23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[646: 匿名さん]

２３区でも北部はもう駄目みたいだな。
＜東武百貨店＞池袋本店の改装計画凍結　投資効果見込めず
12月1日18時57分配信 毎日新聞
東武百貨店が０９年度から実施予定だった池袋本店（東京都豊島区）の改装計画を凍結することが、１日分かった。消費不振が長引き、十分な投資効果が見込めないと判断した。７３億円を投じ、婦人雑貨や紳士服売り場を３年間かけて改装する計画だった。今後の消費動向を見定めたうえで、延期して着手するか、中止するかを判断するという。

[647: 匿名さん]

＞646
このニュース一つで「北部がダメ」とはスゴい判断ですね

[648: 匿名さん]

まぁ妄想大学教授に与えたいエサではある

[649: 匿名さん]

練馬は今後どう転ぶか微妙な位置にいるなぁ
簡単に大根呼ばわりするのはナンセンスだよ。
但し練馬駅周辺だけですが…

[650: 不動産購入勉強中さん]

ブルームバーグより

◎リーマン日本法人：不動産担保付き債権、最大6000億円売却へ−日経
12月３日（ブルームバーグ）：３日付の日本経済新聞は、米リーマン・ブラザーズの日本法人で９月に民事再生法の適用を申請したリーマン・ブラザーズ証券が年度内にも不動産担保付き債権を一括で売却すると報じた。売却規模は5000億−6000億円規模（簿価ベース）に達する見通し。破綻企業が保有する関連不動産の大量売却が進めば、低迷する不動産市場にも影響が出そうだとしている。取材源は明らかにしていない。

日経の記事によると、主な担保不動産は首都圏中心のオフィスビル、商業施設、マンション、アパートなど多種。
売却規模は９０年代後半、邦銀大手全体で年間２兆〜２兆５千億円規模の売却を実施していた頃以来。

[651: 匿名さん]

各エリア別の新築マンションのキャップレートだそうです。
空室リスク等を考慮しているそうなので、該当マンションの想定家賃を下記該当
エリアのＣＲで割り戻すと適正（？）価格が導き出せます。

例えば高輪にある（山の手南部エリア）想定家賃２５万のマンション新築マンション
の適正価格は25万×12ヶ月÷4.155%=7229万、これ以上の価格で購入するとキャピタル
ロスが大きく割高と考えます。ま、ひとつの指標ということですが最低ここまで下が
るまでは待ちじゃないですかね。

1、隅田川流域エリア　[基準となるC／R]　…　7.45 %
明治維新直後に軽工業や化学工業から近代化が始まったエリア

2、臨海再開発エリア　[基準となるC／R]　…　6.68 %
明治後期から大正にかけて重化学工業により近代化が始まったエリア

3、山の手北部エリア　[基準となるC／R]　…　5.56 %
（中央線より北側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷の下屋敷や近郊農業地帯が展開していたエリア

4、山の手南部エリア　[基準となるC／R]　…　4.15 %
　 （中央線より南側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷が展開していたエリア

5、東急系エリア　[基準となるC／R]　…　6.17 %
多摩川河口流域や臨海工業地域に密着して下請け工場などが展開していたエリア
大正末期から丘陵地などで高級住宅地が開発されてきたエリア

6、小田急・京王系エリア　[基準となるC／R]　…　6.67 %
大正末期から住宅地が開発されてきたエリア

7、中央・西武新宿系エリア　[基準となるC／R]　…　7.08 %
明治期から陸軍や軍需産業が展開し、下町と高級住宅地が混在しているエリア

8、東武・西武池袋系エリア　[基準となるC／R]　…　7.80 %
戦後、農地または、飛行場や軍需産業の跡地がホワイトカラー層向けの住宅に
開発されたエリア

各エリアの詳細はhttp://www.zaicon.co.jp/cr/index.htmlまで

[652: 匿名さん]

>>651さん
これって、単に平均利回りですよね。
これから読み取れるのは、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、
そもそも割高ってことですね。

[653: 匿名さん]

>>652

そうです。あくまで平均です。

>山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、そもそも割高

ちょっと違いますね。651さんは割高か割安かというのは住み心地や
利便性に対して価格が価格が高い／安いといっているのだと思いますが、
ここでいっている割高、割安は意味が違います。

ここでの割高、割安は想定家賃に対しての分譲価格が高いか安いかです。
家賃は不動産価格に関して相対的に変動が少ないのでその地域のポテン
シャルに対する比較的安定したベンチマークになります。

計算してみればわかりますが、キャップレートの高い地域のほうが実は
割高物件が多いです。都心部で２５万の家賃は普通ですが、郊外では
１５〜２０万が上限です。例えば東武・西武池袋系エリアのＣＲは
７．８％ですから家賃２０万取れる物件でも適正価格は約３０００万
家賃１５万しか取れない地域だと適正価格は２３００万です。
でも練馬のあたりは５０００万以上の物件が平気で売られてます。
こういうのを高値つかみというのだと思います。

