23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[401: 匿名さん]

>まさに不動産の値段なんてあってないようなもの。
>需給のバランスで価格が決定されるはずなのに、

まったく、仰る通りですが、一つだけ..高値を設定しているのはデベが中心ではなくて
銀行、政府　だと思います。

銀行はノンリコースローンで優良な借主を多く作りたいし、政府は不動産屋、デベとつるんで
景気対策に名を借りてどんどんマンションを開発したい、それも高値を維持して。

要は銀行が金を貸さなければ、買い手がなくなるので、下げざるを得ない。
そうならない様に政府とつるんで、減税をやりつづける。
その結果、スラム化したマンションが増えている。(クローズアップ現代みた?)

この2つが不動産高値の元凶だと思いますが。

[402: 匿名さん]

銀行は本音では、不動産高止まりもしくは上昇し続けるのを
有難いとおもってるでしょうけど、政府は関係ないのでは？
もちろん族議員とかは別だけど、開発してお金を落とす事が
目的で、それが不動産高値とは関係ない気がする。
銀行は今回も上昇局面では湯水のように融資しておきながら、
下降局面では貸し剥がし。さすが羊の皮を被った＊＊＊です。

[403: 匿名さん]

ん〜とね、まず銀行なんだけどね、ノンリコースローンつて言うのは家を担保にとった上に、保証人または保障会社をいれて、二重に担保を取っている、返す方はもし破綻しようものなら、家で決済できない場合は借金が残ってどこまでも返さないといけない。つまり銀行に取っては超おいしいお客なのです。だから、たとえ不況でも貸してくれる。

一方、政府ですけど要はどこかに金の落とし所をさがしている。それが、ここ10年以上ずっと不動産、もしくは土地開発だった、ずっとそうだったので、業界と癒着しているのよ。で、今回だって500万ローン減税なんて言っている。つまり、ローンを多くできる様にしている。結局、不動産の高値を維持する構造なのよ。最も500万を一年に借りる人なんかほとんどないから、実効はないと言われているけど、気分的に高値を維持するよね。この辺りは政治家が　馬だったり、鹿だったりするので結局官僚にいい様に牛耳られているんだけどね。つまり、最大の減税をしますな〜んて官僚にいわれているけど
結局借りる人がいないので、実際には減税しない政策を官僚が提案したのですよ。

で、デベなんだけど彼らは物が開発できれば仕事がある。それが安ければ安いなりの利益があるし
高ければ高いなりの利益で割合はまあ、大きくは変わらないのよ。基本的に開発を続けられれば良い。
だから、高値を維持している本体ではない。まあ、もちろん政治と癒着してるけどね。

[404: 匿名さん]

>403

ノンリコースローンの説明間違ってるよ。ノンリコースローンは非遡及型融資。原則として
保証人は取らないし、返済は物件からのキャッシュフローに限定される。知ったかぶりはよくないよ。

[405: 匿名さん]

>>404 さん

はい、間違いです。ノンリコースローンとリコースローンが逆でした。
日本はリコースローンが一般的、アメリカはノンリコースローンが一般的です。
ただし、ノンリコースローンの場合は金利が高いという特徴があります。
また、銀行側も建物の価値以上には貸し付けないので、むやみに多量の貸付を行いません。

http://www.investors-net.jp/glossary/ra/recourse_loan.html

[406: 物件比較中さん]

404さんの言うとおり。米国のサブプライムローンを借りて家を買った人はほとんどがこの
「ノンリコースローン」。それゆえ、家を差し押さえされたらそれで借金はチャラです。
日本の住宅ローンとはここが大違いです。

[407: 匿名さん]

投機商品としてみれば、価格の維持や高騰はフィーバーを呼び、
またリスクに対する麻薬としても作用するから、必須の構成要素。

多くの不動産関連業が、実需に応える堅実な経営を目指してるというより、
右肩上がりのバブルに乗じた、濡れ手で粟の一攫千金を狙って参入している。
値上がりする限りにおいてのみ、チューリップの球根が1000万円をつけ得るわけで、
この層が一番下落、調整を恐れている。
もちろんババを摑んでしまった購入者も下落を望んではいないが、
これはもう市場への影響力を失ってしまって、プレーヤーではなくなっているからね。

銀行さんはそういう投機的駆け引きとは離れながらも利用して、
住宅ローンを個人の労働収入を担保に売っている。
購入者がが10年分の収入を賭けるか30年分の収入を賭けるかは、投機の加熱具合によるから、
値上がり局面が稼ぎどきなのは一緒。
ただ、下落局面に入ったと見れば、
優良担保があるからリスク遮断へすばやく動くというだけ。

