23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[585: 匿名はん]

>気概、プライド、文化、理念に、大多数が、欠ける。

今時、そんなもの持ってる業界なんてあるの？
自動車のビック3が倒産しちゃった方が良いって思ってるのだけどねｗ
その位、ドツボにはまらないと、不動産を含めた経済なんて安定しないよね。
やり直しぃ〜・・・

[586: 匿名さん]

今までマンションを適正価格以上で売ってきて
さぞぼろ儲けして貯まってるだろうに
なぜ倒産するんだろう
今までみたいに儲からなくなりましたが普通にやってけます
ってだけの不動産会社はないんか

[587: 元祖匿名はん]

私自身は、クルマも好きですが、車よりも住宅における社会的意義は極めて大きいと思います。

貴殿の意見からは恐縮ですが、方向性なり示唆があまり感じられませんが。

GMもシティも私も潰れていいと思ってます。貴殿のおっしゃる意味は、例えば不動産業界で

財閥大手のうち、財務体質の弱いところが逝っても良いという意味ですか？でしたらYESです。

ことゼネコンなら、いくらでもどうぞ、ってところです。

[588: 匿名はん]

あらあら・・・
>方向性なり示唆があまり感じられませんが。

貴方が答えを書いてたから、あえて書かなかったのに・・・・・ｗ
『気概、プライド、文化、理念に、大多数が、欠ける。』
ここの一連のBBS見てても思うんだけど、日本人がこれをみんな忘れちゃってるでしょｗ
悪い部分ばかり増えて、日本人の良い所無くなっちゃったジャン！！
中途半端に継続するくらいなら、一度皆でドツボにはまる覚悟しちゃおうって事かな？

[589: 匿名さん]

マンション業界自体が、頭悪いけど金儲けたい野心家の博打場なんですよ。
バブルに乗って一気にのし上がる、ダメになったらさっさと逃げる。
儲けは儲かっただけ立ち上げメンバーで分け取り。

事業の継続性なんてはなからお笑い種。
バブルでブイブイ言ってる時期にそんな事本気で言っていたら、
なに青臭い事言ってんだとバ カにされる業界。

[590: 匿名さん]

山師ワラワラっていうのは世界共通だよね
日本は大京の残党系が多すぎるが

[591: 匿名さん]

社長がぼろ儲けしてるのを見て、若い社員が３０代で新しい会社を立ち上げる。
で、儲かるだけ儲けて、倒産して、別会社作る。
今までの新興不動産会社モデル

[592: 匿名はん]

そんなの不動産会社だけじゃないだろ。
何処の業界でも似たようなもんだね。
銀行・証券・生損保なんてのは、それに便乗して甘い汁吸ってるだけで、やばくなったら税金投入を当てにしてるだけジャンｗ

[593: 匿名さん]

電気製品や自動車は、保証期間が過ぎていたとしても、不具合が有れば
回収よ呼びかけ、対応に応じている。

この業界は、その様なお客さんのことなんて全く考えていない。自分が
儲かればって考えているとしか思えない。
業界に立ち直れと言っても所詮無理。

一生で最も高い買い物なのに、法整備も十分でない。

消費者庁を来年創設を目指しているようだが、金ばらまいたりする前に
やること有るだろう。麻生さん（違う方向に進んでスミマセン）

[594: 大学教授さん]

１０月中の２３区世帯数増減を見ると、都心１０区とその他１３区との格差が広がっているようです。
賃貸需要も都心１０区への集中傾向が強まり、県境外周区は苦戦の模様。

都心１０区　１６５８世帯増
その他１３区　１３２３世帯増
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukim/2008/jm08010000.htm

[595: 大学教授さん]

恐らく来年春がマンション竣工の最後のピークとなり、賃貸から持ち家への移動の最後の
ピークとなるだろう。すなわち、来年春が賃貸過剰の最後のピークとなる。

それ以降は、徐々に持ち家比率が下がって行き、賃貸の過剰状態も徐々に緩和される。
その過程の中で、都心１０区への集中傾向はさらに強まるだろう。
職住近接への要求は今後も弱まることは無いだろう。特に賃貸は。

[596: 匿名さん]

まさか、都心１０区に江東区とか入れてんじゃないだろうな？
いつもの教授の調子だと入れてる気がしてならないが…。

[597: 匿名さん]