[654: 匿名さん]

>>646
百貨店大苦戦は池袋に限った話ではないと思うが・・・
むしろ過大な投資を中断したのは英断でしょう

[655: 匿名さん]

>>653
だから、想定家賃に対して、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどは、
そもそも圧倒的に割高ですよね。

[656: 匿名さん]

割高というよりは、ブランド、信用力が高いと言ったほうがいい。

債券の利回りと同じで、利回りが高いのは、利回りの低いものより、割安なのではなく、なにかしらリスクがあるから高くなるだけ。
そのリスクに目を潰れるかどうかは、投資家次第ということ。

[657: 匿名さん]

不動産のリスクって何よ？考え過ぎだよ。
単純に考えて、割高エリアは購入には適さない。賃貸の方がお得。

[658: 匿名さん]

不動産に割安なし。
本当に割安なら資本をもつ者が買い占めて価格高騰し収斂していく。
そうならないのは安い地域にそれなりの理由があるから。

物件価格に対して家賃が高いところは、
利便性など何らかの理由で短い期間だったら住んでもいいけど
その場所に長期間コミットするのはご免だと多くの人が思う地域。

[659: 匿名さん]

不動産リスク？
価格リスクに決まってんじゃないの。

こんなに流動性低くて、取引コスト手数料も高くて、
保有するにも売却するにも一々大きな税金かかる資産で
かつ価格変動リスクがでかいんだから、利回りもっと
高くていいと思うよ。

[660: 匿名さん]

>>657

不動産のリスクはいろいろありますよ

・自然災害による想定される被害の大小
・人口減などによる街の衰退、利便性の低下

不動産は基本的には長期保有で流動性が低い（売りたいときにすぐ売れるわけではない）
から、同じ物件でも賃貸で住むリスクと、保有して住むリスクはイコールではありません。
これらのリスクは地域により異なり、それがキャップレートの差に現れます。
賃貸で住むリスクに比べ、保有するリスクが高い地域はキャップレートが大きめとなり
長期保有するリスクが相対的に低い場合はキャップレートが小さくなるのです。

ＣＲが高い＝割安、ＣＲが低い＝割高ではありません。
その地域のＣＲに対してターゲットとなる物件が高いか安いかで判断すべきだと思います。

[662: ご近所さん]

>657
逆だと思うが。

[663: 匿名さん]

何が逆なのぉ？

ここまで流動性枯渇してんだから、流動性プレミアムがたんまりないと
（価格が安くなって、利回りが上がる）とても買えませんがな。

[664: 匿名さん]

つまり、
■現在利回りが低い→将来賃料が上がって利回りが高くなる
という考え方と
■現在利回りが高い→将来賃料が下がって利回りが低くなる
という考え方が対立してる訳か。

しかし前者は
■将来地価が下がって利回りが高くなる
という可能性もある訳で。このシナリオの可能性が一番高いだろ。
つまり現状はプチバブルで地価が高騰してるだけ。
ちゅうことは、今買うのはバ・カ。地価が下がりきってから買うのは良し。

[665: 匿名さん]

誤解をまねく書き方で申し訳ありません。
私が書いた各地域のＣＲは現在の実質平均利回りではありません。実質平均利回りは
もっと低いです。ＣＲと平均利回りの差はバブルです。

それぞれのＣＲを適用した場合の理論価格を計算してみました。数値はＨＯＭＥＳで
集計した３ＬＤＫ（２０〜２５坪と想定）のファミリータイプマンションの募集賃料
平均を採用しました。計算間違いあったらごめんね

最寄駅（エリア）　　　　月額賃料（万）　　Ｃ／Ｒ（％）　　想定価格（万）　　坪単価（万）
白金台（山手南エリア）　31 4.15 9000 350-450
豊　洲（臨海エリア）　　25.5 6.68 4580 180-230
学芸大学（東急エリア） 24,2 6.17 4700 190-235
千駄木（山手北エリア）　23.21 5.56 5000 200-250
経　堂（小田急エリア）　22 6.67 4000 160-200
中　野（中央線エリア） 20 7.08 3500 140-170
練馬　（東武線エリア） 14.4 7.80 2200 88-110
北千住（隅田川エリア）　13.3 7.45 2150 85-110

（雑感）

・山手南エリアのキャップレート4.15%は実態に比べ低すぎる気がします。特殊な高額物件が
　多いからかもしれませんが。理論価格で９０００万はちょっと高すぎですね。修正が必要
　と思います。
・豊洲の坪２００前後は初期の分譲価格とほぼ同等で妥当かなと思います。
　ただ現在の新築価格はチャレンジ価格でバブルでしょう。
・残りの地区は２００２年前後の底値の時代の中古価格とほぼ一致しました。練馬、北千住が
　低めですが足を引っ張る地域を抱えているのでそんなもんかもしれません。
・データをもう少し精査して選択すればより精度が高まると思います。狙った物件については
　周辺の賃料データを集めて計算してみてください。

