23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[867: 匿名さん]

>>862

教えて！どこ？袖ヶ浦だったら買いますから！

[868: 匿名さん]

袖ヶ浦、今かなり安いよね。市場で買えば？

[869: 匿名さん]

＞＞８６２

関東アマに出場出来る様なメンバーが揃っているコースは値崩れは
そんなにしていないよ。つまり、金銭的に余裕がある人達が会員なんだよ。

豪奢なクラブハウスのコースじゃないの？接待向けのゴルフ場。

[870: 匿名さん]

>>868

う〜ん・・・会員権７２０万円＋名変費２１０万円＝９３０万円。
サラリーマンはきついよｗ

[871: 匿名さん]

いつから、"都内近郊ゴルフ会員権はいつ下げ止まる"になったの、

23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？　だよね。

[872: 匿名さん]

何人で書いてるのか知らないけど無意味な話で埋めたい理由があるんじゃない？（ニヤニヤ

[873: 匿名さん]

>>871 & 872

現在の経済状況下、ゴルフ場会員権を購買出来る余裕がある人達が
何時のタイミングで不動産市場（実需・買い替え等）に動き出すか・・
結構重要な情報だけと思うけど。　

大手デベが供給を絞って、富裕層を如何に取り込むか？
系列ゴルフ場会員情報は宝の山じゃないかな。（個人情報保護法の範囲内で）

[874: 匿名さん]

ボロアパート住んでベンツ乗るやつがいる時代だから、
ゴルフ会員権とマンションがそれほどリンクするとはいえないと思うけど。

会員権価格に関しては法人や準法人（役員等）の需要動向が大きいのでは。

[875: 匿名さん]

う〜ん。高級ゴルフ会員権を買う層はたしかに、不動産市場に出てくる可能性はあると思うけど、
その人達は実需ではないだろう。投資が主だと思われるとすると、価格が下げ止まらない限り
出てこないよね。株と違って"から売り"はないから。

[876: 匿名はん]

底は株が2年後、不動産は3年後。

理由？無いよ。実態経済から見た感覚。いい話を全く聞かない。バブル崩壊時のほうがマシ。
来年はダメ。

感覚を軽視して数値をことさら主張する人は、日本株のＰＥＲは低いので買いだと言って、含み損抱えて動けない人にだろう。

[877: 匿名さん]

株は欧米の底がみえない限り浮上しない。なんせ、欧米の問題が日本には円高になって跳ね返って来て
るから、輸出中心の日本経済は手足を縛られたも同然。電気メーカなんか、PERどころかPBRが1.0切
ってるのがいっぱいだから、理論上は会社清算した方が価値がある。下がりすぎなのは分かっている
けれど、買いの人がいない(つまり外国人ね)から上がらない。

いまは、ひたすら、リストラの嵐が吹きぬけるのを頭を低くしてやりすごすしかない。
きついね。　不動産の値上がりなんかとんでもない。ありえないって感じ。

感じは大事だよ。株も不動産も景気もタレントも人気商売だから、感じは大切。

[878: 匿名さん]

こんな条例が必要な都心は、住むには怖すぎますよ。

豊島区：暴力団員のマンション使用、条例で禁止−−来月から、全国初　／東京
12月13日11時1分配信 毎日新聞
　◇住民への迷惑、条例で禁止
　マンションや店舗から暴力団を排除するため、豊島区議会は１２日、暴力団員に物件を使用させないようオーナーに求める区生活安全条例改正案を全会一致で可決した。来年１月から施行される。区によると、暴力団排除をうたうだけでなく、使用させないよう求める規定は全国初という。
　改正条例ではマンションや店舗、事務所を暴力団に売却したり賃貸しないようオーナーに求めるほか、契約後に暴力団と判明したり、犯罪に使用された場合、自動的に解除できる条項を契約に盛り込むよう努力義務を定めている。
　豊島区は繁華街がある池袋を抱え、資金源を狙う暴力団が進出しやすい。今年５月に施行された改正暴力団対策法で地方自治体の暴力団排除促進の規定が盛り込まれたため、同区は地元警察署や不動産業者と条例改正を協議していた。
　区治安対策担当課は「オーナーが暴力団を排除しやすいよう後押し、健全な街にしていきたい」と話している。

[879: 匿名さん]

「減税」新築マンションでは客の反応さまざま
郊外ののマンション（１５００万円台〜２８００万円台）では、特に変化がみられなかったという。その理由を担当者は「都市部の高額マンションでなければ、減税のメリットは大きくないから」と減税効果が“金持ち優遇”であることを指摘。
一方、都市部の５０００万円台〜１億７０００万円台の担当者は「購入を本気で考えているお客さまが急に増えたと感じた」という。この日訪れた客とは「減税」が話題になったといい、減税は（資金に余裕のある層には）購入意欲の促進につながると予想した。

