23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[364: 匿名さん]

〉356

たいして目新しいことも書いてないし、内容も微妙に？と思う点が多い。

新聞、雑誌から拾った知識の寄せ集めみたいだ。

[365: 匿名さん]

作りすぎたから３年くらいは休憩だな。

その間に中小の業者が潰れて、
地域間競争が激しくなって優劣がはっきりして来ます。
限られたパイの奪い合い。

県境外周区は厳しいよ。

[366: 匿名さん]

三年〜五年は、休憩してもらって！デベは、古いマンションを立て替えとかで改修工事で、頑張って貰いたいな！そしたら中古市場が活性化するかな？？

[367: 匿名さん]

負けがはっきりしたところの新規供給はストップするけど、しぶとく勝ち残るところの新築は続くだろうな。これからは、地域によって発展の度合いの差が大きくなって行くよ。
最終的にしわ寄せは賃貸に行くから、負けのとこは賃貸が有り余って行くよ。賃貸募集物件数は要チェックですね。

[368: 匿名さん]

地価下落クッキリ　上昇地区ゼロ　３大都市では９割が下落

[369: 匿名さん]

幾らなんでも建てすぎたからね！世田谷なんて、もぉ〜いらないでしょ〜

[370: 匿名さん]

それを言ったら、江東区なんて、過剰供給の嵐ですがな。

[371: 大学教授さん]

都心部居住が進んで行くとその利便性と住み易さが周知されて行く。
また、都心部の住宅ストックの厚みが増してくれば、選択余地も広がる。

そのような状況下では、高家賃の県境外周区に好んで住もうと思う人は自ずから少なくなる。
今後、県境外周区は低家賃が生き残りのＭＵＳＴになろう。

[372: 匿名さん]

国土交通省が２１日発表した今年１０月１日時点の全国主要都市の地価動向報告によると、調査対象の１５０地点のうち、３カ月前の７月１日に比べ下落したのは１２８地点に上り、８５％を占めた。残る２２地点も横ばいで、７月時点の前回調査で１３地点あった上昇が姿を消した。

　下落地点の割合は前回の３８％から急増しており、景気後退による地価下落が鮮明になった。同省では「地価は上昇の鈍化から下落傾向に移った」（地価調査課）と警戒している。

　地域別でみると、３大都市圏では、下落地点が９割以上を占めた。東京圏は調査対象の６５地点のうち下落が６１地点を占めた。下落幅は、４７地区が３％以下だったが、１４地点が３％超だった。これまで上昇を続けていた銀座や大手町などブランド力のある地域も軒並み下落に転じており、「景気停滞に加え、資金調達の悪化の影響が出始めている」（同）という。

　大阪圏は３９地点のうち３６地点で下落し、３％以下の下落が１５地点、３％超が２１地点だった。名古屋圏は１４地点のうち１３地点が下落し、３％以下が４地点、３％超は９地点となった。大阪、名古屋は、需要が少ないこともあり、東京よりも下落幅が大きくなっているとみられる。

　これに対し、地方圏では３２地区のうち１８地点が下落したが、１４地点が横ばいを保った。下落幅は３％以下が１５地点、３％超は３地点だった。（産經新聞）

[373: 匿名さん]

来年は上昇する。
今こそ買いだ！

[374: 匿名さん]

過去スレの４０＝大学教授、ってのは定説？

[375: 匿名さん]

世田谷もお先真っ暗な感じがするけど、江東区には負けるな

[376: 大学教授さん]

都心部のマンションストックの厚みが増して行けば、
賃貸物件数も増え、中古物件数も増えて行く、そして選択余地は大きく広がる。

都市部に適した住居形態であるマンションは、
超長期で見た場合、都心部のみで生き残る事になるかもしれない。
中古のリフォームは当たり前になり、若いうちは賃貸、そして中古マンション。
経済的基盤が確立されたら新築マンションを購入し、それを生涯の資産とする。

利便性に優れた都心部マンションは、賃貸需要、中古需要ともに永遠にあり、
生涯の資産価値は保障されている。

[377: 大学教授さん]

都心部マンションが一般化して行けば、その希少性、ステータスはしだいに失われて行く。
一部の超高級マンションを除き、新築坪単価は２００〜３００万円のレンジに収斂されるだろう。

