23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[707: 購入検討中さん]

下げ止まるのは先と思いつつも買っちゃいました。理由としては居住用不動産は待ち時間のロスが少なからずある（ローン返済終了年齢・賃貸への支払い）ってのと、大幅な値下げ交渉成功により希望の坪単価になったこと、住宅ローン減税が住民税にも及ぶの３つ。

とはいえ収益還元で考えると現時点では全然割りに合ってない。新築とはいえグロス利回りで5.25ぐらいしかなく、この地域だと少なくとも7％は欲しい所なのでまー失敗といえば失敗かなあ。

この地域における希少性・比較優位性が今後将来にわたって維持されるとは思わないけど、新新価格にチャレンジした物件の無駄に豪華な専有部分のスペックはもうこれ以上上がらないだろうとみてるので、次のプチバブルが来たときに売り逃げれる可能性はある。無理なら永住って感じかな。

区分所有不動産は大枠では緩やかな下げ基調も、景況に遅行して上げ下げするから売れば残債よりも利益がでる局面もあると思うんだけど、問題は子供や家族の状態がそれと合致するか…という点が実需の難点。ベストは10年後ぐらいに次のピークがあるといいんだけど＆結構ありそうだと思ってるんだけどどうなることか。

ちなみに底は2012-14年頃、2015年からあげて2018年頃がまたピークっていう読みです。・・・と長文失礼しました。

[708: 匿名さん]

>次のプチバブルが来たときに売り逃げれる可能性はある。

お前が生きてる間に二度とバブルは来ない。来るとしても50年後ぐらい。
そのころにはそのマンションは廃墟だね。

[709: 匿名さん]

みんな日本の人口が激減すると思ってるけど、ホントにそうなるだろうかね。
俺は実際日本の人口が本格的に減り始めたら、マスコミを中心に国中が大騒ぎして
間違いなく中国などから大量に移民を認めるようになると思うよ。
地方が次々ゴーストタウンになったり、高齢者だらけで世話をする人間が
圧倒的に不足するような状況を手をこまねいてみているとは思えないしね。
既に自民党の中では日本を移民国家するべきなんて意見も出始めてるし、
人材不足で悩む日本の産業界からの要望もかなりあるからね。
今回の国籍法改正なんかは、まさにその序章な気がしてる。

[710: 匿名さん]

移民政策を取っても優秀な人間が来ないと意味はない。

治安の悪化とXXX村みたいなXXX民族居住地域を生みだすだけだろう。
現に自動車部品工場の多い東海地区や北関東地区では、何年も前から日系人が
移民してきて工場で働いているが彼ら自身は真面目でもその子供たちがギャング化して
問題になっているとこがある。

日本は差別してしまう文化で彼らは弾き出された訳だ。
再チャレンジができない国家では、彼らのような存在が多数出るよ。

移民受け入れは国の文化を変えてからでないと互いに不幸な結果しか産まないと思う。

[711: 匿名さん]

冷静に考えて移民が23区のマンション買えるわけないでしょ。
郊外のぼろアパートに住むだけ。

[712: 匿名さん]

現に池袋や新宿の中古マンションを中国人や韓国人がいっぱい買ってるんだけどね。

[713: 匿名さん]

埋立地物件の業者が必死ですね。
でも、もう埋立地は安くしないと誰も買いませんよ。
5000万以下は必須です。
一億円もする物件を普通のサラリーマンが買えるわけないですよ。

[714: 匿名さん]

確かに。
下げ基調が続くいま、1億出すなら少々狭くても内陸の人気エリアを選ぶよな。

[715: 匿名さん]

地方や郊外は劇下げ、都心にも値ごろ感、
半端なところほど両者に吸い取られて買い手が先細って行くのでは。

人口における所得の中流層が痩せて行くのと同じようにね。

[716: 匿名はん]

常磐線・京浜東北北　じゃ　一流半やら二流半の中途半端なデベが、売れてないのに高値で頑張ってるね。
こうして在庫抱えて、退場喰らうんだろうけど、同じ会社が持ってる都内物件も一緒にドボンするから、それにひきづられて都内も下がるんだろう。

[717: 匿名さん]

