23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[803: 匿名さん]

>>802
だから買って良いのは坪単価で２００万円台まで。
それ以上は危ないよ。４００万円台なんてとんでもないってことですよ。
高級物件は賃貸で十分でしょ。

[804: 購入検討中さん]

色々ご教示いただきありがとうございます。798さんの意見は納得感あります。7％というのは、私が買う予定の地域で私の買うであろうグレードの場合ってことなのでかなり限定された指標です。

都内で庶民が買うなら多分20-25坪ぐらい。で坪単価も200万台。ある程度の変数は埋まってくるので割りとシミュレーションしやすいと思うんですが、感情論とかマクロ、特に新聞のネガティブ報道面ばかり拾ってきてまだ待て！とかあまり説得力がないかなあと。

他に具体的な数字を示したアドバイスお願いします。例えば3-5年後には都内の分譲価格の3割引き4割引になるよ！っていうのなら待つ価値あるかもしれません。ただ90年代ぐらいから平均分譲価格の推移って出てるはずなので、そのへんの数字を補足資料として示しつつ。

山高ければ谷深しなので、過去の大バブル時代からの下落は仕方ない。今回のプチバブルでどこまで下がると見ているのか？専門的な意見があれば是非伺いたいです。

[805: 匿名さん]

県境外周区で、工事の延期が増えて来てます。
作っても売れそうにないからでしょう。
分譲マンションの供給量はこれからも減り続けそう。

[806: 匿名さん]

財閥系は県境外周区から撤退の方針。

[807: 匿名さん]

そろそろ上がりますよ。

[808: 匿名さん]

不動産仲介の三鬼商事が発表したオフィス市況調査（１１月末時点）によると、東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均空室率は前月より０．２６ポイント上昇し、４．５６％だった。上昇は１０カ月連続。大阪は６．４８％、名古屋も８．５４％に上昇した。

[809: 匿名さん]

>>804

不動産に限らず予測をたてる時の鉄則はマクロの前提をもとにミクロの想定を描くこと。
この順序を無視するのは良くないんじゃないかな。

例えば貴方は消費税アップなんかも書いてるけど、
これなんて新築というミクロで見ても何も判断できないんではないだろうか。
住宅マーケット全体的には消費税がアップすることは中古に対して新築が相対的に不利になるわけで
そこから新築は消費税アップを挟んでどのような価格推移になるのかと考えるべきじゃない。

[810: 新聞配達員]

やはり日本の不動産は底堅いね。一年前から都心新築マンションは下がる、下がると言う奴はたくさんいたが、結果何割下がったんだろう？株は半値以下だが。
そろそろマーケットにおける波乱は最終段階に入る。新聞には米トリプル安なんて言葉が飛びかうであろう。

[811: 匿名さん]

江東区が都心だと思ってるのは豊洲を勘違いして高値でも買ってしまったおバカさんだけ。
ふつうの人は足立区の仲間だと思ってる。
これが事実だし、今後も変わらない。

[812: 匿名さん]

>>810

土地と中古は下がってるけどね

[813: 住まいに詳しい人]

>>810
株価は先行指数、不動産価格は遅行指数

ここまでマンション価格が下がったのプチバブル分であって
マンション価格に関しては、サブプライムショックはこれからやって来るんです

[814: 匿名さん]

瑕疵担保がきちんとしてない物件は、それだけリスクも高く評価面で不利になるのでは。
特にこういう御時世ですからね。

[815: 匿名さん]

