23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[727: 購入検討中さん]

これ以降の新築分譲は価格を上げられないので、相当お寒い仕様になるんでしょうね。中古で過去のお買い得だった時期に竣工された物件を幾つか見ましたが賃貸並みの仕様設備に驚きました。10年も経ってないのにここまで安っぽいの？と。

私が見ていた価格帯が4000-5000の間だったからかもしれませんが、かなりショボかったです。これから先の新築は安くてもそれなりの仕様になると思うので新新価格時代の勘違い高級物件が値下がりするのを狙って来春竣工物件を買うのが良いような気がします。住宅ローン減税も大幅拡充しますし。

[728: サラリーマンさん]

不動産会社はいつの時代でも、どの不動産会社でもほぼ同じことを言う

①今が買い時ですよ
②もうこんな物件でませんよ
③この値段だったら私が買いたいぐらいですよ
と言う

最近は
①については「住宅減税と消費税ＵＰ前でお得ですよ・・・」と言う。
住宅減税はお得ですが、消費税は建物分にしかかからないから実は思ったほど大きな額にはなりにくい。
②については「都心でこんな大規模開発は土地が出ないからないですよ・・・」と言う。
景気が悪いから企業が土地を手放すし、いつの時代も大規模開発ってあるんですよね。
③については「自分も同じような時期にマンション買ってますが底値でしたね」とか言っちゃう
冷静にマンション名と購入金額を聞いても答えてくれないことが多い。

彼らはそれが仕事ですから大変ですね

[729: 匿名さん]

それが仕事って言ったって、ウソついて人を騙すんだから、
詐欺師だな。法には触れなそうだが、良い死に方しないだろうな。

[730: 匿名さん]

まあ不動産や証券の営業の人ってそう言われがちだけど、死に方まで言われなくても良いと思いますよ。この人この物件の営業じゃなければこの人から買いたいって思う営業さんもいますよ。そもそもそういう当たり前セールストークを間に受ける人の方が少ないでしょ！

[731: 匿名さん]

営業マンは嘘ついてるのが当たり前って前提なのがこの業界のレベルなんだよね。

[732: 匿名さん]

社会の底辺に誠実なんて求めても無理。

[733: 匿名さん]

>>732さん
同じことを私も思っています

日本において不動産営業は残念ながら最底辺の一角というのが共通認識です
そのような業界にあえて就職する人間のレベルは…言わずもがな、です
不動産を見るときは新築ならパンフレットを受け取る、中古なら鍵を開ける以上の
スキルを期待することは酷というものです

[734: 匿名さん]

元祖匿名って相変わらず痛いね。何書いているかわからないんだが、そういう書き方を
することがわかっている風でかっこいいと思っているんだろうな…
教育が足りないって、君の所属する業界の人間こそ金融業界中で最も教育が足りない
人達の集まりだと思うよ。まあ、当の本人が一番よくわかっているはずだが

[735: 大学教授さん]

住宅減税の内容が決まれば、様子見だった人たちの購入が一気に顕在化します。
将来にわたり資産価値維持が期待できる都心部の坪単価が安い物件（坪単価で２００万円台）は
一気にはけて無くなるかもしれません。
特に子供のいない共稼ぎ世帯は税の負担も多いので、減税効果も大きくなります。
３ＬＤＫタイプを購入しておき、数年後に一子をもうける計画を立てる人も多いでしょう。

都心１０区の竣工物件のピークは来年春で、それ以降は急速に竣工量が少なくなります。
都心１０区の分譲住宅（含む戸建）の着工数量推移
２００３年　３７千戸、２００４年　３０千戸、２００５年　２８千戸、２００６年　２２千戸、
２００７年　１６千戸、２００８年　１７千戸？

住宅減税の内容が決まる前であれば、好きな物件から好きな間取りを選ぶことも可能ですが、
一気に動き始めると、妥協する必要がでてくるかもしれません。
個々の判断になります。

[736: 大学教授さん]

大規模物件になると、着工から竣工までおよそ３年見る必要があります。
２００７年、２００８年と着工数量が少なく、
また、着工するには用地手配が必要ですから、２００９年も前半も少ないままでしょう。
従って、都心１０区の竣工量は２００９年春をピークに、およそ２年半は少ない状態が
続くでしょう。すなわち、２００９年５月〜２０１１年いっぱいは少なくなります。

一方、住宅減税は入居年が基準になります。そして適応期間は５年と予想されています。
入居年で２００９年〜２０１３年が対象になります。
また減税控除額および率は２０１２年、２０１３年は下がると予想されます。
すなわち、最も有利な条件を獲得するには、少ない竣工数の中から選ぶしか無いわけです。

そう言った意味で、
購入する経済力がある世帯は、来年春までに決めておいた方が良さそうです。

[737: 匿名さん]

