23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[881: 匿名さん]

どうでもいい。どっか他でケンカしてくれ。

[882: 匿名さん]

掲示板が一切買い煽りもできないくらい絶望感が出てから、２年くらい後が底でしょう。
いまはまだ強がる余力が残ってる。下りに差し掛かったところ。

[883: 不動産購入勉強中さん]

ＴＢＳ　家賃滞納の実態やってる。興味深い。

[884: 匿名さん]

>>858

不動産相場は大体景気の１〜２年程度遅れて動いてきたことが、
特にこれを崩すような要因は今は無いと思うし、今年の株価と特に中古マンションの値段なんかはその通り動いてる。
強いて言えば投資ファンドという新しいプレーヤーが参入したことから遅行幅が短縮されるくらいかな。
とすると大体景気底打ちの1年後くらいが不動産底打ちと見るのが妥当だろう。
実需で買う人は底を狙う必要も無いから景気の底打ちあたりから本格的に買いを検討すべきか。

恐らく大体の人がそう考えるだろうから、結局のところ誰かが上で言ってたけど
マンション需給というミクロを想定するには、景気動向というマクロ抜きには考えられない。
そうすると①景気の底打ち時期、②それまでの不動産（ここで言えばマンション）の下げ幅がどうかってことになる。

景気に関しては企業の設備投資抑制どころかリストラなど資産圧縮の第一陣が出てきた以上、
金融危機が収まったところですぐに底打ちする状況では無いんじゃないかな。
よほど危機感を感じてるところは今はじめてるけど、
期末決算が集中する来年５〜６月あたりには踏み切る企業がもっとでてくると思う。
リストラや工場閉鎖なんかは時間がかかるし、その他業績悪化などの減損処理は
相当な楽観シナリオでも再来年の３月期決算が最短になるかな。
そんなに機動的に動ける企業は少ないだろうし、大手→関連会社や下請けって波及するだろうから
そのタイムスパンを考えれば２０１１年３月期に一旦業績底打ちって感じじゃないだろうか。

って思ってるからそれまで様子見で良いんじゃないって状況だから
②については今まであまり深く考えてないので正直分からない。
ただ急激な円高とデフレを考えると下げ幅は尋常じゃない気がする。
インフレを懸念してたのに僅か２，３ヶ月でデフレ圧力なんて状況は相当深刻。
下げ相場に転じた以上プチバブル分は調整されるとして、
２００４〜２００５の底形成の背景にあった金余り状態が無くなった以上、
当時の水準を仮に１割程度割り込んだら、３年後の全体的な水準として３〜４割前後下がる。
かは分からないが、そうならない理由もまた見当たらないというのが個人的な認識。

まぁ、特にマンションを急いで買いたいわけでもなくそこまで真剣に考えてないので
突っ込みどころ多いかもしれないが自分はこんな感じ。

[885: 匿名さん]

これからは、ボーナスも減るかも？

[886: 購入検討中さん]

>>880
一文字一文字、句読点からすら知恵と知識と読解力の無さが染み出ていますねえ。

100年に一度とか未曾有の大不況と言う人はそういうのを参考にしてるんですよね？という話。仮にそれを想定している場合においては現金持ちと不動産持ちのどっちがベストか知っている上で100年に一度とか言ってるんですよね？という。

>>876は私の予想に割りと近い。もう少し先だと思ってるけど、それくらい底が近いなら8割以上の人が家賃とバーターなんだから今買ってもそれほど損しないでしょう。

>>877は株においては正しい。株はバフェットさわかみクラスじゃない限りトレンドフォローの順張りが正しいので。実需不動産については上記の通りなので今買っても大丈夫。

>>884
>当時の水準を仮に１割程度割り込んだら、３年後の全体的な水準として３〜４割前後下がる。
>かは分からないが、そうならない理由もまた見当たらないというのが個人的な認識。

長期ではありえる。しかし3年後そうならない理由としては賃料があるね。区分所有物件は収益物件としての側面があるから賃料相場と結びつきがある。価額が4割下がったら賃料相場がどうなるか。長期ではありえるけど、3-5年でそこまで下がったら実需賃料に大きな影響があると思うけど。