自治会役員はインド人　きっかけは「ハロー」
12月8日11時51分配信 産経新聞
東京都江東区の公団大島６丁目団地。自治会役員を務めるのはナレン・デサイさん（３６）、ヘマント・ウィサルさん（３４）。２人はインドのシリコンバレーとして知られる西部の都市、プネーの出身で、ともに３年前に来日し都内のＩＴ企業で働いている。人なつこい顔立ちのナレンさんは、流暢（りゆうちよう）な日本語で「コミュニティーのために、日本人とインド人がお互いに住みやすい環境をつくりたいと考えて頑張っています」と話す。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081208-00000526-san-l13

[718: 匿名さん]

今週のマンションズ薄いなぁ…
今まで広告掲載の常連だった二流デベが次から次へと倒れてリクルートのマンション広告ビジネスにも影響出ちゃってるね。

[719: 匿名さん]

コスモイニシアじたいが・・・

[720: 匿名さん]

イニシアはもうリクルートの資本入ってないでしょ。

[721: 匿名さん]

つ、年度内に契約完了させるためには、11月中にMRに呼び込まないといけない。
というわけで、11月のマンションズは異常に分厚かったのだが...。

しかし、結局、最後の大宣伝も空振りに終わり、年度末で飛んじゃうデベが
ますます増えることになる。

[722: 匿名さん]

>>721
世田谷区の売れ残りマンション４６件中、１９件・・・・・・・・
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/13/13112/?lc=03&...

[723: 住まいに詳しい人]

>>718
12月に住宅情報への出稿が減るのは例年のこと、それ自体は大した問題じゃない

年明けには、大手も価格改定に踏み切るところが多いよーだから
また分厚くなります
まあ掲載料も値引きしまくりで、リクルートは相変わらずツライでしょーけど

価格改定は既購入者の扱いが問題になるので、大手は腰が引けていたが
たとえ我慢して市況の恢復を待ったところで損失が膨らむだけなのは決定的

やはり背に腹は代えられない
最悪の市況であることも世間に周知のものとなっているとばかり幸いに
１月からはよーいドンで安売り競争となりそーです

[724: 匿名さん]

ついに正社員削減が始まった・・・・

もうマンション購入どころではありません。

ソニーが全世界で従業員８０００人削減へ　景気悪化に対応
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081209-00000547-san-bus_all

ロームが７５０人削減へ　半導体子会社中心に
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/193361/

リストラ正社員拡大…あすはわが身、レナウンや西友も
http://www.zakzak.co.jp/top/200812/t2008120432.html

上場企業でももうこれだけ・・・今後もっと増えるでしょう。

派遣・期間社員などの非正規労働者のリストラも加速しています。
厚生労働省の調査だけでも3万人以上が年末に職を失います。
実際はその数倍が解雇されているはず。

これではマンション相場上昇なんて何年先になるやら。

[725: 匿名さん]

主な正社員リストラ（12月1日現在で判明しているものだけ）

日本IBM　正社員1000人以上削減
沖電気工業　正社員300人を削減
レナウン　正社員300人を削減
奥村組　正社員622人を削減
前田建設工業　正社員525人を削減
大京　正社員450人を削減
西友　正社員350人を削減
日興コーディアル証券　40歳以上で希望退職募集
みずほ証券　正社員200人以上を削減

これから先も寒い時代になりそうだ・・・

[726: 匿名さん]

不動産投資信託でストップ高が続出、国土交通省が不動産緊急対策
http://www.technobahn.com/cgi-bin/news/read?f=200812091749

やっと政府が不動産価格下落対策に本腰をいれ始めまたようだ

[727: 購入検討中さん]

これ以降の新築分譲は価格を上げられないので、相当お寒い仕様になるんでしょうね。中古で過去のお買い得だった時期に竣工された物件を幾つか見ましたが賃貸並みの仕様設備に驚きました。10年も経ってないのにここまで安っぽいの？と。

私が見ていた価格帯が4000-5000の間だったからかもしれませんが、かなりショボかったです。これから先の新築は安くてもそれなりの仕様になると思うので新新価格時代の勘違い高級物件が値下がりするのを狙って来春竣工物件を買うのが良いような気がします。住宅ローン減税も大幅拡充しますし。

[728: サラリーマンさん]

