23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[401: 匿名さん]

>まさに不動産の値段なんてあってないようなもの。
>需給のバランスで価格が決定されるはずなのに、

まったく、仰る通りですが、一つだけ..高値を設定しているのはデベが中心ではなくて
銀行、政府　だと思います。

銀行はノンリコースローンで優良な借主を多く作りたいし、政府は不動産屋、デベとつるんで
景気対策に名を借りてどんどんマンションを開発したい、それも高値を維持して。

要は銀行が金を貸さなければ、買い手がなくなるので、下げざるを得ない。
そうならない様に政府とつるんで、減税をやりつづける。
その結果、スラム化したマンションが増えている。(クローズアップ現代みた?)

この2つが不動産高値の元凶だと思いますが。

[402: 匿名さん]

銀行は本音では、不動産高止まりもしくは上昇し続けるのを
有難いとおもってるでしょうけど、政府は関係ないのでは？
もちろん族議員とかは別だけど、開発してお金を落とす事が
目的で、それが不動産高値とは関係ない気がする。
銀行は今回も上昇局面では湯水のように融資しておきながら、
下降局面では貸し剥がし。さすが羊の皮を被った＊＊＊です。

[403: 匿名さん]

ん〜とね、まず銀行なんだけどね、ノンリコースローンつて言うのは家を担保にとった上に、保証人または保障会社をいれて、二重に担保を取っている、返す方はもし破綻しようものなら、家で決済できない場合は借金が残ってどこまでも返さないといけない。つまり銀行に取っては超おいしいお客なのです。だから、たとえ不況でも貸してくれる。

一方、政府ですけど要はどこかに金の落とし所をさがしている。それが、ここ10年以上ずっと不動産、もしくは土地開発だった、ずっとそうだったので、業界と癒着しているのよ。で、今回だって500万ローン減税なんて言っている。つまり、ローンを多くできる様にしている。結局、不動産の高値を維持する構造なのよ。最も500万を一年に借りる人なんかほとんどないから、実効はないと言われているけど、気分的に高値を維持するよね。この辺りは政治家が　馬だったり、鹿だったりするので結局官僚にいい様に牛耳られているんだけどね。つまり、最大の減税をしますな〜んて官僚にいわれているけど
結局借りる人がいないので、実際には減税しない政策を官僚が提案したのですよ。

で、デベなんだけど彼らは物が開発できれば仕事がある。それが安ければ安いなりの利益があるし
高ければ高いなりの利益で割合はまあ、大きくは変わらないのよ。基本的に開発を続けられれば良い。
だから、高値を維持している本体ではない。まあ、もちろん政治と癒着してるけどね。

[404: 匿名さん]

>403

ノンリコースローンの説明間違ってるよ。ノンリコースローンは非遡及型融資。原則として
保証人は取らないし、返済は物件からのキャッシュフローに限定される。知ったかぶりはよくないよ。

[405: 匿名さん]

>>404 さん

はい、間違いです。ノンリコースローンとリコースローンが逆でした。
日本はリコースローンが一般的、アメリカはノンリコースローンが一般的です。
ただし、ノンリコースローンの場合は金利が高いという特徴があります。
また、銀行側も建物の価値以上には貸し付けないので、むやみに多量の貸付を行いません。

http://www.investors-net.jp/glossary/ra/recourse_loan.html

[406: 物件比較中さん]

404さんの言うとおり。米国のサブプライムローンを借りて家を買った人はほとんどがこの
「ノンリコースローン」。それゆえ、家を差し押さえされたらそれで借金はチャラです。
日本の住宅ローンとはここが大違いです。

[407: 匿名さん]

