23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[927: 匿名さん]

>今まで坪２００万以上で取引されていた物件が、あっという間に坪１７０とか１６０

眺望のいい部屋はそんなに落ちないんだよなぁ。

[928: 匿名さん]

誤解を受けやすいけど「大学教授」氏は元々湾岸を肯定してるわけじゃなくて、江東区の内陸贔屓な人だよ。

[929: 匿名さん]

う〜ん。東雲なんかじゃなくて、同じ湾岸でもせめて品川 10分内で150とか160とかにならないかな。
来年はなるかな。 鬼が笑ったりして。

[930: 匿名さん]

>楽観的な人が多くて、正直驚くね。
楽観論はデベ関係者ですからね。

[931: 匿名さん]

湾岸タワー見てるけど
レインボーブリッジが見えない方角は中古かなり厳しいね

[932: 匿名さん]

まさか、レインボーブリッジが購入条件に入ってる人は少ないでしょ（笑）
レインボーブリッジが見えたって北向きなんてキツイよ。南向きか東向きこれが重要でしょ。

[933: 大学教授さん]

エリア分けの単位が大きすぎて、各区の状況までは分からないが、
中古マンションの状況は以下が参考になる（都心３区の資料は何故か無い）。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw2(T341EM20).pdf

買い手が希望する平米単価＝成約平米単価
売り手が希望する平米単価＝在庫平米単価と考えれば良い。
城東：４２．６９ＶＳ４５．７９、乖離率７．３％
城南：５７．７５ＶＳ６４．６２、乖離率１１．９％
城西：６３．２２ＶＳ７５．６６、乖離率１９．７％
城北：４７．９９ＶＳ５４．３０、乖離率１３．１％

新築物件の坪単価が中古の売り希望価格を反映していると仮定すれば、
それぞれ乖離率分の値下げが必要と考えられる。
特に城西（新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）の乖離率は２割に達し、
このままだと新築価格の大きな調整が避けられない状況である。

[934: 大学教授さん]

例えば新宿区
新築マンションの０８年平均坪単価は３５４万円
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
２割減額で坪単価は２８３万円となり、
２００４年レベルが適正価格となる。

[935: 匿名さん]

新宿区平均で坪２８０ってのは悪く無い線だね。

[936: 匿名さん]

>>917
県境外周区には誰も興味が無くなってきてるからいくら煽っても無駄ですよｗ

[937: 匿名さん]

もう埋立地はどれだけ宣伝しても無理だってば・・・

[938: 購入検討中さん]

湾岸地区は明らかに供給過剰、どんだけ下がるか予想も付かない。
20年後にどうなっているか、考えるだけで恐ろしい（幽霊タワーか？）

[939: 匿名さん]

相変わらずニュースアナウンサーたちは
発売戸数と販売戸数とを
ゴチャゴチャに混ぜてニュース解説している。
永久に混同し続けるんだろうな。

[940: 匿名さん]

オフィスは都心の一人勝ちの様相です。

三菱地所、丸の内のオフィス賃料15％上げへ　都心部で収益確保
三菱地所は東京・丸の内地区のオフィス賃料を平均15％引き上げる。景気低迷などで不動産需要は鈍っているが、地方に比べると都心部のオフィス需要は根強く、省エネ対応などを進めた同社物件は競争力もあると判断した。森ビルも港区などに集中投資する計画を打ち出しており、相対的に需要落ち込みの緩やかな都心部で収益確保を目指す動きが不動産大手に広がってきた。
三菱地所が保有・管理するオフィスビルの貸付有効面積は全国で約280万平方メートル。約30棟を保有する東京・丸の内地区の比率はこのうち約半分で、空室率は0.15％（2008年9月末）。1％を超える同社の全国平均に比べても空室が大幅に少ない。

[941: 匿名さん]