不動産会社はいつの時代でも、どの不動産会社でもほぼ同じことを言う

①今が買い時ですよ
②もうこんな物件でませんよ
③この値段だったら私が買いたいぐらいですよ
と言う

最近は
①については「住宅減税と消費税ＵＰ前でお得ですよ・・・」と言う。
住宅減税はお得ですが、消費税は建物分にしかかからないから実は思ったほど大きな額にはなりにくい。
②については「都心でこんな大規模開発は土地が出ないからないですよ・・・」と言う。
景気が悪いから企業が土地を手放すし、いつの時代も大規模開発ってあるんですよね。
③については「自分も同じような時期にマンション買ってますが底値でしたね」とか言っちゃう
冷静にマンション名と購入金額を聞いても答えてくれないことが多い。

彼らはそれが仕事ですから大変ですね

[729: 匿名さん]

それが仕事って言ったって、ウソついて人を騙すんだから、
詐欺師だな。法には触れなそうだが、良い死に方しないだろうな。

[730: 匿名さん]

まあ不動産や証券の営業の人ってそう言われがちだけど、死に方まで言われなくても良いと思いますよ。この人この物件の営業じゃなければこの人から買いたいって思う営業さんもいますよ。そもそもそういう当たり前セールストークを間に受ける人の方が少ないでしょ！

[731: 匿名さん]

営業マンは嘘ついてるのが当たり前って前提なのがこの業界のレベルなんだよね。

[732: 匿名さん]

社会の底辺に誠実なんて求めても無理。

[733: 匿名さん]

>>732さん
同じことを私も思っています

日本において不動産営業は残念ながら最底辺の一角というのが共通認識です
そのような業界にあえて就職する人間のレベルは…言わずもがな、です
不動産を見るときは新築ならパンフレットを受け取る、中古なら鍵を開ける以上の
スキルを期待することは酷というものです

[734: 匿名さん]

元祖匿名って相変わらず痛いね。何書いているかわからないんだが、そういう書き方を
することがわかっている風でかっこいいと思っているんだろうな…
教育が足りないって、君の所属する業界の人間こそ金融業界中で最も教育が足りない
人達の集まりだと思うよ。まあ、当の本人が一番よくわかっているはずだが

[735: 大学教授さん]

住宅減税の内容が決まれば、様子見だった人たちの購入が一気に顕在化します。
将来にわたり資産価値維持が期待できる都心部の坪単価が安い物件（坪単価で２００万円台）は
一気にはけて無くなるかもしれません。
特に子供のいない共稼ぎ世帯は税の負担も多いので、減税効果も大きくなります。
３ＬＤＫタイプを購入しておき、数年後に一子をもうける計画を立てる人も多いでしょう。

都心１０区の竣工物件のピークは来年春で、それ以降は急速に竣工量が少なくなります。
都心１０区の分譲住宅（含む戸建）の着工数量推移
２００３年　３７千戸、２００４年　３０千戸、２００５年　２８千戸、２００６年　２２千戸、
２００７年　１６千戸、２００８年　１７千戸？

住宅減税の内容が決まる前であれば、好きな物件から好きな間取りを選ぶことも可能ですが、
一気に動き始めると、妥協する必要がでてくるかもしれません。
個々の判断になります。

[736: 大学教授さん]

大規模物件になると、着工から竣工までおよそ３年見る必要があります。
２００７年、２００８年と着工数量が少なく、
また、着工するには用地手配が必要ですから、２００９年も前半も少ないままでしょう。
従って、都心１０区の竣工量は２００９年春をピークに、およそ２年半は少ない状態が
続くでしょう。すなわち、２００９年５月〜２０１１年いっぱいは少なくなります。

一方、住宅減税は入居年が基準になります。そして適応期間は５年と予想されています。
入居年で２００９年〜２０１３年が対象になります。
また減税控除額および率は２０１２年、２０１３年は下がると予想されます。
すなわち、最も有利な条件を獲得するには、少ない竣工数の中から選ぶしか無いわけです。

そう言った意味で、
購入する経済力がある世帯は、来年春までに決めておいた方が良さそうです。

[737: 匿名さん]

>>735

この市況で一気に売れるわけないと思う。
住宅ローン減税って満額の還付が受けられる人ってごく一部。
そのあたりの理解が出来てない人が煽られるとは思うけど。
不動産業界の圧力で施行される気がする。

