23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[761: 匿名さん]

これからは埋立地を除外して考えようぜ。

[762: 匿名さん]

>>725

クリード

[763: 匿名さん]

江東区を異常に勧めるといえば・・・・・どこかの教授さんですね。

１．物件価格はまだまだ下がる
２．給与は上がらない（成果主義の浸透）
３．消費税増や社会負担増で負担は増える
４．雇用不安で正社員でも安心できない

手取りがどんどん減る時代・リストラ不安の時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者がどんどんマンションを買うのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

[764: 匿名さん]

>>763
所得の二極化が進んでいるから安普請のアパート経営のほうが儲かりますよ。
「安定投資」アパート脚光　大和ハウスなど事業強化
12月10日8時32分配信 フジサンケイ　ビジネスアイ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081209-00000026-fsi-ind

[765: 匿名さん]

一方でこんな話もあるし、
＜調査＞人気の不動産投資先、東京が上海を抜き首位に—ブルームバーグ
12月10日7時5分配信 Record China
2008年12月8日、米ブルームバーグは、アジア20都市を対象にした不動産投資先の人気調査で、東京が上海を抜いてトップに躍り出たと報じた。広州日報が伝えた。調査は、非営利の不動産開発研究機関「アーバンランド研究所（ULI）」と世界4大会計事務所の1つ「プライスウォーターハウスクーパース（PwC）」が共同で実施した。調査結果は、世界的な金融危機が投資家の心理に変化をもたらしたと報告。09年の投資活動については、投資家がリスク回避を重視する傾向が高まると予測した。対象20都市のうち、東京が最も将来性が最も高くリスクが低いと評価された。シンガポールが2位で香港が3位。リスクの項目で11位となった上海は、総合で5位に転落した。金融危機の影響で東京の不動産市場は昨年より下落したが、調査に協力した業界関係者の間では「世界の他の不動産市場より魅力的だ」とする見方が多かったという。

金融緩和の長期化、新たなバブルの種にも＝ＥＣＢ専務理事
12月10日15時48分配信 ロイター
［北京　１０日　ロイター］　欧州中銀（ＥＣＢ）のビーニ・スマギ専務理事は、過去の例からみると中銀は金融緩和を長期化することで新たなバブルの種をまくことがある、と述べた。同専務理事はパネル討論で、欧米の中銀がとっている大胆な金融政策を念頭に置いたものではなく、あくまで一般論として発言した。「経験からみると、金利を引き下げた後、引き上げるのは非常に難しい」と述べ、例として２００２—０４年の米国を挙げた。その上で「手遅れになりがちだ。制御できないと言っているわけではないが、考慮すべき一要素だ」と述べた。

[766: 匿名さん]

J-REIT爆上げ！
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/RealIndex&QCODE=155

[767: 不動産購入勉強中さん]

アスコット<3264.Q>、継続企業の前提に「重要な疑義」

［東京　１０日　ロイター］　アスコット(3264.Q: 株価, ニュース, レポート)は１０日、２００８年９月期決算短信の継続企業の前提に、
「需要な疑義が存在する」との注記を追加したと発表した。事業環境の急激な悪化から、販売用不動産の売却が計画通り進まず、
金融機関からの借り換え融資が必要な状況になっているという。

　アスコットはこれを受け、グループの従業員８３人の４割に当たる人員削減などを実施する。

[768: 匿名さん]

>>767
よくわかんな〜い。どういう事。　お父さんが来るって事。

[769: 匿名はん]

モリモトの作った、上場期間最短記録をもう更新か？

[770: ご近所さん]

都心十区とか県境なんとかってのも変な言葉だよな。
区単位で区分けできない、って何度も出てるのに。
都心十区に入ってるなんとか区よりも
世田谷、大田のほうがよっぽどなのにねぇ。

[771: 匿名さん]

御意。
同じ主張するにしても、この手の言葉を使わないほうが
ずっと説得力あるよ。言葉の選択って結構大事だよ。

>都心十区とか県境なんとかってのも変な言葉だよな。

[772: 匿名さん]

「都心十区」官製用語です。

千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区

ここまでは自治体コード順（千代田区から時計回り）

次は品川、目黒、大田、世田谷と続くのですがそれはいれずに

副都心である渋谷区、豊島区を入れたようです

[773: 匿名さん]

千代田区との隣接区・・・中央、港、新宿、文京、台東
中央区との隣接区・・・・千代田、港、墨田、江東
港区との隣接区・・・・・千代田、中央、新宿、品川、渋谷、江東

都心３区に接していないのに都心十区には入っている区がありますね

[774: 匿名さん]

豊島区の中華街構想うまく行ってないみたいですよ。

[775: 匿名さん]

都心＋副都心が１０区じゃない？

[776: 匿名さん]

大崎副都心が入ってないね

[777: 匿名さん]

品川の一部って感じが強いからじゃない？

[778: 匿名さん]

whatever

>「都心十区」官製用語です。

[779: 匿名さん]

