23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[681: 元祖匿名はん]

バブル崩壊までの不動産価格は、収益物件であろうが実需であろうが、
いわゆる近隣取引相場を前提とした鑑定評価でいう取引事例比較法で
決まってきました。

今回の不動産市況の悪化については、サブプライムや官製不況（建基法、
金商法、貸金業法の改正・施行）等、種々の要因があるのでしょうが、
こと都市部の収益物件に関して言えば、バルクセールが頻繁に行われた
2000年前後以降、利回り水準は実際に最も低下しました。

で、個人居宅（実需物件）に関しては、実は日本が範とするアメリカの
鑑定評価では、収益物件の鑑定士と、個人居宅の鑑定士は資格が異なり
評価手法も分かれています。
端的に言えば、アメリカも実需物件は取引事例比較法がベースなのです。

キャップレートやIRRが本邦不動産マーケットに根付いたことは喜ばしい
ことと個人的には思われましたが、それでも乱痴気騒ぎは起こりました。
プロと呼ばれるマーケットでもそうだったわけです。

結論を申せば、実需物件でも利回り的発想は無視すべきでないと思います。

特に長く住めば一緒、売らなきゃ一緒、資産価値は関係ない的な発想は、
余剰キャッシュで特定地域物件の指名買いの方以外は、ファイナンス前提
（いかに住宅ローン審査基準が緩くとも、、、最近若干だけ締め気味ですが）
である以上、ロジカルでない、ましてや販売側のポジショントークならば
凡そレベルが低すぎる、物件競争力放棄の開き直り発言に近いと思います。

いずれにしても、NOIのCapで10％以上とか、新築でグロスCap10％以上とか
本当にリーマンのバルクセール（今度は売り側ですが）報道等を見るにつけ、
時代は戻ったなぁ、今度は誰がリスクテイク出来るかな、等と感じます。
最悪のマーケットではありますが、又ビジネスチャンスとも言えそうです。

[682: 匿名さん]

驕れるものは久しからず
ただ春の世の夢のごとし

[683: 匿名さん]

今、手持ちのDVDを整理していたら、2005年初期の
外資による不動産投資ラッシュを特集したNHKSPが出てきた
ちらっと見てみたが凄い昔の出来事のようだ

まだ4年足らずしか経ってないのに

[684: 匿名さん]

そのちょっと前は山一だの長銀だの潰れて、日本沈没とまで悲観が支配してた。
国際の格付けが下がったとか大騒ぎして。

今アメリカ国債とか格付けさがってんのかね？
あんなの都合のいい、いいかげんなもんだよね。
いちいち気にして真面目に付き合うほうが＊＊だった。

その間アメリカはむちゃくちゃなレバレッジかけてバブル膨らましてたんだから。

[685: 匿名さん]

資本主義の暴走が、もたらした悲劇的現状にふさぎ込んだ輩の多い事。

こんなの繰り返しだろうよ〜

戦争が無いだけ平和だよ。

弱音を吐かずに、前に進むしかないでしょう！

[686: 匿名さん]

No.192 by デベにお勤めさん　2008/12/06(土) 16:25

191さん。
民事再生法のどこが悪法ですか?
事業に失敗した社長は切腹でもしろと?
それとも自己破産?
確かに日本には「責任とって潔く・・・」って精神があるとは思う。
でも、それやって何か良いことある?債権者や社員は得するの?
会社が立ち行かなくなって、企業を清算してしまうより、再生を目指すほうが
よっぽど社会に貢献すると思う。
あなたの言う「涙流して謝って・・・」って、それで終わりじゃないんだよ!
黒字の出る企業に育て直さなきゃいけないんだよ。
この不景気の中で、企業を運営して社会のに貢献し、社員を雇用して黒字にする。
その大変さが、あなたには解りますか?

[687: 銀行関係者さん]

京王線、小田急線沿線で売れ残り物件が急増しているようですが、どなたかローカルな情報に詳しい方いらっしゃいます？

[688: 匿名さん]

＞６８７

明日にも倒産しそうな新興・再生デぺの売り残り新築物件を誰が買いますか？
人生最大の買い物にチャレンジ出来ないよ・・・サラリーマン庶民は。

[689: 匿名さん]

>686

民事再生法適用の会社再建では経営陣の刷新は必須ではないのが一般的。
一方、会社更生法適用では経営陣は全員くび。
債権者や権利関係者とのバランスでいけば後者のほうが
一般庶民には受け入れられやすいスキームだと思うけど。

会社を傾かせるのはいつの時代も無能な経営者だが、
会社を繁栄させ支えていくのは多数の一般社員。
プレジデントとか東洋経済あたりの財界人御用達の
雑誌あたりが、サラリーマン経営者を持ち上げ過ぎなんだよ。

[690: 購入検討中さん]

民事再生で経営者が交代しない例は現実にはあまりありません。殆どスポンサー企業を募るのでそこから派遣された人に交代します。

[691: 銀行関係者さん]

>>688さん
京王線、小田急線沿線は中小のデベ物件が多いからですか。
業者名を調査します。
ありがとうございました。

[692: 匿名さん]

来年始まること

実際に派遣失業者が街にあふれるのは来年
派遣社員が首になり故郷に帰っていくのも来年
派遣の人たちが住んでいたアパートが大量に空室になるのも来年
アパートやテナントの空室率を下げようと賃貸料の値下げ競争が始まるのも来年
賃貸物件オーナーたちの返済が苦しくなるのも来年
なんとか年内持ちこたえてきた不動産・建築が息絶えるのも来年
正社員も手取り減収しリストラの恐怖におびえ、マンションどころでなくなるのも来年
値引きにつられつい契約をし、引渡しにドタキャンするのが増えるのも来年
高値で買ってしまったリストラ会社員たちが借金を抱えてホームレスとなるのも来年
持ちこたえられなくなった人たちのマンションの投売り、アパートの一棟投売りが始まるのも来年
空き部屋ばかりで修繕積み立てや管理費が集まらず新築なのに半値以下物件が出てくるのも来年
高級賃貸物件が破格の安値で投売りされるのも来年
中間決算で時価会計を先送りにして破綻を免れた銀行や保険などが本決算できなくなるのも来年
楽しみな来年

[693: 匿名さん]

ご参考
アパート家賃が安い順
八王子、日野、立川あたりでアパートが大量に余ってくるかも。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2a/o=80hsbqBjnIY...
ホームレスとして土地勘がある新宿あたりに？？

[694: 匿名さん]

692＝疫病神？

[695: 匿名さん]

>>692

耳ざわりは悪いけど、残念ながら、半分くらいは当たるだろうね。 > <

[696: 匿名さん]

中央線沿線、
これから大変なことになりそうですね。

[697: 匿名さん]

小田急線沿線も無人のホームが多いので、年末は大変な事になると思う。

[698: 匿名さん]

>>692
ひええ。怖いです。やはり持つべき物は現金、そして苦しい時に助けてくれる仲間ですね。
これから買うにしても1000万円は現金を手元に残しておきます。

[699: 匿名さん]

>苦しい時に助けてくれる仲間ですね。
人のことをかまっている余裕はなくなる。

>1000万円は現金を手元に残して残しておきます。
そんな現金もなくなる。

[700: 匿名さん]

明けない夜はないように、終わらない不況もないし
はじけないバブルもない。

ギャンブルの大鉄則は、みんなと逆に張ることです。
みんなが実体以上にネガティブ思考に陥っている
今はいろいろ買い時。
もちろん、余剰資金の範囲内で。