今待ちという方は、底値買いを目指してがんばりましょう。下がるまで待てない人は中古で
指値をするなり、新築なら値引きを迫るなりして理論価格を目指しましょう。
お金あるから別にいいよという方は定価で買ってください。デベも喜びますし日本経済にも
貢献できます。

[666: 匿名さん]

高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。

[667: 匿名さん]

■ここ数か月空き室が目立ち始めた

　高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。

　外資系企業が幹部や社員に住まわせていたマンションには、こうした物件が少なくない。ある外資系の証券マンは、「社員の多くが、タクシーでも深夜、2、3000円で帰れる距離に住んでいる」と話す。海外赴任者の場合には会社が借り上げているケースも多い。

　しかし、事態は激変した。欧米の企業は本国でリストラの真っ只中で、日本の現地法人や支店の業務も縮小、撤退する。幹部社員も本国に帰国したり、転職を余儀なくされたりと、いまの住まいを離れなければならなくなっている。ある不動産業者は「ポツリ、ポツリだった空室が、ここ数か月のうちに目立つようになってきた」という。

[668: 匿名さん]

分譲が業績不振なら賃貸はさらに大変でしょうね。

[669: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内ｗ

[670: 匿名さん]

CR？　利回り？
あんたらみたいなのがたくさんいるから、価格が民意を反映しないまま右往左往するんじゃないのかと、
たまたまここを覗いた一般人の俺は、そう思ったよ。

[671: 購入検討中さん]

670さん
逆だと思いますよ。収益還元でみないから、日本の物件は不当に高かったし、庶民は目利きが出来ないので悪徳業者にだまされていた。利回りは一つの分かりやすい目安だと私は思う。

[672: 匿名さん]

家賃レベルが一番客観的な目安だよね。

最終的には、
よほどのブランド地域を除いて、
不動産価格は、
同じ仕様であれば、
都心までの距離に比例する価格帯に
収斂して行きますね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[673: 匿名さん]

賃貸屋さんの宣伝乙です。

[674: 匿名さん]

>>672

家賃はある決まった期間における利便性に対して一時的に支払う金額
だから、都心までの距離に比例するのはわかります。

しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
値に対する価格が反映されるべきです。
しかし不動産取引というものは時にはキャピタルゲインを得ることが
できるので長期スパンでの利用価値に対して不当に価格が上昇する
ケースがあるので注意が必要です。
短期的な価値を向上させるのは比較的簡単ですが、長期的に価値を
維持することは困難です。デベロッパーは短期的価値を向上させる
ことで価格を吊り上げます。その付加価値が長期的であるのか、
それとも一時的なものなのか見極めるようにしたいものです。

私の考える一時的な付加価値の例

・新築であること
・キッズルーム
・再開発地帯における眺望
・敷地内スーパーマーケット
・液晶テレビ無料プレゼント
・ららぽーとｗ

[675: 匿名さん]

最も一時的な付加価値は、キャラによるイメージ宣伝じゃないの？

[676: 匿名さん]

マドンナ乙

[677: 匿名さん]

「一時的な付加価値」を避ける人は広告宣伝費のたっぷり乗ったマンションを検討すること自体が無理あるでしょ。
売り主から直接土地買って工務店で注文住宅建てたほうがいいタイプだと思う。

[678: 匿名さん]

ありえないモデルルームや、イメージ画像やＣＧ、
営業マンの語る夢の新生活ストーリーなんかも一時的な付加価値。

消費を楽しむ要素は一時的価値といえるのかな。

[679: マンコミュファンさん]

なぜ遅れた日本綜合地所の内定取り消し
http://sigsaly.blog.ocn.ne.jp/newssirazu/2008/12/post_5934.html

[680: 住まいに詳しい人]

>>674
>しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
>値に対する価格が反映されるべきです。

でも、将来の利用価値なんて、どーやって測るのでしょうか？

現在の利用価値にトレンドを加味して微調整する程度でしか予測出来ないわけで
でも、それは現在の利用価値を評価しているに過ぎないわけで
結局、現在の賃料/利回りに還元されることになります

おっしゃりたいことも充分理解出来ますが
具体的な評価する場合は現在だけが評価の対象になるのは仕方のないことです

[681: 元祖匿名はん]

バブル崩壊までの不動産価格は、収益物件であろうが実需であろうが、
いわゆる近隣取引相場を前提とした鑑定評価でいう取引事例比較法で
決まってきました。

今回の不動産市況の悪化については、サブプライムや官製不況（建基法、
金商法、貸金業法の改正・施行）等、種々の要因があるのでしょうが、
こと都市部の収益物件に関して言えば、バルクセールが頻繁に行われた
2000年前後以降、利回り水準は実際に最も低下しました。

