パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part14

[匿名さん]

パークシティ大崎ザタワー のPART14です。
いよいよ最終期！
引き続き、検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436765/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[851: 匿名さん]

まだ載ってないですが、残り２戸で両方とも抽選だったのならばほぼ間違いなく誰かが契約するでしょう。
そういった意味での完売オメなのでは。。。

[852: 匿名さん]

早かったですね
これからは竣工までどれだけ含み益がふえるかですね
晴海のツインタワーは売りながら値上げして既に坪単価400万円を超えてきてるようです

[855: 匿名さん]

湾岸で400で売れるなら、ここは450でも売れたのかもね。

[856: 匿名さん]

結果論で言うと、価格をもっと吊り上げても余裕で売れましたね。ここを買えた人はラッキーですよ。

[857: 匿名さん]

本当だよね。この価格じゃ苦戦すると思ったけど間違っていたよ。戸数が少なきゃ高くて売れることもあるが、この戸数がこの値段で売れたということは考えを変えざるをえない。

しかし大崎がここまで高騰すると坪単価３００万の埋立地が安く思えちゃうね。

[858: 匿名さん]

ここの経験がレジデンス棟の値付けに活かされ、レジデンスも好調ならデベはさらに強気になっていく。こんな安値で買うことはもう難しい時代になってしまいそうですね。

[859: 契約済みさん]

絶対的な感覚として安いと思って買ってはいませんが、実際に安いと話していた人もいたので、客観的な判断としてはそちらの意見が正しかったのでしょう。需要があるからこそ値段も上がっていく訳ですし、ここの資産性も相対的に高まっていくといいですね。

[860: 匿名さん]

客観的な価格判断なら、ここは
住まいサーフィンの沖式新築マンション時価でも高いと出ていましたし、
マンションおたくさんもブログで割高と書かれていました。

それが一般的な感覚でしょう。売れたのは価格以外の要因ということで。

[861: 匿名さん]

>>860

そいつらが間違ってるだけでは？
特に沖式は過去の事例から計算するがゆえに再開発のバリューアップをほとんど考慮してないからね。

[862: 匿名]

契約した者ですが、当初は若干割高感がありました。今でも決して安くはなかったと思ってますが、完売されたみたいで良かったです。入居が楽しみです。

[863: 匿名さん]

>>862

少なくとも後続の物件はここより安くはならないよね。

[864: 匿名さん]

エリア限定で探している人は、早くもソニー跡地のすみふ計画に関心が及んでるよ。

[865: 匿名さん]

予算と決算が違う様に、有識者の予想が外れることもあるでしょう。実際の売れ行きという「結果」をみて、三井が安く売り過ぎたと判断し、レジ棟の堂々たる値上げに踏み切っているわけですから、それを素直に解釈して然るべきです。個人の感覚は全くの別物ですから。

[866: 匿名さん]

あらゆる側面を評価して総合的に高いと予想した以上、これだけの戸数が順調に売れた事実とは明らかに矛盾が生じます。母数が多い物件において「高いと思ったのに良く売れた」がまかり通るのであれば、正直何とでも言えますし(笑)、それを認めているようでは評論家としては失格です。間取りや仕様にウエイトを置き過ぎたなど、ある程度の読み違いがあったと言わざるを得ないでしょうね。

[867: 匿名さん]

売れ行きという点では、富久やスカイズにはかないませんでしたけどね。あと、飛行機の件が織り込まれていないので、今後どうなることか…。

[868: 匿名さん]

>>860
所詮売り物だから、

飛ぶように売れた＝中古も高く売れる＝割安

だと思うけどね。

まぁ、数人の予想を 信じるか、500人以上の結果を信じるかは自由ですがね。

[869: 匿名さん]

最終期に象徴されてるよね。少しくらい苦戦すると思ったが楽に売り切りきった。それだけ欲しがっている人がいるということ。住まいサーフィンもマンションおたくさんもこういう事例で学習し、軌道修正していくんじゃないかな。

[870: 匿名さん]