俺が狙ってるエリアは底を打った感があるんだけど、まだまだなのかな

品川区（山手線内側）、駅5分、提示価格で坪320くらい
少し前までは同クラスのデベで350くらいだった

この2週間くらいでポツポツ成約済も増えたし、なんだかんだ言って売れるんだ、と思った

で、このスレ見たら違和感があるんだけど、これからそんな下がるの？

[780: 匿名さん]

官が作って官しか使わないから

[781: 匿名さん]

>>779
90年代後半もそんな感じだった
さあはたして今回はどうかな

[782: 住まいに詳しい人]

>>779
そのあたりはスポット立地次第で坪単価が平気で200万円も違うから
それだけの情報じゃ＠320が高いか低いかは何ともいえないが

ただ参考にしている物件と比べ＠350→＠320だと-9％の下落率
たとえ＠350がピークではないとしても、とても底と判断するのは無理ですね

イメージとしては
2007年夏をプチバブルのピークとして
プチバブルが弾けて-20〜25％←今ココ
で、これから来る大不況分でさらに-10〜30％というところでしょうか

[783: 匿名さん]

E電も官製用語じゃなかった？

[784: 購入検討中さん]

私は来春竣工物件までが狙い目だと思っています。物件グレードが高いこと、税制面でのメリット（減税＆消費税増税前）などが理由です。

また実需不動産の購入は賃料とトレードオフの関係にあるので、底打ちを待つ時間の捨てている賃料を考えると、理論上底値よりも少し前ぐらいがベストなタイミングになります。（あくまでも底値が分かっていること前提ですが）。底が分からない以上、下げが実感できているうちに買う、買い下がりのほうが失敗する可能性は少ないです。（ちなみに株の買いはトレンドフォロー型が良いので、最近の個人投資家の突っ込み買いは失敗する可能性が高くオススメしません）。

瑕疵担保が必須となっている来年10月以降の物件は必ずデベがどこかでコストダウンを図ってますし、今後の先安感を考えると1戸あたりの専有面積を小さくし（小さいと平米単価は上がる）、設備を落とし（設備はレバレッジなので落とす時はかなり落ちる）、そして価格を下げてくるはず。

価格が下がるのは良いことですが、供給数の減少と減税効果により需給関係は買い手に不利に働きます（希望の間取りが取れるとは限らない）ので、上記をひっくるめて考えると本当に得なのか？は難しいところ。当然、購入リスクはありますが、今の賃料と比較してボーナス払い無しで同程度であれば良いと思うんですけどね。

国家・世界経済を語って買わないほうが良いというのは個人レベルのミクロの話とマクロをごっちゃにしており、あまり感心しません。

[785: 匿名さん]

下品な営業の下品なセールストークみたい。
そういうのに騙された購入者たちがいまローン減税スレで
やり場のない怒りをぶちまけている。

[786: 匿名さん]

全くだな
そんな突っ込みどころ満載な営業をわざわざネットですんなよ
供給が減ることによる価格語る前に
なんで供給が減るかあたりに頭まわした方が良いんじゃない？

[787: 購入検討中さん]

うわ、全否定された(苦笑）

ポイントは「実需不動産は買い下がり」で「株はトレンドフォロー」ってことなんだけどね。別に06-07年のど高値で買えとは言ってないし、これから安くなるけどそれ以上に買い手にとってのデメリットが増えるので、買い叩けるなら今の仕様の物件を買うのも良いのでは？ぐらいの話なんですけどね。

いずれにせよ私は不動産買いますし株はまだ買いません。否定された方々の相場感、いつなら買い時なのかを是非うかがいたいところですが、どうせ人の意見否定するだけで答えてくれないんだろうな。

[788: 匿名さん]

えっとさ、君が言ってるのは相場観ではなくて個人事情だよね？
相場の話に個人の事情を語ってマクロを語るのは感心しないとか
つまり君は相場そのものを全否定しながら買い時を言えといってるんだね

[789: 購入検討中さん]

日本語でおｋ
意味が全然分かりません…。

個人事情で買うなんて書いて無いじゃん。

・賃貸の家賃とローンはトレードオフ
・天井-底は誰にも分からない（私の予想は３-５年以内に当面の底）
・先安感のある相場で買うべき（仮に更に下がってもどうせ家賃とトレードオフ）
・住宅ローン減税が時限的に大拡充
・消費税が3年後〜どこかのタイミングで増税
・価格下落以上にスペックが下落

ってことを考えると今は意外と買い時じゃない？って話。
で、私が聞いてるのは「今が駄目だったらいつ頃が買い時なんですか？」ってこと。

長期では実需不動産の価値は下落傾向にあるとしても不動産なんてサイクルもの
だから中期では上げ下げしますし、減価償却的考え方をすれば長期の下落に対応
できると思うんだけどな。どうでしょう？

[790: 匿名さん]

不動産の上げ下げの幅がプチバブルはバブルというだけあって、
実需での上がり方に比べて極端。根拠なく年に3割アップとか・・・
バブルの分はすぐ下がるんだから、今買うのが得策な訳がない。