[738: 大学教授さん]

>>737
都心１０区で一般人が購入可能な坪単価２００万円台の物件は数が限られていますから、
急速に売れて無くなって行くと予想します。

逆に、高額物件は本格的に景気が回復して、富裕層の金融資産が増えて行かないと厳しいでしょう。
前回の住宅減税の時も、億ションが動き始めたのはかなり遅れてからでした。

[739: 元祖匿名はん]

>734
思うに金融業界の人間だろうが、凡そ猿ビジネスぶりは、リアルエステート関連に限らず

PEでもM&AでもLBOローンでもデリバでもセキュリタイゼーションでも、ぜーんぶ一緒か、

より酷いよ。何やってる人だか知らんが。キャピタルゲインやアービトラージだけ狙って

なーんにも生み出してない虚業なのは自分達が一番わかってるだろうし。

表現悪いが信金でファイナンスつけてるような人のほうが、まだましで世の役に立ってる。

もし株屋の人間ならトレーダーだろうがアナリストだろうが偉そうに言われる筋合いもないし。

株屋に比べれば、不動産屋は、まだ必要悪の部類。

[740: 匿名さん]

教授は相変わらず的外れだな。

今はマンション買う力がある人ですら様子見する時期だよ。
皆、＊＊じゃない。

景気と雇用が不安定な今、貴重な預金はマンションの頭金ではなく生活防衛資金にする。
ローンを抱えて失業したら身ぐるみ剥がれて借金だけ残る悲惨な生活が待ってるんだから。

[741: デベ勤務]

>740
そんなギリギリの人は都心にマンション買わないのでは？
需要そのものはかなり感じてる

個人的には春くらいまでが一番買い時と思ってる
それ以降は価格は多少下がるけど物件の質が…

[742: 大学教授さん]

>>740
日本人みんなが暗い性格じゃないし、
多くの人は結婚して、明るい家庭を築く夢を持って日々頑張っていますよ。
住宅減税が決まるのを心待ちにしている人は多いでしょう。

特に、子供がいない共稼ぎ世帯は重税感が強いですから、住宅減税は大きな魅力です。
このタイプの世帯が選ぶのは都心１０区でしょうから、需要が限られた地域に集中します。

[743: 匿名さん]

あいつの正体がわかった。
売れなくて大量在庫を抱えてる湾岸物件デベだ。

[744: 匿名さん]

>>739
そうやって必死に知ってる言葉並べるなよ
見てる方が恥ずかしくなっちゃうから気をつかえよ

[745: 匿名さん]

教授って名乗ってるのって、なんだか当たらない天気予報を聞いてるみたいだね。
集中豪雨の雲が気象レーダで確認されてるのに、明日は晴れるでしょうみたいな。

世界中の経済学者が100年来の不景気だって(それも不動産バブルがはじけた)言っているのに
来年は不動産が売れるでしょうと言ってる。

はずしてる所はそっくり。

[746: 港区民]

都心10区っていうの止めない？
明らかに都心じゃない墨田区とかとひとくくりにされるのはちょっと。

[747: サラリーマンさん]

いちいち身分詐称男にレスするのもなんだけど・・・
>>738
>前回の住宅減税の時も、億ションが動き始めたのはかなり遅れてからでした。
そもそも億ションの物件価格のなかで減税分なんてたかが知れてるから当然関係ない

>>742
>特に、子供がいない共稼ぎ世帯は重税感が強いですから、住宅減税は大きな魅力です。
2馬力でローンならローン残積の額なんてたかが知れてるし
減税分もたいしたことが無いだろ

そもそも2馬力前提の生活設計がどれほど危険か
このご時世で当事者が一番臆病になっているよ

デベが完全消滅でもしない限り物件の供給は無くならない
瀬戸際なの？いい加減電波撒き散らすのは止めろ

[748: 匿名さん]

マザーズオークションでマンションクリアランスフェアやってるね
http://www.mothers-auction.net/campaign/clearance/

リンクされてるBS11「不動産王」動画見たら2650万円⇒1730万円の物件が紹介されてた
35％引きってなかなかすごいね

[749: 匿名さん]