で、個人居宅（実需物件）に関しては、実は日本が範とするアメリカの
鑑定評価では、収益物件の鑑定士と、個人居宅の鑑定士は資格が異なり
評価手法も分かれています。
端的に言えば、アメリカも実需物件は取引事例比較法がベースなのです。

キャップレートやIRRが本邦不動産マーケットに根付いたことは喜ばしい
ことと個人的には思われましたが、それでも乱痴気騒ぎは起こりました。
プロと呼ばれるマーケットでもそうだったわけです。

結論を申せば、実需物件でも利回り的発想は無視すべきでないと思います。

特に長く住めば一緒、売らなきゃ一緒、資産価値は関係ない的な発想は、
余剰キャッシュで特定地域物件の指名買いの方以外は、ファイナンス前提
（いかに住宅ローン審査基準が緩くとも、、、最近若干だけ締め気味ですが）
である以上、ロジカルでない、ましてや販売側のポジショントークならば
凡そレベルが低すぎる、物件競争力放棄の開き直り発言に近いと思います。

いずれにしても、NOIのCapで10％以上とか、新築でグロスCap10％以上とか
本当にリーマンのバルクセール（今度は売り側ですが）報道等を見るにつけ、
時代は戻ったなぁ、今度は誰がリスクテイク出来るかな、等と感じます。
最悪のマーケットではありますが、又ビジネスチャンスとも言えそうです。

[682: 匿名さん]

驕れるものは久しからず
ただ春の世の夢のごとし

[683: 匿名さん]

今、手持ちのDVDを整理していたら、2005年初期の
外資による不動産投資ラッシュを特集したNHKSPが出てきた
ちらっと見てみたが凄い昔の出来事のようだ

まだ4年足らずしか経ってないのに

[684: 匿名さん]

そのちょっと前は山一だの長銀だの潰れて、日本沈没とまで悲観が支配してた。
国際の格付けが下がったとか大騒ぎして。

今アメリカ国債とか格付けさがってんのかね？
あんなの都合のいい、いいかげんなもんだよね。
いちいち気にして真面目に付き合うほうが＊＊だった。

その間アメリカはむちゃくちゃなレバレッジかけてバブル膨らましてたんだから。

[685: 匿名さん]

資本主義の暴走が、もたらした悲劇的現状にふさぎ込んだ輩の多い事。

こんなの繰り返しだろうよ〜

戦争が無いだけ平和だよ。

弱音を吐かずに、前に進むしかないでしょう！

[686: 匿名さん]

No.192 by デベにお勤めさん　2008/12/06(土) 16:25

191さん。
民事再生法のどこが悪法ですか?
事業に失敗した社長は切腹でもしろと?
それとも自己破産?
確かに日本には「責任とって潔く・・・」って精神があるとは思う。
でも、それやって何か良いことある?債権者や社員は得するの?
会社が立ち行かなくなって、企業を清算してしまうより、再生を目指すほうが
よっぽど社会に貢献すると思う。
あなたの言う「涙流して謝って・・・」って、それで終わりじゃないんだよ!
黒字の出る企業に育て直さなきゃいけないんだよ。
この不景気の中で、企業を運営して社会のに貢献し、社員を雇用して黒字にする。
その大変さが、あなたには解りますか?

[687: 銀行関係者さん]

京王線、小田急線沿線で売れ残り物件が急増しているようですが、どなたかローカルな情報に詳しい方いらっしゃいます？

[688: 匿名さん]

＞６８７

明日にも倒産しそうな新興・再生デぺの売り残り新築物件を誰が買いますか？
人生最大の買い物にチャレンジ出来ないよ・・・サラリーマン庶民は。

[689: 匿名さん]

>686

民事再生法適用の会社再建では経営陣の刷新は必須ではないのが一般的。
一方、会社更生法適用では経営陣は全員くび。
債権者や権利関係者とのバランスでいけば後者のほうが
一般庶民には受け入れられやすいスキームだと思うけど。

会社を傾かせるのはいつの時代も無能な経営者だが、
会社を繁栄させ支えていくのは多数の一般社員。
プレジデントとか東洋経済あたりの財界人御用達の
雑誌あたりが、サラリーマン経営者を持ち上げ過ぎなんだよ。

[690: 購入検討中さん]

民事再生で経営者が交代しない例は現実にはあまりありません。殆どスポンサー企業を募るのでそこから派遣された人に交代します。

[691: 銀行関係者さん]

>>688さん
京王線、小田急線沿線は中小のデベ物件が多いからですか。
業者名を調査します。
ありがとうございました。

[692: 匿名さん]