>>735

この市況で一気に売れるわけないと思う。
住宅ローン減税って満額の還付が受けられる人ってごく一部。
そのあたりの理解が出来てない人が煽られるとは思うけど。
不動産業界の圧力で施行される気がする。

[738: 大学教授さん]

>>737
都心１０区で一般人が購入可能な坪単価２００万円台の物件は数が限られていますから、
急速に売れて無くなって行くと予想します。

逆に、高額物件は本格的に景気が回復して、富裕層の金融資産が増えて行かないと厳しいでしょう。
前回の住宅減税の時も、億ションが動き始めたのはかなり遅れてからでした。

[739: 元祖匿名はん]

>734
思うに金融業界の人間だろうが、凡そ猿ビジネスぶりは、リアルエステート関連に限らず

PEでもM&AでもLBOローンでもデリバでもセキュリタイゼーションでも、ぜーんぶ一緒か、

より酷いよ。何やってる人だか知らんが。キャピタルゲインやアービトラージだけ狙って

なーんにも生み出してない虚業なのは自分達が一番わかってるだろうし。

表現悪いが信金でファイナンスつけてるような人のほうが、まだましで世の役に立ってる。

もし株屋の人間ならトレーダーだろうがアナリストだろうが偉そうに言われる筋合いもないし。

株屋に比べれば、不動産屋は、まだ必要悪の部類。

[740: 匿名さん]

教授は相変わらず的外れだな。

今はマンション買う力がある人ですら様子見する時期だよ。
皆、＊＊じゃない。

景気と雇用が不安定な今、貴重な預金はマンションの頭金ではなく生活防衛資金にする。
ローンを抱えて失業したら身ぐるみ剥がれて借金だけ残る悲惨な生活が待ってるんだから。

[741: デベ勤務]

>740
そんなギリギリの人は都心にマンション買わないのでは？
需要そのものはかなり感じてる

個人的には春くらいまでが一番買い時と思ってる
それ以降は価格は多少下がるけど物件の質が…

[742: 大学教授さん]

>>740
日本人みんなが暗い性格じゃないし、
多くの人は結婚して、明るい家庭を築く夢を持って日々頑張っていますよ。
住宅減税が決まるのを心待ちにしている人は多いでしょう。

特に、子供がいない共稼ぎ世帯は重税感が強いですから、住宅減税は大きな魅力です。
このタイプの世帯が選ぶのは都心１０区でしょうから、需要が限られた地域に集中します。

[743: 匿名さん]

あいつの正体がわかった。
売れなくて大量在庫を抱えてる湾岸物件デベだ。

[744: 匿名さん]

>>739
そうやって必死に知ってる言葉並べるなよ
見てる方が恥ずかしくなっちゃうから気をつかえよ

[745: 匿名さん]

教授って名乗ってるのって、なんだか当たらない天気予報を聞いてるみたいだね。
集中豪雨の雲が気象レーダで確認されてるのに、明日は晴れるでしょうみたいな。

世界中の経済学者が100年来の不景気だって(それも不動産バブルがはじけた)言っているのに
来年は不動産が売れるでしょうと言ってる。

はずしてる所はそっくり。

[746: 港区民]

都心10区っていうの止めない？
明らかに都心じゃない墨田区とかとひとくくりにされるのはちょっと。

[747: サラリーマンさん]

いちいち身分詐称男にレスするのもなんだけど・・・
>>738
>前回の住宅減税の時も、億ションが動き始めたのはかなり遅れてからでした。
そもそも億ションの物件価格のなかで減税分なんてたかが知れてるから当然関係ない

>>742
>特に、子供がいない共稼ぎ世帯は重税感が強いですから、住宅減税は大きな魅力です。
2馬力でローンならローン残積の額なんてたかが知れてるし
減税分もたいしたことが無いだろ

そもそも2馬力前提の生活設計がどれほど危険か
このご時世で当事者が一番臆病になっているよ

デベが完全消滅でもしない限り物件の供給は無くならない
瀬戸際なの？いい加減電波撒き散らすのは止めろ

[748: 匿名さん]

マザーズオークションでマンションクリアランスフェアやってるね
http://www.mothers-auction.net/campaign/clearance/

リンクされてるBS11「不動産王」動画見たら2650万円⇒1730万円の物件が紹介されてた
35％引きってなかなかすごいね

[749: 匿名さん]

>都心10区

10まで増やさないと都心の仲間入りができない区を、
無理矢理都心にするための強引なくくり。

[750: 不動産購入勉強中さん]

不動産購入を検討しているごく一般人としては、今回のプチバブルは正直迷惑この上なく、
中でも調子付いて踊りまくったデベ及び外資、ファンドはこの先どうなろうがかまったこっちゃないのですが、
昨日からの動きを見ると、どうやらお上から救済の手が差し伸べられそうですね。