そして、一般的な住みやすさ、すなわち職場までの距離、小学校までの距離、
近くに大規模商業施設、大きな公園があるか、治安は良いか等が重視され、
これが坪単価を決めるようになる。

一方、超都心の坪単価４００万円を超える物件については、
現在のように数が増えて行けば、その希少性は無くなる。
真のステータスを保ちえる地域とそうでない地域が出てくる。
外れた地域は新築坪単価２００〜３００万円レンジの仲間入りとなろう。
その見極めは非常に重要になる。

[378: 大学教授さん]

東京への一極集中、都心回帰により、地方および都市部郊外で老朽マンションの空室が急増中、
マンションの荒廃化が進んでいる。都心部地価高騰の再現が起こらない限りは、資産価値維持
の観点からも都心回帰は継続するだろう。

クローズアップ現代１１月２０日（木）放送
急増する“荒廃”マンション
壁にひび、敷地内にはゴミが散乱、エレベーターは動かない・・・今、全国で、管理が破綻し、修繕が
出来ずに荒廃が進むマンションが増えている。これらの多くがバブル期に投資や投機目的で購入
された物件。その後のマンション価格の下落で、転売の機会を失い、また家賃収入も減った結果、
持ち主が管理費や修繕積立金を払わないケースが増えているのだ。管理や修繕が出来なくなった
マンションは値段を下げてもほとんど売れず空き家となり、さらに荒廃が進むという悪循環を
引き起こしている。背景にあるのは、バブル後の景気対策や、地価下落によって再び活性化した
開発ブームがある。 マンションなど集合住宅の空き家は、今や240万戸。どうすればマンション
の荒廃を防げるのか？「社会の共有資産」として再利用する発想も紹介しつつ、日本の住宅政策のあり方を考える。
（NO.2663）

[379: 大学教授さん]

最後の最後は貸せるかどうかが大きなポイントとなる。
貸せるエリアであれば、リフォームして貸し出せばマンションの興廃にはつながらない。

一般人にとってのマンション選びの最重要ポイントは職場までの利便性、
すなわち都心までの利便性となる。

[380: 匿名さん]

売れてないからなぁそっちのほう。
気持ちはわかるけど・・・

[381: 匿名さん]

いよいよ尻に火がついて、なり振り構っていられなくなったか。
買い煽りのよいしょが必死すぎ。
しかも全て前から言ってることの繰り返し。
さんざん啓蒙活動頑張ったのに誰からも賛同して貰えてなかったみたいだね。

[382: 匿名さん]

２４０万戸空いているのなら２４０万世帯移民受け入れるしかないでしょう。
治安や言語の面では不安いっぱい、古きよき日本とは決別しないといけないんだろうけど
経済が沈下してしまったら元も子も無くなるから受け入れざるをえない。
移民向けの借り上げ制度かなんかができて空き住戸を埋めて行くイメージかな。

[383: 匿名さん]

うわごとのように繰り返す定型煽り。
なすすべなく崩落する城東不動産業を象徴してる。

[384: 匿名さん]

つまり城東は移民で溢れかえると言うことですね。

[385: 匿名さん]

城東は今でも移民っぽい人が多いね。
中国人や韓国人とか。

移民受け入れになったらさらに加速するだろう。

[386: 匿名さん]

散々移民としてあちこちの国に受け入れてらったくせに、
いつから日本てこんな人間ばかりになってしまったんだろうね？
って昔からかｗ

[387: 匿名さん]

城東はどうでも良いが、移民がどうのと言ってるやつはマジクズ

[389: 匿名さん]

↑は何を言いたいのか、煽りたいのかわからんが…
レスに対する意見を言わず、ネタだけを投下するのであれば
せめてスレタイに沿ったものにして欲しい。

[390: 匿名さん]

教授は以前から移民受け入れ推進派だよね
日本の将来と言うより、経団連と同じく目先の数字を追いかけてるだけ
受け入れ後の弊害なんて知ったこっちゃないんだよ

日本人が移民した国は、そもそもが移民で成り立っている国

[391: 匿名さん]