来年始まること

実際に派遣失業者が街にあふれるのは来年
派遣社員が首になり故郷に帰っていくのも来年
派遣の人たちが住んでいたアパートが大量に空室になるのも来年
アパートやテナントの空室率を下げようと賃貸料の値下げ競争が始まるのも来年
賃貸物件オーナーたちの返済が苦しくなるのも来年
なんとか年内持ちこたえてきた不動産・建築が息絶えるのも来年
正社員も手取り減収しリストラの恐怖におびえ、マンションどころでなくなるのも来年
値引きにつられつい契約をし、引渡しにドタキャンするのが増えるのも来年
高値で買ってしまったリストラ会社員たちが借金を抱えてホームレスとなるのも来年
持ちこたえられなくなった人たちのマンションの投売り、アパートの一棟投売りが始まるのも来年
空き部屋ばかりで修繕積み立てや管理費が集まらず新築なのに半値以下物件が出てくるのも来年
高級賃貸物件が破格の安値で投売りされるのも来年
中間決算で時価会計を先送りにして破綻を免れた銀行や保険などが本決算できなくなるのも来年
楽しみな来年

[693: 匿名さん]

ご参考
アパート家賃が安い順
八王子、日野、立川あたりでアパートが大量に余ってくるかも。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2a/o=80hsbqBjnIY...
ホームレスとして土地勘がある新宿あたりに？？

[694: 匿名さん]

692＝疫病神？

[695: 匿名さん]

>>692

耳ざわりは悪いけど、残念ながら、半分くらいは当たるだろうね。 > <

[696: 匿名さん]

中央線沿線、
これから大変なことになりそうですね。

[697: 匿名さん]

小田急線沿線も無人のホームが多いので、年末は大変な事になると思う。

[698: 匿名さん]

>>692
ひええ。怖いです。やはり持つべき物は現金、そして苦しい時に助けてくれる仲間ですね。
これから買うにしても1000万円は現金を手元に残しておきます。

[699: 匿名さん]

>苦しい時に助けてくれる仲間ですね。
人のことをかまっている余裕はなくなる。

>1000万円は現金を手元に残して残しておきます。
そんな現金もなくなる。

[700: 匿名さん]

明けない夜はないように、終わらない不況もないし
はじけないバブルもない。

ギャンブルの大鉄則は、みんなと逆に張ることです。
みんなが実体以上にネガティブ思考に陥っている
今はいろいろ買い時。
もちろん、余剰資金の範囲内で。

[701: 匿名さん]

時価会計を凍結しているんだったら決算できるじゃん（w
ちなみに、時価評価を凍結ではなくて、自己資本比率の計算上評価損を入れないだけ。
物国や証券化商品の時価評価の話は、正確に言うと、市場価格→理論価格への変更でドッチモ時価だよー。
でも、述べられている様に、今年破綻を免れた銀行や保険が破綻する可能性はあるだろうね。。。

[702: 匿名さん]

>正社員も手取り減収しリストラの恐怖におびえ、マンションどころでなくなるのも来年

花形企業のテレビ局の減収が加速していく模様。
はやくも、ボーナスカットです。

企業は景気が悪化すると、まず広告料を削ります。
さらに、コマーシャル自体の効果も疑問視されつつあります。
人々は景気悪化と共に、商品の持つイメージよりも、価格などで
選択するようになりますからね。

そうなると、テレビ局、広告代理店の「高すぎる人件費」が
次第に削られていく事になりますので、
ますます、高価な都心のマンションが売れなくなりますね。

[703: 匿名さん]

トヨタも管理職のボーナス1割カット。
自動車業界では完成車メーカーだけでも数万人の期間・派遣社員リストラ。

その他の製造業でもまずは期間・派遣社員リストラ。

IT系では、日本IBMが1000人単位で正社員のリストラ。
成果主義で成績低い15%の人間をカットだって・・・外資系はエグイね。

その他産業もまずは派遣切りしている段階だけど、来年になると正社員切りの段階に移行する会社が多数出ると思われる。

マンションどころではない人が増えるだろうね。

[704: 匿名さん]

新宿は超繁華街で食い物には困りそうにないし、
周りもなんとなく優しくしてくれそうです。
いろいろな援助組織もあるし。

[705: 匿名さん]

東京２３区「教育格差」案内　子供のために、どこに住みますか？

http://www.7andy.jp/books/detail/-/accd/32163057

[706: ↑↑↑↑↑↑↑↑]

宣伝すんな＊＊

[707: 購入検討中さん]

下げ止まるのは先と思いつつも買っちゃいました。理由としては居住用不動産は待ち時間のロスが少なからずある（ローン返済終了年齢・賃貸への支払い）ってのと、大幅な値下げ交渉成功により希望の坪単価になったこと、住宅ローン減税が住民税にも及ぶの３つ。

とはいえ収益還元で考えると現時点では全然割りに合ってない。新築とはいえグロス利回りで5.25ぐらいしかなく、この地域だと少なくとも7％は欲しい所なのでまー失敗といえば失敗かなあ。

この地域における希少性・比較優位性が今後将来にわたって維持されるとは思わないけど、新新価格にチャレンジした物件の無駄に豪華な専有部分のスペックはもうこれ以上上がらないだろうとみてるので、次のプチバブルが来たときに売り逃げれる可能性はある。無理なら永住って感じかな。