国交省／共同住宅−所有・利用の分離方式検討／初期コスト減、管理も容易

国土交通省は、共同住宅の土地・建物について、所有権と利用権を分けて設定し、住民が利用権を購入して居住する新たな事業スキーム「リースホールド型（利用権方式）共同住宅」の検討をスタートさせた。
同省は、多世代にわたって利用できるような性能を持つ住宅の整備に向けた検討を進めており、実現には新築段階でのコスト増への対応や、長期にわたる管理の適正化が課題。
このため、現行の区分所有方式とは異なる新たなスキームの導入可能性について、事業の採算性や、金融・法制度、管理などの観点から多面的に検討する。
利用権方式は、住宅を供給する事業者が土地と建物を所有し、居住者は、建物のスケルトンとインフィルについて一定期間自由に利用できる権利（建物利用権）を購入するという方法。
現行の区分所有方式のマンションと異なり、所有者が単独の事業者になるため、管理などに関する意思決定が容易になるほか、居住者には、利用権を取得するため間取りや内装の自由な設計ができるといったメリットがある。
所有と利用を分離することで、供給者、利用者とも、初期取得コストを軽減できるのも利点だ。
一方で、事業の採算性や、利用権購入者への融資の問題、法制度上の課題もあるため、国交省は本年度にヒアリング調査を行い、来年度に有識者などを交えた検討を進める。
現在の分譲マンションでは、維持管理に無関心な所有者が増えて管理組合が機能しなくなったり、適切な維持管理が行われなくなったりするケースが少なくないとされる。
住民の高齢化や、賃貸住戸の増加などで、管理放棄されるようなマンションが今後増える懸念があると同省はみている。
現行の区分所有方式では、建物の維持管理や大規模改修などには一定以上の所有者の合意が必要で、多くの所有者が無関心になってしまうと対応が難しい。
こうした現状を踏まえ国交省は、多世代利用型超長期住宅などの形成に関する総合技術開発プロジェクト（多世代利用総プロ）の一環として、新しい事業スキームの調査研究に取り組むことにした。

[816: 匿名さん]

都心の新築がそんなに下がらないって、土地の仕入れ＆建築費が高くて
そんなに下げられないつーことなんじゃないの？
素人的にはそう思うんだが、、

新聞配達しながら教鞭もとるとは、全く恐れ入りました。

[817: 匿名さん]

>>815
長期の賃貸契約と同じ？

[818: 匿名さん]

新聞配達員は予想を外しまくって逃亡していたはずが舞い戻ったか。
またハズレだよ。

長文や会話調と同じく、また消え去るだろう。

[819: 匿名さん]

家賃とトレードオフてもろ個人事情じゃん
持家ある人だって相当いるだろ

[820: 匿名さん]

相当ってどれくらい？

購入における買い替え比率って2割以下10%前半のはずだけど・・・違ったらご指摘下さい。正しい場合は多数が新規として差し支えないと思いますがいかがでしょう？

[821: 匿名さん]

一般論ですが、買い替えの人は相場が高いときには自分の物件も高く売れ
る可能性が高いけど、市場が低迷しているときには安くしか売れないから
新規購入＆買い増しよりは影響を受けにくいかもしれないですね。

うちの親は１９９０年ごろのバブルの頂点でバブルなマンションを購入し
ました（それぞれ１億弱）
そのマンションは今中古だと大体３０００万台って感じで約１８年間の
キャピタルロスが６０００万ちょいです。
これが住宅ローンなら目も当てられませんが購入資金は相続した土地を
これまたバブルの頂点で売却したものなのです。
１億で売却した土地もせいぜい４０００万つけばいいほうだと思います。

[822: 匿名はん]

88円かぁ〜・・・まだまだ落ちそうだな。
業界問わず、不動産持ってる企業も、安い価格でも放出出来るなら、処分したがってるんじゃないの？
少しでも身軽にならないと、潰れちゃうからね。

[823: 匿名さん]

住友は大丈夫でしょうか？

[824: 匿名さん]

地場不動産屋も大変だな

教授やったり新聞配達したり
掲示板に張り付くエネルギーも別のところで使えばいいのにw

[825: 匿名さん]

ＧＭが逝くといよいよこの不況の深刻さが露になりそうだね

[826: 匿名さん]

当面予想される不動産ファンダメンタルズの悪化は、前回の土地バブル崩壊時ほど大きな振幅ではない——。ニッセイ基礎研究所は、12月2日にまとめたレポート「不動産投資市場回復の見通し」のなかでこのように指摘した。

[827: 匿名さん]