ドイツ、フランス、オランダなんて移民で大変なことになったというのに…

[392: サラリーマン]

今、もっとも暴落してるのは江東区を筆頭にした城東です。
とくに湾岸埋立地のような公共交通も貧弱で無理やり住宅地にしたところは悲惨です。
だいたい職場への距離が住宅購入に重要な要素だってのがムチャクチャです。
そういう人は転勤が限られた地域の中でしかない、市役所や町工場みたいな零細企業にお勤めなんでしょう。
それに、普通は城東に買おうなんて言うと妻に大反対されますよ。

[393: 銀行関係者さん]

むしろ妻が買いたがっているのが現状
妄想で言わないように

[394: 匿名さん]

>むしろ妻が買いたがっているのが現状
>妄想で言わないように

う〜ん。今から埋立地を買いたいとは、銀行関係者も先行きはまったく見通せないって事ね。
あっ、日本の銀行はな〜んにもリスクは取らないから、先行き見通せないのも当然かな>

[395: サラリーマン]

うちの妻は東京生まれですが、京浜東北線から東側に住むなんて考えられないそうです。
地方出身で、東京のことはなんにもわかんなくて、マスコミやデベの戦略に簡単に騙される女房をお持ちなんですね。

[396: 匿名さん]

ま　何処のデベも大変な時代だなｗ

[397: 匿名さん]

足の引っ張り合いも醜いけど　他人の足元心配する余裕あるのかね

[398: 匿名はん]

恥ずかしくて値切りなんて…いまドキッ酉の市、熊手に“値札”
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081122-00000035-yom-soci

こういう田舎者連中は、城東に来て欲しくないねｗ

[399: 匿名さん]

まさに不動産の値段なんてあってないようなもの。
需給のバランスで価格が決定されるはずなのに、
現状はデベの恣意的な高値設定。そんなんじゃ誰も買わねえ。

[400: 匿名さん]

家に長い時間いるのは妻だから
できるだけ意見は聞いてあげようとも思うのだけれど
いかんせん経済には疎いから、話を聞きすぎるとエラいことに・・
イメージで左右されがちだからね


と書いていたら妻に発見されました

[401: 匿名さん]

>まさに不動産の値段なんてあってないようなもの。
>需給のバランスで価格が決定されるはずなのに、

まったく、仰る通りですが、一つだけ..高値を設定しているのはデベが中心ではなくて
銀行、政府　だと思います。

銀行はノンリコースローンで優良な借主を多く作りたいし、政府は不動産屋、デベとつるんで
景気対策に名を借りてどんどんマンションを開発したい、それも高値を維持して。

要は銀行が金を貸さなければ、買い手がなくなるので、下げざるを得ない。
そうならない様に政府とつるんで、減税をやりつづける。
その結果、スラム化したマンションが増えている。(クローズアップ現代みた?)

この2つが不動産高値の元凶だと思いますが。

[402: 匿名さん]

銀行は本音では、不動産高止まりもしくは上昇し続けるのを
有難いとおもってるでしょうけど、政府は関係ないのでは？
もちろん族議員とかは別だけど、開発してお金を落とす事が
目的で、それが不動産高値とは関係ない気がする。
銀行は今回も上昇局面では湯水のように融資しておきながら、
下降局面では貸し剥がし。さすが羊の皮を被った＊＊＊です。

[403: 匿名さん]

ん〜とね、まず銀行なんだけどね、ノンリコースローンつて言うのは家を担保にとった上に、保証人または保障会社をいれて、二重に担保を取っている、返す方はもし破綻しようものなら、家で決済できない場合は借金が残ってどこまでも返さないといけない。つまり銀行に取っては超おいしいお客なのです。だから、たとえ不況でも貸してくれる。

一方、政府ですけど要はどこかに金の落とし所をさがしている。それが、ここ10年以上ずっと不動産、もしくは土地開発だった、ずっとそうだったので、業界と癒着しているのよ。で、今回だって500万ローン減税なんて言っている。つまり、ローンを多くできる様にしている。結局、不動産の高値を維持する構造なのよ。最も500万を一年に借りる人なんかほとんどないから、実効はないと言われているけど、気分的に高値を維持するよね。この辺りは政治家が　馬だったり、鹿だったりするので結局官僚にいい様に牛耳られているんだけどね。つまり、最大の減税をしますな〜んて官僚にいわれているけど
結局借りる人がいないので、実際には減税しない政策を官僚が提案したのですよ。