業界の粛清が中途半端なまま持ち直すようなこととなれば、
１エンドユーザーとしてどこか蟠りが残りそうです。

[751: 元祖匿名はん]

>734
>744

自分でやったか、連れがやってるかレベルだが。

理解が出来ないなら黙っとけ。

[752: 匿名さん]

>>750
「最大」600万の減税のこと？
実質はたいしたこと無いよ
BMAのスレあたりでは、減税のおかげで
来年には売れ行きが変わるなどと
必死な方もいるけど

[753: 匿名さん]

じゃあ 曳舟、鐘ヶ淵も都心か…

[754: 元祖匿名はん]

>750
本来ファンドの世界と、分譲マンションの世界は、マーケット別だったんですよ。
既存収益物件をキャッチボールしてるのと、新築をエンドに売ってるのではまるで違った。

それがファンドが土地から漁りだして、デベはデベで手抜きで楽しようと一棟売りしだして
価格上昇が相成った。

というより、一時期から新価格だ、新新価格だ、単にデベの値付けが荒っぽく高くなった。
凡そ賃料水準から導き出される価格や、エンドの購入属性等を極端ユルく甘く見だした。

ファンドのプレイヤーはプレイヤーで粛清というか、勝手に整理されるべきでしょうが、
デベの勘違い振りに至っては、財閥系だろうが、商社系だろうが、皆横並びで一緒だったわけで、
粛清されずに市場に残っても、逆にそのことのほうが問題が大きいのではないかと思います。

大手だから必ずしも真っ当ということはこの業界に限ってはなく、所詮「まだまし」レベルで、
学習能力が著しく乏しいので。

[755: 不動産購入勉強中さん]

>>752　
下のニュースのことです。
昨日からＲＥＩＴ、大手デベ、今日あたりは額面前後のデベ銘柄が値を飛ばしてます。

“不動産緊急対策”骨子判明 -NHKニュース

麻生総理大臣の指示を受けて、国土交通省が検討している不動産市場の活性化のための緊急対策が明らかになり、資金繰りに苦しんでいる不動産関連企業を支援するため「住宅金融支援機構」を通じて融資する仕組みを新たに作ることになりました。

それによりますと、緊急対策では、金融機関から資金が調達できずに不動産関連企業が破たんするケースが相次いでいることから、独立行政法人の「住宅金融支援機構」がマンションなどの建設資金を貸し出す仕組みを新たに作り、融資には政府保証をつけることを検討しています。また、マンションやオフィスビルを運用している「Ｊリート」と呼ばれる不動産投資信託の資金繰りを支援するため、政府系金融機関が金融危機などの際に融資できる制度を初めて活用し、「日本政策投資銀行」を通じて資金を貸し出します。さらに、「住宅金融支援機構」の長期固定型の住宅ローン、「フラット３５」で省エネや耐震性などに配慮した住宅の場合に金利を０．３％引き下げる期間を今の５年から延長することも検討します。国土交通省では、こうした緊急対策を今週中にまとめ、早急に実施したいとしています。


>>754
春先から新築分譲を中心に物色し始め、自身の相場観と実勢価格との乖離がなかなか埋まる様子のない中、
のべ２０人あまりの営業の方（仲介業者も含め）と会うこと（羽目）になりました。

どれ程情報を集めることに躍起になろうがエンドが知り得る情報には限度があり、
また我々が直に接するのは常に末端の営業の方だけです。
余りに大きな買い物なのに、余りに大きな情報格差の環境の下で決断を下さなければならないわけですよ。

今取り合えず想像できるのは、これからも大なり小なりこういった山谷を繰り返していくんだろうなということ。
、、、まーとにかく特異な体質の業界であるということでしょうかね。

[756: 匿名さん]

754さん

素晴らしい書き込みありがとうございます。
本当ですよね。学習能力なし。長期ビジョンなし。

[757: 匿名さん]

>>755
まず、クソ業者は全部潰して徹底的に膿み出しをして欲しいですよね。

[758: 購入検討中さん]

不動産会社は無理矢理値段を釣り上げて嘘八百の営業トークで個人に巨額の負債を負わせる
資産だなんだと嘘ばかり。

「新価格」って言葉も消費者をバ　カにしている。

普通の商売でやってごらんなさいよ　客から怒られるよ

不動産業者は粛正されるべき。
どんどん潰れて良い

[759: 匿名さん]

これからは県境外周区を除外して考えようぜｗ

[760: 匿名さん]

県境外周区で売れ残り物件をいっぱい抱えた業者が、
今日も江東区関連スレで
暴れまくっているぞ。

ああ面白・・・・
セイゼイガンバッテクダサイ

[761: 匿名さん]