[880: 匿名さん]

>>858

ワイドショー見てる主婦はお前だろ？
大恐慌を参考にしてるとか正気なん？

[881: 匿名さん]

どうでもいい。どっか他でケンカしてくれ。

[882: 匿名さん]

掲示板が一切買い煽りもできないくらい絶望感が出てから、２年くらい後が底でしょう。
いまはまだ強がる余力が残ってる。下りに差し掛かったところ。

[883: 不動産購入勉強中さん]

ＴＢＳ　家賃滞納の実態やってる。興味深い。

[884: 匿名さん]

>>858

不動産相場は大体景気の１〜２年程度遅れて動いてきたことが、
特にこれを崩すような要因は今は無いと思うし、今年の株価と特に中古マンションの値段なんかはその通り動いてる。
強いて言えば投資ファンドという新しいプレーヤーが参入したことから遅行幅が短縮されるくらいかな。
とすると大体景気底打ちの1年後くらいが不動産底打ちと見るのが妥当だろう。
実需で買う人は底を狙う必要も無いから景気の底打ちあたりから本格的に買いを検討すべきか。

恐らく大体の人がそう考えるだろうから、結局のところ誰かが上で言ってたけど
マンション需給というミクロを想定するには、景気動向というマクロ抜きには考えられない。
そうすると①景気の底打ち時期、②それまでの不動産（ここで言えばマンション）の下げ幅がどうかってことになる。

景気に関しては企業の設備投資抑制どころかリストラなど資産圧縮の第一陣が出てきた以上、
金融危機が収まったところですぐに底打ちする状況では無いんじゃないかな。
よほど危機感を感じてるところは今はじめてるけど、
期末決算が集中する来年５〜６月あたりには踏み切る企業がもっとでてくると思う。
リストラや工場閉鎖なんかは時間がかかるし、その他業績悪化などの減損処理は
相当な楽観シナリオでも再来年の３月期決算が最短になるかな。
そんなに機動的に動ける企業は少ないだろうし、大手→関連会社や下請けって波及するだろうから
そのタイムスパンを考えれば２０１１年３月期に一旦業績底打ちって感じじゃないだろうか。

って思ってるからそれまで様子見で良いんじゃないって状況だから
②については今まであまり深く考えてないので正直分からない。
ただ急激な円高とデフレを考えると下げ幅は尋常じゃない気がする。
インフレを懸念してたのに僅か２，３ヶ月でデフレ圧力なんて状況は相当深刻。
下げ相場に転じた以上プチバブル分は調整されるとして、
２００４〜２００５の底形成の背景にあった金余り状態が無くなった以上、
当時の水準を仮に１割程度割り込んだら、３年後の全体的な水準として３〜４割前後下がる。
かは分からないが、そうならない理由もまた見当たらないというのが個人的な認識。

まぁ、特にマンションを急いで買いたいわけでもなくそこまで真剣に考えてないので
突っ込みどころ多いかもしれないが自分はこんな感じ。

[885: 匿名さん]

これからは、ボーナスも減るかも？

[886: 購入検討中さん]

>>880
一文字一文字、句読点からすら知恵と知識と読解力の無さが染み出ていますねえ。

100年に一度とか未曾有の大不況と言う人はそういうのを参考にしてるんですよね？という話。仮にそれを想定している場合においては現金持ちと不動産持ちのどっちがベストか知っている上で100年に一度とか言ってるんですよね？という。

>>876は私の予想に割りと近い。もう少し先だと思ってるけど、それくらい底が近いなら8割以上の人が家賃とバーターなんだから今買ってもそれほど損しないでしょう。

>>877は株においては正しい。株はバフェットさわかみクラスじゃない限りトレンドフォローの順張りが正しいので。実需不動産については上記の通りなので今買っても大丈夫。

>>884
>当時の水準を仮に１割程度割り込んだら、３年後の全体的な水準として３〜４割前後下がる。
>かは分からないが、そうならない理由もまた見当たらないというのが個人的な認識。

長期ではありえる。しかし3年後そうならない理由としては賃料があるね。区分所有物件は収益物件としての側面があるから賃料相場と結びつきがある。価額が4割下がったら賃料相場がどうなるか。長期ではありえるけど、3-5年でそこまで下がったら実需賃料に大きな影響があると思うけど。