仲介不動産屋はいいかげんにしろ
経歴詐称の常習犯

[598: 匿名はん]

>電気製品や自動車は、保証期間が過ぎていたとしても、不具合が有れば回収よ呼びかけ、対応に応じている。

何も問題も無いようにじっとしていて、個別対応で「こんな事めったに無いんですが・・・」「貴方の使い方が悪いんです」とか言っていながら、死者が増えて世論が大騒ぎになってから、始めてクレーム対応していたでしょ！？
財閥系の自動車会社なんて、隠しまくりしていながら、ばれても責任転嫁ばっかりだし。

[599: 匿名さん]

どっかの荒らしとおんなじですね

[600: 匿名さん]

>>596

ふふ、入ってますよ江東区

都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

[601: 匿名さん]

品川区とか目黒区が入ってなくて、墨田区とか江東区が入ってるのはとっても違和感がある。
墨田区と江東区に山手線駅なんてあったっけ？台東区は100歩譲って許す！
江東区が都心は絶対不可。

[602: 匿名さん]

都心３区：千代田、中央、港
都心５区：＋渋谷、新宿
都心８区：＋文京、目黒、台東、

あたりが、一般的な気がする。
１０区となると、これに豊島、品川の２区を入れるって感じかな。

[603: 匿名さん]

>>601

違和感ありありだけど
都心１０区は統計上の定義らしいから都庁の住宅局にでも聞いてみれば

[604: 匿名さん]

>>601
人口増加率なんでしょ？

増えてるところ外したら統計的に可笑しくなる。

港区とかに憧れるのは田舎者の証拠。メトロ、山手線近辺の都心に住んで居れば何処でも大差ない。

幻想と現実のギャップ。特にこのバーチャルな世界でしか生きられない方はその傾向が強いようで。

[605: 匿名さん]

お上がテコ入れしてる再開発エリアは入るでしょふつー。

[606: 匿名さん]

>>603
役所の定義なんかよりも、世間の常識的な感覚、つまり世論の方がこの場合重要でしょう。
その点から言えば、まあ江東、墨田は圏外ですかね。

[607: 匿名さん]

いつも統計だなんだと出してくる割に、自分に都合悪いことだけは完全否定なんですねｗ

[608: 匿名さん]

あと江東区と墨田区の大部分は朱引き範囲内だから由緒正しい東京といえる。
そもそも目黒区や品川区の大部分は江戸府外だしね
江戸時代は職住近接だったけど工業化で城東の環境が悪くなり、城南／城西方面
に住宅地が広がった。都内から工場がなくなって来たから再び江戸時代の人口分布
に戻りつつあるのかもしれない。

[609: 匿名さん]

>>605
コリアタウン、食肉処理場、汚水処理場近隣はお断りです。

[610: 匿名さん]

＞603
↓以下の通り（らしいです）

都心３区：千代田区、中央区、港区
都心10区：都心３区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区、墨田区、江東区


個人的には、「都心３区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区」の９区で十分
601さんと同じく江東区は論外ですね

[611: 匿名さん]

江戸時代云々は時代錯誤もいいところ。
日本で由緒正しいのは大和と出雲の二つだ、なんて言ってるのと同じ位ナンセンス。
城東地区はブランド力が欠如している為、はなから論外。

[612: 匿名さん]

>>608
ちゃんと教授（笑）って名乗れよ
無能な役所の定義をありがたがったり
江戸時代の下町の範囲をありがたがったり

[613: 匿名さん]

早速江東物件のスレを荒らしててわろたｗ必死すぎる
あと自演もほどほどにね

[614: 匿名はん]

>>608
江戸府外じゃ無いよ、目黒・品川なんてつい最近まで、東京じゃなくて郡部だったんだってｗ
JAの支社みりゃわかるよｗ

[615: 匿名さん]

下町を支えてきた工場を邪魔者扱いして
マンションが無秩序におっ建つのを有難がるとは
下衆な不動産屋だねぇ

[616: 匿名さん]

>>614
つい最近？
お歳を召した方の言葉は含蓄がありますね。

過去郡部だった場所に人気、地価で負けてしまうので歴史とは侮れないものです。

[617: 匿名さん]

