23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[481: 大学教授さん]

ここ数年のファンドによる過剰融資は、都心部のマンションストックを大きく増加させました。
これにより、都心部への居住はより身近なものとなりましたが、
一方で、家賃水準が高い都心部で築年数が新しい賃貸物件が大量に余剰化しています。
家賃レベルに対応する需要量が、ストック量に比べ小さすぎるのが原因です。

今後は家賃レベルを切り下げながら、県境外周区、市部、近隣三県のそこそこの所得レベルの
２４〜２９歳層を取り込んでいく動きが活発になるでしょう。
所得レベルによる住み分けがより深化して行く過程にこれから突入します。

晴海、勝鬨では2010年から2011年にかけて、タワー型の大規模賃貸マンションが竣工します。
また、東雲では2011年に900人規模の公務員用タワー型社宅が竣工します。
20代の都心部居住が加速化されて行くのは間違いないでしょう。

[482: 匿名さん]

豊洲ねえ。二子玉川（の崖上）に喧嘩を売るとは
偉くなったもんだね。

なんとなく、かつてのバブル期に、偏差値が異常上昇した
二流どころの私大（上智・青学など）が旧帝大系に喧嘩売ってたのと
相通ずるものがあるわ。

[483: 匿名さん]

二子玉川と湾岸って全然違うから比較することにびっくりだよ。

湾岸タワーは建物内は魅力的な物件があるから気になってたけど、「なんでも銀座」が不便だし、街の雰囲気がちょっと合いそうもない。
入居済みの物件をいくつか見に行ったんですが、一部の住人は周辺の雰囲気を変えてくれそうな感じだけど、圧倒的多数が生活感丸出しでやっぱり良くも悪くもイメージ通り…。
せっかくの大理石貼りのラウンジも台無しで、ショックを受けました。
あれなら無い方がよいです。

ましてこれからも価格下げて大量供給するなら尚更その傾向に。
ホテルライクを想定してた少数派の富裕層住人は辟易してるのでは？

[484: 匿名さん]

>>481

賃貸＆安分譲の急増で、湾岸の資産価値崩落ですね？
数が少ないうちは多少希少価値があったかもしれないけど、ニョキニョキ建ち続け
ちゃったらどうなのよ。
そもそもそんなに“都心部(笑)”に需要はあんの？
都心には需要あるかもしれないけどさ。
埋め立て終わったな。

[485: 匿名さん]

>>483-484
①気になって何度も見に行っちゃったり、②買えなくて万年賃貸抜け出せない・・・
悲哀による遠吠えなんでしょうか。

[486: 匿名さん]

結局文京区最強ってことですか？
異常に高騰して下落率の高い港区ほどは傷んでないし
そもそも手堅い系の比較的高額所得者が多いよ

三流以下デベの投売りマンションもあるけどw

[487: 匿名さん]

文京区。それ笑うとこですか？
港区が下落しても文京区を下回ることはないよ。

[488: 匿名さん]

チバラギ方面住民の受け皿だった湾岸、
サイタマ方面住民の受け皿だった足立周辺、

この辺が今一番割高で、まさに下落に見舞われつつある。

サブプライムとかの問題もあるけど、
実際に生活が始まるにつれ明らかになる実態が、
高値を演出していた広告プレミアムを減殺する。
万一景気が持ち直しても、お里が知れてしまった以上再評価もきわめて困難。

実質ニュータウン団地、ショッピングモール依存の郊外型生活、
そして住民文化も千葉埼玉茨城と変わらない実態。

[489: 匿名さん]

一番割高なのは二子玉川と三鷹とたまプラーザと新百合ケ丘だと思うが。

[490: 匿名さん]

ニコタマとか新百合あたりはプチバブル前から人気があったし、
街としても成熟してるのでは。それなりに実力あると思うよ。

荒野に王道楽土建設という感じではないですよね。

[491: 大学教授さん]