＞価格下落以上にスペックが下落
なんで？原油価格は暴落してるし、鉄鉱石の値段も暴落。
中華バブルははじけちゃったし、国内は不況で買い叩ける。
どう考えてもスペック落としたら、消費者は見向きもしなくなる。
オツムの残念なデベはすぐそういう訳の分からない理屈で
人を騙そうとするが、もしそういう経営判断してたら、
マンション価格を下げてもさらにマンション不況が続くことになるぞ。

[791: 匿名さん]

初参加）

・賃貸の家賃とローンはトレードオフ　←実家なので家賃なし（社宅の人もいるでしょう
・天井-底は誰にも分からない（私の予想は３-５年以内に当面の底）←３年は同意
・先安感のある相場で買うべき（仮に更に下がってもどうせ家賃とトレードオフ）←決まりは無い
・住宅ローン減税が時限的に大拡充　←現金なのでローン減税はまったく関係ない
・消費税が3年後〜どこかのタイミングで増税　←消費税は気になるけど、どうせ建物だけ。住宅価格が下がるほうが、うまみが大きい
・価格下落以上にスペックが下落　←今の物件だってスペック低い。これ以上下げたとしても、構造部分で削れないところは変わらない。だったら、販売価格が低いほうがいい。

ってことを考えると「今はまだ買い時じゃない」って話。
で、私が聞いてるのは「今が駄目だったらいつ頃が買い時なんですか？」ってこと。←２０１０年１１年。

減価償却的考え方をすれば長期の下落に対応できると思うんだけどな。
↑
長期の下落に対応できたら、バブルであんなに泣いてません。
これは、どの程度下落するかの予測次第である。もし、現在から半額になれば、今買ったら何をおいても大損。
まず、自分が何割程度の下落を想定しているか書かなければ、意味が無い。
また、予測は出来ても、実際は数年後にならないとわからないので、予測も意味を成さない。

[792: 匿名さん]

>>783

Ｅ電は民営化後にＪＲがつけた愛称だから正確には官製用語ではないね
誰も使わないという意味では都心十区と同じだが

[793: 購入検討中さん]

お、初参加！…と思ったけど全然駄目っすね。「社宅や実家住まいでほぼ家賃が掛からず」「現金で購入できる人」ってどんな前提条件ですか！(苦笑)

ただし「2010年か2011年が買い時」という予想を出してくれたのは感謝します。私の底値時期も大体その辺ですが、シミュレーションしてみてその辺で買うのと今買うのでは今買うほうがメリットは大きいと判断しました。

>まず、自分が何割程度の下落を想定しているか書かなければ、意味が無い。

収益還元法で物件を評価するのが実需不動産でも一般的になってきています。私の場合、自分が狙ってるクラスの物件の底値を利回り7%として計算しました。その結果、来春がベストとなった次第です。

ちなみに現金で買うのは止めた方がいいですよ。現金で買ったつもりで35年変動で買えば、安定運用(あくまで安定運用するべし！）分の利息とローン減税の効果で実質マイナス金利になります。金利が上がったら繰り上げ返済すればよいことですから。ちなみに私はこのパターンで考えてます。米国が危ないので金利上昇のリスクはありますが、短期的には金利下落傾向にありますし、現金が手元に潤沢にあるのであれば問題ないでしょう。

[794: 匿名さん]

まず自分が今買うことを正当化するために色々語ってるとこがダメ。

景気悪化が本格化し、ボーナス減・正社員リストラ等で皆が実感するようになりました。
土地・不動産価格は経済指標に比べて遅行します。
ここからが下げの本格化です。

・土地実勢価格高値から25%減少 （全国経済誌掲載）
・マンション価格20%以上下げても売れず （大手サイト掲載多数）
・武蔵小杉でタワー賃貸の空室率が高くて地元民心配 （ネットニュース）→空室率８０％を超えているらしい
・いろいろな経済誌で不動産暴落特集が組まれる
・ついに大手でも値下げ発表（新聞一面から） （値下げ発表は大きな決断で、通常はありえない）

どうしても買いたいならば、来年から分譲される（土地取得価格も建築資材価格も下落した後の）マンションと比較した上で検討したまえ。

[795: 匿名さん]

購入検討中って、まだ若造のガキなんだろうね。
中身は間違っているけど、自分の意見を持っているのはマル。
せいぜい一度は失敗してみたまえ。不動産の勉強になるぞ。

[796: 購入検討中さん]

まだ若造のガキと来ましたか！微妙に重複表現っぽいですね(笑)

>どうしても買いたいならば、来年から分譲される（土地取得価格も建築資材価格も下落した後の）マンションと比較した上で検討したまえ。

これを私が検討しているクラスの利回りでいうと7%ぐらいでしょう、と見てるわけです。ちなみに「来年から分譲される（土地取得価格も建築資材価格も下落した後の）マンション」ってどのくらいの価格になってるイメージですか？

