に聞いたってあきらかだろ。

[299: 匿名さん]

12月にモデルルーム閉鎖は元々スケジュールされてたこと？

[300: 匿名さん]

私はタワーでも低層でもいいですが、セキュリティーが良くて駅までの距離と歩いた感じが明るくごちゃごちゃしてないのが良いです。
以前は都心で駅から10分の住宅街にあるマンションだったんですが、仕事で遅くなってしまうと酔った人に絡まれたり、人通りの少ない住宅街でしつこくつきまとわれたり、空き巣が出たりして怖かったんです。

だから繁華街を通らず、整理された明るい通りで駅に近いという条件を上位に入れてます。
女性や子供のいるご家庭では結構大事なポイントですが、素敵な物件でも条件を満たさないものが多いです。

ここはとなりの空き地が決まれば、駅とのルート条件とセキュリティーは理想的な感じなので期待してるんですが。

空き家ばかりでの入居は嫌ですね。