似非歴史論者の説に釣られてやれば、幕末で幕府側が無様に敗北して時点から西方有利の情勢が
今日まで続いてるという事だ。
幕府が勝っていれば或いは教授のご高説も成り立っていたかも。

[618: 匿名さん]

自称教授と匿名はんの
いつもの２タッグですか

いい加減にして欲しいですな

[619: 匿名さん]

あと、直後に必ず出てくる江東アンチ
ほんといい加減にしてほしいもんです

[620: 匿名さん]

>>619
KYがちゃんと空気を読めるようになれば
荒れることもないんだよ

本人は啓蒙活動のつもりなんだろうけど
実際はアンチを増やすだけのホメ殺し

[621: 匿名さん]

大学教授の書き込みがなければ江東アンチは出てこないでしょ。
その証拠に、このスレの上の方ではマンション景況の話（暴落ネタが多いがw）ばっかりじゃないか。

[622: 匿名さん]

城東僻地は値下げ攻勢本格化してるし、
後発湾岸は今こそ瀬戸際に来てる。

マンション暴落を語ると、城東がホットな話題として出る情勢だから、
墨田区応援教授としては居てもたってもいられないのでしょう。

ただ、その挙句壊れたテープレコーダーでは却って悲壮なだけなんですが。

[623: 匿名はん]

>地価で負けてしまうので歴史とは侮れないものです。

地価なんて上がって喜んでる奴は、地面も持ってない奴か、売って儲けようって考えてる不動産屋ぐらいだろ？ｗ

[624: 住まいに詳しい人]

今のマンション不況の波を一番浴びているのは湾岸です。
有明や東雲の惨状を見れば判りますね。
デベ関係者はなんとか客を呼び戻そうと、江東区は都心だと連呼してますが、実際にそう思ってる人はどこにもいません。

[625: 匿名はん]

まぁ　元々の住民にとっては、湾岸地区がどうなろうとかまわないんだよね。
豊洲にSC出来て散歩する場所が増えたのは良いけども、他にいくらでも徒歩圏内に散歩&買い物出来る場所があるから、別に無くても何も問題ないな。
どちらかと言えば、TVとかで煽られないで、深川地区が落着いた環境に戻ってくれるのが、住民にとっては一番ありがたい。
今のままが一番の財産になるって事がわからないAHOが多いのが困る。何処の地区でも同じかな？
表参道も、30年前は落着いた良い街だったけどね・・・

[626: 匿名さん]

アンチさんにとっては湾岸とタワマンは何より憎くて仕方がないようです

[627: 匿名さん]

アンチ殿は千葉県人でしょうね、だから便利な地域に嫉妬してるんでしょう。

[628: 匿名さん]

↑アンチさん乙です
他人になすりつけるのはお得意の手ですね

[629: 匿名さん]

>>625
そういう考えをしてる御仁が
なんでこんなスレに出入りしてるの？

[630: 匿名はん]

>>629
???
何か問題でも？

[631: 元祖匿名はん]

こういう発言は各々の主体性を重んじる立場としては好きではないのですが、、、

湾岸にせよ、都内タワマンの鉄筋やコンクリの状況について、気にならないですか。

市川に続いて、関西の千里中央のスレを見ていると、悲しい情けない気分になる反面、

購入客側も一体本音でどう思っているのだろうかと確認してみたくなりました。

社会的に見ても、最早余計なお世話では正直済ませられないような気もするのですが。

節税観点等以外の、自用の方に伺ってみたいです。

タワマンがダメというつもりも無い、無かったのですが、関西出身者でもありますし、

どこもかしこもタワマンブームでここまで来た傾向については正直抵抗を感じます。

[632: 匿名さん]

ルーフバルコニーも良いよ。
部屋よりバルコニーのほうが広かったり、それはそれで楽しいよね。

[633: 匿名はん]

>>631
>都内タワマンの鉄筋やコンクリの状況について、気にならないですか。

今に始まった事じゃないし、構造偽装もろもろを含めて、とうとうばれてやんのって感じかな？
みんな、そう言うリスクを含めて買ってると思ってたけど。
どんな現場でも、頭のゼネコンが細かく立ち会ってるわけじゃないし、第3者機関なり役所が抜打ちを含めて、全工程の調査してるわけでもない。
実際に土中工事やってる人で、杭減らして儲けたって自慢してたのも過去に居たけどねぇ〜・・・
映画に出てきたマンション群ｗ