区分所有不動産は大枠では緩やかな下げ基調も、景況に遅行して上げ下げするから売れば残債よりも利益がでる局面もあると思うんだけど、問題は子供や家族の状態がそれと合致するか…という点が実需の難点。ベストは10年後ぐらいに次のピークがあるといいんだけど＆結構ありそうだと思ってるんだけどどうなることか。

ちなみに底は2012-14年頃、2015年からあげて2018年頃がまたピークっていう読みです。・・・と長文失礼しました。

[708: 匿名さん]

>次のプチバブルが来たときに売り逃げれる可能性はある。

お前が生きてる間に二度とバブルは来ない。来るとしても50年後ぐらい。
そのころにはそのマンションは廃墟だね。

[709: 匿名さん]

みんな日本の人口が激減すると思ってるけど、ホントにそうなるだろうかね。
俺は実際日本の人口が本格的に減り始めたら、マスコミを中心に国中が大騒ぎして
間違いなく中国などから大量に移民を認めるようになると思うよ。
地方が次々ゴーストタウンになったり、高齢者だらけで世話をする人間が
圧倒的に不足するような状況を手をこまねいてみているとは思えないしね。
既に自民党の中では日本を移民国家するべきなんて意見も出始めてるし、
人材不足で悩む日本の産業界からの要望もかなりあるからね。
今回の国籍法改正なんかは、まさにその序章な気がしてる。

[710: 匿名さん]

移民政策を取っても優秀な人間が来ないと意味はない。

治安の悪化とXXX村みたいなXXX民族居住地域を生みだすだけだろう。
現に自動車部品工場の多い東海地区や北関東地区では、何年も前から日系人が
移民してきて工場で働いているが彼ら自身は真面目でもその子供たちがギャング化して
問題になっているとこがある。

日本は差別してしまう文化で彼らは弾き出された訳だ。
再チャレンジができない国家では、彼らのような存在が多数出るよ。

移民受け入れは国の文化を変えてからでないと互いに不幸な結果しか産まないと思う。

[711: 匿名さん]

冷静に考えて移民が23区のマンション買えるわけないでしょ。
郊外のぼろアパートに住むだけ。

[712: 匿名さん]

現に池袋や新宿の中古マンションを中国人や韓国人がいっぱい買ってるんだけどね。

[713: 匿名さん]

埋立地物件の業者が必死ですね。
でも、もう埋立地は安くしないと誰も買いませんよ。
5000万以下は必須です。
一億円もする物件を普通のサラリーマンが買えるわけないですよ。

[714: 匿名さん]

確かに。
下げ基調が続くいま、1億出すなら少々狭くても内陸の人気エリアを選ぶよな。

[715: 匿名さん]

地方や郊外は劇下げ、都心にも値ごろ感、
半端なところほど両者に吸い取られて買い手が先細って行くのでは。

人口における所得の中流層が痩せて行くのと同じようにね。

[716: 匿名はん]

常磐線・京浜東北北　じゃ　一流半やら二流半の中途半端なデベが、売れてないのに高値で頑張ってるね。
こうして在庫抱えて、退場喰らうんだろうけど、同じ会社が持ってる都内物件も一緒にドボンするから、それにひきづられて都内も下がるんだろう。

[717: 匿名さん]

自治会役員はインド人　きっかけは「ハロー」
12月8日11時51分配信 産経新聞
東京都江東区の公団大島６丁目団地。自治会役員を務めるのはナレン・デサイさん（３６）、ヘマント・ウィサルさん（３４）。２人はインドのシリコンバレーとして知られる西部の都市、プネーの出身で、ともに３年前に来日し都内のＩＴ企業で働いている。人なつこい顔立ちのナレンさんは、流暢（りゆうちよう）な日本語で「コミュニティーのために、日本人とインド人がお互いに住みやすい環境をつくりたいと考えて頑張っています」と話す。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081208-00000526-san-l13

[718: 匿名さん]

今週のマンションズ薄いなぁ…
今まで広告掲載の常連だった二流デベが次から次へと倒れてリクルートのマンション広告ビジネスにも影響出ちゃってるね。

[719: 匿名さん]

コスモイニシアじたいが・・・

[720: 匿名さん]

イニシアはもうリクルートの資本入ってないでしょ。

[721: 匿名さん]

つ、年度内に契約完了させるためには、11月中にMRに呼び込まないといけない。
というわけで、11月のマンションズは異常に分厚かったのだが...。

しかし、結局、最後の大宣伝も空振りに終わり、年度末で飛んじゃうデベが
ますます増えることになる。

[722: 匿名さん]

>>721
世田谷区の売れ残りマンション４６件中、１９件・・・・・・・・
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/13/13112/?lc=03&...