一般的な感覚で、大多数の人の感覚に沿う客観的な評価をしても、面白くなくて読者はついてこないから、軌道修正はしないでしょ。
人とは違う、主観的な評価をするから読者は『そういう考え方もあるのかぁ』とついてくる。
当たるかどうかは正直どうでも良い。

[871: 匿名さん]

予想屋の言うことは最終結果を伴わなければ何の意味もない。売れ行きが全てとは言わないが、認めるべき重要事実であることに変わりはない。殊更安いと誇張する気もないけど、高いという判断には疑問が残りますわ。

[872: 匿名]

>>860
発想が逆じゃないですか？
その住まいサーフィンやらブログらが、いかにいい加減で使えないかの証左になったのではないでしょうか。

[873: 匿名さん]

>>872

同感だな。評論家とやらは再開発に関してはことごとく外している。

[874: 匿名さん]

人生最大の買い物をするのに、面白半分の人の意見に左右されていたら、完全に＊＊＊直行では。そんな人の意見を取りあげて信仰している人もまた危うい。

[875: 匿名]

>>870
軌道修正はしないには同感ですが、後段の、人とは違う主観的な評価はどうでしょうか？
その住まいサーフィンやらブログやらの人は直近や過去のマーケット動向から引っ張っている、謂わば過去のモノサシの延長でしか語ってないように思います。
特にここは、グラスカOwctの販売が時間掛かったから、ほぼ同じの坪単価ゆえに苦戦する=割高の論調に至ったかと思います。
しかし、販売に苦戦したのは億超や坪単価400超えのゾーンで、ここはそこをしっかりと修正してきました。
また同時期に競合もなく、かつグラスカ、Owct時とは違い、マクロが追い風で、ここを買うゾーンの上場企業のサラリーマン層は、持株会に入っていれば、株価低迷時にドルコストで購入してるわけで、取得価格は安価、よってそれなりの益を抱えているはずです。
過去苦戦した平均坪単価ではあるものの、マクロ反転による購入者層の資産状況の好転、競合がいない、三井の販売戦略、再開発等を考慮すれば問題なく消化されると思われる、と普通に考えれば行きつくのではないでしょうか。

[876: 匿名さん]

広尾のガーデンフォレストは定期借地で坪1000、10億なんて物件があっという間に売れ、早々に完売しました。が、その後引渡までにリーマンショックきて、キャンセルが結構でて、その後はグタグタ。マンションなんてそんなもので、ある程度長期でみないとわからないよ。

[877: 匿名さん]

>>875

そうだね。
あとは買い手のマインドも変わってきたのだろうね。
５０００万とか６０００万のローン返済とか考えると気が遠くなるが、別に35年かけてシコシコ完済する必要はない。
買い替え前提ならローン残債がいくらあろうが、月々のキャッシュフローさえまわれば問題ない。金利もタダ同然だしな。

多少高くともロスが少なそうな物件を選ぶというのは合理的。絶対価格は高くとも銀行が貸すなら売れるだろう。

[878: 匿名さん]

>>876

あのようの富裕層向け物件はリスキーだね。
庶民が勝負するなら坪単価３００以下の湾岸エリアがちょうどいい。坪単価３６０はちょっと私は踏み切れなかった。

[879: 匿名さん]

ここは富裕層でも庶民でもない、プチ富裕層と定義される人達が買う物件だからね。それが＠３６０でマッチしたということ。高くも安くもなく妥当なラインだと思うよ。

[880: 匿名さん]

予想なんてこんなもん。
参考程度にとどめ、自分の考えや感覚を信じた方が吉。

[881: 匿名さん]

価格と物件の価値が相関しなければ、これだけの完売スピードはなかなか得られないものです。

[882: 匿名さん]

つまり、ガーデンフォレストには、定借坪1000の価値があったということですな。

[883: 匿名さん]

総戸数が同等ならそう考えて良いでしょう。数が少ないほど、たまたま売れたという偶然性が高まるので、信頼度が下がります。統計処理の基本です。

[884: 匿名さん]

