23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[662: ご近所さん]

>657
逆だと思うが。

[663: 匿名さん]

何が逆なのぉ？

ここまで流動性枯渇してんだから、流動性プレミアムがたんまりないと
（価格が安くなって、利回りが上がる）とても買えませんがな。

[664: 匿名さん]

つまり、
■現在利回りが低い→将来賃料が上がって利回りが高くなる
という考え方と
■現在利回りが高い→将来賃料が下がって利回りが低くなる
という考え方が対立してる訳か。

しかし前者は
■将来地価が下がって利回りが高くなる
という可能性もある訳で。このシナリオの可能性が一番高いだろ。
つまり現状はプチバブルで地価が高騰してるだけ。
ちゅうことは、今買うのはバ・カ。地価が下がりきってから買うのは良し。

[665: 匿名さん]

誤解をまねく書き方で申し訳ありません。
私が書いた各地域のＣＲは現在の実質平均利回りではありません。実質平均利回りは
もっと低いです。ＣＲと平均利回りの差はバブルです。

それぞれのＣＲを適用した場合の理論価格を計算してみました。数値はＨＯＭＥＳで
集計した３ＬＤＫ（２０〜２５坪と想定）のファミリータイプマンションの募集賃料
平均を採用しました。計算間違いあったらごめんね

最寄駅（エリア）　　　　月額賃料（万）　　Ｃ／Ｒ（％）　　想定価格（万）　　坪単価（万）
白金台（山手南エリア）　31 4.15 9000 350-450
豊　洲（臨海エリア）　　25.5 6.68 4580 180-230
学芸大学（東急エリア） 24,2 6.17 4700 190-235
千駄木（山手北エリア）　23.21 5.56 5000 200-250
経　堂（小田急エリア）　22 6.67 4000 160-200
中　野（中央線エリア） 20 7.08 3500 140-170
練馬　（東武線エリア） 14.4 7.80 2200 88-110
北千住（隅田川エリア）　13.3 7.45 2150 85-110

（雑感）

・山手南エリアのキャップレート4.15%は実態に比べ低すぎる気がします。特殊な高額物件が
　多いからかもしれませんが。理論価格で９０００万はちょっと高すぎですね。修正が必要
　と思います。
・豊洲の坪２００前後は初期の分譲価格とほぼ同等で妥当かなと思います。
　ただ現在の新築価格はチャレンジ価格でバブルでしょう。
・残りの地区は２００２年前後の底値の時代の中古価格とほぼ一致しました。練馬、北千住が
　低めですが足を引っ張る地域を抱えているのでそんなもんかもしれません。
・データをもう少し精査して選択すればより精度が高まると思います。狙った物件については
　周辺の賃料データを集めて計算してみてください。

今待ちという方は、底値買いを目指してがんばりましょう。下がるまで待てない人は中古で
指値をするなり、新築なら値引きを迫るなりして理論価格を目指しましょう。
お金あるから別にいいよという方は定価で買ってください。デベも喜びますし日本経済にも
貢献できます。

[666: 匿名さん]

高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。

[667: 匿名さん]

■ここ数か月空き室が目立ち始めた

　高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。

　外資系企業が幹部や社員に住まわせていたマンションには、こうした物件が少なくない。ある外資系の証券マンは、「社員の多くが、タクシーでも深夜、2、3000円で帰れる距離に住んでいる」と話す。海外赴任者の場合には会社が借り上げているケースも多い。

　しかし、事態は激変した。欧米の企業は本国でリストラの真っ只中で、日本の現地法人や支店の業務も縮小、撤退する。幹部社員も本国に帰国したり、転職を余儀なくされたりと、いまの住まいを離れなければならなくなっている。ある不動産業者は「ポツリ、ポツリだった空室が、ここ数か月のうちに目立つようになってきた」という。

[668: 匿名さん]

分譲が業績不振なら賃貸はさらに大変でしょうね。

[669: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内ｗ

[670: 匿名さん]

CR？　利回り？
あんたらみたいなのがたくさんいるから、価格が民意を反映しないまま右往左往するんじゃないのかと、
たまたまここを覗いた一般人の俺は、そう思ったよ。

[671: 購入検討中さん]

670さん
逆だと思いますよ。収益還元でみないから、日本の物件は不当に高かったし、庶民は目利きが出来ないので悪徳業者にだまされていた。利回りは一つの分かりやすい目安だと私は思う。

[672: 匿名さん]

家賃レベルが一番客観的な目安だよね。

最終的には、
よほどのブランド地域を除いて、
不動産価格は、
同じ仕様であれば、
都心までの距離に比例する価格帯に
収斂して行きますね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[673: 匿名さん]

賃貸屋さんの宣伝乙です。

[674: 匿名さん]

>>672

家賃はある決まった期間における利便性に対して一時的に支払う金額
だから、都心までの距離に比例するのはわかります。

しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
値に対する価格が反映されるべきです。
しかし不動産取引というものは時にはキャピタルゲインを得ることが
できるので長期スパンでの利用価値に対して不当に価格が上昇する
ケースがあるので注意が必要です。
短期的な価値を向上させるのは比較的簡単ですが、長期的に価値を
維持することは困難です。デベロッパーは短期的価値を向上させる
ことで価格を吊り上げます。その付加価値が長期的であるのか、
それとも一時的なものなのか見極めるようにしたいものです。

私の考える一時的な付加価値の例

・新築であること
・キッズルーム
・再開発地帯における眺望
・敷地内スーパーマーケット
・液晶テレビ無料プレゼント
・ららぽーとｗ

[675: 匿名さん]

最も一時的な付加価値は、キャラによるイメージ宣伝じゃないの？

[676: 匿名さん]

マドンナ乙

[677: 匿名さん]

「一時的な付加価値」を避ける人は広告宣伝費のたっぷり乗ったマンションを検討すること自体が無理あるでしょ。
売り主から直接土地買って工務店で注文住宅建てたほうがいいタイプだと思う。

[678: 匿名さん]

ありえないモデルルームや、イメージ画像やＣＧ、
営業マンの語る夢の新生活ストーリーなんかも一時的な付加価値。

消費を楽しむ要素は一時的価値といえるのかな。

[679: マンコミュファンさん]

なぜ遅れた日本綜合地所の内定取り消し
http://sigsaly.blog.ocn.ne.jp/newssirazu/2008/12/post_5934.html

[680: 住まいに詳しい人]

>>674
>しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
>値に対する価格が反映されるべきです。

でも、将来の利用価値なんて、どーやって測るのでしょうか？

現在の利用価値にトレンドを加味して微調整する程度でしか予測出来ないわけで
でも、それは現在の利用価値を評価しているに過ぎないわけで
結局、現在の賃料/利回りに還元されることになります

おっしゃりたいことも充分理解出来ますが
具体的な評価する場合は現在だけが評価の対象になるのは仕方のないことです