で、デベなんだけど彼らは物が開発できれば仕事がある。それが安ければ安いなりの利益があるし
高ければ高いなりの利益で割合はまあ、大きくは変わらないのよ。基本的に開発を続けられれば良い。
だから、高値を維持している本体ではない。まあ、もちろん政治と癒着してるけどね。

[404: 匿名さん]

>403

ノンリコースローンの説明間違ってるよ。ノンリコースローンは非遡及型融資。原則として
保証人は取らないし、返済は物件からのキャッシュフローに限定される。知ったかぶりはよくないよ。

[405: 匿名さん]

>>404 さん

はい、間違いです。ノンリコースローンとリコースローンが逆でした。
日本はリコースローンが一般的、アメリカはノンリコースローンが一般的です。
ただし、ノンリコースローンの場合は金利が高いという特徴があります。
また、銀行側も建物の価値以上には貸し付けないので、むやみに多量の貸付を行いません。

http://www.investors-net.jp/glossary/ra/recourse_loan.html

[406: 物件比較中さん]

404さんの言うとおり。米国のサブプライムローンを借りて家を買った人はほとんどがこの
「ノンリコースローン」。それゆえ、家を差し押さえされたらそれで借金はチャラです。
日本の住宅ローンとはここが大違いです。

[407: 匿名さん]

投機商品としてみれば、価格の維持や高騰はフィーバーを呼び、
またリスクに対する麻薬としても作用するから、必須の構成要素。

多くの不動産関連業が、実需に応える堅実な経営を目指してるというより、
右肩上がりのバブルに乗じた、濡れ手で粟の一攫千金を狙って参入している。
値上がりする限りにおいてのみ、チューリップの球根が1000万円をつけ得るわけで、
この層が一番下落、調整を恐れている。
もちろんババを摑んでしまった購入者も下落を望んではいないが、
これはもう市場への影響力を失ってしまって、プレーヤーではなくなっているからね。

銀行さんはそういう投機的駆け引きとは離れながらも利用して、
住宅ローンを個人の労働収入を担保に売っている。
購入者がが10年分の収入を賭けるか30年分の収入を賭けるかは、投機の加熱具合によるから、
値上がり局面が稼ぎどきなのは一緒。
ただ、下落局面に入ったと見れば、
優良担保があるからリスク遮断へすばやく動くというだけ。

[408: 匿名さん]

>>403
高値を維持（っていうのかな？この場合）している原因はデベですよ。
奴らがア・ホみたいな高値で土地を仕入れちゃったから、誰も買わない
変な値段で売り出していてマンション不況とか言われてるんですから。

[409: 匿名さん]

そもそも高値を維持しているのではない。
高値しかつけられず、誰にも見向きされない。
これが現状。

[410: 匿名さん]

そもそも与信としては「ノンリコースローン」って欠陥品じゃない？
相場が崩れたら担保価値割れで金融機関死亡

ああもうアメでは始まってるね

[411: 買いたいけど買えない人]

買えない人が集まって茶飲み談義ですかｗ
ここなんか景気が良い話で盛り上がってるよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/

[412: 買いたいけど買えない人]

東京急行電鉄と東急不動産は11月21日（金）から11月29日(土)の間、東京・世田谷区に開発中の「二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス」（ http://www.rise.sc/ 、地下１階、地上42階・28階・塔屋２階・地上６階他、総戸数1,033戸（権利者等住戸134戸含む）、他店舗棟)の第１期販売登録の受付を開始する。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20081121-00000005-jsn-ind.html

[413: 匿名さん]

↑歴史に残る失敗作の宣伝乙

[414: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産の賃貸物件登録数
かなり〜来てますよｗ

23区
足立区（7,969） 荒川区（2,416） 板橋区（10,809） 江戸川区（7,752） 大田区（11,184） 葛飾区（4,175） 北区（5,799） 江東区（5,896） 品川区（7,531） 渋谷区（10,786） 新宿区（12,578） 杉並区（13,690） 墨田区（4,560） 世田谷区（20,923） 台東区（3,705） 中央区（6,998） 千代田区（2,913） 豊島区（7,823） 中野区（9,139） 練馬区（14,189） 文京区（6,699） 港区（12,831） 目黒区（7,468）