足立区や江東区、墨田区、江戸川区、北区あたりの物件は下がってる

[828: 匿名さん]

藤和不動産　　江東区２丁目のマンション計画から撤退、管理会社も売却（ 2008年12月12日 ）

　藤和不動産は12日、江東区塩見２丁目のマンション事業計画から撤退することを決めた。第３四半期に土地建物売買契約の解約に伴い４３億９３００万円の特別損失を計上する。また、三菱地所藤和コミュニティの全保有株式を三菱地所に売却することも決めた。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28657

[829: 不動産購入勉強中さん]

>>828
経緯はこれです。
http://www.sanyo-shokai.co.jp/ir/pdf/koteishisan081212.pdf

これからも高値掴みした余力のないデベが採算割れを見込んご破算になる企画が出てきそう？

[830: 購入検討中さん]

押し目待ちに押し目なし

[831: 住まいに詳しい人]

>>826
“当面”なｗ

http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2008/fudo081202.pdf
を読んだけど、何の根拠もないし

>前回バブル期のピークで坪当り月額10万円といわれたオフィス賃料の上限値も、6〜7万円が
>天井で、都心3区の市場平均値も1万5千円から2万円のレンジで安定的に推移している。

とか言われても、この大不況じゃこれから下がるでしょ

>また、J-REIT保有物件の鑑定評価額とNOI（純営業収益）の変化をみても、鑑定評価額が
>2004年下期から2008年上期にかけて35％も上昇しているのに対し、NOIは4％程度の上昇に
>過ぎず、安定した推移となっている。

現在、入居しているテナントが不況で撤退したら、
直ぐに次ぎのテナントを同条件で入れて、今の収益を維持出来ると言うの？

この研究員って、まともに考えてレポートを書いているのかねぇ

[832: 購入検討中さん]

>>831さんって狂牛病騒ぎで牛を食わず、鳥インフルエンザに恐怖するワイドショー大好き主婦的な感覚だよなあ。大不況を予想してそれに備えるのはいいんだけど、前提としている大不況とやらがどのくらいのインパクトだと思ってるわけ？

「マンションを買うと破綻する」けど「賃貸だと回避できる」くらいの大不況ってどんな不況？そのへんの想定してる状況を数値で示してよ。少なくともニッセイ基礎研究所のレポートは数字でファクトにもどづいた予想をしている。このほかのレポートでも23区内の世帯数がどう変化するか？とか、実際の数字に基づいて予想してるよ。

あなたのいう大不況ってとても感覚的ですよね。826さんじゃないけど、なんというかこの掲示板、特にこのスレッドにくる悲観論者って「世紀末がくるぞー」的な、ハレー彗星が来ると世界が滅亡しちゃうぞーみたいな、恐怖で脳みそが正常に働いていない人が多すぎてウケるんだけど(苦笑）

是非そのあなたの想定する大不況を数字を交えて論じて欲しいもんですわ。

[833: 匿名さん]

不況というが、その前に不動産が供給過剰。 そのうえ需要も先食いしまくってしまったし。含み損かかえた方々は消費主体としてはもう死に体。生涯買い換えできない、つまり不動産会社の顧客になりえない。

[834: サラリーマンさん]

↑なかなか興味深い意見だね。
もっと詳しく知りたいから、どうしてそういう結論になったのかデータを示して教えてください。

[835: 購入検討中さん]

おおよそ２０年前まではマンションというのは、戸建ての前のワンスッテプ的な立場だった。
だからこそ、環境より、駅近、至便さこそ大事だった。
近年のマンションは終生の住処として捉えられている。
安全性やプライバシーの考慮からマンションを選択するという世帯も確実に増えた。
そのような考えが８３３さんの頭にあるのだろう。
この理論にはデータを示しようが無い。

[836: 匿名さん]

安全性やプライバシー？
そんなもの戸建てでも豪邸を建てれば実現可能。

[837: 匿名さん]