>都心10区

10まで増やさないと都心の仲間入りができない区を、
無理矢理都心にするための強引なくくり。

[750: 不動産購入勉強中さん]

不動産購入を検討しているごく一般人としては、今回のプチバブルは正直迷惑この上なく、
中でも調子付いて踊りまくったデベ及び外資、ファンドはこの先どうなろうがかまったこっちゃないのですが、
昨日からの動きを見ると、どうやらお上から救済の手が差し伸べられそうですね。

業界の粛清が中途半端なまま持ち直すようなこととなれば、
１エンドユーザーとしてどこか蟠りが残りそうです。

[751: 元祖匿名はん]

>734
>744

自分でやったか、連れがやってるかレベルだが。

理解が出来ないなら黙っとけ。

[752: 匿名さん]

>>750
「最大」600万の減税のこと？
実質はたいしたこと無いよ
BMAのスレあたりでは、減税のおかげで
来年には売れ行きが変わるなどと
必死な方もいるけど

[753: 匿名さん]

じゃあ 曳舟、鐘ヶ淵も都心か…

[754: 元祖匿名はん]

>750
本来ファンドの世界と、分譲マンションの世界は、マーケット別だったんですよ。
既存収益物件をキャッチボールしてるのと、新築をエンドに売ってるのではまるで違った。

それがファンドが土地から漁りだして、デベはデベで手抜きで楽しようと一棟売りしだして
価格上昇が相成った。

というより、一時期から新価格だ、新新価格だ、単にデベの値付けが荒っぽく高くなった。
凡そ賃料水準から導き出される価格や、エンドの購入属性等を極端ユルく甘く見だした。

ファンドのプレイヤーはプレイヤーで粛清というか、勝手に整理されるべきでしょうが、
デベの勘違い振りに至っては、財閥系だろうが、商社系だろうが、皆横並びで一緒だったわけで、
粛清されずに市場に残っても、逆にそのことのほうが問題が大きいのではないかと思います。

大手だから必ずしも真っ当ということはこの業界に限ってはなく、所詮「まだまし」レベルで、
学習能力が著しく乏しいので。

[755: 不動産購入勉強中さん]

>>752　
下のニュースのことです。
昨日からＲＥＩＴ、大手デベ、今日あたりは額面前後のデベ銘柄が値を飛ばしてます。

“不動産緊急対策”骨子判明 -NHKニュース

麻生総理大臣の指示を受けて、国土交通省が検討している不動産市場の活性化のための緊急対策が明らかになり、資金繰りに苦しんでいる不動産関連企業を支援するため「住宅金融支援機構」を通じて融資する仕組みを新たに作ることになりました。

それによりますと、緊急対策では、金融機関から資金が調達できずに不動産関連企業が破たんするケースが相次いでいることから、独立行政法人の「住宅金融支援機構」がマンションなどの建設資金を貸し出す仕組みを新たに作り、融資には政府保証をつけることを検討しています。また、マンションやオフィスビルを運用している「Ｊリート」と呼ばれる不動産投資信託の資金繰りを支援するため、政府系金融機関が金融危機などの際に融資できる制度を初めて活用し、「日本政策投資銀行」を通じて資金を貸し出します。さらに、「住宅金融支援機構」の長期固定型の住宅ローン、「フラット３５」で省エネや耐震性などに配慮した住宅の場合に金利を０．３％引き下げる期間を今の５年から延長することも検討します。国土交通省では、こうした緊急対策を今週中にまとめ、早急に実施したいとしています。


>>754
春先から新築分譲を中心に物色し始め、自身の相場観と実勢価格との乖離がなかなか埋まる様子のない中、
のべ２０人あまりの営業の方（仲介業者も含め）と会うこと（羽目）になりました。

どれ程情報を集めることに躍起になろうがエンドが知り得る情報には限度があり、
また我々が直に接するのは常に末端の営業の方だけです。
余りに大きな買い物なのに、余りに大きな情報格差の環境の下で決断を下さなければならないわけですよ。

今取り合えず想像できるのは、これからも大なり小なりこういった山谷を繰り返していくんだろうなということ。
、、、まーとにかく特異な体質の業界であるということでしょうかね。

[756: 匿名さん]

754さん

素晴らしい書き込みありがとうございます。
本当ですよね。学習能力なし。長期ビジョンなし。