[415: 匿名さん]

教授は少しは空気を読む力を付けてくれよ
掲示板で一番迷惑なんだよ

[416: 匿名さん]

>歴史に残る失敗作の宣伝乙

それはブリリアマーレ有明でしょ。

[417: 匿名さん]

どっちが酷いか見所だ

[418: 購入検討中さん]

今までROM専でした。
みなさんの「アッチが下がった、コッチも下がった」情報は、不動産市場を俯瞰する上で役に立ちました。
また、ばっち、こーいさんのマクロ的な視点も参考になりました。
職場に近い所で探していましたが、マンションのブランド等に拘っていないので、今無理して買わずにもう少し待つことにしました。
皆さん、ありがとうございました。

[419: 匿名さん]

今完成しているマンションは、建設過程における資材の高騰もあり、かなりのコストダウンが仕掛けられているため、大幅値引きがあっても購入は見合わせたほうが良いか、建築への目利きのある人のコンサルの下で購入物件を選別した方が良いね。

[420: 匿名さん]

2007年、2008年の23区着工数量は2006年の約3割減です。
2010年、2011年竣工物件はめちゃくちゃ少なくなります。
来年の着工数量はさらに減るでしょうから、2012年は不足状態か？

[421: 匿名さん]

来年春竣工予定の物件は逆にめちゃくちゃ多いですからいろいろと選べます。経済的に安定してて、永住予定の人は選んで購入して良いと思います。値引き交渉ができる物件もあります。

[422: 匿名さん]

>>420さん

そうなる可能性ありますね。選択肢を少なくして、
今売れ残っている在庫をなんとか買わせるという作戦をデベが取りそうな気がします。
これだけ売れ残りがあると、地価が下がっても購入者にとってあまりメリットが
ないかもしれませんね。

[423: 匿名さん]

材料費は高騰しているのに物件価格は抑えなければならない世情で、物件の仕様が低くなりそうな気がしますが、そんなことないのでしょうか。

[424: 匿名さん]

今売れ残ってる物件を何とか高値を維持して強気で少しづつ販売する高値派と、とにかく在庫を掃いて
次に行きたい処分派に分かれる様な気がします。よってマンション価格も2極化すると予想します。

今の時期、なんでも二極化と言うと大抵当たります(笑)

[425: 匿名さん]

材料費の高騰なんて過去のもの、しかも一過性。
着工件数が減ったといってもここ最近マンションを作り過ぎてただけ。
適正な水準に戻るということ。
すでに人口減少、逆三角形の人口ピラミッドが形成されつつあります。
将来のない国、それが日本の現実です。
プチバブル崩壊はマンションデベ大淘汰時代のはじまりとみていいでしょう。

[426: 購入検討中さん]

この前大手デベの人と個人的な場で話しをする機会がありました。
マンション購入を検討していることを伝えるとあと２年ぐらいは下がるので待ったほうがいいといわれました。ちなみに私が以前にモデルルームを見に行ったマンションも１年半が経ちますがまだＤＭが届きます。どうなっているの？

[427: 匿名さん]

＞＞４２５
23区はすごい勢いで世帯数が増え続けていますが？

[428: 購入検討中さん]

首都圏への人口流入で２３区内の世帯数は２０２５年ぐらいまでは維持される見込み。ただその流入世帯がマンションを買えるだけの所得・資産を有する層なのか？そもそもライフスタイルとして購入するのかが分からない。

実需で一生住むならどこでも良いかなと思うけど、荒廃マンションが増えている話もあり、資産性・再販性はやはり重視したほうがいいかなあ・・・とか色々迷っちゃいます。

[429: 匿名さん]

23区は30代が多くてここ数年結婚ラッシュです。潜在需要はどんどん膨らんでいますよ。でもお金が無い。

[430: 匿名さん]

>>428
荒廃マンション候補＝郊外マンションだけは買わないほうが良い。

[431: 匿名さん]