［東京　１５日　ロイター］　民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、１１月の首都圏マンション発売戸数は３２９３戸で前年比１４．９％減となり、過去最長となる１５カ月連続マイナスとなった。
　これまではバブル崩壊時の１９９０年１１月からの１４カ月連続減が最長だったが、法改正や金融市場の混乱などを背景にした市況悪化で過去最長を更新した。
　首都圏のマンション契約率は６３．２％で、好不調の分かれ目とされる７０％を３カ月連続で下回った。
　マンション販売在庫数は１万１０８５戸で前月比で２４３戸増加した。在庫数が１万１０００戸を超えるのは２００２年１２月以来。
　１戸当たりの価格は５０１８万円で前年比７．１％上昇したものの、引き渡し価格ベースでは「値下げしている可能性が十分ある」（同研究所）として、なお厳しい状況だとみられている。
　１２月の発売戸数は５０００戸前後の見込み。これを前提にマンション新規発売戸数を試算すると、２００８年は４万２０００戸程度となる見通し。同研究所は、マンション大量供給が始まる前の１９９３年の水準を下回る可能性があると指摘している。
　（ロイター日本語ニュース　寺脇　麻理記者）

[942: 匿名さん]

939>

発売数と実需が無関係だとでも？

[943: 匿名さん]

湾岸がダメなのは一度に大量供給されたこと。
今みたいに売り一色になると競争相手が多すぎて売値は際限なく下がる。

[944: 物件比較中さん]

>>943
湾岸以外のちょっと郊外の低層マンションのほうがダメージ大きいようですけどね？(笑
そんなに湾岸物件に執着しないで、大きな視点で意見しませんか？

[945: 匿名さん]

>>944
それを目糞鼻糞と言う

[946: 匿名さん]

タワーは大規模修繕前に逃げ出す層が大量に居るからそのときが阿鼻叫喚だよ。
そもそも長期保有なんか考えてなくて、
新築を楽しんだら、面倒が起きる前にさっさと乗り換えようという目論見だったのが、
この下落で当てが外れて売るに売れないでいる。

今は抜け駆けしないか横並びで様子見してるけど、誰かが走り出したらとまらない。

[947: 物件比較中さん]

>938
幽霊タワーがひとつできると、
その周辺も徐々に治安不安やらなんやらで引き下げられて
幽霊タワーの負の連鎖が始まるのがいちばん怖い。

大規模修繕計画を本当にきっちり組んでないと
幽霊団地とかの非じゃないほど厳しくなる。
でも、代管山や表参道みたいに生まれ変わるパターンが（本当に奇跡的少数だけど）あるから
やっぱりマンションは１に立地、２に容積率の余裕ということなんだろうか？

[948: 匿名さん]

結果　こうなる

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/13/13112/?lc=03&...

[949: 匿名さん]

>>932

方角は多分レインボービューが一番大事だよ。
そもそもタワーは方角に関係なく明るく、直射の方がキツイ場合が多い。
港南は北向き、江東の方は西向き以外売れないし、
ＴＴＴも南東より南西が人気。

全然レインボーと関係ないけどタワーは北向きの方が個人的には住みやすいと思うよ。

[950: 匿名さん]

北側タワーに住んでいるが、寒くて死にそう。南の暖かい優しい光が懐かしい。タワーの北は夏は暑いし冬は寒い。太陽の入射角の関係で　タワーの南は夏、涼しく冬暖かい。
>>949さん、デマを流しちゃあいかんぜよ！

[951: 匿名さん]

タワマンのデベが必死ですね。よっぽど売れないんでしょうな。
１０年後、ゴーストタウンのようになるんでしょうね。湾岸は。なにかのＳＦ映画みたいだな。

マンションに限らず、住むなら南側じゃないとダメですよ。それじゃ商売にならないから業者はあの手この手で北側やお見合い部屋みたいな条件の悪い部屋を売りますね。

[952: 匿名さん]

TTTは確かに南西が素晴らしかったね。
湾岸タワーの醍醐味だ。まぁ、あそこは南向きの部屋はないから南西が売りだったね。

とうとう最上階南西の再販も売れたようだし転売屋以外は万々歳。
因みに最上階南西は二割引きだったよ。

[953: 匿名さん]