[408: 匿名さん]

>>403
高値を維持（っていうのかな？この場合）している原因はデベですよ。
奴らがア・ホみたいな高値で土地を仕入れちゃったから、誰も買わない
変な値段で売り出していてマンション不況とか言われてるんですから。

[409: 匿名さん]

そもそも高値を維持しているのではない。
高値しかつけられず、誰にも見向きされない。
これが現状。

[410: 匿名さん]

そもそも与信としては「ノンリコースローン」って欠陥品じゃない？
相場が崩れたら担保価値割れで金融機関死亡

ああもうアメでは始まってるね

[411: 買いたいけど買えない人]

買えない人が集まって茶飲み談義ですかｗ
ここなんか景気が良い話で盛り上がってるよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/

[412: 買いたいけど買えない人]

東京急行電鉄と東急不動産は11月21日（金）から11月29日(土)の間、東京・世田谷区に開発中の「二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス」（ http://www.rise.sc/ 、地下１階、地上42階・28階・塔屋２階・地上６階他、総戸数1,033戸（権利者等住戸134戸含む）、他店舗棟)の第１期販売登録の受付を開始する。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20081121-00000005-jsn-ind.html

[413: 匿名さん]

↑歴史に残る失敗作の宣伝乙

[414: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産の賃貸物件登録数
かなり〜来てますよｗ

23区
足立区（7,969） 荒川区（2,416） 板橋区（10,809） 江戸川区（7,752） 大田区（11,184） 葛飾区（4,175） 北区（5,799） 江東区（5,896） 品川区（7,531） 渋谷区（10,786） 新宿区（12,578） 杉並区（13,690） 墨田区（4,560） 世田谷区（20,923） 台東区（3,705） 中央区（6,998） 千代田区（2,913） 豊島区（7,823） 中野区（9,139） 練馬区（14,189） 文京区（6,699） 港区（12,831） 目黒区（7,468）

[415: 匿名さん]

教授は少しは空気を読む力を付けてくれよ
掲示板で一番迷惑なんだよ

[416: 匿名さん]

>歴史に残る失敗作の宣伝乙

それはブリリアマーレ有明でしょ。

[417: 匿名さん]

どっちが酷いか見所だ

[418: 購入検討中さん]

今までROM専でした。
みなさんの「アッチが下がった、コッチも下がった」情報は、不動産市場を俯瞰する上で役に立ちました。
また、ばっち、こーいさんのマクロ的な視点も参考になりました。
職場に近い所で探していましたが、マンションのブランド等に拘っていないので、今無理して買わずにもう少し待つことにしました。
皆さん、ありがとうございました。

[419: 匿名さん]

今完成しているマンションは、建設過程における資材の高騰もあり、かなりのコストダウンが仕掛けられているため、大幅値引きがあっても購入は見合わせたほうが良いか、建築への目利きのある人のコンサルの下で購入物件を選別した方が良いね。

[420: 匿名さん]

2007年、2008年の23区着工数量は2006年の約3割減です。
2010年、2011年竣工物件はめちゃくちゃ少なくなります。
来年の着工数量はさらに減るでしょうから、2012年は不足状態か？

[421: 匿名さん]

来年春竣工予定の物件は逆にめちゃくちゃ多いですからいろいろと選べます。経済的に安定してて、永住予定の人は選んで購入して良いと思います。値引き交渉ができる物件もあります。

[422: 匿名さん]

>>420さん

そうなる可能性ありますね。選択肢を少なくして、
今売れ残っている在庫をなんとか買わせるという作戦をデベが取りそうな気がします。
これだけ売れ残りがあると、地価が下がっても購入者にとってあまりメリットが
ないかもしれませんね。

[423: 匿名さん]

材料費は高騰しているのに物件価格は抑えなければならない世情で、物件の仕様が低くなりそうな気がしますが、そんなことないのでしょうか。

[424: 匿名さん]

今売れ残ってる物件を何とか高値を維持して強気で少しづつ販売する高値派と、とにかく在庫を掃いて
次に行きたい処分派に分かれる様な気がします。よってマンション価格も2極化すると予想します。

今の時期、なんでも二極化と言うと大抵当たります(笑)

[425: 匿名さん]