残念ながら、銀行がお金出さないから、大手以外はマンション作れなくなってる。

いま土地を仕入れられないということは二年間は供給が細るということ。

[432: 匿名さん]

景気悪いと結婚は増える気がする…
確かに潜在需要だけど、そういう時期は購買力のあるカップルばかりじゃないからなぁ。
家を買うよりささやかな小さな幸せが主流でしょ。

ある程度蓄えてリストラ懸念の低い４０歳前後の購買欲が全体に刺激される策が無いとなー。

こう不安感あると買える人が遠慮するよ。
今が買い！キャンペーンを政府が進めないかな。

[433: 匿名さん]

買える人が買っていくだけでその内に需給がバランスしそうですね。

郊外はみんなが避けるから、買えない人が増えると賃貸が不足して行くかも。
賃貸なら郊外でもリスクは無いかな？

[434: 匿名さん]

購入検討者は、MRや現地見学巡りをすべき時かな。
数多く見ることで、自分なりの価値が確立できると思う。

[435: 匿名さん]

郊外はこれからも土地が余り続けるから、購入は危険だよ。

パナソニックが藤沢工場を閉鎖/ディスプレー生産を集約
藤沢市の花上誠一副市長は「残念としか言いようがない」と述べたうえで、以前に閉鎖された旧松下電器産業子会社の二工場と合わせると、約十八万九千平方メートルに上る跡地について言及。「大規模な共同住宅などができると、学校の新設にもつながる。（パナソニック側に）市の要望をあらためて伝えた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081122-00000000-kana-l14

[436: 匿名さん]

そこで働く人が減っているのに、そこに共同住宅をバンバン建てればどうなるか。結果はだれでも分かるでしょうに。

[437: 住まいに詳しい人]

>>427
人口、世帯数が増えているのは22〜26歳の世代で
実際に住宅を購入をする35〜44歳の世代は23区外に流出しているわけですが・・・

元々一定数は23区の外で住宅購入するので、この年齢層は人口が減るのが普通だけど
2005年と2006年は人口流入となっています
これは2003〜2005年に販売された都心や湾岸の大規模が入居時期になったのが要因でしょう

しかしその後は価格上昇もあり供給が続かず、
１年で一気に流出超過に転じています

結局、地方から人が流れてくるとかじゃなくて
23区内でサラリーマンが購入出来る価格で住宅が供給されるか否かが
人口の社会動態を支配しているってことでしょ

[438: 匿名さん]

家計部門が本当に苦しくなれば、
職場から通勤圏の郊外に落ち延びていくほかないんでしょう。
ある意味僻地の下落が最低限のセーフティーネットにはなっている。
そういう不可避の需要にささえられて、
東京近郊の安価な住宅地に関しては大底でふみとどまるのでは。

むしろ今後の崩落が深刻なのは、プチ成金が打撃を受けた事で、
ちょっといい暮らし、ちょっとセレブ気分みたいなミーハー層をターゲットにしていた、
一流半みたいな地域です。一部はもう顕在化。

特に開発がらみのところは開発自体がとまってしまう危険性が高く、
そうすると住環境自体の価値すら担保できなくなり、
ネガティブスパイラルに陥るでしょう。

[439: 匿名さん]

港区の内陸(赤坂、三田等）や湾岸（アイランド、品川港南＋豊洲TTTやPCT）などの
都心部竣工築浅や販売中は全然安くなってないぞや。このスレのご意見展望みたく
安くなるならもう一つ仕入れたいけど、都心部安値願望は無理と違うの。
サブプラ→金融危機が現実化してもこの状況だから、来年半場以降は徐々に
調整局面を脱して上昇に向かうぞや。
まあ、ミレニアム以降資金甲斐性無くて買えなかった椰子は、県境外周か
隣接県で身の丈に合わすしかないだろうな。

[440: 入居済みさん]

＞439
全くの同感
都心部の何億もするようなプレミア物件の価格は今後も調整/下落する可能性があるますが、それ以外（以下）は再び上昇するような気がします。（城東エリア、築年数の古いもの、ドボンデベ物件は除く）
供給が追いつかなくなる状況になれば、少なくとも価格下落に歯止めがかかります。