[634: 匿名さん]

タワマンも湾岸に数本だけとかなら価値あったけど、乱立するようになったら単なる詰め込み団地。
まして郊外や田舎にまで作るようになるとどうしようもないね。

地震の恐れとか、薄い壁とか、エレベータとか、管理修繕の負担とか、タワーにはいろんな不便があるけど、それでも希少性があればその不便を特別感として演出しえたんだろうけど。

庶民の量産垂直長屋と判定された時点で、大きな負の遺産になってしまった。

[635: 匿名さん]

なぜか話題はいつも湾岸とタワマンを叩く話ばかりですね。ネタもループしてばかり。
べつに褒めろとは言いませんがなぜそんなに執着するんでしょうか。

[636: 匿名さん]

>635　さん

プチバブルの象徴だからじゃない？今まさに崩落前夜って感じでタイムリーだし。
都心部も同じかもっとやばいんだけど、庶民には関係ないしね。

[637: 匿名さん]

まーニコタマ叩きたくてもそこそこ売れてるみたいだから叩けないし
週刊誌やテレビでネタにされてる湾岸なら叩きやすいんじゃない？

[638: 匿名さん]

かつてのタワーマンションは、地域における明らかなランドマークであり、
デベロッパーとしても、ゼネコンとしてもフラッグシップ案件と位置づけ、
新規の物件は、これまでを超えていなければならない、という使命を帯び、
十分な期間をかけて企画し、一番の仕事をしているという誇りを胸に、
意欲的かつ丁寧な仕事をしていたように思う。

一次取得ではない目の肥えた顧客を相手にすることから、
優秀なスタッフ、優秀な現場監督なくして成り立たなかったのが、
タワーマンションだったのではないだろうか。

しかし近年は、団塊ジュニアの一次取得者をメインターゲットにし、
「いかに安く、早く、ウケるタワーをつくるか」が競われ、
どっかのホテルをてがけましたという意匠デザイナーらを前面に打ち出し、
建築物として貧弱なコンセプト、新規性のない施工技術は隠れ、
つまりは声が大きければ監督など誰でもいいという現場ばかりになってきた。

どこもかしこもタワーだらけで、かつてはタワーでは当たり前だった、
十分な実績や能力のある現場監督、作業員がいない、
勘や経験はないがCADの操作や計算だけは得意な現場ばかりになってきた。

ゼニのためなら事故米を流通させ、産地や製造国の偽装もやむなし、
インサイダー取引が横行し、音楽著作権詐欺やらなんやらという日本で、
不動産・建築業界だけが聖職者のような商いをしているはずもなく、
二流の企画と二流の現場監督により乱立させられたタワーマンションは、
かつてのタワーマンションと似て非なる存在なのではないだろうか。

[639: 匿名さん]

昔はやすかっただけでしょ。

[640: 匿名さん]

＞638
なるほど。
確かにタワマンは乱立しすぎですね。
供給過多により、中古価格も下落することでしょう。

[641: 大学教授さん]

ここ数年のファンドによる過剰融資は、都心部のマンションストックを大きく増加させました。
これにより、都心部への居住はより身近なものとなりましたが、
一方で、県境外周区で築年数が新しい賃貸物件が大量に余剰化しています。

今後は家賃レベルを切り下げながら、港区、目黒区、品川区のそこそこの所得レベルの
２４〜２９歳層を取り込んでいく動きが活発になるでしょう。
所得レベルによる住み分けがより深化して行く過程にこれから突入します。

世田谷区・練馬区では2010年から2011年にかけて、タワー型の大規模マンションが竣工します。
20代の県境外周区居住が加速化されて行くのは間違いないでしょう。

[642: 匿名さん]

>世田谷区・練馬区では2010年から2011年にかけて、タワー型の大規模マンションが竣工します。

いずれも埋立地のものより価格は高くても、売れ行きははるかに良いようですね。
お気の毒ですが、そっちはこの経済状態では一番手を出したくない地域ですから
しょうがないですよ。

[643: 匿名さん]

>>642

一時間半でダボはぜが一匹だけ釣れた。
下記参照
>>481

[644: 匿名さん]