>>485
購入に比べ、賃貸の都心部居住のハードルはかなり低くなっています。
１Ｋ・１ＤＫの募集賃料
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
高家賃の都心部で家賃調整が起これば、さらに多くの人が都心部居住を実現できると思います。
帰宅難民の問題を考えると、職住近接は必要条件になりつつあります。

[492: 匿名さん]

あのー、賃料が下がっているなら、分譲価格もいずれ下がるんですけど・・・

[493: 匿名さん]

万一の大地震時の帰宅問題というファクターが、
住居選びに与える影響度ってどんなもんよ。

タワー高層で断水したら悲惨とか、そういう問題と同レベル。

職住近接なんて、いっときのデベの単なる売り文句に、
無理な理屈を接いでもボロが出るだけですよ。

[494: 匿名さん]

地震の心配しはじめたら日本に住めるとこなくなるんじゃ・・・

[495: 大学教授さん]

>>493
マンションの構造の問題と立地の問題はまったく性格が異なります。

構造は選べますが、
帰宅難民化を避けるには職住近接しか方法はありません。
現時点で賃貸の人は出来るだけ早く、職場に近いところに引っ越すべきでしょう。
特に環七沿線は火の海になる危険があり、そこを通過するのは至難の業になります。

親元から通勤の人は、悩ましいところですね。

[496: 匿名はん]

30㎡=60k\/月
50㎡=90k\/月
70㎡=120k\/月
ぐらいが、これからの収入だったら、家賃の限界だと思うけどね・・・・・
それ以上の家賃払える人の絶対数なんて、たかが知れてる。

[497: 匿名さん]

>>493
そう、辛いが時間をかけて歩けば自宅に戻れる帰宅難民も、
自宅から避難する場所もなく留まるしかない高層難民も悲惨。

高層住宅建築では、震災時の避難先は「棟内」を前提としているため、
近隣には彼らを受入れられるだけのキャパを持った施設がない。

そもそも、城東の埋立地など、狭い橋がボトルネックになり
（そんな橋も、それだけの震災で無事なんだろうか？）、
マンション周りの緩い地盤は液状化現象で歩ける範囲も極めて狭くなる。

へんてこりんなキーワードで「職住近接は必要条件」とか言うのは、
もう本当に城東は末期ということか？

[498: 大学教授さん]

火事で通れなくなります。
火災による消失棟数分布図
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...
建物が壊れたり、車が立ち往生すれば、細い道路は通れなくなります。
細街路閉塞率分布図
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[499: 匿名さん]

このスレで帰宅難民のことを必死にアピールしているのはアンタだけ
そこまで気にしてたらこの国ではサラリーマンなんてやっていけない
子供の通学経路の安全性のほうがよっぽど切実だな

新百合やニコタマに対する中傷もほどほどにな
世の中は東京駅や大手町からの距離だけが価値基準じゃないんで

[500: 大学教授さん]

>>497
主要な橋は耐震補強がなされていますが、
小さな橋はまだ行われていないところもあります。
帰宅ルート上の橋も要注意ですね。

よく見逃されるのですが、
皇居の外堀、神田川、日本橋川、古川などがあり、
都心部は橋だらけです。
一度実際に歩いて帰ってみる必要がありますね。

[501: 大学教授さん]

>>499
子供が歩いて交通事故に合う危険が高いところは、
道が狭く、またカーブが多く見通しが悪く、車道と歩道の区別が無いところですね。
この地図のところは避けるべきでしょう。
細街路閉塞率分布図
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[502: 匿名さん]

つうかマジで空気を読んでこのスレから退場して欲しい
別のHNで再登場も勘弁してほしい

もはやスレの趣旨から逸脱させる「荒らし行為」です

[503: 匿名さん]

中央防災会議の無責任なシミュレーションを信じ住宅選びをしたいならぞうぞ、ってところか。

万が一にも、本気でこの中央防災会議のシミュレーションに価値ありとされるのなら、
動くのはサラリーマンではなく、都心部に社屋を置く企業の経営者の方である。
そんな場所に社屋を置くことは、企業存続の最大のリスクとなろう。

