23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[801: 匿名さん]

賃貸屋さん営業乙であります！

[802: 匿名さん]

賃貸相場が物件価格よりも安定してるのって５万円〜２０万円の範囲内とかじゃなかったっけ？
３０万円クラスとかって今後不安定な動きになるから収益還元言ってる人はそこらへん考えた方が良いんじゃない。

[803: 匿名さん]

>>802
だから買って良いのは坪単価で２００万円台まで。
それ以上は危ないよ。４００万円台なんてとんでもないってことですよ。
高級物件は賃貸で十分でしょ。

[804: 購入検討中さん]

色々ご教示いただきありがとうございます。798さんの意見は納得感あります。7％というのは、私が買う予定の地域で私の買うであろうグレードの場合ってことなのでかなり限定された指標です。

都内で庶民が買うなら多分20-25坪ぐらい。で坪単価も200万台。ある程度の変数は埋まってくるので割りとシミュレーションしやすいと思うんですが、感情論とかマクロ、特に新聞のネガティブ報道面ばかり拾ってきてまだ待て！とかあまり説得力がないかなあと。

他に具体的な数字を示したアドバイスお願いします。例えば3-5年後には都内の分譲価格の3割引き4割引になるよ！っていうのなら待つ価値あるかもしれません。ただ90年代ぐらいから平均分譲価格の推移って出てるはずなので、そのへんの数字を補足資料として示しつつ。

山高ければ谷深しなので、過去の大バブル時代からの下落は仕方ない。今回のプチバブルでどこまで下がると見ているのか？専門的な意見があれば是非伺いたいです。

[805: 匿名さん]

県境外周区で、工事の延期が増えて来てます。
作っても売れそうにないからでしょう。
分譲マンションの供給量はこれからも減り続けそう。

[806: 匿名さん]

財閥系は県境外周区から撤退の方針。

[807: 匿名さん]

そろそろ上がりますよ。

[808: 匿名さん]

不動産仲介の三鬼商事が発表したオフィス市況調査（１１月末時点）によると、東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均空室率は前月より０．２６ポイント上昇し、４．５６％だった。上昇は１０カ月連続。大阪は６．４８％、名古屋も８．５４％に上昇した。

[809: 匿名さん]

>>804

不動産に限らず予測をたてる時の鉄則はマクロの前提をもとにミクロの想定を描くこと。
この順序を無視するのは良くないんじゃないかな。

例えば貴方は消費税アップなんかも書いてるけど、
これなんて新築というミクロで見ても何も判断できないんではないだろうか。
住宅マーケット全体的には消費税がアップすることは中古に対して新築が相対的に不利になるわけで
そこから新築は消費税アップを挟んでどのような価格推移になるのかと考えるべきじゃない。

[810: 新聞配達員]

やはり日本の不動産は底堅いね。一年前から都心新築マンションは下がる、下がると言う奴はたくさんいたが、結果何割下がったんだろう？株は半値以下だが。
そろそろマーケットにおける波乱は最終段階に入る。新聞には米トリプル安なんて言葉が飛びかうであろう。

[811: 匿名さん]

江東区が都心だと思ってるのは豊洲を勘違いして高値でも買ってしまったおバカさんだけ。
ふつうの人は足立区の仲間だと思ってる。
これが事実だし、今後も変わらない。

[812: 匿名さん]

>>810

土地と中古は下がってるけどね

[813: 住まいに詳しい人]

>>810
株価は先行指数、不動産価格は遅行指数

ここまでマンション価格が下がったのプチバブル分であって
マンション価格に関しては、サブプライムショックはこれからやって来るんです

[814: 匿名さん]

瑕疵担保がきちんとしてない物件は、それだけリスクも高く評価面で不利になるのでは。
特にこういう御時世ですからね。

[815: 匿名さん]

国交省／共同住宅−所有・利用の分離方式検討／初期コスト減、管理も容易

国土交通省は、共同住宅の土地・建物について、所有権と利用権を分けて設定し、住民が利用権を購入して居住する新たな事業スキーム「リースホールド型（利用権方式）共同住宅」の検討をスタートさせた。
同省は、多世代にわたって利用できるような性能を持つ住宅の整備に向けた検討を進めており、実現には新築段階でのコスト増への対応や、長期にわたる管理の適正化が課題。
このため、現行の区分所有方式とは異なる新たなスキームの導入可能性について、事業の採算性や、金融・法制度、管理などの観点から多面的に検討する。
利用権方式は、住宅を供給する事業者が土地と建物を所有し、居住者は、建物のスケルトンとインフィルについて一定期間自由に利用できる権利（建物利用権）を購入するという方法。
現行の区分所有方式のマンションと異なり、所有者が単独の事業者になるため、管理などに関する意思決定が容易になるほか、居住者には、利用権を取得するため間取りや内装の自由な設計ができるといったメリットがある。
所有と利用を分離することで、供給者、利用者とも、初期取得コストを軽減できるのも利点だ。
一方で、事業の採算性や、利用権購入者への融資の問題、法制度上の課題もあるため、国交省は本年度にヒアリング調査を行い、来年度に有識者などを交えた検討を進める。
現在の分譲マンションでは、維持管理に無関心な所有者が増えて管理組合が機能しなくなったり、適切な維持管理が行われなくなったりするケースが少なくないとされる。
住民の高齢化や、賃貸住戸の増加などで、管理放棄されるようなマンションが今後増える懸念があると同省はみている。
現行の区分所有方式では、建物の維持管理や大規模改修などには一定以上の所有者の合意が必要で、多くの所有者が無関心になってしまうと対応が難しい。
こうした現状を踏まえ国交省は、多世代利用型超長期住宅などの形成に関する総合技術開発プロジェクト（多世代利用総プロ）の一環として、新しい事業スキームの調査研究に取り組むことにした。

[816: 匿名さん]

都心の新築がそんなに下がらないって、土地の仕入れ＆建築費が高くて
そんなに下げられないつーことなんじゃないの？
素人的にはそう思うんだが、、

新聞配達しながら教鞭もとるとは、全く恐れ入りました。

[817: 匿名さん]

>>815
長期の賃貸契約と同じ？

[818: 匿名さん]

新聞配達員は予想を外しまくって逃亡していたはずが舞い戻ったか。
またハズレだよ。

長文や会話調と同じく、また消え去るだろう。

[819: 匿名さん]

家賃とトレードオフてもろ個人事情じゃん
持家ある人だって相当いるだろ

[820: 匿名さん]

相当ってどれくらい？

購入における買い替え比率って2割以下10%前半のはずだけど・・・違ったらご指摘下さい。正しい場合は多数が新規として差し支えないと思いますがいかがでしょう？