23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[81: 匿名さん]

超都心部だと麻布十番のタワーマンションが終わってしまうと、所有権でかなりいい物件と５年ぐらいでてこなくなっちゃいそうじゃない。借地権だと売却時に買い叩かれそうだし、資産価値として長期にわたり広尾ガーデンヒルズのように分譲価格を下回らないような物件はますます希少性を増しそうだよね。マジで。

[82: 物件比較中さん]

野村の元麻布（低層マンションですが）が出てきますよ。

[83: 匿名さん]

国や自治体の所有土地の放出もありますよ。

また、湾岸部はまだまだ住宅地化できるとこも多いです。
土地が無いなんて嘘ですから信用しないようにね。

デベのいう事なんて嘘ばかりなのは皆　学習したでしょ。

[84: 申込予定さん]

東京の万博（花博だっけ？）狙いも、オリンピック狙いも全て

湾岸の超超超広大な都の保有地をキャッシュ化したいためだよ。
去年までの湾岸プチバブルも半分は官製バブルでしょう。

湾岸の供給余地は底なしだよ。絶対買っちゃいかん。

それから麻布が超都心ですか？
都心ではあるけど、超都心ではないでしょう。

[85: 匿名さん]

つ、新築がなけりゃ、築浅中古を買えばいいだけの話。
転売目的で買ってしまった人がそのうち力尽きて投売りしますから、
そこをおいしく買い取ることにします。

[86: 匿名さん]

土地がない？
「関東大震災が起きればチャンス」

[87: 匿名さん]

＞85
そのやり方が一番賢いかも

[88: 住まいに詳しい人]

>去年の１１月に比べて3.3%平均価格が上がっているんだけど、
>これについては意見ないのかね？

素人さんは首都圏平均しか数字を見ることが出来ないから仕方ないのだろーけど
都心物件なら＠600万円、郊外物件＠100万円と最大６倍の価格差がある市場で
エリア別の供給比が変化した場合、首都圏平均で数字を追いかけてみても
正しい価格動向とは言えません

あと、価格動向を追いかける時は、平均価格じゃなくて平均坪単価を見て下さい
（不動産経済研究所の場合平米単価）

不動産経済研究所の公開データにはエリア別の平米単価も出ています
首都圏平均は前年同月比+9.4％ですが
23区＿　-_4.4％
都下＿　+31.5％
神奈川　+_9.9％
埼玉＿　-_4.8％
千葉＿　+18.2％

数値のバラツキがが大きすぎて、これだけでは傾向は読めませんね
結局、もう少し狭い範囲で平均坪単価を継続的に追いかけるしかありません

ちなみに、不動産経済研究所のデータではないが港区の値動きはこんな感じね

[89: 匿名さん]

>>88を参考にすると、都心部ではもう値下がりが始まっているが、
その周辺の都下や神奈川は、これから値下がりが本格化するということか。
つまり、都下は今最も値段が高い時期なんだろうな。

埼玉は初めから論外。千葉はナゾ。なんで上昇してるんだ？？

[90: 匿名さん]

89さんの見解に同意です。

上がる前から川崎・横浜と世田谷区の駅10分以内の物件見てますが、
神奈川の方は上がり始めが遅かった分、下がり始めが遅いらしく、
現在、同じ予算では、川崎・横浜は世田谷区と大して物件変わらず、
かなり割高感があります。まだ、築10年以上の中古が分譲価格より
かなり上乗せしたチャレンジ価格で売り出し中です。

どっちにしても、世田谷・目黒・渋谷辺りが全体的にもう800万位下がって
くれるのを待ちますが...

[91: 匿名はん]

>千葉はナゾ
TXや北総線で今まで、ただ同然のところが開発されたからだろ？

[92: 匿名さん]

歴史的にな経験則から、不動産価格が急騰しバブル化した場合、
バブル崩壊後、最低４年間は価格の下落が続くというレポートがあった。
もちろん、何をもってバブルと定義するかは疑問だけど、
現在の局面が不動産価格の上昇過程の途中段階・・なんて考える人はいないよね。
だとしたら、最低、４年は待っていれば良い。

[93: 匿名さん]

主だった駅の近く（徒歩5分以内）にあるマンションは無くなりつつあるね。
新築物件は、「その駅、どこですか？」や「駅までチャリですか？」物件になりつつある。
駅近物件は、中古で投げたヤツを狙うしかないんですかね。

[94: 匿名さん]