[723: 住まいに詳しい人]

>>718
12月に住宅情報への出稿が減るのは例年のこと、それ自体は大した問題じゃない

年明けには、大手も価格改定に踏み切るところが多いよーだから
また分厚くなります
まあ掲載料も値引きしまくりで、リクルートは相変わらずツライでしょーけど

価格改定は既購入者の扱いが問題になるので、大手は腰が引けていたが
たとえ我慢して市況の恢復を待ったところで損失が膨らむだけなのは決定的

やはり背に腹は代えられない
最悪の市況であることも世間に周知のものとなっているとばかり幸いに
１月からはよーいドンで安売り競争となりそーです

[724: 匿名さん]

ついに正社員削減が始まった・・・・

もうマンション購入どころではありません。

ソニーが全世界で従業員８０００人削減へ　景気悪化に対応
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081209-00000547-san-bus_all

ロームが７５０人削減へ　半導体子会社中心に
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/193361/

リストラ正社員拡大…あすはわが身、レナウンや西友も
http://www.zakzak.co.jp/top/200812/t2008120432.html

上場企業でももうこれだけ・・・今後もっと増えるでしょう。

派遣・期間社員などの非正規労働者のリストラも加速しています。
厚生労働省の調査だけでも3万人以上が年末に職を失います。
実際はその数倍が解雇されているはず。

これではマンション相場上昇なんて何年先になるやら。

[725: 匿名さん]

主な正社員リストラ（12月1日現在で判明しているものだけ）

日本IBM　正社員1000人以上削減
沖電気工業　正社員300人を削減
レナウン　正社員300人を削減
奥村組　正社員622人を削減
前田建設工業　正社員525人を削減
大京　正社員450人を削減
西友　正社員350人を削減
日興コーディアル証券　40歳以上で希望退職募集
みずほ証券　正社員200人以上を削減

これから先も寒い時代になりそうだ・・・

[726: 匿名さん]

不動産投資信託でストップ高が続出、国土交通省が不動産緊急対策
http://www.technobahn.com/cgi-bin/news/read?f=200812091749

やっと政府が不動産価格下落対策に本腰をいれ始めまたようだ

[727: 購入検討中さん]

これ以降の新築分譲は価格を上げられないので、相当お寒い仕様になるんでしょうね。中古で過去のお買い得だった時期に竣工された物件を幾つか見ましたが賃貸並みの仕様設備に驚きました。10年も経ってないのにここまで安っぽいの？と。

私が見ていた価格帯が4000-5000の間だったからかもしれませんが、かなりショボかったです。これから先の新築は安くてもそれなりの仕様になると思うので新新価格時代の勘違い高級物件が値下がりするのを狙って来春竣工物件を買うのが良いような気がします。住宅ローン減税も大幅拡充しますし。

[728: サラリーマンさん]

不動産会社はいつの時代でも、どの不動産会社でもほぼ同じことを言う

①今が買い時ですよ
②もうこんな物件でませんよ
③この値段だったら私が買いたいぐらいですよ
と言う

最近は
①については「住宅減税と消費税ＵＰ前でお得ですよ・・・」と言う。
住宅減税はお得ですが、消費税は建物分にしかかからないから実は思ったほど大きな額にはなりにくい。
②については「都心でこんな大規模開発は土地が出ないからないですよ・・・」と言う。
景気が悪いから企業が土地を手放すし、いつの時代も大規模開発ってあるんですよね。
③については「自分も同じような時期にマンション買ってますが底値でしたね」とか言っちゃう
冷静にマンション名と購入金額を聞いても答えてくれないことが多い。

彼らはそれが仕事ですから大変ですね

[729: 匿名さん]

それが仕事って言ったって、ウソついて人を騙すんだから、
詐欺師だな。法には触れなそうだが、良い死に方しないだろうな。

[730: 匿名さん]

まあ不動産や証券の営業の人ってそう言われがちだけど、死に方まで言われなくても良いと思いますよ。この人この物件の営業じゃなければこの人から買いたいって思う営業さんもいますよ。そもそもそういう当たり前セールストークを間に受ける人の方が少ないでしょ！

[731: 匿名さん]

営業マンは嘘ついてるのが当たり前って前提なのがこの業界のレベルなんだよね。

[732: 匿名さん]

社会の底辺に誠実なんて求めても無理。

[733: 匿名さん]

>>732さん
同じことを私も思っています

日本において不動産営業は残念ながら最底辺の一角というのが共通認識です
そのような業界にあえて就職する人間のレベルは…言わずもがな、です
不動産を見るときは新築ならパンフレットを受け取る、中古なら鍵を開ける以上の
スキルを期待することは酷というものです

[734: 匿名さん]

元祖匿名って相変わらず痛いね。何書いているかわからないんだが、そういう書き方を
することがわかっている風でかっこいいと思っているんだろうな…
教育が足りないって、君の所属する業界の人間こそ金融業界中で最も教育が足りない
人達の集まりだと思うよ。まあ、当の本人が一番よくわかっているはずだが

[735: 大学教授さん]