材料費の高騰なんて過去のもの、しかも一過性。
着工件数が減ったといってもここ最近マンションを作り過ぎてただけ。
適正な水準に戻るということ。
すでに人口減少、逆三角形の人口ピラミッドが形成されつつあります。
将来のない国、それが日本の現実です。
プチバブル崩壊はマンションデベ大淘汰時代のはじまりとみていいでしょう。

[426: 購入検討中さん]

この前大手デベの人と個人的な場で話しをする機会がありました。
マンション購入を検討していることを伝えるとあと２年ぐらいは下がるので待ったほうがいいといわれました。ちなみに私が以前にモデルルームを見に行ったマンションも１年半が経ちますがまだＤＭが届きます。どうなっているの？

[427: 匿名さん]

＞＞４２５
23区はすごい勢いで世帯数が増え続けていますが？

[428: 購入検討中さん]

首都圏への人口流入で２３区内の世帯数は２０２５年ぐらいまでは維持される見込み。ただその流入世帯がマンションを買えるだけの所得・資産を有する層なのか？そもそもライフスタイルとして購入するのかが分からない。

実需で一生住むならどこでも良いかなと思うけど、荒廃マンションが増えている話もあり、資産性・再販性はやはり重視したほうがいいかなあ・・・とか色々迷っちゃいます。

[429: 匿名さん]

23区は30代が多くてここ数年結婚ラッシュです。潜在需要はどんどん膨らんでいますよ。でもお金が無い。

[430: 匿名さん]

>>428
荒廃マンション候補＝郊外マンションだけは買わないほうが良い。

[431: 匿名さん]

残念ながら、銀行がお金出さないから、大手以外はマンション作れなくなってる。

いま土地を仕入れられないということは二年間は供給が細るということ。

[432: 匿名さん]

景気悪いと結婚は増える気がする…
確かに潜在需要だけど、そういう時期は購買力のあるカップルばかりじゃないからなぁ。
家を買うよりささやかな小さな幸せが主流でしょ。

ある程度蓄えてリストラ懸念の低い４０歳前後の購買欲が全体に刺激される策が無いとなー。

こう不安感あると買える人が遠慮するよ。
今が買い！キャンペーンを政府が進めないかな。

[433: 匿名さん]

買える人が買っていくだけでその内に需給がバランスしそうですね。

郊外はみんなが避けるから、買えない人が増えると賃貸が不足して行くかも。
賃貸なら郊外でもリスクは無いかな？

[434: 匿名さん]

購入検討者は、MRや現地見学巡りをすべき時かな。
数多く見ることで、自分なりの価値が確立できると思う。

[435: 匿名さん]

郊外はこれからも土地が余り続けるから、購入は危険だよ。

パナソニックが藤沢工場を閉鎖/ディスプレー生産を集約
藤沢市の花上誠一副市長は「残念としか言いようがない」と述べたうえで、以前に閉鎖された旧松下電器産業子会社の二工場と合わせると、約十八万九千平方メートルに上る跡地について言及。「大規模な共同住宅などができると、学校の新設にもつながる。（パナソニック側に）市の要望をあらためて伝えた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081122-00000000-kana-l14

[436: 匿名さん]

そこで働く人が減っているのに、そこに共同住宅をバンバン建てればどうなるか。結果はだれでも分かるでしょうに。

[437: 住まいに詳しい人]

>>427
人口、世帯数が増えているのは22〜26歳の世代で
実際に住宅を購入をする35〜44歳の世代は23区外に流出しているわけですが・・・

元々一定数は23区の外で住宅購入するので、この年齢層は人口が減るのが普通だけど
2005年と2006年は人口流入となっています
これは2003〜2005年に販売された都心や湾岸の大規模が入居時期になったのが要因でしょう

しかしその後は価格上昇もあり供給が続かず、
１年で一気に流出超過に転じています

結局、地方から人が流れてくるとかじゃなくて
23区内でサラリーマンが購入出来る価格で住宅が供給されるか否かが
人口の社会動態を支配しているってことでしょ

[438: 匿名さん]

家計部門が本当に苦しくなれば、
職場から通勤圏の郊外に落ち延びていくほかないんでしょう。
ある意味僻地の下落が最低限のセーフティーネットにはなっている。
そういう不可避の需要にささえられて、
東京近郊の安価な住宅地に関しては大底でふみとどまるのでは。

むしろ今後の崩落が深刻なのは、プチ成金が打撃を受けた事で、
ちょっといい暮らし、ちょっとセレブ気分みたいなミーハー層をターゲットにしていた、
一流半みたいな地域です。一部はもう顕在化。