>>952
>因みに最上階南西は二割引きだったよ

再販から2割？
分譲時からはどれくらいプラマイがあったの？

[954: 匿名さん]

転売だと税金ごっそり持っていかれるよね？

[955: 匿名さん]

>>950
949が言っているのは港南、芝浦の北東向きあたりのことを言っていると思うよ。
江○区物件のの北向きは最悪だろうけどねw

[956: 匿名さん]

私もタワーは北向きがいいと思っています。
そもそも、南向きがよいというのは、洗濯物を干すという概念があるから。タワーは洗濯物を干さないからあまり関係ない。
周りに高い建物がないから北向きでも十分明るいし、床や家具が日に焼けることもない。むしろ南は直射日光が入り込み、眩しいくらい。
北向きが不人気なのは日本だけ。
あまり知られてないけど日本でもオフィスは北向きが人気。

[957: 匿名さん]

港区の北向きなら東京タワーやベイブリッジが見えるけど、その他の地域は意味あんの？

[958: 匿名さん]

海外、特に欧米の気候とはそもそも湿度が違うって事を理解すべきですね、956さん。

[959: 匿名さん]

眺望のメリットがあるなら北向きでもいいと思うが、それ以外は言い訳でしょ。

[960: 匿名さん]

>>958
安くていいじゃん

[961: 匿名さん]

>>955
確かに江東区の場合は悲惨だな。

[962: 匿名さん]

オフィスと同じ視点で住居を論じてしまう人がいらっしゃるとは、開いた口が塞がらなくなってしまいました。
北向き住居にに住んだことが無い人には、分かりませんよ、この辛さ。

[963: 匿名さん]

今ＷＢＳでマンション特集やってたけど、マンションは今年も「千代田区」は値上がりしてるんだね。ちなみに「港区」や「渋谷区」はマイナス４０％。。。

[964: 匿名さん]

江東区の北向きはスカイツリーが見えるから最悪でも悲惨でもないだろｗ

[965: 住まいに詳しい人]

>>963
千代田区は供給が減りすぎて、数字が偏っているだけ
2007年からの継続物件『グランドメゾン九段南』が数字を引き上げているからね

これでも相場のピークよりは下がっているんだよ

[966: 匿名さん]

あまりに売れないからって、マンションもアウトレットとか言って
販売されるようになってきましたねぇ！
　選び放題とは言っても、内容をよく見ないといけませんね。勉強する
ことが重要です。

[967: 匿名さん]

売れ残りがあるのに、なぜ「完売御礼」？　住宅業界の非常識

■期分け販売の目的は「売れ残り」を防止すること
■住宅業界は“見栄のかたまり”
■ダミーを増やすことで、当選させたい顧客を当選させる

http://ime.nu/sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20071009d3000d3.h...

[968: 匿名さん]

住宅ローン減税は魅力的だけど…雇用が気になり模様眺め
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081213-00000574-san-bus_all

正社員でも雇用の安定がない時代で、売れるわけがないのが実態。

[969: 購入検討中さん]

>>900
>問題は家賃の下方硬直性にあるんじゃない？
これは正しいね。その通り。大家に搾取されるか、デベに搾取されるかの違いだが諸々で今から買うのはお得。

>>902
そこ突っ込むところじゃないから。建設業界ってどこも売り上げが3月に寄る・寄せてるんですよ。知らないの？知らないんだろうねえ。

>>906
まさにワイドショー視聴者的恐怖に脳みそが冒された人の発言の典型。未曾有の不景気になるのであれば、過去の世界恐慌が参考になると思うけど？

>>923
>金額指定してるのに価格推移見てどうすんの？
おっと文章がおかしかったですね。失礼。
リクルートでもどこでもいいので、首都圏或いは23区或いは東京という括りで過去20年以上、3LDKの賃料推移が発表されているので、それをみると3LDKがどういう風に推移してるか分かると思います。確かリクルートのやつは1冊3千円以下で毎年更新されて発売されてるから見てみて。

[970: 匿名さん]