>>642
ウソつくな。湾岸も世田谷低地も練馬大根も、全部売れ行き悪いだろ。

[646: 匿名さん]

２３区でも北部はもう駄目みたいだな。
＜東武百貨店＞池袋本店の改装計画凍結　投資効果見込めず
12月1日18時57分配信 毎日新聞
東武百貨店が０９年度から実施予定だった池袋本店（東京都豊島区）の改装計画を凍結することが、１日分かった。消費不振が長引き、十分な投資効果が見込めないと判断した。７３億円を投じ、婦人雑貨や紳士服売り場を３年間かけて改装する計画だった。今後の消費動向を見定めたうえで、延期して着手するか、中止するかを判断するという。

[647: 匿名さん]

＞646
このニュース一つで「北部がダメ」とはスゴい判断ですね

[648: 匿名さん]

まぁ妄想大学教授に与えたいエサではある

[649: 匿名さん]

練馬は今後どう転ぶか微妙な位置にいるなぁ
簡単に大根呼ばわりするのはナンセンスだよ。
但し練馬駅周辺だけですが…

[650: 不動産購入勉強中さん]

ブルームバーグより

◎リーマン日本法人：不動産担保付き債権、最大6000億円売却へ−日経
12月３日（ブルームバーグ）：３日付の日本経済新聞は、米リーマン・ブラザーズの日本法人で９月に民事再生法の適用を申請したリーマン・ブラザーズ証券が年度内にも不動産担保付き債権を一括で売却すると報じた。売却規模は5000億−6000億円規模（簿価ベース）に達する見通し。破綻企業が保有する関連不動産の大量売却が進めば、低迷する不動産市場にも影響が出そうだとしている。取材源は明らかにしていない。

日経の記事によると、主な担保不動産は首都圏中心のオフィスビル、商業施設、マンション、アパートなど多種。
売却規模は９０年代後半、邦銀大手全体で年間２兆〜２兆５千億円規模の売却を実施していた頃以来。

[651: 匿名さん]

各エリア別の新築マンションのキャップレートだそうです。
空室リスク等を考慮しているそうなので、該当マンションの想定家賃を下記該当
エリアのＣＲで割り戻すと適正（？）価格が導き出せます。

例えば高輪にある（山の手南部エリア）想定家賃２５万のマンション新築マンション
の適正価格は25万×12ヶ月÷4.155%=7229万、これ以上の価格で購入するとキャピタル
ロスが大きく割高と考えます。ま、ひとつの指標ということですが最低ここまで下が
るまでは待ちじゃないですかね。

1、隅田川流域エリア　[基準となるC／R]　…　7.45 %
明治維新直後に軽工業や化学工業から近代化が始まったエリア

2、臨海再開発エリア　[基準となるC／R]　…　6.68 %
明治後期から大正にかけて重化学工業により近代化が始まったエリア

3、山の手北部エリア　[基準となるC／R]　…　5.56 %
（中央線より北側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷の下屋敷や近郊農業地帯が展開していたエリア

4、山の手南部エリア　[基準となるC／R]　…　4.15 %
　 （中央線より南側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷が展開していたエリア

5、東急系エリア　[基準となるC／R]　…　6.17 %
多摩川河口流域や臨海工業地域に密着して下請け工場などが展開していたエリア
大正末期から丘陵地などで高級住宅地が開発されてきたエリア

6、小田急・京王系エリア　[基準となるC／R]　…　6.67 %
大正末期から住宅地が開発されてきたエリア

7、中央・西武新宿系エリア　[基準となるC／R]　…　7.08 %
明治期から陸軍や軍需産業が展開し、下町と高級住宅地が混在しているエリア

8、東武・西武池袋系エリア　[基準となるC／R]　…　7.80 %
戦後、農地または、飛行場や軍需産業の跡地がホワイトカラー層向けの住宅に
開発されたエリア

各エリアの詳細はhttp://www.zaicon.co.jp/cr/index.htmlまで

[652: 匿名さん]

>>651さん
これって、単に平均利回りですよね。
これから読み取れるのは、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、
そもそも割高ってことですね。

[653: 匿名さん]

