23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[767: 不動産購入勉強中さん]

アスコット<3264.Q>、継続企業の前提に「重要な疑義」

［東京　１０日　ロイター］　アスコット(3264.Q: 株価, ニュース, レポート)は１０日、２００８年９月期決算短信の継続企業の前提に、
「需要な疑義が存在する」との注記を追加したと発表した。事業環境の急激な悪化から、販売用不動産の売却が計画通り進まず、
金融機関からの借り換え融資が必要な状況になっているという。

　アスコットはこれを受け、グループの従業員８３人の４割に当たる人員削減などを実施する。

[768: 匿名さん]

>>767
よくわかんな〜い。どういう事。　お父さんが来るって事。

[769: 匿名はん]

モリモトの作った、上場期間最短記録をもう更新か？

[770: ご近所さん]

都心十区とか県境なんとかってのも変な言葉だよな。
区単位で区分けできない、って何度も出てるのに。
都心十区に入ってるなんとか区よりも
世田谷、大田のほうがよっぽどなのにねぇ。

[771: 匿名さん]

御意。
同じ主張するにしても、この手の言葉を使わないほうが
ずっと説得力あるよ。言葉の選択って結構大事だよ。

>都心十区とか県境なんとかってのも変な言葉だよな。

[772: 匿名さん]

「都心十区」官製用語です。

千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区

ここまでは自治体コード順（千代田区から時計回り）

次は品川、目黒、大田、世田谷と続くのですがそれはいれずに

副都心である渋谷区、豊島区を入れたようです

[773: 匿名さん]

千代田区との隣接区・・・中央、港、新宿、文京、台東
中央区との隣接区・・・・千代田、港、墨田、江東
港区との隣接区・・・・・千代田、中央、新宿、品川、渋谷、江東

都心３区に接していないのに都心十区には入っている区がありますね

[774: 匿名さん]

豊島区の中華街構想うまく行ってないみたいですよ。

[775: 匿名さん]

都心＋副都心が１０区じゃない？

[776: 匿名さん]

大崎副都心が入ってないね

[777: 匿名さん]

品川の一部って感じが強いからじゃない？

[778: 匿名さん]

whatever

>「都心十区」官製用語です。

[779: 匿名さん]

俺が狙ってるエリアは底を打った感があるんだけど、まだまだなのかな

品川区（山手線内側）、駅5分、提示価格で坪320くらい
少し前までは同クラスのデベで350くらいだった

この2週間くらいでポツポツ成約済も増えたし、なんだかんだ言って売れるんだ、と思った

で、このスレ見たら違和感があるんだけど、これからそんな下がるの？

[780: 匿名さん]

官が作って官しか使わないから

[781: 匿名さん]

>>779
90年代後半もそんな感じだった
さあはたして今回はどうかな

[782: 住まいに詳しい人]

>>779
そのあたりはスポット立地次第で坪単価が平気で200万円も違うから
それだけの情報じゃ＠320が高いか低いかは何ともいえないが

ただ参考にしている物件と比べ＠350→＠320だと-9％の下落率
たとえ＠350がピークではないとしても、とても底と判断するのは無理ですね

イメージとしては
2007年夏をプチバブルのピークとして
プチバブルが弾けて-20〜25％←今ココ
で、これから来る大不況分でさらに-10〜30％というところでしょうか

[783: 匿名さん]

E電も官製用語じゃなかった？

[784: 購入検討中さん]

私は来春竣工物件までが狙い目だと思っています。物件グレードが高いこと、税制面でのメリット（減税＆消費税増税前）などが理由です。

また実需不動産の購入は賃料とトレードオフの関係にあるので、底打ちを待つ時間の捨てている賃料を考えると、理論上底値よりも少し前ぐらいがベストなタイミングになります。（あくまでも底値が分かっていること前提ですが）。底が分からない以上、下げが実感できているうちに買う、買い下がりのほうが失敗する可能性は少ないです。（ちなみに株の買いはトレンドフォロー型が良いので、最近の個人投資家の突っ込み買いは失敗する可能性が高くオススメしません）。

