パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part14

[匿名さん]

パークシティ大崎ザタワー のPART14です。
いよいよ最終期！
引き続き、検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436765/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[867: 匿名さん]

売れ行きという点では、富久やスカイズにはかないませんでしたけどね。あと、飛行機の件が織り込まれていないので、今後どうなることか…。

[868: 匿名さん]

>>860
所詮売り物だから、

飛ぶように売れた＝中古も高く売れる＝割安

だと思うけどね。

まぁ、数人の予想を 信じるか、500人以上の結果を信じるかは自由ですがね。

[869: 匿名さん]

最終期に象徴されてるよね。少しくらい苦戦すると思ったが楽に売り切りきった。それだけ欲しがっている人がいるということ。住まいサーフィンもマンションおたくさんもこういう事例で学習し、軌道修正していくんじゃないかな。

[870: 匿名さん]

一般的な感覚で、大多数の人の感覚に沿う客観的な評価をしても、面白くなくて読者はついてこないから、軌道修正はしないでしょ。
人とは違う、主観的な評価をするから読者は『そういう考え方もあるのかぁ』とついてくる。
当たるかどうかは正直どうでも良い。

[871: 匿名さん]

予想屋の言うことは最終結果を伴わなければ何の意味もない。売れ行きが全てとは言わないが、認めるべき重要事実であることに変わりはない。殊更安いと誇張する気もないけど、高いという判断には疑問が残りますわ。

[872: 匿名]

>>860
発想が逆じゃないですか？
その住まいサーフィンやらブログらが、いかにいい加減で使えないかの証左になったのではないでしょうか。

[873: 匿名さん]

>>872

同感だな。評論家とやらは再開発に関してはことごとく外している。

[874: 匿名さん]

人生最大の買い物をするのに、面白半分の人の意見に左右されていたら、完全に＊＊＊直行では。そんな人の意見を取りあげて信仰している人もまた危うい。

[875: 匿名]

>>870
軌道修正はしないには同感ですが、後段の、人とは違う主観的な評価はどうでしょうか？
その住まいサーフィンやらブログやらの人は直近や過去のマーケット動向から引っ張っている、謂わば過去のモノサシの延長でしか語ってないように思います。
特にここは、グラスカOwctの販売が時間掛かったから、ほぼ同じの坪単価ゆえに苦戦する=割高の論調に至ったかと思います。
しかし、販売に苦戦したのは億超や坪単価400超えのゾーンで、ここはそこをしっかりと修正してきました。
また同時期に競合もなく、かつグラスカ、Owct時とは違い、マクロが追い風で、ここを買うゾーンの上場企業のサラリーマン層は、持株会に入っていれば、株価低迷時にドルコストで購入してるわけで、取得価格は安価、よってそれなりの益を抱えているはずです。
過去苦戦した平均坪単価ではあるものの、マクロ反転による購入者層の資産状況の好転、競合がいない、三井の販売戦略、再開発等を考慮すれば問題なく消化されると思われる、と普通に考えれば行きつくのではないでしょうか。

[876: 匿名さん]

広尾のガーデンフォレストは定期借地で坪1000、10億なんて物件があっという間に売れ、早々に完売しました。が、その後引渡までにリーマンショックきて、キャンセルが結構でて、その後はグタグタ。マンションなんてそんなもので、ある程度長期でみないとわからないよ。

[877: 匿名さん]

>>875

そうだね。
あとは買い手のマインドも変わってきたのだろうね。
５０００万とか６０００万のローン返済とか考えると気が遠くなるが、別に35年かけてシコシコ完済する必要はない。
買い替え前提ならローン残債がいくらあろうが、月々のキャッシュフローさえまわれば問題ない。金利もタダ同然だしな。

多少高くともロスが少なそうな物件を選ぶというのは合理的。絶対価格は高くとも銀行が貸すなら売れるだろう。

[878: 匿名さん]

>>876

あのようの富裕層向け物件はリスキーだね。
庶民が勝負するなら坪単価３００以下の湾岸エリアがちょうどいい。坪単価３６０はちょっと私は踏み切れなかった。

[879: 匿名さん]

ここは富裕層でも庶民でもない、プチ富裕層と定義される人達が買う物件だからね。それが＠３６０でマッチしたということ。高くも安くもなく妥当なラインだと思うよ。

[880: 匿名さん]

予想なんてこんなもん。
参考程度にとどめ、自分の考えや感覚を信じた方が吉。

[881: 匿名さん]

価格と物件の価値が相関しなければ、これだけの完売スピードはなかなか得られないものです。

[882: 匿名さん]

つまり、ガーデンフォレストには、定借坪1000の価値があったということですな。

[883: 匿名さん]

総戸数が同等ならそう考えて良いでしょう。数が少ないほど、たまたま売れたという偶然性が高まるので、信頼度が下がります。統計処理の基本です。

[884: 匿名さん]

戸数は500いかない位ではないかな。

[885: 匿名さん]

数が同じなら、今度は物件価格が高いほど、その価値が担保される。’’安いから売れた’’が除外できるので。

[886: 匿名さん]

500もあればn数としては十分でしょう。あとは対抗物件の有無も関係しますね。レア度が高ければ売れやすいですし、ライバル物件が多ければより本質を問われます。