煽りに煽って視聴率とることしか頭にないテレビ番組がソースなんだろうが、
本当に火災が発生し悲惨と思うのなら、今からでも自治体に真剣に助言してあげてくれ。
こんなところで「都心部がいいよー」なんて言ってないでさ。

[504: 匿名さん]

そんなに地震が怖い人は、燃えるものもない田舎に職を見つけて、
平屋の家でも買う方向で「職住近接」追求すればいいのに。

わざわざ地震のリスクを犯しながら、
まともに都会らしいメリットも享受できない、半端な土地をチョイスするのが、
トータルでは最低の選択だとおもいますが。

[505: 大学教授さん]

帰宅難民問題は、
問題があるエリアの値下がりリスクが高いと言う意味で取り上げただけです。

元々住んでいる人を移動させるほどのインパクトは無いかもしれないが、
これから賃貸又は購入する場所を決める上で大きなファクターとなるでしょう。

[506: 匿名さん]

埋立地も戸建密集地域も地震に対するリスクは大きいでしょ。

[507: 匿名さん]

帰宅難民問題はマンション買いますがあまり気にしませんよ。

それより毎日の暮らしでマイナス多いことが価値が下がる効果が高い。
湾岸のニョキニョキはそれだけで価値が下がりますので興味ないです。

既にいくつか二割引きでの営業を受けてますが、見せかけの豪華さだけで住民が追いつかない物件は遠慮してます。
そのため竣工済み物件なら現地、主に街や住民をチェックしています。
どこも若い人には良さそうですけどね。

[508: 匿名さん]

住宅購入選定のファクターとして、帰宅難民の問題は大きくないという事。
日々の生活の快適さ、街の雰囲気、値下がりリスクの大小、
こういうファクターのほうがずっとインパクトが大きい。

[509: 匿名さん]

>>508

売主、施工会社ファクターを重要視しますけど。

[510: 匿名さん]

マンション購入の際のファクター

●マンションの
・構造
・デザイン
・仕様、設備
・眺望
・間取り
・採光
・地盤
・住民層
・駅距離

●立地地域の
・快適さ、利便性
・災害安全性
・犯罪安全性
・将来性
・交通
・文化レベル
・雰囲気
・住民層
・ブランド価値

●売主や施工会社の
・信頼性
・健全性
・評判
・ブランド性

●価格の妥当性

[511: 購入検討中さん]

大学教授って名乗るやつって大体が非常勤か教授ですらないんだよなあ。無駄なプライドが見え隠れするだけに痛い。どこの大学の非常勤なんだろう？すでに明らかになってるのかな？

[512: 匿名さん]

門前仲町あたりの仲介不動産屋だろう。

[513: 匿名さん]

>>512
書き込み見てると、門仲か清澄あたりにゆかりのある人かな。
再開発地域ではなさそう。

[514: 匿名さん]

新東京タワー周辺なのは間違いないでしょう。

[515: 匿名はん]

>門仲か清澄あたりにゆかりのある人

その割には土地勘無いぞ？

[516: 匿名さん]

セコムは子会社を通じて手がけているマンション開発を凍結する。新規のマンション用地の取得を当面見送るほか、既に取得していて着工していない土地についてはマンション建設を見送り、現金輸送の拠点や社宅などに転用することも視野に入れる。マンション市況はしばらく回復が見込めず、マンションを新規に開発しても、採算が取れないと判断した。

[517: 匿名さん]

数年はマンション供給は激減します。郊外の在庫を抱えたデベは借入が出来ないので、仕入れが出来ません。

財閥系デベの比率が高まり、価格は高止まりという今の傾向が続くでしょう。

[518: 匿名さん]

苦しいデベが破綻すれば開発用に抱えてる土地も放出せざるを得なくなる。
そうでなくても資金繰りに苦しくなれば土地売却が増える。売れる値段で売るほかない。
そうやって安い土地が動き出せば、また新興価格破壊デベの稼ぎ時。