特に開発がらみのところは開発自体がとまってしまう危険性が高く、
そうすると住環境自体の価値すら担保できなくなり、
ネガティブスパイラルに陥るでしょう。

[439: 匿名さん]

港区の内陸(赤坂、三田等）や湾岸（アイランド、品川港南＋豊洲TTTやPCT）などの
都心部竣工築浅や販売中は全然安くなってないぞや。このスレのご意見展望みたく
安くなるならもう一つ仕入れたいけど、都心部安値願望は無理と違うの。
サブプラ→金融危機が現実化してもこの状況だから、来年半場以降は徐々に
調整局面を脱して上昇に向かうぞや。
まあ、ミレニアム以降資金甲斐性無くて買えなかった椰子は、県境外周か
隣接県で身の丈に合わすしかないだろうな。

[440: 入居済みさん]

＞439
全くの同感
都心部の何億もするようなプレミア物件の価格は今後も調整/下落する可能性があるますが、それ以外（以下）は再び上昇するような気がします。（城東エリア、築年数の古いもの、ドボンデベ物件は除く）
供給が追いつかなくなる状況になれば、少なくとも価格下落に歯止めがかかります。

[441: 住まいに詳しい人]

>サブプラ→金融危機が現実化してもこの状況だから、来年半場以降は徐々に
>調整局面を脱して上昇に向かうぞや。

超基本のおさらいですが、株価は先行指数、地価は遅行指数です
　
　
現在発売中の不動産価格には、この秋の株価暴落もこれから数年続く大不況も
当然まだ反映されていません
去年からはじまったプチバブルの崩壊の影響でさえ
売れ残り住戸の値引き価格だけでなく
最近やっと売り出し価格に反映されはじめたばかりです

ただ都心限定で言えば、
今年の春の株価下落の頃から購入者層の懐に影響が出ているので
売り出し価格も既に調整がはじまっていました

[442: 匿名さん]

>441 さん
つまり、図をみると、3年程で約2倍になっていますから、そのペースで落ちると仮定すると
3年後にはピークの半値、現在の3割引きになっているという事ですね。

[443: 439]

>>442
そう問屋は卸さんのよ・・・！
80年代のバブルほどここ数年は価格面で踊り踊ってないからね。
今後も都心部に居宅を必要とする富裕層は順送りで出現する、
されど、供給サイドは「かつてほど過当・過競合するほど供給しない」
よって、調整価格範囲で収まり、極端な下降価格には移行しない。

都心部買いたい贅沢椰子は、”新た”にも出現する。需給を見据えて
それなりのクオリティ椰子に振り分け販売で価格堅持路線。
有力デベは、供給グレード主義だから、廉価屋さんのようなことは、
行わないから過度な期待はダメ。

[444: 匿名さん]

このスレで「都心部」という単語を使う人の信憑性はイマイチだな。
「都心」と言い切れない後ろめたさがあるんだろうか。

[445: 住まいに詳しい人]

>>438
郊外マンションは荒廃リスクが高いので、購入には至らないでしょう。
賃貸になります。
既に郊外では公営賃貸が余ってます。
老朽化したのは減築さえやってます。

[446: 匿名さん]

まあ、442の気持ちも、かすかな期待と共に言っているんだろうけど、441は"そのペースで"と言って
いるね。問題はそのペースかどうかだけど、多分もっとペースは早いんじゃないかな。
理由は不況が世界的だという事。かつてのバブルは日本だけの現象だった。おまけに、政治と企業
はお互いのせいにして責任を取らずずるずる長引かせた。今回は世界的不況だから、ずるずるという
より一挙に落ちるんじゃないかな。巷に無職のホームレスが多数ウロツク様になって、マンション高値
維持なんて、難しいと思うよ。

[447: 匿名さん]

>>446
また西側近郊アパート地帯スラム化論ですか聞き飽きました。

[448: 匿名さん]

まあ、聞き飽きたなんて言って、現実から目をそらしたいんだよね。

[449: 匿名さん]

また東側住民の希望的観測に満ちた展望か。
近所の中国人や韓国人と仲良くしてればいいのに。

[450: 匿名さん]