中古になると、駅近物件しか売れない、駅遠、バス便は、叩かれまくるから相場よりかなりやすく
なるよって、後で売る気なら中古でも新築でも駅１０分以内にするべし。

[95: 匿名さん]

山手線の外は、今後もずっと下落
都心部エリアはこれまで割高すぎたので、しばらくは調整下落、そのうち下げ止まり
下落の性質が違うような気がする
「23区内」ではなく、もう少し細分化した意見を書きませんか？

[96: 匿名さん]

了解、まず、下落激しい湾岸エリア、港南、品川　あたりはどの程度まで、下落を予想しますか？

[97: 匿名さん]

港南、品川って・・・相変わらずシティ—タワーの価格で表向きの新築価格が安くなったように見えたのを下落なんて言ってる人がいるなんて・・・。

[98: 匿名さん]

ちがう、ちがう、シティタワーは住友がなかった事にしてるから、それを含まなくても超下落して
いるんだよ。問題は高値の何パーセント位さがって、いつまで（何年くらい）下がるかだよ。

[99: 匿名さん]

豊洲はもっとひどいらしいね。　実勢200万位？

[100: 匿名さん]

２００万／坪って事ね。それでも高くね？

[101: 匿名さん]

勝どきのTTTの５６階の物件。
９９．６４㎡で７７００万。
坪２５５万円で、現在売り出し中。

順調に下落していってます。

[102: 匿名さん]

ということは、ＴＴＴよりＰＣＴの中古の方が高く売れるって事？

[103: 匿名さん]

TTTは５８階建てだから、５６Fはかなり高層階といえるね。

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/10618400...

[104: 匿名さん]

TTT購入者は、自分たちが相当割安で不動産を入手できたラッキーな人・・・
と思っているようだが、今や、分譲価格の1.1倍程度で成約してい現状を知らないのか？
不況が続き、今から４年も不動産が下落してみなよ。
ほとんどのマンション購入者が、高値掴みだった事に気づくはずだ。

[105: 匿名さん]

不動産価格が下落すると、必ず土地の物納が増加します。
その場合、財務局は物納された土地を、ある程度現金化しなければいけませんので、
業者に払い下げる事になるんでしょうが、
不動産業界も半死の状態ですし、何しろ物件が売れないのですから商売になりません。

ところで、役人は「シティータワー品川」の登場で、
定期借地権でも、物件が安ければ十分、ビジネスとして成立する事を知りましたから、
今後、デベロッパーと組んで、定借物件の開発を行っていくに違いありません。
それが、業者と国と都民にとって最良な方法だからです。
デベロッパーも、マンションを造りつづける事でしか生き残れないのですから・・・

もちろん、定借は嫌だ・・という人もいますが、圧倒的に価格が安ければ
確実に需要があるわけでして、この需要を食い尽くすまで
定期借地権の格安物件の供給が、今後、期待できると思います。

ですから、現在の割高なチャレンジ価格を真に受けて、購入を検討するよりも
もっと時代の変化を待ったほうがいいんですよ。

[106: 匿名さん]

>もちろん、定借は嫌だ・・という人もいますが...

定借について考えてみると、実は結構合理的だとも思えます。スラム化のリスクはあるものの
その他は、税については土地分を納めなくて良いので得です。その分、地代になるので、差し引き
ができます。また、普通のタワーでも結局何十年もたてば修理か建て直しが必要なので、壊すのと
似た様な物だと言えます。むしろ、壊す期間がきまっていますので、一部の住人による反対で
なにも決議できないという状況が回避できます。したがって余計にいるのは壊す為の費用のつみたて
のみという事の様です。その分、最初から価格が安いのでローンを抱える人にとっては利子がない
分得と考える事もできます。

[107: 匿名さん]

業界淘汰

嵐の前の静けさですかね？

[108: サラリーマンさん]

>それが、業者と国と都民にとって最良な方法だからです。
>デベロッパーも、マンションを造りつづける事でしか生き残れないのですから・・・

１０５さん　結構まともな事を言っています。同意。まともなデベロッパとまともな国、都民に
とってはデベロッパーが良いマンションを開発してくれるのが最良ですよね。１０５さんの言っている
方式で困るのは今まで不動産転がしで儲けていた人、会社　と　既に高値つかみして在庫？を抱えている個人、業者のみですね。

悪どく儲ける業者はこの際、早く淘汰されて欲しいものです。

[109: 匿名さん]