瑕疵担保が必須となっている来年10月以降の物件は必ずデベがどこかでコストダウンを図ってますし、今後の先安感を考えると1戸あたりの専有面積を小さくし（小さいと平米単価は上がる）、設備を落とし（設備はレバレッジなので落とす時はかなり落ちる）、そして価格を下げてくるはず。

価格が下がるのは良いことですが、供給数の減少と減税効果により需給関係は買い手に不利に働きます（希望の間取りが取れるとは限らない）ので、上記をひっくるめて考えると本当に得なのか？は難しいところ。当然、購入リスクはありますが、今の賃料と比較してボーナス払い無しで同程度であれば良いと思うんですけどね。

国家・世界経済を語って買わないほうが良いというのは個人レベルのミクロの話とマクロをごっちゃにしており、あまり感心しません。

[785: 匿名さん]

下品な営業の下品なセールストークみたい。
そういうのに騙された購入者たちがいまローン減税スレで
やり場のない怒りをぶちまけている。

[786: 匿名さん]

全くだな
そんな突っ込みどころ満載な営業をわざわざネットですんなよ
供給が減ることによる価格語る前に
なんで供給が減るかあたりに頭まわした方が良いんじゃない？

[787: 購入検討中さん]

うわ、全否定された(苦笑）

ポイントは「実需不動産は買い下がり」で「株はトレンドフォロー」ってことなんだけどね。別に06-07年のど高値で買えとは言ってないし、これから安くなるけどそれ以上に買い手にとってのデメリットが増えるので、買い叩けるなら今の仕様の物件を買うのも良いのでは？ぐらいの話なんですけどね。

いずれにせよ私は不動産買いますし株はまだ買いません。否定された方々の相場感、いつなら買い時なのかを是非うかがいたいところですが、どうせ人の意見否定するだけで答えてくれないんだろうな。

[788: 匿名さん]

えっとさ、君が言ってるのは相場観ではなくて個人事情だよね？
相場の話に個人の事情を語ってマクロを語るのは感心しないとか
つまり君は相場そのものを全否定しながら買い時を言えといってるんだね

[789: 購入検討中さん]

日本語でおｋ
意味が全然分かりません…。

個人事情で買うなんて書いて無いじゃん。

・賃貸の家賃とローンはトレードオフ
・天井-底は誰にも分からない（私の予想は３-５年以内に当面の底）
・先安感のある相場で買うべき（仮に更に下がってもどうせ家賃とトレードオフ）
・住宅ローン減税が時限的に大拡充
・消費税が3年後〜どこかのタイミングで増税
・価格下落以上にスペックが下落

ってことを考えると今は意外と買い時じゃない？って話。
で、私が聞いてるのは「今が駄目だったらいつ頃が買い時なんですか？」ってこと。

長期では実需不動産の価値は下落傾向にあるとしても不動産なんてサイクルもの
だから中期では上げ下げしますし、減価償却的考え方をすれば長期の下落に対応
できると思うんだけどな。どうでしょう？

[790: 匿名さん]

不動産の上げ下げの幅がプチバブルはバブルというだけあって、
実需での上がり方に比べて極端。根拠なく年に3割アップとか・・・
バブルの分はすぐ下がるんだから、今買うのが得策な訳がない。

＞価格下落以上にスペックが下落
なんで？原油価格は暴落してるし、鉄鉱石の値段も暴落。
中華バブルははじけちゃったし、国内は不況で買い叩ける。
どう考えてもスペック落としたら、消費者は見向きもしなくなる。
オツムの残念なデベはすぐそういう訳の分からない理屈で
人を騙そうとするが、もしそういう経営判断してたら、
マンション価格を下げてもさらにマンション不況が続くことになるぞ。

[791: 匿名さん]