バブルで下がるのはあくまでも泡の部分だけ。株がオーバーシュートするのは実需的側面が薄いから。株で大損物故いたら塩漬けで終わりだけど実需不動産は住むことにより実利を得ることが出来るから、オーバーシュートしにくいのでそんな短期で4割とか下がらないから。


他に悲観論でもっと納得できる今が買いじゃなくてｎ年後が買いだっていう意見があれば教えてください。参考にしたいので。

[887: 住まいに詳しい人]

>>858
>下げ止まらないって結論でも勿論OKですし、私も長期では不動産価格は
>ダウントレンドにあると思いますが、それでも短期中期ではサイクルがあるわけで、
>そのサイクルの話をしてる認識です。

人には「数字を交えて論じて欲しい」などと求める割りには
ご自分はかなり大雑把な見解ですねｗ

>じゃあ世界大戦前の大暴落があったとき、日本で実質不況期間がどれくらいあって、
>金融資産の扱いがどうなって、不動産価格がどう推移したかとか知ってる？

必要と思うなら、ご自分でソースを提示して議論を起こせばいいんじゃない？

[888: 匿名さん]

>>879
億を超えるようなマンション買う人はちっぽけな住宅減税なんか関係ないから、これから良く売れていくのは５〜８千万円の都心に近い便利なマンションだろうな。
景気が悪くなって、共稼ぎ、転勤の時貸すことを考えると都心に近くないとどうしようもないからな。
昔の郊外戸建、専業主婦なんてライフスタイルはこれから無くなるのでは？

[889: 匿名さん]

>>898

あと購入検討者は売主の選択を必死に行ってますね。
くだらん売主に５千万以上の住宅ローン組んで救済したくないよ。

郊外・戸建崩壊・・予想済みでしょう

[890: 匿名さん]

３０年以上所有することになるから地域の将来性が一番大切ですね。

[891: 匿名さん]

藤和不動産は12日、江東区塩見２丁目のマンション事業計画から撤退することを決めた。第３四半期に土地建物売買契約の解約に伴い４３億９３００万円の特別損失を計上する。
また、三菱地所藤和コミュニティの全保有株式を三菱地所に売却することも決めた。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28657

４４億円の損切りですか・・・
管理会社を親会社に売らないといけない状況なんですね。

[892: 匿名さん]

>>886

884ですが、少し賃料に主義が偏りすぎてますね。
賃料が要因で急激な価格変動が無いというのは、
そもそもバブルで短期間のうちに３〜４割価格が上昇した事実に対して説明がつきませんね。

賃貸需要と賃料相場いうのは本来、景気に最も敏感な指標ですよ。
住宅賃料が値動き幅が狭いのはあくまで公営住宅が下限を、住宅ローンが上限を支えているからです。
端的に言うと賃料というのは２０万円以上は、住宅価格以上に景気に敏感な価格帯です。
ワンルーム等を検討されてるんでしたら別ですが、２０坪以上の物件を検討されてるとすれば
かなり危険な考え方ですよ。

他に納得できるそこまで大きく下げない理由あったら教えてください。
参考にしたいので。

[893: 匿名さん]

>>888
結婚する男性に「３高」(高収入、高学歴、高身長) を求めていたバブルのころは、夫の年収は「1千万円以上必要」と平然と言い放つ人が多かった。でも、最近の調査では、女性が結婚相手に望む必要最低年収が400万円〜500万円に下がっているのだそうだ。
女性が求める「年収妥協ライン」は「最低400万円以上」が46%でトップ。「600 万円以上」が38%と続く。「妥協ライン」がバブル期に比べだいぶ下がっている。
「男の人に養ってもらおう、という女性が減り『働き続ける』ということが前提にあるため、二人の年収を合わせていくら、という考え方になっています」
女性が結婚する男性に求めるのは、バブル期の「3高」から、「三低」（低姿勢、低リスク、低依存）に変わり、最近では「三手」（手伝う、手を取り合う、手をつなぐ）になっているのだという。男性にとって「経済力」で女性の気を引く時代ではなくなっているようだ。

[894: 匿名さん]

>>893さん
いずれ、マンションを買いたいと、
情報の少ないヘンピな国から見ている者です。
「三低」「三手」には思わず笑ってしまいました・・・

[895: 匿名さん]

デベ板より

＞ここの書き込みが減ったのは、ローン減税の拡大が行われそうなので、倒産リスクが下がったか＞らですかね？

そんなこと無いですよ、危険レベルは更に上昇してます。
最終段階に入っているデベは早く市場から退場した方が関係者に迷惑掛けなくて良い。

金融機関から最終通告を受けて、大手デベに土下座して救済をお願いする日々が続く
でしょうね。金融機関は一号情報を把握して大手デベに情報を伝えているから、保有
資産を二束三文で買い叩かれる状況だけどね。