いろいろな見方があるものですね。
私は都がやっていること（市場原理と関係ない低い価格でわずかな住居を分譲や賃貸に供すること）は
かなり無駄だと常々思っていたので肯定的な意見は新鮮で参考になります。

[110: サラリーマンさん]

>>109 さん

実は私も市場原理にまかすのが最良とずっと思っていました。しかし、最近、米国の破綻を目の前に
して考えが少し変わりました。市場原理がちゃんと働いている時は人は安くて良い物を手に入れる事
ができます。ただ、あまりにも行き過ぎると市場原理と証して利ざやのみを取る人たち、例えば
サブプライムローンを考えた人や、米国の証券会社の人達は結果として世界に害毒を流しています。
日本で言うと不動産転がしをやる業者、個人ですね。
むしろ、ヨーロッパ流のモラルハザードを防止する規制強化の方が不動産業界にはふさわしいのでは
ないかと思っています。

[111: 匿名さん]

土地を購入する・・と言っても、戸建てならば売買や造成も可能ですが、
マンションにおいては所詮、共有された土地でしかありませんから、土地所有の意義が見出せません。
もしインフレ気味に土地が値上がっていけば、資産価値という点で意味があるかも知れませんが。
マンション立替円滑化法が制定され、住民の８０％の同意がないと物事が決められません。
このような状況では、土地所有よりも建築物の扱いの方が重要ですよね。


中国での土地は７０年間の期限付き使用権ですし、アムステルダムなどは条例によって
土地の所有を認めていません。ですから、日本人も土地所有に拘らなくなれば、案外
簡単に定期借地権を受け入れていけるのだと思いますよ。
それを受け入れれば、大いなるメリットを享受できます。

国や東京都は、借地収入を得る事が出来るでしょう。
そして、日本の基幹産業である土建業が細々と息をつなぐ事ができます。
コンクリートの質を高める技術が急速に開発されつつありますから、
以前のように２０〜３０年で建て替えるのではなく、建築物の構造を受け継ぎ
リノベートしていくようなサイクルに変わっていくのではないでしょうか。

シティタワー品川は、パンドラの箱を開けてしまったのかも知れません。
現状では、正規に土地を仕入れて上物を造っても、売れません。
貧困と社会不安が広がっていますから、買いたくても買えません。
買った物件が賃貸に回せるという保証があれば、借金して買う層もでてくるんでしょうが、
湾岸タワーの賃貸の惨状は、目に余るものがあります。
あれを見せられては、リスクは取れません。
でも、売値が、今の半値なら話は別です。賃貸に回しても、十分採算が見込めるなら、リスクが取れます。

第二のシティタワーが超格安で登場すれば、購入層は高い中古物件を検討するよりも
第三のシティタワーを期待しますよ。
そうやって、定期借地権が広がっていけば、不動産業界にも生き残る路はあると思いますが・・・

[112: 匿名さん]

ヨーロッパ流ですか・・

定期借地権は確かに購入者の初期投資が少なくてすみますからね。
しかしながら、何故、戦後、不動産所有権を庶民は欲したのでしょうね？
もし、地主（ＳＰＣ）が倒産したり、資金繰りが苦しくなって土地所有権が
アラブ・中国ファンドに売り渡された日はどうなるのですかね？
いきなり、通知が来て”来月から地代は倍です・・と”まあ、今後、法整備が
されると思いますが、かなりのリスクはあると思いますよ。

ヨーロッパは某女王様に代表される様に、大地主が一杯いますからね。
そこそこの中流階級の人達の不動産購入者はフリーホールド権を望みますけどね・・

日本は土地所有権が法整備されていて尚且つ所有権取引が安全と外国の人にいわれますけど？？

[113: サラリーマンさん]

そのとおり。パチパチ。(^0^)(^0^)〜

[114: サラリーマンさん]

↑１１１さんに対する拍手です。

[115: 匿名さん]

坪単価がプチバブル前に戻るまでは下げると思うよ。
いやもっとかも。

地価に関しては、ここ２〜３年で明らかに価値が上昇したって言える地域は少ないはず。
つまり、原油と同じように投機の対象となり価値とは無関係に上昇したのが、
プチバブル。
これからの日本が高齢化で労働人口が減少することを地価に織り込むと、
数年前と同じ価値を保っているのは、
プチバブル初期に下落から上昇に転じたごく一部の地域のみ。