>>652

そうです。あくまで平均です。

>山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、そもそも割高

ちょっと違いますね。651さんは割高か割安かというのは住み心地や
利便性に対して価格が価格が高い／安いといっているのだと思いますが、
ここでいっている割高、割安は意味が違います。

ここでの割高、割安は想定家賃に対しての分譲価格が高いか安いかです。
家賃は不動産価格に関して相対的に変動が少ないのでその地域のポテン
シャルに対する比較的安定したベンチマークになります。

計算してみればわかりますが、キャップレートの高い地域のほうが実は
割高物件が多いです。都心部で２５万の家賃は普通ですが、郊外では
１５〜２０万が上限です。例えば東武・西武池袋系エリアのＣＲは
７．８％ですから家賃２０万取れる物件でも適正価格は約３０００万
家賃１５万しか取れない地域だと適正価格は２３００万です。
でも練馬のあたりは５０００万以上の物件が平気で売られてます。
こういうのを高値つかみというのだと思います。

[654: 匿名さん]

>>646
百貨店大苦戦は池袋に限った話ではないと思うが・・・
むしろ過大な投資を中断したのは英断でしょう

[655: 匿名さん]

>>653
だから、想定家賃に対して、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどは、
そもそも圧倒的に割高ですよね。

[656: 匿名さん]

割高というよりは、ブランド、信用力が高いと言ったほうがいい。

債券の利回りと同じで、利回りが高いのは、利回りの低いものより、割安なのではなく、なにかしらリスクがあるから高くなるだけ。
そのリスクに目を潰れるかどうかは、投資家次第ということ。

[657: 匿名さん]

不動産のリスクって何よ？考え過ぎだよ。
単純に考えて、割高エリアは購入には適さない。賃貸の方がお得。

[658: 匿名さん]

不動産に割安なし。
本当に割安なら資本をもつ者が買い占めて価格高騰し収斂していく。
そうならないのは安い地域にそれなりの理由があるから。

物件価格に対して家賃が高いところは、
利便性など何らかの理由で短い期間だったら住んでもいいけど
その場所に長期間コミットするのはご免だと多くの人が思う地域。

[659: 匿名さん]

不動産リスク？
価格リスクに決まってんじゃないの。

こんなに流動性低くて、取引コスト手数料も高くて、
保有するにも売却するにも一々大きな税金かかる資産で
かつ価格変動リスクがでかいんだから、利回りもっと
高くていいと思うよ。

[660: 匿名さん]

>>657

不動産のリスクはいろいろありますよ

・自然災害による想定される被害の大小
・人口減などによる街の衰退、利便性の低下

不動産は基本的には長期保有で流動性が低い（売りたいときにすぐ売れるわけではない）
から、同じ物件でも賃貸で住むリスクと、保有して住むリスクはイコールではありません。
これらのリスクは地域により異なり、それがキャップレートの差に現れます。
賃貸で住むリスクに比べ、保有するリスクが高い地域はキャップレートが大きめとなり
長期保有するリスクが相対的に低い場合はキャップレートが小さくなるのです。

ＣＲが高い＝割安、ＣＲが低い＝割高ではありません。
その地域のＣＲに対してターゲットとなる物件が高いか安いかで判断すべきだと思います。

[662: ご近所さん]

>657
逆だと思うが。

[663: 匿名さん]

何が逆なのぉ？

ここまで流動性枯渇してんだから、流動性プレミアムがたんまりないと
（価格が安くなって、利回りが上がる）とても買えませんがな。

[664: 匿名さん]

つまり、
■現在利回りが低い→将来賃料が上がって利回りが高くなる
という考え方と
■現在利回りが高い→将来賃料が下がって利回りが低くなる
という考え方が対立してる訳か。

しかし前者は
■将来地価が下がって利回りが高くなる
という可能性もある訳で。このシナリオの可能性が一番高いだろ。
つまり現状はプチバブルで地価が高騰してるだけ。
ちゅうことは、今買うのはバ・カ。地価が下がりきってから買うのは良し。

[665: 匿名さん]

誤解をまねく書き方で申し訳ありません。
私が書いた各地域のＣＲは現在の実質平均利回りではありません。実質平均利回りは
もっと低いです。ＣＲと平均利回りの差はバブルです。