戸数は500いかない位ではないかな。

[885: 匿名さん]

数が同じなら、今度は物件価格が高いほど、その価値が担保される。’’安いから売れた’’が除外できるので。

[886: 匿名さん]

500もあればn数としては十分でしょう。あとは対抗物件の有無も関係しますね。レア度が高ければ売れやすいですし、ライバル物件が多ければより本質を問われます。

[887: 匿名さん]

本当に負けず嫌いだな。予想外したんだから素直に間違ってたと認めればいいのに。間違いを認めるから進歩が、あるってもんよ。

一般的には高すぎるとか５００戸程度じゃ何も言えないとか、いつまでも言い訳見苦しいわ。

[888: 匿名さん]

そろそろ外観って完成しました？？

[889: 匿名さん]

>>888

ほぼ完成してます。隣のオフィスもできつつあるので西側については圧迫感も想定内ではあるけどそれなりにあります。

[890: 匿名さん]

そもそもここは完売したの？ホームページは変わらずだが

[891: 匿名さん]

完売したよ。
だからそろそろこの板も閉鎖準備しないとね

[892: 匿名さん]

そろそろ板も閉まるとのことですので、
どうでもいいよと言われそうですが、飛行機問題について。

航空関係者に、掲示板のログを見せて話を聞いてきました。

結局のところは、
「設定されたルートを飛べない理由はない。」
とのことです。

大崎上空を450ｍで飛ぶとか飛ばないとかの話ですが、
飛行機は滑走路から３度の角度で飛行するので、滑走路から９km離れて入れば450ｍの高さ、
18km離れていれば900ｍの高さになるそうです。
３度の角度で真っ直ぐ滑走路に向かい、ずれは0.1度もないそうです。

そして、着陸コースは滑走路の延長線上を真っ直ぐ、
こちらも、ずれは数十メートル程度で、ずれはほとんどないとのこと。

Ａ滑走路を延長すると、駅の西側、ソニーのビルとかルサンク、ウエストシティの真上を飛ぶことになりそうです。

したがって、パークシティの直上を通ることは無いけれど、騒音はそれなりにあるだろうとのことでした。

こちらよりもＣ滑走への着陸機の方が頻度が高くなるので（約2.5倍）、Ｃ滑走路の延長上の方がより騒音には悩まされそうです。
直上を通ることになる、品川の港南、高輪、白金台はうるさくなりそうです。
広尾のガーデンヒルズも直上を通ることになり、東京で静かな所はなさそうです。

ちなみに、良く出没される「TOMIHISA」ですが、こちらもＡ滑走路の延長線上となり、騒音からは免れなさそうです…

[893: 匿名さん]

>>892
ということはやはり、いかに多くの反対意見を品川区、東京都、環境省等々に投じるかが、未来を大きく左右しそうですね。

[894: 匿名さん]

>>893
そうですね。各種報道でも現段階では、あくまで国土交通省の有識者会議案であり、実現のためには騒音の影響を受ける地域や住民の理解を得る必要があるなどハードルは高い旨が書かれています。
実際に下記によれば、江戸川区などは反対により騒音の影響ご大きい飛行ルート設定を阻止してきた実績があります。
http://www.rose.sannet.ne.jp/na_iwata/tosinru-to.html

実現阻止のために、区議会議員、都、区などに反対してもらえるよう訴えたりしていくことが重要ですね。

[895: 匿名さん]

ありがとうござます。できれば、高度と騒音の関係も教えて頂けませんか？富久付近だと3000フィートということで、ここの2倍ですが、その場合、騒音はどれ位になりますか？直感的にはそれなりに違いそうですが、それでも結構うるさそではありますよね。

[896: 匿名さん]

どこに完売したって掲示されてるんですか？

[897: 匿名さん]

>>895

距離が倍だと6db減

仮に、大崎付近が80dbだと74db。

思っているよりは変わらないはず

[898: 匿名さん]

892ですが、間違ってました。

富久上空通過は、C滑走路パラレルオープン時の延長上でした。

[899: 匿名さん]