上モノに関しても、こっちはモノとして考えると新しいモノが高付加価値なのは当然。
一般論では車や家電といったモノの値段は付加価値がついても値段はさほど変わらない。
数年で３割も上昇するのが不自然。

今は、着工延期や販売延期でデベが供給を絞って価格を下支えして見えるけど、
デベ側に高掴みした在庫が不良債権が積みあがっている段階。

バブルの時の経過は
そこから、銀行に債権が移り、公的資金注入で不良債権処理が始まり、処理が完了して不況終了。

不況で不動産の不良債権が発生するのは当然のこと。
失われた１０年の教訓を生かすには、淘汰を促進して迅速な債権処理のスキームが重要と思う。

[116: 匿名さん]

>>110
議論の流れ（借地権）から少し横にそれますが、一言だけ。
なんでもかんでも規制緩和、という時代こそ終わったようですが、かといって時代が再び規制強化へ向かうかというと
短中期的にはそうはならないと思います。理由は霞ヶ関の弱体化です。

それでも、建築行政は例外的に業界への規制強化を行いましたし（いわゆる姉歯ショック）、株の世界では空売り規制
という措置も講じられました。では、不動産価格に関する規制は？と考えると、姉歯や空売り級の社会的モラルハザードが
起きるとは思えませんので規制強化は今は難しいと思います。余り詳しくないのでこのくらいにします。

[117: 匿名はん]

>何故、戦後、不動産所有権を庶民は欲したのでしょうね？

って、不動産のように、確実な担保が無かったら、銀行から金も借りられないからじゃないのかね。

[118: サラリーマンさん]

>もし、地主（ＳＰＣ）が倒産したり、資金繰りが苦しくなって土地所有権が
>アラブ・中国ファンドに売り渡された日はどうなるのですかね？
>いきなり、通知が来て”来月から地代は倍です・・と”まあ、今後、法整備が
>されると思いますが、かなりのリスクはあると思いますよ。

おっしやる様に定期借地権にしても色々なリスクがあるのは確かです。法律自体も確かまだできて
から１０年たっていなかった様な気が．．．。ですから、法に不備があるのもあたりまえですよね。

しかしながら、ずっと不動産が右肩上がりで上がりつづけるのもおかしな物ですよね。年収１０００万
前後の普通のサラリーマンがマンションを買おうとすると何十年ローンを組んでもまだ足りないなんて
バブルの頃には平気でありましたよね。ローン破綻した人も知り合いに居ます。これはやっぱり
社会のしくみがおかしいとおもいませんか。

また、一方で東京都の様に一極集中してる都市で再開発をしようとすると土地取得の為に膨大な金
が必要になります。バブルの頃は必要悪？として地上げ屋なんてありましたよね。

これらも、アムステルダム（私の記憶では別の都市でした１１１さんありがとう）の様に最初から
制限されていれば再開発などもスムーズに行くと思いませんか？

もちろん全ての都市をそうしろと言っているのではなく、一極集中してる地域に限るべきだと
思っていますが。

[119: 匿名さん]

＞いきなり、通知が来て”来月から地代は倍です・・と”まあ、今後、法整備が
＞されると思いますが、かなりのリスクはあると思いますよ。

地代の値上げといっても、貸主が急激に値上げしたり、不当に割高な額を要求すれば、訴訟で負けますよ。

ニューヨークなどでは、1940年代に制定された「家賃統制」によって
借り手の保護が続いています。
これによって、相場の半値、または３分の１という格安の値段で賃貸されている物件が
多数あります。こういう法整備が必要ですね。
もし、そのような法整備がなされれば、おそらく民間は土地を貸すというリスクは
取りづらくなりますから、行政に動いてもらうしかありませんね。
国や都が地主である物件を開発すれば、購入者は安心なのではないでしょうか・・・

[120: 匿名さん]

TTT確かに安くなってますね。
中層80平米クラスならば5000万円台で狙えそうですね。

[121: 匿名さん]

やっぱり社会主義国みたいな土地の管理が必要ってことですか・・・？

[122: 匿名さん]

もともと、日本が色んな政策が社会主義的なのですよ、一番極端なのは、終身雇用制、これは戦前には
なかったもので、戦後に出来たものです。これは、会社が個人の人生を保証してくれる代わりに、個人は会社につくす。と言うシステムです。どうです、社会主義的だと思いませんか。実はこの様なシステムが出来たのには訳があります。戦後、社会主義がソビエト、中国に台頭して、米国は日本が社会主義よりになるのを恐れた。それで、自由主義の中でありながら、社会主義的政策をしたというものです。
当時、社会主義の現状を知らない人たちは理想の国の様に言っていしましたからね。
ですから、その頃の日本人はほぼ全員自分達は中間層だ思っていましたよね。