それぞれのＣＲを適用した場合の理論価格を計算してみました。数値はＨＯＭＥＳで
集計した３ＬＤＫ（２０〜２５坪と想定）のファミリータイプマンションの募集賃料
平均を採用しました。計算間違いあったらごめんね

最寄駅（エリア）　　　　月額賃料（万）　　Ｃ／Ｒ（％）　　想定価格（万）　　坪単価（万）
白金台（山手南エリア）　31 4.15 9000 350-450
豊　洲（臨海エリア）　　25.5 6.68 4580 180-230
学芸大学（東急エリア） 24,2 6.17 4700 190-235
千駄木（山手北エリア）　23.21 5.56 5000 200-250
経　堂（小田急エリア）　22 6.67 4000 160-200
中　野（中央線エリア） 20 7.08 3500 140-170
練馬　（東武線エリア） 14.4 7.80 2200 88-110
北千住（隅田川エリア）　13.3 7.45 2150 85-110

（雑感）

・山手南エリアのキャップレート4.15%は実態に比べ低すぎる気がします。特殊な高額物件が
　多いからかもしれませんが。理論価格で９０００万はちょっと高すぎですね。修正が必要
　と思います。
・豊洲の坪２００前後は初期の分譲価格とほぼ同等で妥当かなと思います。
　ただ現在の新築価格はチャレンジ価格でバブルでしょう。
・残りの地区は２００２年前後の底値の時代の中古価格とほぼ一致しました。練馬、北千住が
　低めですが足を引っ張る地域を抱えているのでそんなもんかもしれません。
・データをもう少し精査して選択すればより精度が高まると思います。狙った物件については
　周辺の賃料データを集めて計算してみてください。

今待ちという方は、底値買いを目指してがんばりましょう。下がるまで待てない人は中古で
指値をするなり、新築なら値引きを迫るなりして理論価格を目指しましょう。
お金あるから別にいいよという方は定価で買ってください。デベも喜びますし日本経済にも
貢献できます。

[666: 匿名さん]

高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。

[667: 匿名さん]

■ここ数か月空き室が目立ち始めた

　高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。

　外資系企業が幹部や社員に住まわせていたマンションには、こうした物件が少なくない。ある外資系の証券マンは、「社員の多くが、タクシーでも深夜、2、3000円で帰れる距離に住んでいる」と話す。海外赴任者の場合には会社が借り上げているケースも多い。

　しかし、事態は激変した。欧米の企業は本国でリストラの真っ只中で、日本の現地法人や支店の業務も縮小、撤退する。幹部社員も本国に帰国したり、転職を余儀なくされたりと、いまの住まいを離れなければならなくなっている。ある不動産業者は「ポツリ、ポツリだった空室が、ここ数か月のうちに目立つようになってきた」という。

[668: 匿名さん]

分譲が業績不振なら賃貸はさらに大変でしょうね。

[669: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内ｗ

[670: 匿名さん]

CR？　利回り？
あんたらみたいなのがたくさんいるから、価格が民意を反映しないまま右往左往するんじゃないのかと、
たまたまここを覗いた一般人の俺は、そう思ったよ。

[671: 購入検討中さん]

670さん
逆だと思いますよ。収益還元でみないから、日本の物件は不当に高かったし、庶民は目利きが出来ないので悪徳業者にだまされていた。利回りは一つの分かりやすい目安だと私は思う。

[672: 匿名さん]

家賃レベルが一番客観的な目安だよね。

最終的には、
よほどのブランド地域を除いて、
不動産価格は、
同じ仕様であれば、
都心までの距離に比例する価格帯に
収斂して行きますね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[673: 匿名さん]

賃貸屋さんの宣伝乙です。

[674: 匿名さん]

>>672

家賃はある決まった期間における利便性に対して一時的に支払う金額
だから、都心までの距離に比例するのはわかります。

しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
値に対する価格が反映されるべきです。
しかし不動産取引というものは時にはキャピタルゲインを得ることが
できるので長期スパンでの利用価値に対して不当に価格が上昇する
ケースがあるので注意が必要です。
短期的な価値を向上させるのは比較的簡単ですが、長期的に価値を
維持することは困難です。デベロッパーは短期的価値を向上させる
ことで価格を吊り上げます。その付加価値が長期的であるのか、
それとも一時的なものなのか見極めるようにしたいものです。