崩れ落ちる郊外ブランド住宅地ｗ

東急田園都市線といえば首都圏屈指のブランド路線。沿線は各種調査の「住みたい街」上位の常連だ。それが、ここにきて変容している。野村不動産アーバンネット(UN)の住宅地地価動向調査によると、神奈川県内の下落地点で群を抜くのは横浜市青葉区美しが丘5丁目。田園都市線たまプラーザ駅前だ。10月1日までの3カ月間で6.3%減。年間では21.1%も落ち、想定取引価格は坪190万円から150万円になった。同線の青葉台駅周辺も年間で12.5%下がった。「この沿線はイメージと実態に乖離がある。いつか必ず凋落すると思っていた」田園都市線沿線に住み、鉄道と社会の関係性を研究する明治学院大の原武史教授(46)は断言する。不動産市況の悪化で人々が住宅購入に慎重になり、乖離に気づき始めたとみる。ブランド住宅地の「崩落」は、田園都市線だけの話ではない。沿線住宅地の年間地価下落率を平均すると、私鉄では同線を含む東急の各線沿線が16.1~19.2%と高めだ。これに、京王井の頭線(平均15.5%)、小田急小田原線(同13.2%)などが続く。住宅地ブランドはなぜ剥げ落ちたのか----。http://www.aera-net.jp/summary/081121_000495.html

[451: 購入検討中さん]

不動産はサイクルがあり、かつ景気に連動するから景気次第で需給関係が変わるので読みにくいですよね。日本は失われた１０年の経験があるが今回は世界的な不況で内需が期待できない日本だけが景気を維持できるとは考えにくい。

需要も供給も細り続けるという点についてはネガ側もポジ側も同じようですね。あとは細っていく中でどっちが勝るのか。分譲し続けなければ死んでしまう企業を過剰に抱える供給側のほうが辛い展開だと私は思います。

とはいえ不動産のサイクルはざっくり５−１０年、山高ければ谷深しなので今回はプチで終わったから谷も浅いんですかね？

[452: 匿名さん]

>>450
湾岸の次は郊外が暴落か。
次は都心暴落の記事だな。

[453: 匿名さん]

>>451
買う買わないは別にしてどこかに住まないといけないからね。
賃貸含めて供給が３年も細ったらまともな住いは足らなくなるよ。
ボロボロで古くて郊外ならいっぱいありますが。

どうします？

[454: 匿名さん]

クローズアップ現代 急増 荒廃マンション①
http://jp.youtube.com/watch?v=EPT8mGnrCFs&feature=related
クローズアップ現代 急増荒廃マンション②
http://jp.youtube.com/watch?v=9q0oUpD3scM&feature=related

[455: 匿名さん]

国土交通省は11月21日、「土地投資動向調査（平成20年９月調査）」の結果を発表した。
それによると、現在の土地取引の状況について、「活発」との回答が東京2.7％（前回20.1％）、大阪1.5％（同11.9％）、その他地域1.4％（同11.2％）となり、前回調査より大幅に減少した。「不活発である」は、東京58.7％（同16.7％）、大阪67.6％（同21.9％）、その他地域56.8％（同26.6％）で、大幅に増加した。「１年後の土地取引状況」についても、「不活発」との回答が「活発」を大きく上回る結果となった。同調査は、上場企業及び資本金10億円以上の非上場企業を対象として、半期ごとに調査を行っているもの。有効回答数は818社。[住宅新報　2008年11月21日]

[456: 匿名さん]

築5年の"分譲"マンションなんすが。。。
一体何処をどう回ってこのように今堂々と出ているの？　訳わからんっす。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00003...

一応調べてみると、当初の最上階の㎡価格でいくと2億9000万くらいのはずなんすけど。

[457: 購入検討中さん]

>>450

東急田園都市線沿線って住んでない人間にとっては何故人気があるのか不可解だったので、すごくしっくりくる内容です。大量に中古物件ありますが今後の値崩れが怖いですね。。二子玉川の東急のタワマンの成否で今後１０年が占えそうな気がします。

資産価値という意味では都心に限られ、しかし一般庶民に手は届かず、それ以外の地域は毀損するという展開でしょうか。大量供給された分譲の賃貸ってのが庶民的には正解なような気がしている今日この頃です。

[458: 匿名さん]

二子玉川は郊外ですか？
荒廃マンションになる可能性あり？

[459: 匿名さん]

二子玉川にお住まいになるとまもなく下の映像のような特典がついて来るわけですね。
そして尚も駅前に１０００世帯ものご家族が越して来ると。

東急田園都市線　5000系　大混雑
http://www.youtube.com/watch?v=spdjh8A72tY

[460: 匿名さん]