坪単価でも利回りでも何でも良いので参考意見として教えてください。納得できる話だったら買うのを来年から分譲されるものに変えたいので。若輩者ですので是非ご教示賜りたく存じます。<(__)>

[797: 匿名さん]

7%って場所によるんじゃないか。前回の底値のときも7%いかない地域はいくらでもあった。
特に城南の東急沿線は利回りが低い。都心なら7%、港南や豊洲ならもっと上を狙おう。

[798: 匿名さん]

都心に近くてマンションＰＥＲが低い（利回りが高い）ところが、一般庶民が選ぶべき地域です。

ご予算は、坪２００万円台。

[799: 匿名さん]

それが無理なら賃貸で十分。

庶民にお金を無駄使いできる余裕は無いよ。

[800: 匿名さん]

高額賃貸は供給過剰。
賃料下がりそうだから、賃貸で良いかも。

不動産経済研究所は12月11日、東京都区部における「高級・高額賃貸マンション」の供給動向をまとめた。「高級・高額賃貸マンション」の定義は、新築時点で月額賃料30万円以上の住戸を含む物件。それによると、07年12月から08年11月の間に「高級・高額賃貸マンション」は52件、6,863戸が供給されたことが分かった。そのうち、月額賃料100万円以上の住戸を含む超高級賃貸マンションは11件、1,779戸供給された。

[801: 匿名さん]

賃貸屋さん営業乙であります！

[802: 匿名さん]

賃貸相場が物件価格よりも安定してるのって５万円〜２０万円の範囲内とかじゃなかったっけ？
３０万円クラスとかって今後不安定な動きになるから収益還元言ってる人はそこらへん考えた方が良いんじゃない。

[803: 匿名さん]

>>802
だから買って良いのは坪単価で２００万円台まで。
それ以上は危ないよ。４００万円台なんてとんでもないってことですよ。
高級物件は賃貸で十分でしょ。

[804: 購入検討中さん]

色々ご教示いただきありがとうございます。798さんの意見は納得感あります。7％というのは、私が買う予定の地域で私の買うであろうグレードの場合ってことなのでかなり限定された指標です。

都内で庶民が買うなら多分20-25坪ぐらい。で坪単価も200万台。ある程度の変数は埋まってくるので割りとシミュレーションしやすいと思うんですが、感情論とかマクロ、特に新聞のネガティブ報道面ばかり拾ってきてまだ待て！とかあまり説得力がないかなあと。

他に具体的な数字を示したアドバイスお願いします。例えば3-5年後には都内の分譲価格の3割引き4割引になるよ！っていうのなら待つ価値あるかもしれません。ただ90年代ぐらいから平均分譲価格の推移って出てるはずなので、そのへんの数字を補足資料として示しつつ。

山高ければ谷深しなので、過去の大バブル時代からの下落は仕方ない。今回のプチバブルでどこまで下がると見ているのか？専門的な意見があれば是非伺いたいです。

[805: 匿名さん]

県境外周区で、工事の延期が増えて来てます。
作っても売れそうにないからでしょう。
分譲マンションの供給量はこれからも減り続けそう。

[806: 匿名さん]

財閥系は県境外周区から撤退の方針。

[807: 匿名さん]

そろそろ上がりますよ。

[808: 匿名さん]

不動産仲介の三鬼商事が発表したオフィス市況調査（１１月末時点）によると、東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均空室率は前月より０．２６ポイント上昇し、４．５６％だった。上昇は１０カ月連続。大阪は６．４８％、名古屋も８．５４％に上昇した。

[809: 匿名さん]

>>804

不動産に限らず予測をたてる時の鉄則はマクロの前提をもとにミクロの想定を描くこと。
この順序を無視するのは良くないんじゃないかな。

例えば貴方は消費税アップなんかも書いてるけど、
これなんて新築というミクロで見ても何も判断できないんではないだろうか。
住宅マーケット全体的には消費税がアップすることは中古に対して新築が相対的に不利になるわけで
そこから新築は消費税アップを挟んでどのような価格推移になるのかと考えるべきじゃない。

[810: 新聞配達員]

やはり日本の不動産は底堅いね。一年前から都心新築マンションは下がる、下がると言う奴はたくさんいたが、結果何割下がったんだろう？株は半値以下だが。
そろそろマーケットにおける波乱は最終段階に入る。新聞には米トリプル安なんて言葉が飛びかうであろう。

[811: 匿名さん]

江東区が都心だと思ってるのは豊洲を勘違いして高値でも買ってしまったおバカさんだけ。
ふつうの人は足立区の仲間だと思ってる。
これが事実だし、今後も変わらない。

[812: 匿名さん]

>>810

土地と中古は下がってるけどね

[813: 住まいに詳しい人]

>>810
株価は先行指数、不動産価格は遅行指数

ここまでマンション価格が下がったのプチバブル分であって
マンション価格に関しては、サブプライムショックはこれからやって来るんです

[814: 匿名さん]