[441: 住まいに詳しい人]

>サブプラ→金融危機が現実化してもこの状況だから、来年半場以降は徐々に
>調整局面を脱して上昇に向かうぞや。

超基本のおさらいですが、株価は先行指数、地価は遅行指数です
　
　
現在発売中の不動産価格には、この秋の株価暴落もこれから数年続く大不況も
当然まだ反映されていません
去年からはじまったプチバブルの崩壊の影響でさえ
売れ残り住戸の値引き価格だけでなく
最近やっと売り出し価格に反映されはじめたばかりです

ただ都心限定で言えば、
今年の春の株価下落の頃から購入者層の懐に影響が出ているので
売り出し価格も既に調整がはじまっていました

[442: 匿名さん]

>441 さん
つまり、図をみると、3年程で約2倍になっていますから、そのペースで落ちると仮定すると
3年後にはピークの半値、現在の3割引きになっているという事ですね。

[443: 439]

>>442
そう問屋は卸さんのよ・・・！
80年代のバブルほどここ数年は価格面で踊り踊ってないからね。
今後も都心部に居宅を必要とする富裕層は順送りで出現する、
されど、供給サイドは「かつてほど過当・過競合するほど供給しない」
よって、調整価格範囲で収まり、極端な下降価格には移行しない。

都心部買いたい贅沢椰子は、”新た”にも出現する。需給を見据えて
それなりのクオリティ椰子に振り分け販売で価格堅持路線。
有力デベは、供給グレード主義だから、廉価屋さんのようなことは、
行わないから過度な期待はダメ。

[444: 匿名さん]

このスレで「都心部」という単語を使う人の信憑性はイマイチだな。
「都心」と言い切れない後ろめたさがあるんだろうか。

[445: 住まいに詳しい人]

>>438
郊外マンションは荒廃リスクが高いので、購入には至らないでしょう。
賃貸になります。
既に郊外では公営賃貸が余ってます。
老朽化したのは減築さえやってます。

[446: 匿名さん]

まあ、442の気持ちも、かすかな期待と共に言っているんだろうけど、441は"そのペースで"と言って
いるね。問題はそのペースかどうかだけど、多分もっとペースは早いんじゃないかな。
理由は不況が世界的だという事。かつてのバブルは日本だけの現象だった。おまけに、政治と企業
はお互いのせいにして責任を取らずずるずる長引かせた。今回は世界的不況だから、ずるずるという
より一挙に落ちるんじゃないかな。巷に無職のホームレスが多数ウロツク様になって、マンション高値
維持なんて、難しいと思うよ。

[447: 匿名さん]

>>446
また西側近郊アパート地帯スラム化論ですか聞き飽きました。

[448: 匿名さん]

まあ、聞き飽きたなんて言って、現実から目をそらしたいんだよね。

[449: 匿名さん]

また東側住民の希望的観測に満ちた展望か。
近所の中国人や韓国人と仲良くしてればいいのに。

[450: 匿名さん]

崩れ落ちる郊外ブランド住宅地ｗ

東急田園都市線といえば首都圏屈指のブランド路線。沿線は各種調査の「住みたい街」上位の常連だ。それが、ここにきて変容している。野村不動産アーバンネット(UN)の住宅地地価動向調査によると、神奈川県内の下落地点で群を抜くのは横浜市青葉区美しが丘5丁目。田園都市線たまプラーザ駅前だ。10月1日までの3カ月間で6.3%減。年間では21.1%も落ち、想定取引価格は坪190万円から150万円になった。同線の青葉台駅周辺も年間で12.5%下がった。「この沿線はイメージと実態に乖離がある。いつか必ず凋落すると思っていた」田園都市線沿線に住み、鉄道と社会の関係性を研究する明治学院大の原武史教授(46)は断言する。不動産市況の悪化で人々が住宅購入に慎重になり、乖離に気づき始めたとみる。ブランド住宅地の「崩落」は、田園都市線だけの話ではない。沿線住宅地の年間地価下落率を平均すると、私鉄では同線を含む東急の各線沿線が16.1~19.2%と高めだ。これに、京王井の頭線(平均15.5%)、小田急小田原線(同13.2%)などが続く。住宅地ブランドはなぜ剥げ落ちたのか----。http://www.aera-net.jp/summary/081121_000495.html