>>459
ああ、懐かしい光景。
15年くらい前に田園都市線沿いに住んでいたときはこんな感じだったけど、
今もこんなに混んでるの？
金曜の下り終電なんかに乗っちゃった日には、酔っ払いだらけの満員電車内で
ゲロするやつがいたりして地獄絵図だったな。

[461: 匿名さん]

↑映像は溝口か。まだまだ先は長いしむごいな。

[462: 購入検討中さん]

今はこんなに混んでないでしょう。これは高度成長期の名残りみたいなものですからどこの沿線もこんなひどいところないし。東西線だって最近は緩和されているようだし。

[463: 匿名さん]

>>460
田園都市線
安ければ考えても良いかなってレベルのとこですな。

[464: 匿名さん]

車両をみると一番新しい新型車だから最近の映像です
遅延もあたりまえだしいくら安くてもこの沿線には住む気しないな

[465: 購入検討中さん]

住んでない人には「いくら安くても住む気がしない」といわれる田園都市線ですが、実際分譲価格とか中古市場をみるとまだまだ高いんですよねえ。私も全然住む気がしないけど、価格の下がらないっぷりには驚いてます。

県境地域が落ち始めてるので、そろそろかなと思ってますけど。ここから２・３年で２３区内でも勝ち負け二極化しそうですよね。田園都市線は＊＊＊筆頭だろうなあ。

[466: 匿名さん]

"都心部"、"県境外周区"
この単語ＮＧワードにした方がいいねw

[467: サラリーマン]

普通の人の感覚は二子玉川〉豊洲です。
湾岸がいいなんて言う人は現実にはほとんどいません。
デベに騙されないように。

[468: 匿名さん]

さっきYahoo！見たけど、豊洲と辰巳あたりで相当築浅の中古物件ダブついてるしね。
世田谷も同じようなものと言われるけど、築浅・大手デベ・駅近と条件を厳しくして
見てみると、そんなに数が多くないことに気づくと思うよ。

[469: 匿名さん]

>>467
ウソ突くな。オレは両方嫌だぞ。
世田谷でも用賀や桜新町なら豊洲よりいいけど。

[470: 匿名さん]

一度だけ辰巳商店街を通ったことがありますが、どのような理由であの周辺の住民の目は死んでいるのでしょうか？

[471: 近所をよく知る人]

田園都市線、用賀はきれいで安いOKがあって便利ですが、
246、首都高、環八と空気が最悪に悪い。

246が沿線全体通じて並行して近くを走っているし、
二子玉川より東京よりは首都高やらと上下セットで。

でも大手町通勤にとって、どの列車に乗っても、
乗り換えなしで通勤できるのは、
城南方面では、この路線のみ。

買い物も、二子玉川、、溝の口、たまプラーザ、青葉台、
南町田と選べて、どこに行っても天井が高く、綺麗で、
バリアフリーで気持ちが良い。

東海道新幹線でも成田でも羽田でもディズニーランドでも
そこそこ利便性が良い。

[472: 匿名さん]

用賀と桜新町は246から離れているのがいいんですけどね。
東京に住んでたら、買い物に溝口や青葉台なんか行かないよ。
あんたは宮前平在住？

[473: 匿名さん]

うちは残念ながら２４６に近いけど…。

用賀は２丁目の高台とか、３丁目とか上用賀方面とか住宅街としては魅力的なとこ多いよ。

本当はそっちが欲しかったな〜。

[474: 匿名さん]

No.320 by サラリーマン　2008/11/20(木) 08:02

湾岸の埋立地は高くても坪200万が限界です。
そこまでは下がりますよ。
湾岸は郊外ですから、都心価格は最初から無理だったんです。

No.329 by サラリーマン　2008/11/20(木) 12:40

320です。
坪200万までしかさがらないということじゃなくて、坪200万までは間違いなく下がると言いたかったんです。
文章力がなくてすいません。
私はどんなに安くても埋立地はいやです。

No.392 by サラリーマン　2008/11/22(土) 16:57

今、もっとも暴落してるのは江東区を筆頭にした城東です。
とくに湾岸埋立地のような公共交通も貧弱で無理やり住宅地にしたところは悲惨です。
だいたい職場への距離が住宅購入に重要な要素だってのがムチャクチャです。
そういう人は転勤が限られた地域の中でしかない、市役所や町工場みたいな零細企業にお勤めなんでしょう。
それに、普通は城東に買おうなんて言うと妻に大反対されますよ。