初参加）

・賃貸の家賃とローンはトレードオフ　←実家なので家賃なし（社宅の人もいるでしょう
・天井-底は誰にも分からない（私の予想は３-５年以内に当面の底）←３年は同意
・先安感のある相場で買うべき（仮に更に下がってもどうせ家賃とトレードオフ）←決まりは無い
・住宅ローン減税が時限的に大拡充　←現金なのでローン減税はまったく関係ない
・消費税が3年後〜どこかのタイミングで増税　←消費税は気になるけど、どうせ建物だけ。住宅価格が下がるほうが、うまみが大きい
・価格下落以上にスペックが下落　←今の物件だってスペック低い。これ以上下げたとしても、構造部分で削れないところは変わらない。だったら、販売価格が低いほうがいい。

ってことを考えると「今はまだ買い時じゃない」って話。
で、私が聞いてるのは「今が駄目だったらいつ頃が買い時なんですか？」ってこと。←２０１０年１１年。

減価償却的考え方をすれば長期の下落に対応できると思うんだけどな。
↑
長期の下落に対応できたら、バブルであんなに泣いてません。
これは、どの程度下落するかの予測次第である。もし、現在から半額になれば、今買ったら何をおいても大損。
まず、自分が何割程度の下落を想定しているか書かなければ、意味が無い。
また、予測は出来ても、実際は数年後にならないとわからないので、予測も意味を成さない。

[792: 匿名さん]

>>783

Ｅ電は民営化後にＪＲがつけた愛称だから正確には官製用語ではないね
誰も使わないという意味では都心十区と同じだが

[793: 購入検討中さん]

お、初参加！…と思ったけど全然駄目っすね。「社宅や実家住まいでほぼ家賃が掛からず」「現金で購入できる人」ってどんな前提条件ですか！(苦笑)

ただし「2010年か2011年が買い時」という予想を出してくれたのは感謝します。私の底値時期も大体その辺ですが、シミュレーションしてみてその辺で買うのと今買うのでは今買うほうがメリットは大きいと判断しました。

>まず、自分が何割程度の下落を想定しているか書かなければ、意味が無い。

収益還元法で物件を評価するのが実需不動産でも一般的になってきています。私の場合、自分が狙ってるクラスの物件の底値を利回り7%として計算しました。その結果、来春がベストとなった次第です。

ちなみに現金で買うのは止めた方がいいですよ。現金で買ったつもりで35年変動で買えば、安定運用(あくまで安定運用するべし！）分の利息とローン減税の効果で実質マイナス金利になります。金利が上がったら繰り上げ返済すればよいことですから。ちなみに私はこのパターンで考えてます。米国が危ないので金利上昇のリスクはありますが、短期的には金利下落傾向にありますし、現金が手元に潤沢にあるのであれば問題ないでしょう。

[794: 匿名さん]

まず自分が今買うことを正当化するために色々語ってるとこがダメ。

景気悪化が本格化し、ボーナス減・正社員リストラ等で皆が実感するようになりました。
土地・不動産価格は経済指標に比べて遅行します。
ここからが下げの本格化です。

・土地実勢価格高値から25%減少 （全国経済誌掲載）
・マンション価格20%以上下げても売れず （大手サイト掲載多数）
・武蔵小杉でタワー賃貸の空室率が高くて地元民心配 （ネットニュース）→空室率８０％を超えているらしい
・いろいろな経済誌で不動産暴落特集が組まれる
・ついに大手でも値下げ発表（新聞一面から） （値下げ発表は大きな決断で、通常はありえない）

どうしても買いたいならば、来年から分譲される（土地取得価格も建築資材価格も下落した後の）マンションと比較した上で検討したまえ。

[795: 匿名さん]

購入検討中って、まだ若造のガキなんだろうね。
中身は間違っているけど、自分の意見を持っているのはマル。
せいぜい一度は失敗してみたまえ。不動産の勉強になるぞ。

[796: 購入検討中さん]

まだ若造のガキと来ましたか！微妙に重複表現っぽいですね(笑)