現在、社会主義だか金満主義だかわけのわからなくなった中国、資本主義の様なロシアを考えると
と社会主義は完全に崩壊していますから、規制緩和と証して日本にドンドン資本主義的な政策を入れて
貧富の差を拡大しても もう問題ありません。そこで、規制緩和で色々投資や投機をしてドンドン
貧富の差をつけましょうというわけです。これが実は規制緩和の一面でもあるのです。
（誤解のない様に付け加えますが、規制緩和は良い事も多いので前向きに検討されるべきです）

[123: 匿名さん]

エエ加減なこと言うな。

戦後の混乱期のあと、成長期に入り、日本経済は労働力不足の状態が続き、労働移動率は急激に低下していった。
経営者の理念とか組合の交渉力というよりも、その後三年以上も続いた成長と労働力不足の時代が終身雇用制度を生み出した。

[124: 匿名さん]

ロシアなどではニューブルジョワと呼ばれる資本主義に適応した20〜30代が、
資産を形成し、時代に対応できない高齢者がホームレスに近い生活を送っている
というニュースを思い出したよ。

新興デベや外資は、規制緩和の賜物のモデルケースなんだね。
能力に合わない賃金の高さはリスクを織り込んだ結果？

今の日本では終身雇用とリスク雇用の2形態が混在しているから、
給料の高いほうに入って、つぶれたら雇用保険や生活保護が一番得するケースかもね。
まあ、リスク雇用の方は優秀だから、困ることは少なそうだけどね。
日本で一番優秀な人材（東大卒）は、20年前は大蔵官僚になるのが通例だったけど、
今は外資トレーダーになるって記事も思い出したよ。

こんな社会で「ものずくり」や「理系教育」って旗振っても、
優秀な人間はついてこないよね。

[125: 匿名さん]

あ、あと日本において貧富の差は拡大していない。
縮小している。
その理由は、先のリストラ時代に高賃金の管理職が結構キラれた、
あるいは賃金が抑えられた（笑
この賃金カットのデルタ（あるいは絶対金額）は
貧の方の下落率（あるいは絶対金額）よりも大きい。

[126: 匿名さん]

新興デベや外資は
過剰流動性（お金の借り易さ）
の典型例で、規制緩和とは関係ないような気がします。
Reitが出来たからExitしやすくなったという意味では規制緩和なのかな？

[127: 購入検討中さん]

>126

売却先としてＲＥＩＴが無くなったので、一般人に売るしかデベロッパーの売却方法が無い。
そのため、マンションが下げ止まるのは、皆が安いと思う少し上ぐらいの値段でしょう。

[128: 匿名さん]

近郊、郊外は、いくら安くても売れないのですが？

[129: 匿名さん]

種の絶滅と呼ばれる現象は、長い地球の歴史の中で、過去５回あった。
その絶滅は必ず、食物連鎖のピラミッドの底辺から始まっている。
その時代の頂点を極めた種族が最後に滅んで絶滅は終わる。

不動産も、あながち、これに当てはまらないわけじゃないと思うよ。
まず、郊外のマンションが売れない。
それが次第に都心に波及していく。

今回の不況は、グローバルな不動産バブルが根本にあるので
相当、長引く事は間違いない。
ロンドンなんか、これから本格的に下落していくんだよ。

時代のサイクルとして、今後、日本においても、工業→サービス業→農業・・という回帰が
起こると考えている専門家もいる。
空室が埋まらないような高層ビルが溢れかえっているのに、
いつもと同じ感覚で考えていてはいけない。

[130: 匿名さん]

農業と言っても、現在は、高度な科学技術があるので、
生産効率は非常に高い。
太陽の光を必要としない水耕栽培などが、屋内で行われているが、
畑で野菜を作るよりも、効率よく生産できる。
都心でも既に水耕栽培による食糧生産は行われ始めている。
もちろん、企業の中にも食糧生産に真剣に取り組み始めたところもある。

それだけじゃない。
エネルギーにしても、外国依存型から脱却を模索していくことになる。
現在、中部電力などは太陽光発電のプラントを計画しているが、
既に太陽光パネルの開発において、技術革新が進んでいるので
近いうちに大幅なコストダウンが見込めそうだ。