No.395 by サラリーマン　2008/11/22(土) 18:11

うちの妻は東京生まれですが、京浜東北線から東側に住むなんて考えられないそうです。
地方出身で、東京のことはなんにもわかんなくて、マスコミやデベの戦略に簡単に騙される女房をお持ちなんですね。

No.467 by サラリーマン　2008/11/23(日) 23:14

普通の人の感覚は二子玉川〉豊洲です。
湾岸がいいなんて言う人は現実にはほとんどいません。
デベに騙されないように。


こうしてみると湾岸アンチって同じ人が繰り返してるんだな〜
あ、ちなみに俺は湾岸にはあまり興味無いので噛み付かないでね

[475: 匿名さん]

これから1-2年経てば、湾岸が坪200切るのは常識でしょ。
値上がりする要因などどこにもないですよ。
残念ながら(笑)、湾岸アンチの言うことが正しい。

[476: 匿名さん]

だからと言って、湾岸が二子玉川より下でもないでしょ。
どっちもどっち。

[477: 物件比較中さん]

湾岸は都心へのアクセスで世田谷に勝るが、
災害危険度と近隣住民の質（特に豊洲近辺）においては完敗。

[478: 匿名さん]

豊洲の近隣住民の質は最悪だが、
瀬田や上野毛の近隣である二子の住民の質も最悪だろ。

[479: 住まいに詳しい人]

何をもって「住民の質」とやらを測っているのかよく判らないが
地価＆不動産価格においては、はっきりとどっちが上でどっちが下がは結果は出ている

まぁ、それが当該地域の土地格やら生活利便、暮らし易さを
ストレートに表現しているわけでもないことは
どなたも直感的に理解出来ていることでしょ

意味のない地域比較したいのなら、当該地域のスレに行ってくださいな

[480: 匿名さん]

〉477

災害危険度は世田谷の方が高い。液状化なんかより、火災の方が危険。

[481: 大学教授さん]

ここ数年のファンドによる過剰融資は、都心部のマンションストックを大きく増加させました。
これにより、都心部への居住はより身近なものとなりましたが、
一方で、家賃水準が高い都心部で築年数が新しい賃貸物件が大量に余剰化しています。
家賃レベルに対応する需要量が、ストック量に比べ小さすぎるのが原因です。

今後は家賃レベルを切り下げながら、県境外周区、市部、近隣三県のそこそこの所得レベルの
２４〜２９歳層を取り込んでいく動きが活発になるでしょう。
所得レベルによる住み分けがより深化して行く過程にこれから突入します。

晴海、勝鬨では2010年から2011年にかけて、タワー型の大規模賃貸マンションが竣工します。
また、東雲では2011年に900人規模の公務員用タワー型社宅が竣工します。
20代の都心部居住が加速化されて行くのは間違いないでしょう。

[482: 匿名さん]

豊洲ねえ。二子玉川（の崖上）に喧嘩を売るとは
偉くなったもんだね。

なんとなく、かつてのバブル期に、偏差値が異常上昇した
二流どころの私大（上智・青学など）が旧帝大系に喧嘩売ってたのと
相通ずるものがあるわ。

[483: 匿名さん]

二子玉川と湾岸って全然違うから比較することにびっくりだよ。

湾岸タワーは建物内は魅力的な物件があるから気になってたけど、「なんでも銀座」が不便だし、街の雰囲気がちょっと合いそうもない。
入居済みの物件をいくつか見に行ったんですが、一部の住人は周辺の雰囲気を変えてくれそうな感じだけど、圧倒的多数が生活感丸出しでやっぱり良くも悪くもイメージ通り…。
せっかくの大理石貼りのラウンジも台無しで、ショックを受けました。
あれなら無い方がよいです。

ましてこれからも価格下げて大量供給するなら尚更その傾向に。
ホテルライクを想定してた少数派の富裕層住人は辟易してるのでは？

[484: 匿名さん]

>>481

賃貸＆安分譲の急増で、湾岸の資産価値崩落ですね？
数が少ないうちは多少希少価値があったかもしれないけど、ニョキニョキ建ち続け
ちゃったらどうなのよ。
そもそもそんなに“都心部(笑)”に需要はあんの？
都心には需要あるかもしれないけどさ。
埋め立て終わったな。

[485: 匿名さん]

>>483-484
①気になって何度も見に行っちゃったり、②買えなくて万年賃貸抜け出せない・・・
悲哀による遠吠えなんでしょうか。

[486: 匿名さん]