住宅減税の内容が決まれば、様子見だった人たちの購入が一気に顕在化します。
将来にわたり資産価値維持が期待できる都心部の坪単価が安い物件（坪単価で２００万円台）は
一気にはけて無くなるかもしれません。
特に子供のいない共稼ぎ世帯は税の負担も多いので、減税効果も大きくなります。
３ＬＤＫタイプを購入しておき、数年後に一子をもうける計画を立てる人も多いでしょう。

都心１０区の竣工物件のピークは来年春で、それ以降は急速に竣工量が少なくなります。
都心１０区の分譲住宅（含む戸建）の着工数量推移
２００３年　３７千戸、２００４年　３０千戸、２００５年　２８千戸、２００６年　２２千戸、
２００７年　１６千戸、２００８年　１７千戸？

住宅減税の内容が決まる前であれば、好きな物件から好きな間取りを選ぶことも可能ですが、
一気に動き始めると、妥協する必要がでてくるかもしれません。
個々の判断になります。

[736: 大学教授さん]

大規模物件になると、着工から竣工までおよそ３年見る必要があります。
２００７年、２００８年と着工数量が少なく、
また、着工するには用地手配が必要ですから、２００９年も前半も少ないままでしょう。
従って、都心１０区の竣工量は２００９年春をピークに、およそ２年半は少ない状態が
続くでしょう。すなわち、２００９年５月〜２０１１年いっぱいは少なくなります。

一方、住宅減税は入居年が基準になります。そして適応期間は５年と予想されています。
入居年で２００９年〜２０１３年が対象になります。
また減税控除額および率は２０１２年、２０１３年は下がると予想されます。
すなわち、最も有利な条件を獲得するには、少ない竣工数の中から選ぶしか無いわけです。

そう言った意味で、
購入する経済力がある世帯は、来年春までに決めておいた方が良さそうです。

[737: 匿名さん]

>>735

この市況で一気に売れるわけないと思う。
住宅ローン減税って満額の還付が受けられる人ってごく一部。
そのあたりの理解が出来てない人が煽られるとは思うけど。
不動産業界の圧力で施行される気がする。

[738: 大学教授さん]

>>737
都心１０区で一般人が購入可能な坪単価２００万円台の物件は数が限られていますから、
急速に売れて無くなって行くと予想します。

逆に、高額物件は本格的に景気が回復して、富裕層の金融資産が増えて行かないと厳しいでしょう。
前回の住宅減税の時も、億ションが動き始めたのはかなり遅れてからでした。

[739: 元祖匿名はん]

>734
思うに金融業界の人間だろうが、凡そ猿ビジネスぶりは、リアルエステート関連に限らず

PEでもM&AでもLBOローンでもデリバでもセキュリタイゼーションでも、ぜーんぶ一緒か、

より酷いよ。何やってる人だか知らんが。キャピタルゲインやアービトラージだけ狙って

なーんにも生み出してない虚業なのは自分達が一番わかってるだろうし。

表現悪いが信金でファイナンスつけてるような人のほうが、まだましで世の役に立ってる。

もし株屋の人間ならトレーダーだろうがアナリストだろうが偉そうに言われる筋合いもないし。

株屋に比べれば、不動産屋は、まだ必要悪の部類。

[740: 匿名さん]

教授は相変わらず的外れだな。

今はマンション買う力がある人ですら様子見する時期だよ。
皆、＊＊じゃない。

景気と雇用が不安定な今、貴重な預金はマンションの頭金ではなく生活防衛資金にする。
ローンを抱えて失業したら身ぐるみ剥がれて借金だけ残る悲惨な生活が待ってるんだから。

[741: デベ勤務]

>740
そんなギリギリの人は都心にマンション買わないのでは？
需要そのものはかなり感じてる

個人的には春くらいまでが一番買い時と思ってる
それ以降は価格は多少下がるけど物件の質が…

[742: 大学教授さん]

>>740
日本人みんなが暗い性格じゃないし、
多くの人は結婚して、明るい家庭を築く夢を持って日々頑張っていますよ。
住宅減税が決まるのを心待ちにしている人は多いでしょう。

特に、子供がいない共稼ぎ世帯は重税感が強いですから、住宅減税は大きな魅力です。
このタイプの世帯が選ぶのは都心１０区でしょうから、需要が限られた地域に集中します。

[743: 匿名さん]

あいつの正体がわかった。
売れなくて大量在庫を抱えてる湾岸物件デベだ。

[744: 匿名さん]

>>739
そうやって必死に知ってる言葉並べるなよ
見てる方が恥ずかしくなっちゃうから気をつかえよ

[745: 匿名さん]

教授って名乗ってるのって、なんだか当たらない天気予報を聞いてるみたいだね。
集中豪雨の雲が気象レーダで確認されてるのに、明日は晴れるでしょうみたいな。

世界中の経済学者が100年来の不景気だって(それも不動産バブルがはじけた)言っているのに
来年は不動産が売れるでしょうと言ってる。

はずしてる所はそっくり。