>どうしても買いたいならば、来年から分譲される（土地取得価格も建築資材価格も下落した後の）マンションと比較した上で検討したまえ。

これを私が検討しているクラスの利回りでいうと7%ぐらいでしょう、と見てるわけです。ちなみに「来年から分譲される（土地取得価格も建築資材価格も下落した後の）マンション」ってどのくらいの価格になってるイメージですか？

坪単価でも利回りでも何でも良いので参考意見として教えてください。納得できる話だったら買うのを来年から分譲されるものに変えたいので。若輩者ですので是非ご教示賜りたく存じます。<(__)>

[797: 匿名さん]

7%って場所によるんじゃないか。前回の底値のときも7%いかない地域はいくらでもあった。
特に城南の東急沿線は利回りが低い。都心なら7%、港南や豊洲ならもっと上を狙おう。

[798: 匿名さん]

都心に近くてマンションＰＥＲが低い（利回りが高い）ところが、一般庶民が選ぶべき地域です。

ご予算は、坪２００万円台。

[799: 匿名さん]

それが無理なら賃貸で十分。

庶民にお金を無駄使いできる余裕は無いよ。

[800: 匿名さん]

高額賃貸は供給過剰。
賃料下がりそうだから、賃貸で良いかも。

不動産経済研究所は12月11日、東京都区部における「高級・高額賃貸マンション」の供給動向をまとめた。「高級・高額賃貸マンション」の定義は、新築時点で月額賃料30万円以上の住戸を含む物件。それによると、07年12月から08年11月の間に「高級・高額賃貸マンション」は52件、6,863戸が供給されたことが分かった。そのうち、月額賃料100万円以上の住戸を含む超高級賃貸マンションは11件、1,779戸供給された。

[801: 匿名さん]

賃貸屋さん営業乙であります！

[802: 匿名さん]

賃貸相場が物件価格よりも安定してるのって５万円〜２０万円の範囲内とかじゃなかったっけ？
３０万円クラスとかって今後不安定な動きになるから収益還元言ってる人はそこらへん考えた方が良いんじゃない。

[803: 匿名さん]

>>802
だから買って良いのは坪単価で２００万円台まで。
それ以上は危ないよ。４００万円台なんてとんでもないってことですよ。
高級物件は賃貸で十分でしょ。

[804: 購入検討中さん]

色々ご教示いただきありがとうございます。798さんの意見は納得感あります。7％というのは、私が買う予定の地域で私の買うであろうグレードの場合ってことなのでかなり限定された指標です。

都内で庶民が買うなら多分20-25坪ぐらい。で坪単価も200万台。ある程度の変数は埋まってくるので割りとシミュレーションしやすいと思うんですが、感情論とかマクロ、特に新聞のネガティブ報道面ばかり拾ってきてまだ待て！とかあまり説得力がないかなあと。

他に具体的な数字を示したアドバイスお願いします。例えば3-5年後には都内の分譲価格の3割引き4割引になるよ！っていうのなら待つ価値あるかもしれません。ただ90年代ぐらいから平均分譲価格の推移って出てるはずなので、そのへんの数字を補足資料として示しつつ。

山高ければ谷深しなので、過去の大バブル時代からの下落は仕方ない。今回のプチバブルでどこまで下がると見ているのか？専門的な意見があれば是非伺いたいです。

[805: 匿名さん]

県境外周区で、工事の延期が増えて来てます。
作っても売れそうにないからでしょう。
分譲マンションの供給量はこれからも減り続けそう。

[806: 匿名さん]

財閥系は県境外周区から撤退の方針。

[807: 匿名さん]

そろそろ上がりますよ。

[808: 匿名さん]

不動産仲介の三鬼商事が発表したオフィス市況調査（１１月末時点）によると、東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均空室率は前月より０．２６ポイント上昇し、４．５６％だった。上昇は１０カ月連続。大阪は６．４８％、名古屋も８．５４％に上昇した。