結局文京区最強ってことですか？
異常に高騰して下落率の高い港区ほどは傷んでないし
そもそも手堅い系の比較的高額所得者が多いよ

三流以下デベの投売りマンションもあるけどw

[487: 匿名さん]

文京区。それ笑うとこですか？
港区が下落しても文京区を下回ることはないよ。

[488: 匿名さん]

チバラギ方面住民の受け皿だった湾岸、
サイタマ方面住民の受け皿だった足立周辺、

この辺が今一番割高で、まさに下落に見舞われつつある。

サブプライムとかの問題もあるけど、
実際に生活が始まるにつれ明らかになる実態が、
高値を演出していた広告プレミアムを減殺する。
万一景気が持ち直しても、お里が知れてしまった以上再評価もきわめて困難。

実質ニュータウン団地、ショッピングモール依存の郊外型生活、
そして住民文化も千葉埼玉茨城と変わらない実態。

[489: 匿名さん]

一番割高なのは二子玉川と三鷹とたまプラーザと新百合ケ丘だと思うが。

[490: 匿名さん]

ニコタマとか新百合あたりはプチバブル前から人気があったし、
街としても成熟してるのでは。それなりに実力あると思うよ。

荒野に王道楽土建設という感じではないですよね。

[491: 大学教授さん]

>>485
購入に比べ、賃貸の都心部居住のハードルはかなり低くなっています。
１Ｋ・１ＤＫの募集賃料
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
高家賃の都心部で家賃調整が起これば、さらに多くの人が都心部居住を実現できると思います。
帰宅難民の問題を考えると、職住近接は必要条件になりつつあります。

[492: 匿名さん]

あのー、賃料が下がっているなら、分譲価格もいずれ下がるんですけど・・・

[493: 匿名さん]

万一の大地震時の帰宅問題というファクターが、
住居選びに与える影響度ってどんなもんよ。

タワー高層で断水したら悲惨とか、そういう問題と同レベル。

職住近接なんて、いっときのデベの単なる売り文句に、
無理な理屈を接いでもボロが出るだけですよ。

[494: 匿名さん]

地震の心配しはじめたら日本に住めるとこなくなるんじゃ・・・

[495: 大学教授さん]

>>493
マンションの構造の問題と立地の問題はまったく性格が異なります。

構造は選べますが、
帰宅難民化を避けるには職住近接しか方法はありません。
現時点で賃貸の人は出来るだけ早く、職場に近いところに引っ越すべきでしょう。
特に環七沿線は火の海になる危険があり、そこを通過するのは至難の業になります。

親元から通勤の人は、悩ましいところですね。

[496: 匿名はん]

30㎡=60k\/月
50㎡=90k\/月
70㎡=120k\/月
ぐらいが、これからの収入だったら、家賃の限界だと思うけどね・・・・・
それ以上の家賃払える人の絶対数なんて、たかが知れてる。

[497: 匿名さん]

>>493
そう、辛いが時間をかけて歩けば自宅に戻れる帰宅難民も、
自宅から避難する場所もなく留まるしかない高層難民も悲惨。

高層住宅建築では、震災時の避難先は「棟内」を前提としているため、
近隣には彼らを受入れられるだけのキャパを持った施設がない。

そもそも、城東の埋立地など、狭い橋がボトルネックになり
（そんな橋も、それだけの震災で無事なんだろうか？）、
マンション周りの緩い地盤は液状化現象で歩ける範囲も極めて狭くなる。

へんてこりんなキーワードで「職住近接は必要条件」とか言うのは、
もう本当に城東は末期ということか？

[498: 大学教授さん]

火事で通れなくなります。
火災による消失棟数分布図
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...
建物が壊れたり、車が立ち往生すれば、細い道路は通れなくなります。
細街路閉塞率分布図
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[499: 匿名さん]

このスレで帰宅難民のことを必死にアピールしているのはアンタだけ
そこまで気にしてたらこの国ではサラリーマンなんてやっていけない
子供の通学経路の安全性のほうがよっぽど切実だな

新百合やニコタマに対する中傷もほどほどにな
世の中は東京駅や大手町からの距離だけが価値基準じゃないんで

[500: 大学教授さん]

>>497
主要な橋は耐震補強がなされていますが、
小さな橋はまだ行われていないところもあります。
帰宅ルート上の橋も要注意ですね。

よく見逃されるのですが、
皇居の外堀、神田川、日本橋川、古川などがあり、
都心部は橋だらけです。
一度実際に歩いて帰ってみる必要がありますね。