[451: 購入検討中さん]

不動産はサイクルがあり、かつ景気に連動するから景気次第で需給関係が変わるので読みにくいですよね。日本は失われた１０年の経験があるが今回は世界的な不況で内需が期待できない日本だけが景気を維持できるとは考えにくい。

需要も供給も細り続けるという点についてはネガ側もポジ側も同じようですね。あとは細っていく中でどっちが勝るのか。分譲し続けなければ死んでしまう企業を過剰に抱える供給側のほうが辛い展開だと私は思います。

とはいえ不動産のサイクルはざっくり５−１０年、山高ければ谷深しなので今回はプチで終わったから谷も浅いんですかね？

[452: 匿名さん]

>>450
湾岸の次は郊外が暴落か。
次は都心暴落の記事だな。

[453: 匿名さん]

>>451
買う買わないは別にしてどこかに住まないといけないからね。
賃貸含めて供給が３年も細ったらまともな住いは足らなくなるよ。
ボロボロで古くて郊外ならいっぱいありますが。

どうします？

[454: 匿名さん]

クローズアップ現代 急増 荒廃マンション①
http://jp.youtube.com/watch?v=EPT8mGnrCFs&feature=related
クローズアップ現代 急増荒廃マンション②
http://jp.youtube.com/watch?v=9q0oUpD3scM&feature=related

[455: 匿名さん]

国土交通省は11月21日、「土地投資動向調査（平成20年９月調査）」の結果を発表した。
それによると、現在の土地取引の状況について、「活発」との回答が東京2.7％（前回20.1％）、大阪1.5％（同11.9％）、その他地域1.4％（同11.2％）となり、前回調査より大幅に減少した。「不活発である」は、東京58.7％（同16.7％）、大阪67.6％（同21.9％）、その他地域56.8％（同26.6％）で、大幅に増加した。「１年後の土地取引状況」についても、「不活発」との回答が「活発」を大きく上回る結果となった。同調査は、上場企業及び資本金10億円以上の非上場企業を対象として、半期ごとに調査を行っているもの。有効回答数は818社。[住宅新報　2008年11月21日]

[456: 匿名さん]

築5年の"分譲"マンションなんすが。。。
一体何処をどう回ってこのように今堂々と出ているの？　訳わからんっす。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00003...

一応調べてみると、当初の最上階の㎡価格でいくと2億9000万くらいのはずなんすけど。

[457: 購入検討中さん]

>>450

東急田園都市線沿線って住んでない人間にとっては何故人気があるのか不可解だったので、すごくしっくりくる内容です。大量に中古物件ありますが今後の値崩れが怖いですね。。二子玉川の東急のタワマンの成否で今後１０年が占えそうな気がします。

資産価値という意味では都心に限られ、しかし一般庶民に手は届かず、それ以外の地域は毀損するという展開でしょうか。大量供給された分譲の賃貸ってのが庶民的には正解なような気がしている今日この頃です。

[458: 匿名さん]

二子玉川は郊外ですか？
荒廃マンションになる可能性あり？

[459: 匿名さん]

二子玉川にお住まいになるとまもなく下の映像のような特典がついて来るわけですね。
そして尚も駅前に１０００世帯ものご家族が越して来ると。

東急田園都市線　5000系　大混雑
http://www.youtube.com/watch?v=spdjh8A72tY

[460: 匿名さん]

>>459
ああ、懐かしい光景。
15年くらい前に田園都市線沿いに住んでいたときはこんな感じだったけど、
今もこんなに混んでるの？
金曜の下り終電なんかに乗っちゃった日には、酔っ払いだらけの満員電車内で
ゲロするやつがいたりして地獄絵図だったな。

[461: 匿名さん]

↑映像は溝口か。まだまだ先は長いしむごいな。

[462: 購入検討中さん]

今はこんなに混んでないでしょう。これは高度成長期の名残りみたいなものですからどこの沿線もこんなひどいところないし。東西線だって最近は緩和されているようだし。

[463: 匿名さん]

>>460
田園都市線
安ければ考えても良いかなってレベルのとこですな。