皆さん十分ご注意を！極端な値引きには。
それと今年中に絶対に手付金を払わない様に・・

[896: 匿名さん]

坪単価２５０万円
５０ｍ２の２ＬＤＫで３８００万円
夫婦２人で頭金５００万円として
借金３３００万円
金利３％、３０年返済として年間１６７万円の支払い、月だと１４万円、
管理費＋修繕費の積み立て３万円だと合計で１７万円。

借りると１５万円とすれば、３０年間の差は７２０万円
これに頭金５００万円を加えると１２２０万円

一方、３０年後の市場価格１８００万円とすると・・・損得は微妙
住宅減税があればちょいプラスかな？

子供は１人だな。

[897: 匿名さん]

３３００万円÷５が年収だと６６０万円
年間の住宅コストは１７万円×１２で２０４万円
住宅減税がないと厳しいな。

夫婦合わせて年収８００万円は欲しいな。

[898: 匿名さん]

つーかみんな無理してマンション買いすぎなんだよ
んで当然相場も本来より高くなる
アメリカのサブプライム層ほどの酷さ無謀さではなくても
もうちょっと余裕のある生活設計をして分相応の物件を買ってりゃ
そのうち相場も落ち着いてくるのに

豊かな生活を夢みてマンション買って
かえって振り回されて惨めな生活している人を見るとアフォかと思う

[899: 購入検討中さん]

>>892
ストックビジネスとフロービジネス、キャピタルゲインとインカムゲインぐらいから勉強し(直し)たほうがいいと思う。あと高級賃貸の定義は30万以上ね。都内のまともな地域で3LDKだと普通に20万超えますから(笑）20万以上の賃貸の価格推移って見たことあるの？tochi.mlit.go.jpでも東京カンテイでもフォレントでもみれるからそれらを見てみたほうが良いよ。

結論としては3年以内にここから更に3割下がるとか実需不動産では有り得ないから。港区や豊洲界隈のバブル物件は既に下がってるし。ここから下がるとか言ってる人はブルとベアの値動きしらんのかね？ブルはノシノシとゆっくり、ベアは一撃で上から振り下ろすんです。

892よりも前の発言で細かい数字を交えて語れという話があったので少し書くけど、基本的に不動産はサイクルビジネスになっていて、中古の売買成約とかみると今年の1月が天井だった模様。(詳細数値は各種発表で調べてください）。

サイクルはざっくり10-5年で１周するので当面の底は最長で5年後の2013年前後と見てます。ただし既に下がっているのと供給数の関係と購入者の8割程度を占める新規購入者にとっては待つのと家賃がトレードオフの関係にあるので3月竣工が最後の狙い目。（利回りやマンションPERは各地域で違うので賃料相場と価格表をにらめっこでチェックすれば？或いは東京カンテイの有料サービス使うとか）。

知恵遅れが既に06年半ば-08年の高値で買ってくれていて、これまたノータリンのデベが安売りしてくれるので3月は賢い購入者にとってはそこそこの価格である程度の仕様の物件を買うチャンスだと思いますよ。通常デベは主力物件は期末に寄せるのでここを逃すと再来年の3月末。

そこまで待つメリットある？それ以降を待つメリットはどうです？待つべしという意見、是非お願いします。納得したら本当の買い場を待ちますので。

[900: 匿名さん]

>>898
結局、家賃との見合いで買うかどうかの判断してるから、
問題は家賃の下方硬直性にあるんじゃない？

貸主は空きリスク、とんでもない住民居住リスクがあるから、家賃を安くできないからな。
投資回収の年数をかなり短めに見ている。
それに、リスクに見合うだけの家賃が確保できないなら、
もともとお金に困っていない地主だから、駐車場とか別の用途に使っちゃう。

[901: 匿名さん]

二子玉川の物件なんて超強気価格じゃん。
まだまだ不動産バブルは継続中だね。

[902: 匿名さん]

>>899は全て今までの経験則ですね
>通常デベは主力物件は期末に寄せるのでここを逃すと再来年の3月末。

通常なんですか今ってw

[903: 匿名さん]

持たざる者は世の中からうまい具合に搾取され続ける・・
資産を持つ身分になるのは大変だなあ。

[904: 匿名さん]

ここ半年で資産パーにした人も多いだろ

[905: 匿名さん]