終の棲家としてのマンションを提供するなら、
個人的要望としてはプライバシーと騒音の問題を解決してほしいですね。
あとマンション内のセキュリティ。

この期に及んで壁や床の薄いマンション建てて、
自分の出す音他人の音を気にしながら暮らさせるのは罪作り。

でも、業界としては家にしろマンションにしろ、
住んでみたらがっかりで、早々に老朽化して、
ばんばん買い替え・住み替えしてくれないと商売的にはきついんだよね。

不動産をストックにさせないのが今までのやりかただから。

[838: 匿名さん]

不動産供給過剰、ってのはデータにありそ。
データから過剰の規模をはじき出せれば。
安定供給されていた年を定義して、そのときの不動産取得可能な所得世帯層当たりの供給量と、
最近の年の同じデータの差が、過剰規模ってことで概算できるかな。

需要の先取りっていう定義は難しいね。
前記の供給過剰の規模が概算できれいれば、それが先取りってことで、
そこから先取りした層の規模を概算できるかな。

含み損を抱えて死に体っていうのはさらに難しいね。
少なくとも、死に体になる可能性のある人はプチバブル時期に不動産を購入した方ってことかな。
その度合いは不況の規模によるね。表現が難。最大で「プチバブル期に不動産を購入した層」で。

で、今後不動産の顧客となり得ない人の規模っていうのは
「先取り層＋プチバブル購入層×係数（０〜１）＋不況によって所得減少して購入不能になった層×時間軸」
係数の決定は、センスだね。不況、買い替え買い増し需要を考慮しなくちゃいけないし。
ま、プチバブル購入層の規模が小さければ無視できますが。

上記総和の層の数と、
安定供給されていた年の不動産取得可能な所得世帯層の数を比較すれば、
「不動産会社の顧客になりえない」人の規模が想像できるかな。
ただ、比較するための時間軸の設定がさらに難しい。この先１０年くらい？

ってことで結論。833の主張をデータで示すのは難しい！
ちなみに、データから大不況の規模も想像していようとおもったけど、これもやっぱり難しい！

あー、ヒマな休日。

[839: サラリーマンさん]

ようするに、感覚で語ってるって事なんだ。

[840: 匿名さん]

そうそう。感覚って大事。
論文を作るにも本当に自分の思想や、主張をしっかり明示しないとつまんないものになっちゃう。
それって感覚から派生してくることが多い。
よくデータに拘っている人がいるけど、データーなんて今時いくらでも転がっている。
自分の主義、主張に沿ったデーターを見つけてきて、部分的に引っ張れば一丁上がり。

[841: 匿名さん]

これからは、差し押さえ物件増えるよ。

[842: 匿名さん]

確かにスキームを論じたほうが面白いね。

データや統計は、大局を見るのにヒントを与えてくれるけど、
時間軸、範囲、規模、などスケールを変えれば恣意的に使えるから、
あまり末節にこだわるのは危険がある。

[843: 匿名はん]

差押え物件ならいいけど、首吊り物件・焼身物件・中毒死物件も増えるかもね。

[844: 匿名さん]

プチバブル期にぎりぎりのローン組んで買っちゃってる家庭は、顧客としての再利用は難しい。
不動産価格は下落、賃金の伸びも期待できない、貯金もできない、
さらに売ってローンが残るようだと
次に買ってもらうための財源を作り出しようがない。

中古に対して新築価格だけが暴落するか、与信が劇的に緩和されるか、
そういう前提はなかなか望めないしね。

[845: 匿名さん]

与信の劇的な緩和こそサブプライムだよ。

[846: 匿名さん]

モデル化出来ない自分の力不足を認識しな。
だからいつまでたってもネット難民でくすぶってるんだよ。

[847: 住まいに詳しい人]

>>832
>「マンションを買うと破綻する」けど「賃貸だと回避できる」くらいの
>大不況ってどんな不況？そのへんの想定してる状況を数値で示してよ。

それって何方がおっしゃっているのですか？
私が感知してない概念ですので、発言されている方に説明を求めて下さい
　
　
>少なくともニッセイ基礎研究所のレポートは数字でファクトにもどづいた
>予想をしている。