バブルで下がるのはあくまでも泡の部分だけ。株がオーバーシュートするのは実需的側面が薄いから。株で大損物故いたら塩漬けで終わりだけど実需不動産は住むことにより実利を得ることが出来るから、オーバーシュートしにくいのでそんな短期で4割とか下がらないから。


他に悲観論でもっと納得できる今が買いじゃなくてｎ年後が買いだっていう意見があれば教えてください。参考にしたいので。

[887: 住まいに詳しい人]

>>858
>下げ止まらないって結論でも勿論OKですし、私も長期では不動産価格は
>ダウントレンドにあると思いますが、それでも短期中期ではサイクルがあるわけで、
>そのサイクルの話をしてる認識です。

人には「数字を交えて論じて欲しい」などと求める割りには
ご自分はかなり大雑把な見解ですねｗ

>じゃあ世界大戦前の大暴落があったとき、日本で実質不況期間がどれくらいあって、
>金融資産の扱いがどうなって、不動産価格がどう推移したかとか知ってる？

必要と思うなら、ご自分でソースを提示して議論を起こせばいいんじゃない？

[888: 匿名さん]

>>879
億を超えるようなマンション買う人はちっぽけな住宅減税なんか関係ないから、これから良く売れていくのは５〜８千万円の都心に近い便利なマンションだろうな。
景気が悪くなって、共稼ぎ、転勤の時貸すことを考えると都心に近くないとどうしようもないからな。
昔の郊外戸建、専業主婦なんてライフスタイルはこれから無くなるのでは？

[889: 匿名さん]

>>898

あと購入検討者は売主の選択を必死に行ってますね。
くだらん売主に５千万以上の住宅ローン組んで救済したくないよ。

郊外・戸建崩壊・・予想済みでしょう

[890: 匿名さん]

３０年以上所有することになるから地域の将来性が一番大切ですね。

[891: 匿名さん]

藤和不動産は12日、江東区塩見２丁目のマンション事業計画から撤退することを決めた。第３四半期に土地建物売買契約の解約に伴い４３億９３００万円の特別損失を計上する。
また、三菱地所藤和コミュニティの全保有株式を三菱地所に売却することも決めた。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28657

４４億円の損切りですか・・・
管理会社を親会社に売らないといけない状況なんですね。

[892: 匿名さん]

>>886

884ですが、少し賃料に主義が偏りすぎてますね。
賃料が要因で急激な価格変動が無いというのは、
そもそもバブルで短期間のうちに３〜４割価格が上昇した事実に対して説明がつきませんね。

賃貸需要と賃料相場いうのは本来、景気に最も敏感な指標ですよ。
住宅賃料が値動き幅が狭いのはあくまで公営住宅が下限を、住宅ローンが上限を支えているからです。
端的に言うと賃料というのは２０万円以上は、住宅価格以上に景気に敏感な価格帯です。
ワンルーム等を検討されてるんでしたら別ですが、２０坪以上の物件を検討されてるとすれば
かなり危険な考え方ですよ。

他に納得できるそこまで大きく下げない理由あったら教えてください。
参考にしたいので。

[893: 匿名さん]

>>888
結婚する男性に「３高」(高収入、高学歴、高身長) を求めていたバブルのころは、夫の年収は「1千万円以上必要」と平然と言い放つ人が多かった。でも、最近の調査では、女性が結婚相手に望む必要最低年収が400万円〜500万円に下がっているのだそうだ。
女性が求める「年収妥協ライン」は「最低400万円以上」が46%でトップ。「600 万円以上」が38%と続く。「妥協ライン」がバブル期に比べだいぶ下がっている。
「男の人に養ってもらおう、という女性が減り『働き続ける』ということが前提にあるため、二人の年収を合わせていくら、という考え方になっています」
女性が結婚する男性に求めるのは、バブル期の「3高」から、「三低」（低姿勢、低リスク、低依存）に変わり、最近では「三手」（手伝う、手を取り合う、手をつなぐ）になっているのだという。男性にとって「経済力」で女性の気を引く時代ではなくなっているようだ。

[894: 匿名さん]

>>893さん
いずれ、マンションを買いたいと、
情報の少ないヘンピな国から見ている者です。
「三低」「三手」には思わず笑ってしまいました・・・

[895: 匿名さん]