瑕疵担保がきちんとしてない物件は、それだけリスクも高く評価面で不利になるのでは。
特にこういう御時世ですからね。

[815: 匿名さん]

国交省／共同住宅−所有・利用の分離方式検討／初期コスト減、管理も容易

国土交通省は、共同住宅の土地・建物について、所有権と利用権を分けて設定し、住民が利用権を購入して居住する新たな事業スキーム「リースホールド型（利用権方式）共同住宅」の検討をスタートさせた。
同省は、多世代にわたって利用できるような性能を持つ住宅の整備に向けた検討を進めており、実現には新築段階でのコスト増への対応や、長期にわたる管理の適正化が課題。
このため、現行の区分所有方式とは異なる新たなスキームの導入可能性について、事業の採算性や、金融・法制度、管理などの観点から多面的に検討する。
利用権方式は、住宅を供給する事業者が土地と建物を所有し、居住者は、建物のスケルトンとインフィルについて一定期間自由に利用できる権利（建物利用権）を購入するという方法。
現行の区分所有方式のマンションと異なり、所有者が単独の事業者になるため、管理などに関する意思決定が容易になるほか、居住者には、利用権を取得するため間取りや内装の自由な設計ができるといったメリットがある。
所有と利用を分離することで、供給者、利用者とも、初期取得コストを軽減できるのも利点だ。
一方で、事業の採算性や、利用権購入者への融資の問題、法制度上の課題もあるため、国交省は本年度にヒアリング調査を行い、来年度に有識者などを交えた検討を進める。
現在の分譲マンションでは、維持管理に無関心な所有者が増えて管理組合が機能しなくなったり、適切な維持管理が行われなくなったりするケースが少なくないとされる。
住民の高齢化や、賃貸住戸の増加などで、管理放棄されるようなマンションが今後増える懸念があると同省はみている。
現行の区分所有方式では、建物の維持管理や大規模改修などには一定以上の所有者の合意が必要で、多くの所有者が無関心になってしまうと対応が難しい。
こうした現状を踏まえ国交省は、多世代利用型超長期住宅などの形成に関する総合技術開発プロジェクト（多世代利用総プロ）の一環として、新しい事業スキームの調査研究に取り組むことにした。

[816: 匿名さん]

都心の新築がそんなに下がらないって、土地の仕入れ＆建築費が高くて
そんなに下げられないつーことなんじゃないの？
素人的にはそう思うんだが、、

新聞配達しながら教鞭もとるとは、全く恐れ入りました。

[817: 匿名さん]

>>815
長期の賃貸契約と同じ？

[818: 匿名さん]

新聞配達員は予想を外しまくって逃亡していたはずが舞い戻ったか。
またハズレだよ。

長文や会話調と同じく、また消え去るだろう。

[819: 匿名さん]

家賃とトレードオフてもろ個人事情じゃん
持家ある人だって相当いるだろ

[820: 匿名さん]

相当ってどれくらい？

購入における買い替え比率って2割以下10%前半のはずだけど・・・違ったらご指摘下さい。正しい場合は多数が新規として差し支えないと思いますがいかがでしょう？

[821: 匿名さん]

一般論ですが、買い替えの人は相場が高いときには自分の物件も高く売れ
る可能性が高いけど、市場が低迷しているときには安くしか売れないから
新規購入＆買い増しよりは影響を受けにくいかもしれないですね。

うちの親は１９９０年ごろのバブルの頂点でバブルなマンションを購入し
ました（それぞれ１億弱）
そのマンションは今中古だと大体３０００万台って感じで約１８年間の
キャピタルロスが６０００万ちょいです。
これが住宅ローンなら目も当てられませんが購入資金は相続した土地を
これまたバブルの頂点で売却したものなのです。
１億で売却した土地もせいぜい４０００万つけばいいほうだと思います。

[822: 匿名はん]

88円かぁ〜・・・まだまだ落ちそうだな。
業界問わず、不動産持ってる企業も、安い価格でも放出出来るなら、処分したがってるんじゃないの？
少しでも身軽にならないと、潰れちゃうからね。

[823: 匿名さん]

住友は大丈夫でしょうか？

[824: 匿名さん]

地場不動産屋も大変だな

教授やったり新聞配達したり
掲示板に張り付くエネルギーも別のところで使えばいいのにw

[825: 匿名さん]

ＧＭが逝くといよいよこの不況の深刻さが露になりそうだね

[826: 匿名さん]

当面予想される不動産ファンダメンタルズの悪化は、前回の土地バブル崩壊時ほど大きな振幅ではない——。ニッセイ基礎研究所は、12月2日にまとめたレポート「不動産投資市場回復の見通し」のなかでこのように指摘した。

[827: 匿名さん]

足立区や江東区、墨田区、江戸川区、北区あたりの物件は下がってる

[828: 匿名さん]