＞８９７
ありがとうごさいます。高度と騒音との関係について、参考になりそうなリンクとかありますか？

[900: 匿名さん]

デシベル（ｄＢ）＝２０ｘｌｏｇ（比較対象の値／基準とする値）ですから３ｄＢ＝　２０ｘｌｏｇ（比較対象の値／基準とする値）。　３ｄＢ＝１．４（比率）　となります。５７ｄＢの発電機に比べ　たかが３ｄＢしかうるさくないと思った６０ｄＢの発電機ですが計算すると１．４倍の騒音を出していることになります

[901: 匿名さん]

さぁみんなで投書しよう。
個々の些細な努力。仮に間違っていても無駄にはなりませんよ。

[902: 匿名さん]

6デシベル違うと2倍違うわけですが、そもそも6デシベルの違いで済むのかどうか。仮に6デシベルの違いだとしても、飛行機の爆音が2倍になるというのは、想像もつかないですね。

[903: 匿名さん]

なんで富久と比較したがってるのか分からないが、
C滑走路ルートは新宿駅西側だよ？
http://www.mlit.go.jp/common/001042510.pdf

6dBが変わらない!? 距離が2倍になると音圧は1/4って言えば伝わる？
富久から新宿駅までって徒歩20分くらいだっけ？
となると、横方向だけでここと3倍距離があるので、10倍くらい音圧が違う。

[904: 匿名さん]

>>899
こんなのはどうでしょうか。
http://www.geocities.jp/jitensha_tanken/noise.html

飛行機のエンジンは120db程度。高度450mでは66db程度。これは、
幹線道路の道路際に立ってる。
ずっと掃除機かけてる。
ずっと布団叩いてる。
等の騒音レベルと同等みたいですね。

個人的には、とても看過できるレベルではないと思いますよ。

[905: 匿名さん]

確かに富久は余計だけど、C滑走路のパラレルって書いてあるよ？
資料のパラレルを延長すれば、直上じゃない？

音圧は1/4で、耳に聞こえるのはデシベル表示で-6dbで合ってる。

東京上空は、どこもうるさいよってことで、
どこのマンションが良いとか悪いとかではないんじゃないかな

[906: 匿名さん]

892です。

富久を悪く言うつもりは無かったのですが、申し訳ございません。
ただ、どこそこのマンションは上を通らないから「勝ち組」というような話になりがちなので…

東京はどこもうるさくなるって伝えたかっただけです

[907: 匿名さん]

警鐘鳴らしてくれる人がいても、日本人は呑気だからほとんどの人が他人任せで行動しなくて、結局やりたい放題やられるんだろうね。んで、手遅れになってから文句を独り言のように呟くと…。

[908: 匿名さん]

凄い頻繁に書きこまれているけど、これって一人相撲なんですかね？暇だね。
サッカー見ずにご苦労な事で

[909: 匿名さん]

それだけ見てる人が多いってことでしょ。

[910: 匿名さん]

それだけここが
検討板の数あるスレの中でも
新しい飛行ルートによる騒音リスクの高い物件、ってことでしょう。

[911: 匿名さん]

>>910

涙ふけよ

[912: 匿名さん]

>>911
本当にこちらは、涙をふきたくなるような飛行機騒音でしょうね。
あ、耳をふさぎたくなるような騒音か。

[913: 匿名さん]

飛行機飛ばなかったときは、買えなかった涙拭こうね。

[914: 匿名さん]

というか完売した物件のスレにしつこくいろいろ書き込むその性格と行動が悲しすぎるよ、、、。

[915: 匿名さん]

>913
それは逆に言えば
「飛んだときは、買った涙拭こうね。」
になってしまうから書き込まなかった方が良かったと思う。

[916: 匿名さん]

まずは飛ばないように手を打っておく。
仮に飛んだとしても、所詮は夕方の数時間だけと割り切る。
住人としては騒音の程度に関係なく、苦情を訴え続ける。
オリンピックに踊らされてるだけだから、終わってしまえば軟化してくる可能性も十分ある。