デベ板より

＞ここの書き込みが減ったのは、ローン減税の拡大が行われそうなので、倒産リスクが下がったか＞らですかね？

そんなこと無いですよ、危険レベルは更に上昇してます。
最終段階に入っているデベは早く市場から退場した方が関係者に迷惑掛けなくて良い。

金融機関から最終通告を受けて、大手デベに土下座して救済をお願いする日々が続く
でしょうね。金融機関は一号情報を把握して大手デベに情報を伝えているから、保有
資産を二束三文で買い叩かれる状況だけどね。

皆さん十分ご注意を！極端な値引きには。
それと今年中に絶対に手付金を払わない様に・・

[896: 匿名さん]

坪単価２５０万円
５０ｍ２の２ＬＤＫで３８００万円
夫婦２人で頭金５００万円として
借金３３００万円
金利３％、３０年返済として年間１６７万円の支払い、月だと１４万円、
管理費＋修繕費の積み立て３万円だと合計で１７万円。

借りると１５万円とすれば、３０年間の差は７２０万円
これに頭金５００万円を加えると１２２０万円

一方、３０年後の市場価格１８００万円とすると・・・損得は微妙
住宅減税があればちょいプラスかな？

子供は１人だな。

[897: 匿名さん]

３３００万円÷５が年収だと６６０万円
年間の住宅コストは１７万円×１２で２０４万円
住宅減税がないと厳しいな。

夫婦合わせて年収８００万円は欲しいな。

[898: 匿名さん]

つーかみんな無理してマンション買いすぎなんだよ
んで当然相場も本来より高くなる
アメリカのサブプライム層ほどの酷さ無謀さではなくても
もうちょっと余裕のある生活設計をして分相応の物件を買ってりゃ
そのうち相場も落ち着いてくるのに

豊かな生活を夢みてマンション買って
かえって振り回されて惨めな生活している人を見るとアフォかと思う

[899: 購入検討中さん]

>>892
ストックビジネスとフロービジネス、キャピタルゲインとインカムゲインぐらいから勉強し(直し)たほうがいいと思う。あと高級賃貸の定義は30万以上ね。都内のまともな地域で3LDKだと普通に20万超えますから(笑）20万以上の賃貸の価格推移って見たことあるの？tochi.mlit.go.jpでも東京カンテイでもフォレントでもみれるからそれらを見てみたほうが良いよ。

結論としては3年以内にここから更に3割下がるとか実需不動産では有り得ないから。港区や豊洲界隈のバブル物件は既に下がってるし。ここから下がるとか言ってる人はブルとベアの値動きしらんのかね？ブルはノシノシとゆっくり、ベアは一撃で上から振り下ろすんです。

892よりも前の発言で細かい数字を交えて語れという話があったので少し書くけど、基本的に不動産はサイクルビジネスになっていて、中古の売買成約とかみると今年の1月が天井だった模様。(詳細数値は各種発表で調べてください）。

サイクルはざっくり10-5年で１周するので当面の底は最長で5年後の2013年前後と見てます。ただし既に下がっているのと供給数の関係と購入者の8割程度を占める新規購入者にとっては待つのと家賃がトレードオフの関係にあるので3月竣工が最後の狙い目。（利回りやマンションPERは各地域で違うので賃料相場と価格表をにらめっこでチェックすれば？或いは東京カンテイの有料サービス使うとか）。

知恵遅れが既に06年半ば-08年の高値で買ってくれていて、これまたノータリンのデベが安売りしてくれるので3月は賢い購入者にとってはそこそこの価格である程度の仕様の物件を買うチャンスだと思いますよ。通常デベは主力物件は期末に寄せるのでここを逃すと再来年の3月末。

そこまで待つメリットある？それ以降を待つメリットはどうです？待つべしという意見、是非お願いします。納得したら本当の買い場を待ちますので。

[900: 匿名さん]

>>898
結局、家賃との見合いで買うかどうかの判断してるから、
問題は家賃の下方硬直性にあるんじゃない？

貸主は空きリスク、とんでもない住民居住リスクがあるから、家賃を安くできないからな。
投資回収の年数をかなり短めに見ている。
それに、リスクに見合うだけの家賃が確保できないなら、
もともとお金に困っていない地主だから、駐車場とか別の用途に使っちゃう。