藤和不動産　　江東区２丁目のマンション計画から撤退、管理会社も売却（ 2008年12月12日 ）

　藤和不動産は12日、江東区塩見２丁目のマンション事業計画から撤退することを決めた。第３四半期に土地建物売買契約の解約に伴い４３億９３００万円の特別損失を計上する。また、三菱地所藤和コミュニティの全保有株式を三菱地所に売却することも決めた。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28657

[829: 不動産購入勉強中さん]

>>828
経緯はこれです。
http://www.sanyo-shokai.co.jp/ir/pdf/koteishisan081212.pdf

これからも高値掴みした余力のないデベが採算割れを見込んご破算になる企画が出てきそう？

[830: 購入検討中さん]

押し目待ちに押し目なし

[831: 住まいに詳しい人]

>>826
“当面”なｗ

http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2008/fudo081202.pdf
を読んだけど、何の根拠もないし

>前回バブル期のピークで坪当り月額10万円といわれたオフィス賃料の上限値も、6〜7万円が
>天井で、都心3区の市場平均値も1万5千円から2万円のレンジで安定的に推移している。

とか言われても、この大不況じゃこれから下がるでしょ

>また、J-REIT保有物件の鑑定評価額とNOI（純営業収益）の変化をみても、鑑定評価額が
>2004年下期から2008年上期にかけて35％も上昇しているのに対し、NOIは4％程度の上昇に
>過ぎず、安定した推移となっている。

現在、入居しているテナントが不況で撤退したら、
直ぐに次ぎのテナントを同条件で入れて、今の収益を維持出来ると言うの？

この研究員って、まともに考えてレポートを書いているのかねぇ

[832: 購入検討中さん]

>>831さんって狂牛病騒ぎで牛を食わず、鳥インフルエンザに恐怖するワイドショー大好き主婦的な感覚だよなあ。大不況を予想してそれに備えるのはいいんだけど、前提としている大不況とやらがどのくらいのインパクトだと思ってるわけ？

「マンションを買うと破綻する」けど「賃貸だと回避できる」くらいの大不況ってどんな不況？そのへんの想定してる状況を数値で示してよ。少なくともニッセイ基礎研究所のレポートは数字でファクトにもどづいた予想をしている。このほかのレポートでも23区内の世帯数がどう変化するか？とか、実際の数字に基づいて予想してるよ。

あなたのいう大不況ってとても感覚的ですよね。826さんじゃないけど、なんというかこの掲示板、特にこのスレッドにくる悲観論者って「世紀末がくるぞー」的な、ハレー彗星が来ると世界が滅亡しちゃうぞーみたいな、恐怖で脳みそが正常に働いていない人が多すぎてウケるんだけど(苦笑）

是非そのあなたの想定する大不況を数字を交えて論じて欲しいもんですわ。

[833: 匿名さん]

不況というが、その前に不動産が供給過剰。 そのうえ需要も先食いしまくってしまったし。含み損かかえた方々は消費主体としてはもう死に体。生涯買い換えできない、つまり不動産会社の顧客になりえない。

[834: サラリーマンさん]

↑なかなか興味深い意見だね。
もっと詳しく知りたいから、どうしてそういう結論になったのかデータを示して教えてください。

[835: 購入検討中さん]

おおよそ２０年前まではマンションというのは、戸建ての前のワンスッテプ的な立場だった。
だからこそ、環境より、駅近、至便さこそ大事だった。
近年のマンションは終生の住処として捉えられている。
安全性やプライバシーの考慮からマンションを選択するという世帯も確実に増えた。
そのような考えが８３３さんの頭にあるのだろう。
この理論にはデータを示しようが無い。

[836: 匿名さん]

安全性やプライバシー？
そんなもの戸建てでも豪邸を建てれば実現可能。

[837: 匿名さん]

終の棲家としてのマンションを提供するなら、
個人的要望としてはプライバシーと騒音の問題を解決してほしいですね。
あとマンション内のセキュリティ。

この期に及んで壁や床の薄いマンション建てて、
自分の出す音他人の音を気にしながら暮らさせるのは罪作り。

でも、業界としては家にしろマンションにしろ、
住んでみたらがっかりで、早々に老朽化して、
ばんばん買い替え・住み替えしてくれないと商売的にはきついんだよね。

不動産をストックにさせないのが今までのやりかただから。

[838: 匿名さん]

不動産供給過剰、ってのはデータにありそ。
データから過剰の規模をはじき出せれば。
安定供給されていた年を定義して、そのときの不動産取得可能な所得世帯層当たりの供給量と、
最近の年の同じデータの差が、過剰規模ってことで概算できるかな。

需要の先取りっていう定義は難しいね。
前記の供給過剰の規模が概算できれいれば、それが先取りってことで、
そこから先取りした層の規模を概算できるかな。

含み損を抱えて死に体っていうのはさらに難しいね。
少なくとも、死に体になる可能性のある人はプチバブル時期に不動産を購入した方ってことかな。
その度合いは不況の規模によるね。表現が難。最大で「プチバブル期に不動産を購入した層」で。