[809: 匿名さん]

>>804

不動産に限らず予測をたてる時の鉄則はマクロの前提をもとにミクロの想定を描くこと。
この順序を無視するのは良くないんじゃないかな。

例えば貴方は消費税アップなんかも書いてるけど、
これなんて新築というミクロで見ても何も判断できないんではないだろうか。
住宅マーケット全体的には消費税がアップすることは中古に対して新築が相対的に不利になるわけで
そこから新築は消費税アップを挟んでどのような価格推移になるのかと考えるべきじゃない。

[810: 新聞配達員]

やはり日本の不動産は底堅いね。一年前から都心新築マンションは下がる、下がると言う奴はたくさんいたが、結果何割下がったんだろう？株は半値以下だが。
そろそろマーケットにおける波乱は最終段階に入る。新聞には米トリプル安なんて言葉が飛びかうであろう。

[811: 匿名さん]

江東区が都心だと思ってるのは豊洲を勘違いして高値でも買ってしまったおバカさんだけ。
ふつうの人は足立区の仲間だと思ってる。
これが事実だし、今後も変わらない。

[812: 匿名さん]

>>810

土地と中古は下がってるけどね

[813: 住まいに詳しい人]

>>810
株価は先行指数、不動産価格は遅行指数

ここまでマンション価格が下がったのプチバブル分であって
マンション価格に関しては、サブプライムショックはこれからやって来るんです

[814: 匿名さん]

瑕疵担保がきちんとしてない物件は、それだけリスクも高く評価面で不利になるのでは。
特にこういう御時世ですからね。

[815: 匿名さん]

国交省／共同住宅−所有・利用の分離方式検討／初期コスト減、管理も容易

国土交通省は、共同住宅の土地・建物について、所有権と利用権を分けて設定し、住民が利用権を購入して居住する新たな事業スキーム「リースホールド型（利用権方式）共同住宅」の検討をスタートさせた。
同省は、多世代にわたって利用できるような性能を持つ住宅の整備に向けた検討を進めており、実現には新築段階でのコスト増への対応や、長期にわたる管理の適正化が課題。
このため、現行の区分所有方式とは異なる新たなスキームの導入可能性について、事業の採算性や、金融・法制度、管理などの観点から多面的に検討する。
利用権方式は、住宅を供給する事業者が土地と建物を所有し、居住者は、建物のスケルトンとインフィルについて一定期間自由に利用できる権利（建物利用権）を購入するという方法。
現行の区分所有方式のマンションと異なり、所有者が単独の事業者になるため、管理などに関する意思決定が容易になるほか、居住者には、利用権を取得するため間取りや内装の自由な設計ができるといったメリットがある。
所有と利用を分離することで、供給者、利用者とも、初期取得コストを軽減できるのも利点だ。
一方で、事業の採算性や、利用権購入者への融資の問題、法制度上の課題もあるため、国交省は本年度にヒアリング調査を行い、来年度に有識者などを交えた検討を進める。
現在の分譲マンションでは、維持管理に無関心な所有者が増えて管理組合が機能しなくなったり、適切な維持管理が行われなくなったりするケースが少なくないとされる。
住民の高齢化や、賃貸住戸の増加などで、管理放棄されるようなマンションが今後増える懸念があると同省はみている。
現行の区分所有方式では、建物の維持管理や大規模改修などには一定以上の所有者の合意が必要で、多くの所有者が無関心になってしまうと対応が難しい。
こうした現状を踏まえ国交省は、多世代利用型超長期住宅などの形成に関する総合技術開発プロジェクト（多世代利用総プロ）の一環として、新しい事業スキームの調査研究に取り組むことにした。

[816: 匿名さん]

都心の新築がそんなに下がらないって、土地の仕入れ＆建築費が高くて
そんなに下げられないつーことなんじゃないの？
素人的にはそう思うんだが、、

新聞配達しながら教鞭もとるとは、全く恐れ入りました。