今マンション買ってからの下落分は、到底家賃では補いきれないものがあると思うけど。
ローンなら元本額によって、払う利息も大きく違うし。残債割れの危険も高い。
さらに下落によって、今買えるより立地のいい物件が手に入る可能性もあるしね。

もちろん探せば今でも買える物件はあるんだろうけど、一般的にはまだまだじゃないですか。
バブル崩壊時レベルの価格までこなれてこないと。

[971: 匿名さん]

大恐慌が参考になるとかお前学生だろｗ
経済構造も市場構造も違うのに何いっちゃってるの
ちゃんと説明してみろよ

[972: 匿名さん]

大恐慌っていつのことをいってるんですかね？1929年？
金本位制の経済と比較してもねぇ。

[973: 匿名さん]

以下参考。


489 名前：名無し不動さん ：2008/12/16(火) 06:38:01 ID:???
春に物件探して新築マンション回ったが
売約済みのマークが多かった割りに
12月になってもまだかなり空きがある不思議。
その時の担当さんが契約した途端に
さっさと人事移動する所が怪しいと思ったら
こういう事だったんですねw


490 名前：名無し不動さん ：2008/12/16(火) 12:55:26 ID:???
売れ残りがあるのに、なぜ「完売御礼」？　住宅業界の非常識

■期分け販売の目的は「売れ残り」を防止すること
■住宅業界は“見栄のかたまり”
■ダミーを増やすことで、当選させたい顧客を当選させる

http://ime.nu/sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20071009d3000d3.h...

[974: 匿名さん]

「買う」ってゆーと、絶妙のタイミングでキャンセルが出る不思議www

[975: 匿名さん]

これはどーなのよ？

国交省／共同住宅−所有・利用の分離方式検討／初期コスト減、管理も容易

国土交通省は、共同住宅の土地・建物について、所有権と利用権を分けて設定し、住民が利用権を購入して居住する新たな事業スキーム「リースホールド型（利用権方式）共同住宅」の検討をスタートさせた。
同省は、多世代にわたって利用できるような性能を持つ住宅の整備に向けた検討を進めており、実現には新築段階でのコスト増への対応や、長期にわたる管理の適正化が課題。
このため、現行の区分所有方式とは異なる新たなスキームの導入可能性について、事業の採算性や、金融・法制度、管理などの観点から多面的に検討する。
利用権方式は、住宅を供給する事業者が土地と建物を所有し、居住者は、建物のスケルトンとインフィルについて一定期間自由に利用できる権利（建物利用権）を購入するという方法。
現行の区分所有方式のマンションと異なり、所有者が単独の事業者になるため、管理などに関する意思決定が容易になるほか、居住者には、利用権を取得するため間取りや内装の自由な設計ができるといったメリットがある。
所有と利用を分離することで、供給者、利用者とも、初期取得コストを軽減できるのも利点だ。
一方で、事業の採算性や、利用権購入者への融資の問題、法制度上の課題もあるため、国交省は本年度にヒアリング調査を行い、来年度に有識者などを交えた検討を進める。
現在の分譲マンションでは、維持管理に無関心な所有者が増えて管理組合が機能しなくなったり、適切な維持管理が行われなくなったりするケースが少なくないとされる。
住民の高齢化や、賃貸住戸の増加などで、管理放棄されるようなマンションが今後増える懸念があると同省はみている。
現行の区分所有方式では、建物の維持管理や大規模改修などには一定以上の所有者の合意が必要で、多くの所有者が無関心になってしまうと対応が難しい。
こうした現状を踏まえ国交省は、多世代利用型超長期住宅などの形成に関する総合技術開発プロジェクト（多世代利用総プロ）の一環として、新しい事業スキームの調査研究に取り組むことにした。

[976: 物件比較中さん]

１９２９年の大恐慌も言うとおり参考にしてみたが、立ち直るのに２０年近くかかっている。
あなたの言い分だと、今度の立ち直りは２０２８年ですか？
とてもじゃないけど、マンション買えないね。（大笑