で、今後不動産の顧客となり得ない人の規模っていうのは
「先取り層＋プチバブル購入層×係数（０〜１）＋不況によって所得減少して購入不能になった層×時間軸」
係数の決定は、センスだね。不況、買い替え買い増し需要を考慮しなくちゃいけないし。
ま、プチバブル購入層の規模が小さければ無視できますが。

上記総和の層の数と、
安定供給されていた年の不動産取得可能な所得世帯層の数を比較すれば、
「不動産会社の顧客になりえない」人の規模が想像できるかな。
ただ、比較するための時間軸の設定がさらに難しい。この先１０年くらい？

ってことで結論。833の主張をデータで示すのは難しい！
ちなみに、データから大不況の規模も想像していようとおもったけど、これもやっぱり難しい！

あー、ヒマな休日。

[839: サラリーマンさん]

ようするに、感覚で語ってるって事なんだ。

[840: 匿名さん]

そうそう。感覚って大事。
論文を作るにも本当に自分の思想や、主張をしっかり明示しないとつまんないものになっちゃう。
それって感覚から派生してくることが多い。
よくデータに拘っている人がいるけど、データーなんて今時いくらでも転がっている。
自分の主義、主張に沿ったデーターを見つけてきて、部分的に引っ張れば一丁上がり。

[841: 匿名さん]

これからは、差し押さえ物件増えるよ。

[842: 匿名さん]

確かにスキームを論じたほうが面白いね。

データや統計は、大局を見るのにヒントを与えてくれるけど、
時間軸、範囲、規模、などスケールを変えれば恣意的に使えるから、
あまり末節にこだわるのは危険がある。

[843: 匿名はん]

差押え物件ならいいけど、首吊り物件・焼身物件・中毒死物件も増えるかもね。

[844: 匿名さん]

プチバブル期にぎりぎりのローン組んで買っちゃってる家庭は、顧客としての再利用は難しい。
不動産価格は下落、賃金の伸びも期待できない、貯金もできない、
さらに売ってローンが残るようだと
次に買ってもらうための財源を作り出しようがない。

中古に対して新築価格だけが暴落するか、与信が劇的に緩和されるか、
そういう前提はなかなか望めないしね。

[845: 匿名さん]

与信の劇的な緩和こそサブプライムだよ。

[846: 匿名さん]

モデル化出来ない自分の力不足を認識しな。
だからいつまでたってもネット難民でくすぶってるんだよ。

[847: 住まいに詳しい人]

>>832
>「マンションを買うと破綻する」けど「賃貸だと回避できる」くらいの
>大不況ってどんな不況？そのへんの想定してる状況を数値で示してよ。

それって何方がおっしゃっているのですか？
私が感知してない概念ですので、発言されている方に説明を求めて下さい
　
　
>少なくともニッセイ基礎研究所のレポートは数字でファクトにもどづいた
>予想をしている。

この分析つうのは20年前のバブルと去年までのプチバブルを比較して
プチバブルは「プチ」なんで、20年前ほどは下がりませんよ
って言っているわけ
　
その分析自体はそれはそれで正しいのですが、
サブプライムショックの影響をまったくスルーしています
現在の不動産市況の悪化について、プチバブル崩壊＋サブプライムショックと
いう認識を持っていないということです
＃サブプライムショックの影響が実際に価格に反映されるのはこれからですが
　
おそらくこの研究員の認識は
プチバブルは海外のサブプライムローンが起こした土地バブルで余った資金が
日本国内に流入して過剰な不動産価格上昇が発生したのだから、プチバブルこそ
サブプライムバブルの日本国内での姿であり、サブプライムショックで起きる
バブル崩壊＝プチバブル崩壊であるというコトなのでしょうねぇ

サブプライムショックの震源は海外で、そしてほぼ全世界的に拡がっています
日本国内のプチバブル崩壊以外にも、不況のタネも海外から日本に入って来ます
金融機関や市場からの資金供給の低下と
輸出産業の業績不振と株価下落による消費マインドの縮小の影響は
普通に考えてプチバブル調整分じゃ済まないでしょ
　
　
で、問題は「大不況」がどれくらいのモノ？ですが
そりゃ>>831じゃ根拠を示してないから「感覚的だ」と指摘されれば
その通りなんですけどね
これだけ株価も下がって、雇用状況の悪化や業績予想の修正が報道されている中で
悲観論を批判するなら、それこそ根拠が欲しい

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081208AT3S0800W08122008.html
この不況がどこまで大きくて、どこまで続くかは意見が分かれるだろうが
2008−09年2年連続のマイナス成長予測がエコノミストの多数派です

2年連続となると「100年に1度」という形容も決して大げさとは言えませんね

[848: サラリーマンさん]

>よくデータに拘っている人がいるけど、データーなんて今時いくらでも転がっている。
>自分の主義、主張に沿ったデーターを見つけてきて、部分的に引っ張れば一丁上がり。
なるほどね。
そうすれば８３３のような未来を占うような理論でも、どうにでも言い訳できるって事か。
自慰行為みたいなもんだね。