[917: 匿名さん]

>>914
同感。どこから湧いてくるんだろうね。

[918: 匿名さん]

910,912,915みたいのでしょ。一部の契約者が心配してるのを面白がってるだけ。
全然気にしてない契約者が圧倒的に多いことに気づかないのかね。

[919: 匿名さん]

先着順　一戸

[920: 匿名さん]

販売がほぼ終わったからこそ、ネガだポジだと騒がずに語れることもあるだろうに…

こりゃ上空飛ぶわ

[921: 匿名さん]

全戸登録完了！。
でもキャンセル発生した場合は、まだ完売にならない？

[922: 匿名さん]

>>919
ってことは、まだ完売できなかったの？
キャンセル住戸に倍率付いてるって、書き込みは何だったの？

[923: 匿名さん]

釣りっぽい。

[924: 匿名さん]

夕方数時間というのは、またミスリーディングな書き込みを。。。

[925: 匿名さん]

三井のホームページ、物件概要に書いてある。
残り二戸のうちの一戸みたい。

[926: 匿名さん]

完売情報に敏感な外様さん達、ごくろうさまです。

[927: 契約済みさん]

最後の最後で日和ったんか！？
北東３階の物件ですね。79.58㎡で8890万。
ＭＲで眺望見たわけでないけど、ここってEdible parkの緑が目の前に見える部屋でしょ。
割安だと思うのですが、なんで残るのかしら？

[928: 匿名さん]

早いもの勝ち。

[929: 匿名さん]

航空機問題に関しては

「長く住むのに環境の悪化が心配派」
対
「転売する（もしくは近隣マンションを中古で売る）のにネガ情報を書くな派」

なんですかね？

[930: 匿名さん]

契約者ですが、全然気にしてないのでいい加減飛行機飛行機ウザいよ派です。
おそらくほとんどの契約者がそうなんじゃないの？

[931: 匿名さん]

ここの議論内容により転売時に不利益が生じることはまずないと思います。

[932: 匿名さん]

心配して反対運動してくれるのは有り難いのだけど、これまでの書き込みを見てると冷やかしネガが必ずまとわりついてくるでしょ。掲示板レベルの話ではあるけど、それがうざいのでは？

[933: 匿名さん]

当然廃案は希望。

[934: 匿名さん]

>>927
6階じゃないの？緑はもう見難い階数。
問題は北側の建物でしょう。
建物の窓がどこに出来るか次第で、老人福祉施設の100床ベッドが見える可能性もある。

[935: 匿名さん]

＞934

レジデンスの立体イメージ図では北側の建物は3F建てになってますね。
この時点でそうなってるってことは、三井は確定情報を掴んでいるのか、
それとも希望的観測なのか。。。。

もし3F建てだとしたら低い価格設定だった北側の5〜13階を買った人は
割安な買い物をしたことになりますね。

[936: 927]

>>934
６階も８８９０万でした。失礼いたしました。

[937: 匿名さん]

>>935
3階建てで、図書館入れて、行政関係入れて、福祉施設を入れて、って無理な気もしますが。
図書館がかなり小さいとか？

[938: 匿名さん]

老人介護施設は2Fの1フロアーだけだったとおもいますよ。

小学校の校庭も含めた敷地1フロアー分も図書館あれば、かなりの規模じゃないかな？
おそらく、1F図書館、2F介護施設、3F行政では？

[939: 契約済みさん]

2ヶ月ぶりに現地に行ったらタワー本体は40階まで完成してますね。
あとは屋上と各戸内装と外周部でしょうか。
2015年5月末の完成(予定)が待ち遠しいねぇ。

[940: 契約済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[941: 匿名さん]

東と南の抜けがあってほんと良かったよね。

[942: 匿名さん]

眺望以前にマンションの外観ってものがあるからね。

[944: 匿名さん]

>>941
西の上層も抜けて富士山が見えるのもいいですよね。
北もソニー跡にあまり大きな建物が立たないといいですね。