投機商品としてみれば、価格の維持や高騰はフィーバーを呼び、
またリスクに対する麻薬としても作用するから、必須の構成要素。

多くの不動産関連業が、実需に応える堅実な経営を目指してるというより、
右肩上がりのバブルに乗じた、濡れ手で粟の一攫千金を狙って参入している。
値上がりする限りにおいてのみ、チューリップの球根が1000万円をつけ得るわけで、
この層が一番下落、調整を恐れている。
もちろんババを摑んでしまった購入者も下落を望んではいないが、
これはもう市場への影響力を失ってしまって、プレーヤーではなくなっているからね。

銀行さんはそういう投機的駆け引きとは離れながらも利用して、
住宅ローンを個人の労働収入を担保に売っている。
購入者がが10年分の収入を賭けるか30年分の収入を賭けるかは、投機の加熱具合によるから、
値上がり局面が稼ぎどきなのは一緒。
ただ、下落局面に入ったと見れば、
優良担保があるからリスク遮断へすばやく動くというだけ。

[408: 匿名さん]

>>403
高値を維持（っていうのかな？この場合）している原因はデベですよ。
奴らがア・ホみたいな高値で土地を仕入れちゃったから、誰も買わない
変な値段で売り出していてマンション不況とか言われてるんですから。

[409: 匿名さん]

そもそも高値を維持しているのではない。
高値しかつけられず、誰にも見向きされない。
これが現状。

[410: 匿名さん]

そもそも与信としては「ノンリコースローン」って欠陥品じゃない？
相場が崩れたら担保価値割れで金融機関死亡

ああもうアメでは始まってるね

[411: 買いたいけど買えない人]

買えない人が集まって茶飲み談義ですかｗ
ここなんか景気が良い話で盛り上がってるよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/

[412: 買いたいけど買えない人]

東京急行電鉄と東急不動産は11月21日（金）から11月29日(土)の間、東京・世田谷区に開発中の「二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス」（ http://www.rise.sc/ 、地下１階、地上42階・28階・塔屋２階・地上６階他、総戸数1,033戸（権利者等住戸134戸含む）、他店舗棟)の第１期販売登録の受付を開始する。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20081121-00000005-jsn-ind.html

[413: 匿名さん]

↑歴史に残る失敗作の宣伝乙

[414: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産の賃貸物件登録数
かなり〜来てますよｗ

23区
足立区（7,969） 荒川区（2,416） 板橋区（10,809） 江戸川区（7,752） 大田区（11,184） 葛飾区（4,175） 北区（5,799） 江東区（5,896） 品川区（7,531） 渋谷区（10,786） 新宿区（12,578） 杉並区（13,690） 墨田区（4,560） 世田谷区（20,923） 台東区（3,705） 中央区（6,998） 千代田区（2,913） 豊島区（7,823） 中野区（9,139） 練馬区（14,189） 文京区（6,699） 港区（12,831） 目黒区（7,468）

[415: 匿名さん]

教授は少しは空気を読む力を付けてくれよ
掲示板で一番迷惑なんだよ

[416: 匿名さん]

>歴史に残る失敗作の宣伝乙

それはブリリアマーレ有明でしょ。

[417: 匿名さん]

どっちが酷いか見所だ

[418: 購入検討中さん]

今までROM専でした。
みなさんの「アッチが下がった、コッチも下がった」情報は、不動産市場を俯瞰する上で役に立ちました。
また、ばっち、こーいさんのマクロ的な視点も参考になりました。
職場に近い所で探していましたが、マンションのブランド等に拘っていないので、今無理して買わずにもう少し待つことにしました。
皆さん、ありがとうございました。

[419: 匿名さん]

今完成しているマンションは、建設過程における資材の高騰もあり、かなりのコストダウンが仕掛けられているため、大幅値引きがあっても購入は見合わせたほうが良いか、建築への目利きのある人のコンサルの下で購入物件を選別した方が良いね。

[420: 匿名さん]

2007年、2008年の23区着工数量は2006年の約3割減です。
2010年、2011年竣工物件はめちゃくちゃ少なくなります。
来年の着工数量はさらに減るでしょうから、2012年は不足状態か？