この期に及んで価格が下がらないという見通しのほうがびっくり。
在庫状況、資材や労賃の低減、どうかんがえても今はまだ崩落前夜。
新価格から旧価格へ戻るのは通過点で、さらにオーバーシュートする可能性が高い。
相場とは常に行き過ぎるものだからね。

[906: 匿名さん]

>>No.899 の人、知った被りがなかなか、堂に入っていてたいした者だが、

まず、現在の経済状況をだれも(特に専門家は)予想できなかった。これは、主に過去の経験則から
現在の状況を分析するから、そうなるのだが。そもそも、アメリカの格付け機関がずるをしていて、うその格付けを流していて、それに元付いて皆、取引をしていた。基本の部分ですでに間違っていたわけだ。

同じ様に、不動産の話を過去の経験則から割り出そうとするためしみは、分かるが　これからの状況
を正確に分析できる専門家はいないだろう。(これも経験則といえば経験則だが)

というわけで、まったく先行き見えず。唯一、分かっているのは先行きの見えない時は基本的に
暴落の方向に動く。また、いったん動き出した暴落は簡単には止められないという事かな。

[907: 匿名さん]

３割〜４割下げるかは別にして、豊洲などは、これから本格的に値を切り下げていく
でしょうに・・・
あっ、ゴメン、新築の話題だった？

Ｗコンフォートタワーズ　ＷＥＳＴ / 5,990万円

専有面積 112.8 ｍ2　24F角部屋　＠１７５で直ぐに売れてもよさそうなのに・・・
中古価格はジワジワ、値を切り下げてるよ。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT43y32ki

[908: 匿名さん]

豊洲に不動産を持ってる投資家は値下げして売らないとどんどん含み損が膨らむばかりだよ。
買ったときはこれで一儲けしようと思ったんだろうがアテが外れましたね。

[909: 匿名さん]

Ｗコンフォートタワーズ　ＷＥＳＴ / 4,180万円 占有面積　86.69m2

＠１５９での売り物も、まだ売れてないよ。

こういうのを見ると、全般的に中古の売却希望価格が、まだまだ高すぎるね。

[910: 匿名さん]

>909

それでも分譲価格よりは高いですよね。
やはり最初に安く買うというのは重要ですね。
実需なら５年住んで分譲価格で売れれば御の字だ

[911: 匿名さん]

>>908

円を基軸に考えるとねｗ　知人はUS$で生活しているから現状の円高は
非常に美味しい状況だとよ・・80円前半で売却するかどうか検討するとの事？
＊80円前半で売りぬけば、すごいゲインらしい・・・

ただ、家賃収入がここ二ヶ月で為替益で20%upだから売り急ぐ必要ない・・と。

色んな人が湾岸不動産保有してますわｗ

[912: 匿名さん]

世田谷区の下げ方が一番大きい

1000万、2000万円値引き　首都圏マンション大暴落始まる
高級住宅街で知られる世田谷区成城の築15年・3LDKのマンションは3000万円台を割った。
築5年、売り出し当時は「億ション」だった物件も、郵便ポストへの投げ込みチラシには9800万円に下がった。
周辺にはまだ新築工事中のマンションや予定地があり、「中古マンションの空きを減らしたいんです」（大手不動産販売の担当者）という。
大幅値下げのウラには、「外資系企業をはじめとした企業の借り上げ社宅の減少もある」（外資系証券の幹部）と指摘する。成城界隈の高級マンションや、
中央区などの都心に近い超高層マンションなどに影響が出ているという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081117-00000001-jct-bus_all

[913: 匿名さん]

東雲の暴落は仕方ないでしょ。
不便な場所だし、地盤は不安定だし、辰巳周辺の住人の収入は23区最低レベルだし。

[914: 大学教授さん]

転売目的の購入が多かったのでしょうか？
ここんところの株価下落で資金繰りに窮して、安値の売り物が増えているのでしょうか？
中古だけど、賢く安値で拾っていくのも良いのでは？
新築の購入はこれが無くならないと始まらないでしょうね。
色々な意味でマネーゲームの悪影響が噴出していますが、うまくやればチャンスでもあります。

[915: 大学教授さん]

通常であれば、安値と思えば購入者が出てきて、下げ止まって、適正価格が分かるのですが、
今の経済状況を考えれば下にオーバーシュートする可能性大です。
今まで購入できなかった人には大きなチャンスですが、
雇用不安もあって、実際に動ける人は幸運な一部の人に限られてしまうでしょう。

逆に、売らざるを得ない人にとっては、最悪の状況ですね。

[916: 匿名さん]

>910
分譲時と比較すれば1000万以上高いので暴落かどうかは微妙。