この分析つうのは20年前のバブルと去年までのプチバブルを比較して
プチバブルは「プチ」なんで、20年前ほどは下がりませんよ
って言っているわけ
　
その分析自体はそれはそれで正しいのですが、
サブプライムショックの影響をまったくスルーしています
現在の不動産市況の悪化について、プチバブル崩壊＋サブプライムショックと
いう認識を持っていないということです
＃サブプライムショックの影響が実際に価格に反映されるのはこれからですが
　
おそらくこの研究員の認識は
プチバブルは海外のサブプライムローンが起こした土地バブルで余った資金が
日本国内に流入して過剰な不動産価格上昇が発生したのだから、プチバブルこそ
サブプライムバブルの日本国内での姿であり、サブプライムショックで起きる
バブル崩壊＝プチバブル崩壊であるというコトなのでしょうねぇ

サブプライムショックの震源は海外で、そしてほぼ全世界的に拡がっています
日本国内のプチバブル崩壊以外にも、不況のタネも海外から日本に入って来ます
金融機関や市場からの資金供給の低下と
輸出産業の業績不振と株価下落による消費マインドの縮小の影響は
普通に考えてプチバブル調整分じゃ済まないでしょ
　
　
で、問題は「大不況」がどれくらいのモノ？ですが
そりゃ>>831じゃ根拠を示してないから「感覚的だ」と指摘されれば
その通りなんですけどね
これだけ株価も下がって、雇用状況の悪化や業績予想の修正が報道されている中で
悲観論を批判するなら、それこそ根拠が欲しい

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081208AT3S0800W08122008.html
この不況がどこまで大きくて、どこまで続くかは意見が分かれるだろうが
2008−09年2年連続のマイナス成長予測がエコノミストの多数派です

2年連続となると「100年に1度」という形容も決して大げさとは言えませんね

[848: サラリーマンさん]

>よくデータに拘っている人がいるけど、データーなんて今時いくらでも転がっている。
>自分の主義、主張に沿ったデーターを見つけてきて、部分的に引っ張れば一丁上がり。
なるほどね。
そうすれば８３３のような未来を占うような理論でも、どうにでも言い訳できるって事か。
自慰行為みたいなもんだね。

[849: 匿名さん]

株価が過去のバブル崩壊が軽いジョークに思えるほどの暴落に見舞われてるのに
大不況と感覚的に捉えることが出来ないんであれば、そもそも感度低すぎるから相場語らない方が良いと思うよ

[850: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/iten/onlinelecture/lec113top.html
2000年と2005年の首都圏一都三県在住者数を住民票ベースで比較すると、
総人口は95万人増えているのに、20歳から59歳までの人口は27万人の減少です。

日本人のほとんどが気付いていませんが、働き旺盛に消費し納税する層は、
もう首都圏でも減少に転じたのです。

全国の団塊ジュニア(30代前半)の3分の1は首都圏に集まっているのですが、
彼らの出生率は非常に低いため、赤ん坊はその半分しか生まれていません。
その差が、地方からの上京者では埋められないところまで拡大しているのです。
おまけに今後5年間に団塊の世代が60歳を超えるので、現役人口の減少は首都圏でも加速していきます

[851: 匿名さん]

＞地方からの上京者では埋められないところまで拡大しているのです。

地方からの上京者というのは、所得層でいうと底辺部分。
いくら上京してきても、マンション購入層や高級賃貸層が増えるわけでもあるまいし。
月２０万も家賃を払う人間はいないから、返済に逼迫して分譲賃貸にしようか・・・
などという逃げ道は、どんどん狭まっていくよね。

[852: 匿名さん]

＞月２０万も家賃を払う人間はいないから、返済に逼迫して分譲賃貸にしようか・・・
＞などという逃げ道は、どんどん狭まっていくよね。

都心に流入する人たちの中で、月２０万も家賃を払う人間はいないから、
マンション購入者が、返済に逼迫して、いざ分譲賃貸にしようか・・・
と逃げ道を探そうそしても、その可能性は狭まっていくよね。