[849: 匿名さん]

株価が過去のバブル崩壊が軽いジョークに思えるほどの暴落に見舞われてるのに
大不況と感覚的に捉えることが出来ないんであれば、そもそも感度低すぎるから相場語らない方が良いと思うよ

[850: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/iten/onlinelecture/lec113top.html
2000年と2005年の首都圏一都三県在住者数を住民票ベースで比較すると、
総人口は95万人増えているのに、20歳から59歳までの人口は27万人の減少です。

日本人のほとんどが気付いていませんが、働き旺盛に消費し納税する層は、
もう首都圏でも減少に転じたのです。

全国の団塊ジュニア(30代前半)の3分の1は首都圏に集まっているのですが、
彼らの出生率は非常に低いため、赤ん坊はその半分しか生まれていません。
その差が、地方からの上京者では埋められないところまで拡大しているのです。
おまけに今後5年間に団塊の世代が60歳を超えるので、現役人口の減少は首都圏でも加速していきます

[851: 匿名さん]

＞地方からの上京者では埋められないところまで拡大しているのです。

地方からの上京者というのは、所得層でいうと底辺部分。
いくら上京してきても、マンション購入層や高級賃貸層が増えるわけでもあるまいし。
月２０万も家賃を払う人間はいないから、返済に逼迫して分譲賃貸にしようか・・・
などという逃げ道は、どんどん狭まっていくよね。

[852: 匿名さん]

＞月２０万も家賃を払う人間はいないから、返済に逼迫して分譲賃貸にしようか・・・
＞などという逃げ道は、どんどん狭まっていくよね。

都心に流入する人たちの中で、月２０万も家賃を払う人間はいないから、
マンション購入者が、返済に逼迫して、いざ分譲賃貸にしようか・・・
と逃げ道を探そうそしても、その可能性は狭まっていくよね。

[853: 匿名さん]

月２０万もの家賃をとろうとするマンションに住んでる人がいたとする。
彼、または彼女が、そこを人に貸して自分は木造モルタル築５０年家賃１０万円の木賃アパートに移住するというシュチュエーションはどうも考え難いのだが・・・

[854: 匿名さん]

>850
名前つけ忘れてますよ。
それとも退官されたのですか？w

[855: 匿名さん]

アメ車ビッグスリーの支援策が廃案になりました。
さて日本のマンションも生き残れるかどうか・・。

[856: 匿名さん]

家賃補助半額、上限１０万までって一般的じゃないのかな？

[857: 匿名さん]

>854
いや、これから配達なんだって

[858: 購入検討中さん]

やっぱり悲観論者の話はつまらないし、得るものが少ないなあ。100年に一度の大不況とか、人口の減少とかニュース見てるんだから知ってますから！(笑）それこそワイドショーみてる主婦でも知ってる。そういうワイドショーウォッチャー的悲観論から一歩も進んでないから意味無いって言ってるわけ。

このスレッドのタイトル見てよ。「いつ下げ止まる？」だよ。みんなニュースで何やってるかとか知ってて、1920年代の大不況とか知ってて、その上でいつ下げ止まるか？いつ買い時か？ってのを考えてるわけ。それをしたり顔でみんなが知ってるニュースとか出されても「あーそうですか」ぐらいしか感想ないですわ。

じゃあ世界大戦前の大暴落があったとき、日本で実質不況期間がどれくらいあって、金融資産の扱いがどうなって、不動産価格がどう推移したかとか知ってる？100年に一度の不況だ！とか言ってて、このスレに書き込むからにはその場合の買い場を想定した上で書き込んでるんだよね？

本当に100年に一度の不況がくると思ってるなら現金持ちが過去の大不況でどうなったか？不動産もちがどうなったか？を理解した上で書き込んでほしいよ。そんな不況だったら逆に不動産もってたほうが良い、って言う結論に近くなると思うけどね。過去の話を知っていれば。

そんなことも知らないで人口が減少…（デベが心配することで購入者が心配することではない）とか、100年に1度…（だったら前回の不況では土地不動産持ってるほうが正解だった）とか語るのは止めてほしい。何も得るものは無いから。

少なくともネガティブな話のオチとしていつ下げ止まると思ってるのか？ってのは示してくれないとスレ違いでしょう。100年に1度の不況とか首都圏の世帯数減少…とかいいつつ、買い場は3年後です！とかいうのか、10年後です！っていうのか、興味あります。

下げ止まらないって結論でも勿論OKですし、私も長期では不動産価格はダウントレンドにあると思いますが、それでも短期中期ではサイクルがあるわけで、そのサイクルの話をしてる認識です。

[859: 匿名さん]

↑　こいつの話しの方が100倍つまらない。

[860: 匿名さん]

上がる話しは楽しい。
下がる話しは悲しい。


で…

今後数十年、上がることはない。
これまでのようにイリュージョンマジックは使えないわけだから。

マンションデベは斜陽どころか日没産業です。


もし上がったときは、ペナルティで豊洲の運河で泳ぐよw