私の考える一時的な付加価値の例

・新築であること
・キッズルーム
・再開発地帯における眺望
・敷地内スーパーマーケット
・液晶テレビ無料プレゼント
・ららぽーとｗ

[675: 匿名さん]

最も一時的な付加価値は、キャラによるイメージ宣伝じゃないの？

[676: 匿名さん]

マドンナ乙

[677: 匿名さん]

「一時的な付加価値」を避ける人は広告宣伝費のたっぷり乗ったマンションを検討すること自体が無理あるでしょ。
売り主から直接土地買って工務店で注文住宅建てたほうがいいタイプだと思う。

[678: 匿名さん]

ありえないモデルルームや、イメージ画像やＣＧ、
営業マンの語る夢の新生活ストーリーなんかも一時的な付加価値。

消費を楽しむ要素は一時的価値といえるのかな。

[679: マンコミュファンさん]

なぜ遅れた日本綜合地所の内定取り消し
http://sigsaly.blog.ocn.ne.jp/newssirazu/2008/12/post_5934.html

[680: 住まいに詳しい人]

>>674
>しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
>値に対する価格が反映されるべきです。

でも、将来の利用価値なんて、どーやって測るのでしょうか？

現在の利用価値にトレンドを加味して微調整する程度でしか予測出来ないわけで
でも、それは現在の利用価値を評価しているに過ぎないわけで
結局、現在の賃料/利回りに還元されることになります

おっしゃりたいことも充分理解出来ますが
具体的な評価する場合は現在だけが評価の対象になるのは仕方のないことです

[681: 元祖匿名はん]

バブル崩壊までの不動産価格は、収益物件であろうが実需であろうが、
いわゆる近隣取引相場を前提とした鑑定評価でいう取引事例比較法で
決まってきました。

今回の不動産市況の悪化については、サブプライムや官製不況（建基法、
金商法、貸金業法の改正・施行）等、種々の要因があるのでしょうが、
こと都市部の収益物件に関して言えば、バルクセールが頻繁に行われた
2000年前後以降、利回り水準は実際に最も低下しました。

で、個人居宅（実需物件）に関しては、実は日本が範とするアメリカの
鑑定評価では、収益物件の鑑定士と、個人居宅の鑑定士は資格が異なり
評価手法も分かれています。
端的に言えば、アメリカも実需物件は取引事例比較法がベースなのです。

キャップレートやIRRが本邦不動産マーケットに根付いたことは喜ばしい
ことと個人的には思われましたが、それでも乱痴気騒ぎは起こりました。
プロと呼ばれるマーケットでもそうだったわけです。

結論を申せば、実需物件でも利回り的発想は無視すべきでないと思います。

特に長く住めば一緒、売らなきゃ一緒、資産価値は関係ない的な発想は、
余剰キャッシュで特定地域物件の指名買いの方以外は、ファイナンス前提
（いかに住宅ローン審査基準が緩くとも、、、最近若干だけ締め気味ですが）
である以上、ロジカルでない、ましてや販売側のポジショントークならば
凡そレベルが低すぎる、物件競争力放棄の開き直り発言に近いと思います。

いずれにしても、NOIのCapで10％以上とか、新築でグロスCap10％以上とか
本当にリーマンのバルクセール（今度は売り側ですが）報道等を見るにつけ、
時代は戻ったなぁ、今度は誰がリスクテイク出来るかな、等と感じます。
最悪のマーケットではありますが、又ビジネスチャンスとも言えそうです。

[682: 匿名さん]

驕れるものは久しからず
ただ春の世の夢のごとし

[683: 匿名さん]

今、手持ちのDVDを整理していたら、2005年初期の
外資による不動産投資ラッシュを特集したNHKSPが出てきた
ちらっと見てみたが凄い昔の出来事のようだ

まだ4年足らずしか経ってないのに

[684: 匿名さん]

そのちょっと前は山一だの長銀だの潰れて、日本沈没とまで悲観が支配してた。
国際の格付けが下がったとか大騒ぎして。

今アメリカ国債とか格付けさがってんのかね？
あんなの都合のいい、いいかげんなもんだよね。
いちいち気にして真面目に付き合うほうが＊＊だった。

その間アメリカはむちゃくちゃなレバレッジかけてバブル膨らましてたんだから。