これからは埋立地を除外して考えようぜ。

[762: 匿名さん]

>>725

クリード

[763: 匿名さん]

江東区を異常に勧めるといえば・・・・・どこかの教授さんですね。

１．物件価格はまだまだ下がる
２．給与は上がらない（成果主義の浸透）
３．消費税増や社会負担増で負担は増える
４．雇用不安で正社員でも安心できない

手取りがどんどん減る時代・リストラ不安の時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者がどんどんマンションを買うのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

[764: 匿名さん]

>>763
所得の二極化が進んでいるから安普請のアパート経営のほうが儲かりますよ。
「安定投資」アパート脚光　大和ハウスなど事業強化
12月10日8時32分配信 フジサンケイ　ビジネスアイ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081209-00000026-fsi-ind

[765: 匿名さん]

一方でこんな話もあるし、
＜調査＞人気の不動産投資先、東京が上海を抜き首位に—ブルームバーグ
12月10日7時5分配信 Record China
2008年12月8日、米ブルームバーグは、アジア20都市を対象にした不動産投資先の人気調査で、東京が上海を抜いてトップに躍り出たと報じた。広州日報が伝えた。調査は、非営利の不動産開発研究機関「アーバンランド研究所（ULI）」と世界4大会計事務所の1つ「プライスウォーターハウスクーパース（PwC）」が共同で実施した。調査結果は、世界的な金融危機が投資家の心理に変化をもたらしたと報告。09年の投資活動については、投資家がリスク回避を重視する傾向が高まると予測した。対象20都市のうち、東京が最も将来性が最も高くリスクが低いと評価された。シンガポールが2位で香港が3位。リスクの項目で11位となった上海は、総合で5位に転落した。金融危機の影響で東京の不動産市場は昨年より下落したが、調査に協力した業界関係者の間では「世界の他の不動産市場より魅力的だ」とする見方が多かったという。

金融緩和の長期化、新たなバブルの種にも＝ＥＣＢ専務理事
12月10日15時48分配信 ロイター
［北京　１０日　ロイター］　欧州中銀（ＥＣＢ）のビーニ・スマギ専務理事は、過去の例からみると中銀は金融緩和を長期化することで新たなバブルの種をまくことがある、と述べた。同専務理事はパネル討論で、欧米の中銀がとっている大胆な金融政策を念頭に置いたものではなく、あくまで一般論として発言した。「経験からみると、金利を引き下げた後、引き上げるのは非常に難しい」と述べ、例として２００２—０４年の米国を挙げた。その上で「手遅れになりがちだ。制御できないと言っているわけではないが、考慮すべき一要素だ」と述べた。

[766: 匿名さん]

J-REIT爆上げ！
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/RealIndex&QCODE=155

[767: 不動産購入勉強中さん]

アスコット<3264.Q>、継続企業の前提に「重要な疑義」

［東京　１０日　ロイター］　アスコット(3264.Q: 株価, ニュース, レポート)は１０日、２００８年９月期決算短信の継続企業の前提に、
「需要な疑義が存在する」との注記を追加したと発表した。事業環境の急激な悪化から、販売用不動産の売却が計画通り進まず、
金融機関からの借り換え融資が必要な状況になっているという。

　アスコットはこれを受け、グループの従業員８３人の４割に当たる人員削減などを実施する。

[768: 匿名さん]

>>767
よくわかんな〜い。どういう事。　お父さんが来るって事。

[769: 匿名はん]

モリモトの作った、上場期間最短記録をもう更新か？

[770: ご近所さん]

都心十区とか県境なんとかってのも変な言葉だよな。
区単位で区分けできない、って何度も出てるのに。
都心十区に入ってるなんとか区よりも
世田谷、大田のほうがよっぽどなのにねぇ。

[771: 匿名さん]

御意。
同じ主張するにしても、この手の言葉を使わないほうが
ずっと説得力あるよ。言葉の選択って結構大事だよ。

>都心十区とか県境なんとかってのも変な言葉だよな。

[772: 匿名さん]

「都心十区」官製用語です。

千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区

ここまでは自治体コード順（千代田区から時計回り）

次は品川、目黒、大田、世田谷と続くのですがそれはいれずに

副都心である渋谷区、豊島区を入れたようです

[773: 匿名さん]

千代田区との隣接区・・・中央、港、新宿、文京、台東
中央区との隣接区・・・・千代田、港、墨田、江東
港区との隣接区・・・・・千代田、中央、新宿、品川、渋谷、江東

都心３区に接していないのに都心十区には入っている区がありますね

[774: 匿名さん]

豊島区の中華街構想うまく行ってないみたいですよ。

[775: 匿名さん]

都心＋副都心が１０区じゃない？

[776: 匿名さん]

大崎副都心が入ってないね