庶民の持っているわずかな金、限られた所得の分捕り合戦。
高値で売らないでぐずぐずしていれば、横から客をさらわれる。
財閥だろうがなんだろうが、在庫のまま持っていては商売になりません。

[519: 匿名さん]

苦しいデベが抱えてる在庫は郊外ばかり。だから郊外は在庫処分で価格下落が止まらない。

2006年頃から都心のマンション用地は激減した。都心で仕入れなくなった新興デベは郊外への高値波及を目論みこぞって本来はマンション用地にならない郊外に手を出した。

ゴールドクレストなんかで考えれば判り安いと思うが、2003年頃は新興デベも都心で仕入れが出来た。それが出来なくなった時、売り上げ至上に走り、郊外に手を出したとこと、出さなかったとこで明暗が別れたのだろう。

神奈川の藤沢あたりで、戸建ならまだわかるが、バス便のマンションなんて普通買わない。そういうとこに手を出さざる負えなかったほど仕入れが出来ない時期があり、市況が急に冷え込んだことが、いまのデベ破綻の原因。

[520: 匿名さん]

>苦しいデベが破綻すれば開発用に抱えてる土地も放出せざるを得なくなる。
>そうでなくても資金繰りに苦しくなれば土地売却が増える。売れる値段で売るほかない。
>そうやって安い土地が動き出せば、また新興価格破壊デベの稼ぎ時。

金融機関が融資いたしませんｗ
商業用地転売可能な土地は引き取り先がありますけど、
郊外は農地・倉庫に戻すだけ・・複雑に考えなくても良い。
居住用住宅供給を永遠に継続させる不動産ビジネスモデルは衰退する。
複合住宅・OFFICEが今後、都心の虫食い土地に建設されると同時に、
オリンピックに向けて五反田ー日暮里間の駅前が整備される。
＊災害対策も含めて、新橋が変貌するでしょうね、羽田国際空港化によって。
パチンコ店等が淘汰され、ネオン・看板規制等が予測される。

[521: 匿名さん]

＞オリンピックに向けて五反田ー日暮里間の駅前が整備される。

間にあわねーっての。

[522: 匿名さん]

県境外周区もお先真っ暗でしょうか？

[523: 匿名さん]

埋立地のようになってしまうのは心配ですね。

[524: 匿名さん]

オリンピックはオバマ大統領にきまったので、ほぼシカゴに間違いないんじゃない？
アメリカも景気回復のために、公共投資を行うつもりの様ですし。

国上げてのシカゴと、東京都知事しかやりたがっていない東京を比べると、東京は難しいでしょう。
それよりも、打診があった2010年のサッカーワールドカップやればよかったのに。

[525: ビリー・ヘリントン]

>>521
新日暮里ィィィ！！

[526: 匿名さん]

>＊災害対策も含めて、新橋が変貌するでしょうね、羽田国際空港化によって。
>パチンコ店等が淘汰され、ネオン・看板規制等が予測される。

そうなってくれれば実にありがたいね
オリンピックは来なくていいけどw
ていうか個人の妄想を書くのは止めてね
掲示板の質が落ちるからね教授

[527: 匿名さん]

羽田が国際空港化すると、成田が優位性を失って、首都圏の重心がますます西寄りに移ってくる。
千葉城東圏にとっては死活問題なのでは。

[528: 匿名さん]

ヒント

都営浅草線＆押上

全てのファクターは城東へwww

[529: 購入検討中さん]

わかるかたいたら教えてください。
未入居が続く物件があって、再販業者に売った場合はその再販業者が管理費、修繕積立金を払っていくことになるのですか？

[530: 物件比較中さん]

羽田空港国際化、リニア品川駅開業など、今後東京の座標軸は南に移動します。
不便な成田空港は（関西空港と同じく）市場原理から寂れていくでしょう。